Jak doskonale wiadomo, coraz więcej z nas posiada oszczędności, które chcemy sensownie zainwestować. Zastanawiamy się nad obligacjami, funduszami i ryzykowanymi spekulacjami, które mają przynieść nam szybki zysk. Tymczasem najpewniej zawsze będzie zainwestować swoje pieniądze w nieruchomości. Jeśli zrobimy to mądrze, szczególnie intratny może być zakup mieszkania z rynku wtórnego. Zakup nieruchomości z rynku wtórnego to dobra decyzja niezależnie czy szukamy swojego wymarzonego domu, czy dokonujemy zakupu pod inwestycję.
Zachęcamy do zapoznania się z naszą unikalną ofertą i aktualnymi promocjami inspekcji stanu technicznego nieruchomości przed zakupem.
W artykule poruszamy:
- Dlaczego warto kupić mieszkanie z rynku wtórnego?
- Przewaga nad nowymi inwestycjami – podsumowanie
- Na co szczególnie musimy uważać przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?
- Krok pierwszy – przed zakupem
- Dlaczego przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego warto zwrócić się do specjalisty?
- Krok drugi – sprawdzenie techniczne mieszkania
- Umowa przedwstępna i formalności prawne
- Krok trzeci – po zakupie
Dlaczego warto kupić mieszkanie z rynku wtórnego?
Kupując mieszkanie zawsze stajemy przed dylematem: deweloperskie czy z rynku wtórnego? Nowe inwestycje kuszą nas atrakcyjnymi zdjęciami, dobrze przygotowanymi planami i wizualizacjami, które powodują, że wydaje nam się, że nasz wybór jest idealny. Jednak gdy dokładnie przeanalizujemy propozycję dewelopera, często okazuje się, że wiele elementów odbiega od tego, czego oczekiwaliśmy. Budowane naprędce w dobie kryzysu mieszkaniowego osiedla mogą w dłuższej perspektywie okazać się mniej wartościowe niż mieszkania z rynku wtórnego. Dopiero po kilku latach okaże się jak zostały wykonane prace budowlane i instalacje. Jeśli nie skorzystamy z odpowiedniego doradztwa, prawdopodobnie w przyszłości zostaniemy sami z tym problemem. Chociażby z tego powodu zawsze warto przyjrzeć się temu, co oferuje rynek wtórny. Mieszkania te nierzadko były zamieszkane przez wielu lokatorów, którzy użytkowali je przez wiele lat. Nie będzie nam również trudno otrzymać informacje o tym jak funkcjonuje się innym lokatorom tego budynku, czy zarządca jest odpowiedni i czy pobierając od nas czynsz należycie dba o części wspólne. Jeśli skorzystamy z fachowej porady, będziemy mogli dodatkowo ocenić solidność roboty budowlanej i żywotność instalacji, co pomoże w oszacowaniu kosztów remontu. Z odpowiednią pomocą możemy zatem dużo zyskać inwestując w niekoniecznie nowe mieszkanie.
Przewaga nad nowymi inwestycjami – podsumowanie
1. Pewność wykonania: W nowych inwestycjach deweloperskich nie zawsze wiadomo, jak będą wyglądały po zakończeniu budowy. Zdarza się, że rzeczywistość odbiega od obietnic dewelopera. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego widzisz dokładnie, co kupujesz.
2. Uniknięcie problemów z gwarancją: Nowe budynki mogą mieć wady, które ujawnią się dopiero po kilku latach. Mieszkania z rynku wtórnego już „przeszły próbę czasu”, a ewentualne naprawy były już wykonane.
Tabela porównawcza:
| Aspekt | Rynek wtórny | Nowe inwestycje deweloperskie |
|---|---|---|
| Cena zakupu | Zazwyczaj niższa Możliwość negocjacji cenowych | Zazwyczaj wyższa Cena często ustalana na sztywno przez dewelopera |
| Lokalizacja | Lepsza, w rozwiniętych dzielnicach Bliskość infrastruktury miejskiej | Często na peryferiach Nowe osiedla często budowane na obrzeżach miast |
| Dostępność | Natychmiastowa Możliwość szybkiego wprowadzenia się lub wynajmu | Oczekiwanie na zakończenie budowy Czasem nawet kilka lat |
| Stan techniczny | Znany, sprawdzony Ewentualne wady już się ujawniły | Nieznany, potencjalne problemy po czasie Możliwe wady konstrukcyjne lub wykończeniowe, które pojawią się po kilku latach |
| Informacje o sąsiadach | Dostępne Możliwość uzyskania opinii od obecnych mieszkańców. Często sąsiedzi to osoby starsze, spokojne i ciche. | Brak Nowi lokatorzy, brak informacji o przyszłych sąsiadach. Często sąsiedzi to lokale wynajmowane (zakupione inwestycyjnie) |
| Wyposażenie i wykończenie | Często w pełni wyposażone i wykończone Możliwość zamieszkania od razu | Stan deweloperski Konieczność wykończenia wnętrz, co generuje dodatkowe koszty i czas |
| Koszty eksploatacji | Niższe koszty początkowe Możliwość oszacowania kosztów remontu i eksploatacji | Wyższe koszty początkowe Nieprzewidziane koszty mogą pojawić się po zakończeniu gwarancji |
| Możliwość finansowania | Elastyczność w finansowaniu Często mniejsze wymagania kredytowe | Większe wymagania kredytowe Konieczność posiadania większego wkładu własnego |
| Dokumentacja i formalności | Pełna dokumentacja prawna dostępna od razu<br> Możliwość weryfikacji stanu prawnego | Często niekompletna dokumentacja na etapie budowy<br> Ryzyko nieprzewidzianych problemów prawnych |
| Inwestycja pod wynajem | Szybka możliwość wynajmu Gotowe mieszkanie, możliwość szybkiego zwrotu z inwestycji | Czas oczekiwania na wykończenie Opóźniony zwrot z inwestycji, dodatkowe koszty wykończenia |
| Ryzyko inwestycyjne | Niższe ryzyko inwestycyjne Stabilne wartości nieruchomości | Wyższe ryzyko inwestycyjne Niepewność co do przyszłej wartości nieruchomości |
| Ekologiczność i zużycie energii | Starsze budownictwo Potrzeba modernizacji dla zwiększenia efektywności energetycznej | Nowoczesne technologie Wyższa efektywność energetyczna, ale także wyższe koszty zakupu |
Dodatkowe korzyści
1. Elastyczność w negocjacjach: Sprzedawcy mieszkań z rynku wtórnego są często bardziej skłonni do negocjacji cenowych, co pozwala na uzyskanie korzystniejszej ceny zakupu.
2. Możliwość szybkiego wynajmu: Jeżeli planujesz inwestycję pod wynajem, mieszkanie z rynku wtórnego można szybko przygotować i zacząć generować przychody, co jest trudniejsze w przypadku nowych mieszkań, które często wymagają wykończenia.
Na co szczególnie musimy uważać przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?
Stan budynku i samej nieruchomości, która nas interesuje to tylko jeden z aspektów, na które powinniśmy zwrócić uwagę. Równie ważnymi, a może nawet ważniejszymi, są sprawy związane z prawem własności i sytuacją prawną lokalu, który chcemy kupić. Jeśli zlecimy ocenę stanu technicznego profesjonalnej firmie będzie to jedyna rzecz, na którą przyjdzie nam zwrócić uwagę na własną rękę.
W czasie gdy specjaliści będą zajmować się oceną stanu technicznego naszego przyszłego mieszkania, koniecznie musimy zajrzeć do księgi wieczystej i dokładnie ją przeczytać. Znajdziemy tam między innymi takie informacje:
- kto jest właścicielem mieszkania i ilu jest właścicieli;
- czy mieszkanie jest zadłużone? Czy właściciel nie posiada zobowiązań wobec organów, które na ich mocy mają prawo do mieszkania lub jego części;
- jak wygląda sytuacja lokatorska. Zakup mieszkania z lokatorem może okazać się bardzo uciążliwy.
- czy informacje podane przez właściciela lub pośrednika są zgodne ze stanem rzeczywistym.
Krok pierwszy – przed zakupem
Planując zakup mieszkania z rynku wtórnego, warto odpowiednio się przygotować i zwrócić uwagę na kilka kluczowych aspektów. Proces ten może wydawać się skomplikowany, jednak z odpowiednią wiedzą i wsparciem, staje się znacznie prostszy. Przygotowanie się do zakupu obejmuje zarówno kwestie techniczne, jak i prawne, dlatego warto znać odpowiedzi na pewne pytania i wiedzieć, na co zwracać szczególną uwagę.
Pod poniższymi linkami wyjaśniamy w odrębnych artykułach istotne zagadnienia:
- O co pytać sprzedającego przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?
- Na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego?
- Kupno mieszkania – jakie dokumenty sprawdzić?
- Samowola budowlana. Sprzedaż domu niezgodnego z projektem
- Jak sprawdzić czy budynek został odebrany?
- Na co zwracać uwagę przy kupnie działki rekreacyjnej lub ogródka ROD?
- Jak sprawdzić historię domu lub mieszkania?
- Jak sprawdzić datę powstania (budowy) budynku?
- Ocena starego domu – weryfikacja techniczna przed zakupem
- Czy piwnica wlicza się do powierzchni mieszkania?
Dlaczego przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego warto zwrócić się do specjalisty?
Kiedy kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego, dokonujemy zakupu na całe życie. Tak jak w przypadku drobniejszych wydatków, ważnym jest aby stosunek jakości do ceny był korzystny. Jeśli w grę wchodzą inwestycje liczone w setkach tysięcy, warto być pewnym swojej decyzji. Niewielkie koszty związane ze współpracą z firmą, która oceni stan techniczny naszego przyszłego mieszkania z pewnością są warte poniesienia. Zwłaszcza jeśli okazać by się miało, że niebawem przyjdzie nam ogromnymi kwotami nadrabiać niedociągnięcia naszej inwestycji.
Zakup mieszkania lub domu z rynku wtórnego wiąże się z większym ryzykiem inwestycyjnym niż zakup nowego mieszkania od dewelopera. Nieruchomości z rynku wtórnego posiadają natomiast lepszą lokalizację i są tańsze niż nowy lokal. Dlatego też Twój wybór to dobra decyzja. Poniżej znajdziesz kilka artykułów ułatwiających Twoją dalszą drogę do własnego mieszkania.
Krok drugi – sprawdzenie techniczne mieszkania
- Zdalne sprawdzenie mieszkania lub domu z rynku wtórnego
- Sprawdzenie mieszkania przed kupnem z rynku wtórnego – dlaczego warto skorzystać z profesjonalnej inspekcji
- Sprawdzenie domu przed kupnem
- Jak sprawdzić stan techniczny mieszkania przed zakupem?
- Jak sprawdzić czy w kupowanym mieszkaniu nie ma robaków?
- Jak sprawdzić metraż kupowanego domu lub mieszkania – różnice wynikające z norm
- Zapadnięta posadzka – przyczyny, sposoby diagnostyki i naprawy
- Audyt techniczny nieruchomości – co to takiego?
- O ile można negocjować cenę zakupu mieszkania na rynku wtórnym?
- Ile kosztuje operat szacunkowy nieruchomości?
- Eko kredyt hipoteczny – jakie wymagania wskaźnika EP
- Jak sprawdzić z czego zbudowany jest dom?
- Jak sprawdzamy nieruchomości? Wyjaśnienie zakresu usług
- Radon w Polsce: Wszystko co musisz wiedzieć
- Na co zwracać uwagę przy zakupie domu z rynku wtórnego?
- Koszty ukryte przy zakupie nieruchomości
- Na co uważać kupując mieszkanie w kamienicy?
Umowa przedwstępna i formalności prawne
Wyżej przedstawiliśmy zagadnienia dotyczące kwestii technicznych jakie warto sprawdzić przed zakupem mieszkania. Bazując na artykułach spod linków część weryfikacji można wykonać samodzielnie. Nie mniej kupno mieszkania z rynku wtórnego to proces, który na pewnym etapie wymaga podpisania umowy. Jednym z najważniejszych etapów jest właśnie zawarcie umowy przedwstępnej, która daje pewność obu stronom co do finalizacji transakcji. Oprócz tego, ważne są również inne kwestie prawne, które należy dokładnie sprawdzić, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości. Oto kluczowe elementy, na które warto zwrócić uwagę:
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to dokument, w którym obie strony – sprzedający i kupujący – zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży. Jest to etap pośredni, który daje czas na zebranie wszystkich niezbędnych dokumentów i spełnienie warunków koniecznych do finalizacji transakcji.
Główne elementy umowy przedwstępnej:
- Dane stron – pełne dane sprzedającego i kupującego.
- Opis nieruchomości – dokładny opis mieszkania, jego lokalizacji i stanu prawnego.
- Cena – uzgodniona cena sprzedaży.
- Termin zawarcia umowy końcowej – ustalenie daty, do której ma zostać podpisana umowa końcowa.
- Zadatek – wysokość zadatku, który jest wpłacany w momencie podpisania umowy przedwstępnej.
- Warunki odstąpienia od umowy – sytuacje, w których strony mogą odstąpić od umowy i konsekwencje z tego wynikające.
Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej, niezwykle ważne jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Oto najważniejsze kroki, które powinieneś podjąć:
- Księga wieczysta – sprawdź, czy wszystkie informacje zawarte w księdze wieczystej są zgodne ze stanem faktycznym. Zwróć uwagę na dział III (prawa, roszczenia i ograniczenia) oraz dział IV (hipoteki).
- Akt notarialny – upewnij się, że sprzedający posiada akt notarialny potwierdzający jego prawo własności do mieszkania.
- Zadłużenie nieruchomości – sprawdź, czy na nieruchomości nie ciążą żadne długi lub zobowiązania, które mogłyby wpłynąć na Twoją decyzję o zakupie.
Jakie dokumenty są potrzebne?
Podczas procesu zakupu mieszkania, będziesz musiał zgromadzić szereg dokumentów. Oto lista najważniejszych z nich:
- Dowód osobisty – zarówno sprzedającego, jak i kupującego.
- Akt notarialny nabycia nieruchomości – potwierdzenie, że sprzedający jest prawowitym właścicielem mieszkania.
- Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami – dokument potwierdzający, że sprzedający nie ma zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni.
- Rzut mieszkania – plan mieszkania, który pomoże Ci lepiej zrozumieć jego układ i potencjalne prace remontowe (uwaga: plan mieszkania nie jest dokumentem obowiązkowym a dodatkowym)
Zaliczka i zadatek – różnice i znaczenie
W trakcie zawierania umowy przedwstępnej, często pojawiają się terminy „zaliczka” i „zadatek”. Warto znać różnice między nimi, ponieważ mają one różne skutki prawne.
- Zaliczka – jest to część ceny, która jest wpłacana sprzedającemu na poczet przyszłej transakcji. W przypadku odstąpienia od umowy przez obie strony, zaliczka jest zwracana kupującemu.
- Zadatek – to kwota, która również jest wpłacana przy podpisaniu umowy przedwstępnej, ale jej rola jest bardziej wiążąca. Jeśli kupujący odstąpi od umowy, zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Natomiast, jeśli to sprzedający odstąpi od umowy, musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.
Korzyści z umowy przedwstępnej
Podpisanie umowy przedwstępnej daje obu stronom pewność i zabezpieczenie prawne, że transakcja dojdzie do skutku. Korzyści płynące z zawarcia umowy przedwstępnej to:
- Zabezpieczenie interesów obu stron – każda ze stron ma pewność, że druga strona jest zobowiązana do finalizacji transakcji.
- Czas na załatwienie formalności – umowa przedwstępna daje czas na zebranie wszystkich niezbędnych dokumentów i przygotowanie się do umowy końcowej.
- Przewidywalność – jasne określenie warunków i terminów związanych z transakcją.
Zawarcie umowy przedwstępnej i dopełnienie wszystkich formalności prawnych to kluczowy krok na drodze do zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Pamiętaj, aby każdorazowo konsultować się z prawnikiem lub notariuszem, aby mieć pewność, że wszystkie aspekty prawne są dopięte na ostatni guzik.
Krok trzeci – po zakupie
Po sfinalizowaniu zakupu mieszkania z rynku wtórnego, nadszedł czas na kolejne kroki, które pozwolą Ci cieszyć się nową nieruchomością bez stresu i niepotrzebnych komplikacji. W tej fazie ważne jest, aby zadbać o formalności, zrozumieć swoje prawa i obowiązki, a także przygotować się na ewentualne prace remontowe czy modernizacyjne. Wiedza na temat tego, co Cię czeka po zakupie, pomoże uniknąć wielu problemów i pozwoli na spokojne cieszenie się nowym miejscem.
Pod poniższymi linkami wyjaśniamy w odrębnych artykułach istotne zagadnienia:
- Rynek wtórny – kiedy przekazywane są klucze do mieszkania?
- Rękojmia na mieszkanie z rynku wtórnego
- Obowiązki właściciela domu – kalendarz kontroli w domu
- Świadectwo charakterystyki energetycznej dla starych budynków
