Czy piwnica wlicza się do powierzchni mieszkania?

Kwestie związane z powierzchnią mieszkania, a zwłaszcza z tym, czy piwnica jest wliczana do całkowitej/użytkowej powierzchni mieszkania, są często źródłem kontrowersji i nieporozumień. Nie należy także ukrywać, że rozliczenie wartości mieszkania zależne jest od ilości metrów kwadratowych, zatem im większa powierzchnia tym wyższa cena transakcyjna.

W niniejszym artykule wyjaśniono w sposób rzeczowy wymagania przepisów i norm w zakresie zaliczenia powierzchni piwnic do powierzchni lokalu mieszkalnego.

Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą sprawdzenia stanu mieszkania/domu przed zakupem z rynku wtórnego. Głównym obszarem naszej pracy jest Wielkopolska i jej okolice.

Czym jest piwnica i jakie jest jej znaczenie?

Definicja z Wikipedii wyjaśnia pojęcie następująco:

Piwnica – najniższa, całkowicie lub częściowo podziemna kondygnacja budynku. (…) Współcześnie w wielorodzinnych budynkach mieszkalnych w piwnicy znajdują się komórki, w których lokatorzy przechowują mniej potrzebne na co dzień przedmioty, czasem przetwory spożywcze własnego wyrobu.

Zatem poprzez piwnicę należy rozumieć komórkę lokatorską czyli przestrzeń stanowiącą własność (sprzedawaną wraz z mieszkaniem) lub stanowiącą udział w części wspólnej do wyłącznego użytkowania. Kupując nowe mieszkanie od dewelopera powierzchnie komórek podlegają odpłatnej transakcji z dokładnym wyznaczeniem ceny metra kwadratowego.

Wpływ wliczenia powierzchni piwnicy na wartość nieruchomości

W większości portali z ogłoszeniami nieruchomości ogólna cena sprzedaży mieszkania przeliczana jest na cenę metra kwadratowego (m2). Wartości ceny na metr pozwala na porównanie mieszkań o różniej powierzchni poprzez wyznaczenie średniej ceny dla danej okolicy.

Jeśli zatem zawyżymy metraż sprzedaży poprzez doliczenie powierzchni piwnicy, to cena m2 ulegnie zmniejszeniu. Powyższe wpływa także na możliwość ewentualnej próby sterowania wartościami operatu szacunkowego nieruchomości dla banku. W celu zobrazowania sytuacji omówmy pewien przykład.

Przykład wpływu zmiany ceny metra powierzchni względem metrażu ogólnego:

Mieszkanie w bloku – powierzchnia mieszkalna: 42,3 m2

Przynależna piwnica (komórka lokatorska) – 2,98 m2

Łączna powierzchnia mieszkania z piwnicą: 42,3+2,98=45,28 m2

Cena sprzedaży mieszkania: 569.000 zł

Przeliczenie ceny względem metrażu (cena transakcji) / (ilość metrów powierzchni):

Przykład wpływu przeliczenia ceny transakcyjnej względem metrażu do ceny ogólnej:

Mieszkanie w bloku – powierzchnia mieszkalna: 42,3 m2

Przynależna piwnica (komórka lokatorska) – 2,98 m2

Łączna powierzchnia mieszkania z piwnicą: 42,3+2,98=45,28 m2

Cena metra kwadratowego: 13,450 zł /m2

Wyliczenie ceny ogólnej na podstawie metrażu (cena metra) x (ilość metrów powierzchni):

Jak widać drugi przypadek wykazuje w sposób bardziej obrazowy, że doliczenie do powierzchni mieszkania piwnicy powoduje wzrost ceny transakcji o 40.081 zł! Czterdzieści tysięcy złotych za niecałe 3 metry piwnicy.

Funkcja piwnicy a funkcja mieszkania

Piwnice podobnie jak poddasza stanowią powierzchnię dodatkową pozwalającą nam na przechowywanie przedmiotów. W piwnicy zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury „w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie” przyjmowana jest inna temperatura niż w pomieszczeniach przeznaczonych na stały pobyt ludzi. W piwnicy zatem nie powinniśmy spać i mieszkać bo nie takie jest przeznaczenie użytkowe tej powierzchni. Mieszkanie zaś w całości projektowane jest pod stały pobyt ludzi, musi zapewniać zatem odpowiednie doświetlenie, posiadać wentylację, ogrzewanie i dostęp do wody (przynajmniej według przepisów).

Powierzchnia użytkowa

Jak wykazano powyżej powierzchnia piwnicy posiada inną funkcję użytkową niż powierzchnia mieszkania. Nie mniej w zakresie obliczeń powierzchni należy odwołać się do aktów prawnych i norm.

Podstawą deklaracji metrażu i opłat podatku jest obowiązująca Ustawa „o podatkach i opłatach lokalnych” (Dz. U. 1991 Nr 9 poz. 31 i poźn. zm.). W niniejszej ustawie definicja powierzchni jest następująca:

Art. 1a.1.6 Powierzchnia użytkowa budynku lub jego części – powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe

Zatem w zakresie podatkowym powierzchnia piwnic musi być zaliczona do powierzchni użytkowej mieszkania. Ustawodawca oczekuje, że od piwnic będziemy płacić podatki tak samo jak od mieszkań. Przy czym na potrzeby obliczenia powierzchni podatkowej stosuje się zasady zgodne z obliczeniami powierzchni według PN-70/B-02365. Wyjaśniając zasady są następujące:

• jeśli wysokość od podłogi do stropu w piwnicy jest niższa niż 2,20 m (ale wyższa niż 1,4 m) wówczas powierzchnię podłogi przyjmuje się w udziale 50%. Przykład: piwnica posiada wysokość 2,1 m i całkowitą powierzchnię podłogi 2,5 m2. Dla potrzeb podatkowych przyjmujemy 1,25 m2 (2,5 x 50% = 1,25)
• jeśli wysokość od podłogi do stropu w piwnicy jest wyższa niż 2,20 m wówczas powierzchnię podłogi przyjmuje się w całości jako powierzchnię użytkową. rzykład: piwnica posiada wysokość 2,3 m i całkowitą powierzchnię podłogi 2,5 m2. Dla potrzeb podatkowych przyjmujemy 2,5 m2

Należy zaznaczyć, że poza wymienioną normą PN-70/B-02365 obliczenie powierzchni może być realizowane także na podstawie nowszej normy PN-ISO 9836:1997. Więcej jak sprawdzić metraż domu lub mieszkania – w osobnym artykule wyjaśniamy zasady pomiarów powierzchni według obu wymienionych norm.

Zamienne stosowanie obu norm stwarza różnice w ujęciu powierzchni piwnic niższych niż 2,20/1,90 m. Dla pomieszczeń wyższych niż 2,20 m różnica zależna od przyjętej normy jest naprawdę niewielka.

Księgi wieczyste – sprawdzenie metrażu

Jeśli chcielibyśmy poznać powierzchnię mieszkania najlepiej jest ją zmierzyć samodzielnie lub sprawdzić w tzw. księdze wieczystej. Księgi wieczyste to ogólnodostępny rejestr rządowy zawierający podstawowe dane o nieruchomości wraz z wykazaniem powierzchni oraz przysługujących praw własności. Rejestr dostępny jest za darmo, bez logowania na stronie – księgi wieczyste online. Nie mniej aby sprawdzić dane musimy znać numer księgi wieczystej (znajomość adresu lub nazwiska właściciela niestety nic nam nie daje).

W dziale I-O księgi wieczystej wyróżnia się zazwyczaj powierzchnię lokalu wraz z wykazem powierzchni pomieszczeń. Jeśli piwnica wlicza się do metrażu wykazane zostaje to w przedmiotowym dziale:

Całkowita powierzchnia lokalu jaką podaje się w księdze wieczystej dotyczy całej powierzchni własności. W ponad 70% przypadków w powierzchni tej uwzględniono powierzchnię piwnic.

Chaos i nieświadomość sprzedających mieszkania

Jak wykazano powyżej zaliczenie piwnicy do powierzchni użytkowej mieszkania jest prawidłowe i słuszne do celów podatkowych. Również metraż ogólny mieszkania w księdze wieczystej obejmuje powierzchnie przynależne piwnic. Sprzedający nieruchomość podaje zatem w ogłoszeniu powierzchnię jaką odczytuje z powyższych dokumentów. Nie zawsze zawyżenie powierzchni wynika ze złej woli sprzedawcy, natomiast zawsze stwarza ryzyko nadużyć finansowych. Dla kupującego mieszkanie wliczenie powierzchni piwnic do powierzchni całkowitej mieszkania jest niekorzystne. Sytuacja ta może prowadzić do sporów prawnych zwłaszcza w przypadkach mieszkań w kamienicach, gdzie powierzchnia części przynależnych może być duża (powierzchnie piwnic w kamieniach posiadają nawet powyżej 10-15 m2!).

Sprawdzenie mieszkania przed zakupem

Na terenie Wielkopolski pozostajemy do Państwa dyspozycji celem wykonania profesjonalnej kontroli stanu technicznego nieruchomości przed zakupem. W ramach usług wykonujemy pomiary termowizyjne, badania wilgotności, ocenę techniczną stanu poszczególnych instalacji czy wspominany w artykule pomiar powierzchni mieszkania wraz z pomiarami powierzchni piwnicy.

Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą sprawdzenia mieszkania przed zakupem.