Kupując lub otrzymując w spadku nieruchomość często chcielibyśmy wiedzieć, czy wszystkie formalności związane z budową zostały dopełnione. Dokumentem świadczącym o zakończeniu procesu budowy jest tzw. „odbiór” przeprowadzany przez nadzór budowlany. Dopiero po odbiorze możemy formalnie zamieszkać na terenie nieruchomości (wcześniej to plac budowy).
Dla odebranej nieruchomości uzyskamy lepsze warunki kredytu i dopiero po odbiorze ubezpieczenie naszego lokalu nie będzie posiadać ograniczeń.
W artykule wyjaśniamy:
- Czy możliwy jest zakup mieszkania bez odbioru?
- Pozwolenie na użytkowanie czy przekazanie do użytkowania – różnice
- Kara za mieszkanie w domu bez odbioru
- Dokument potwierdzający zakończenie budowy i oddanie budynku do użytkowania
- Gdzie sprawdzić czy dom został przekazany do użytkowania przez Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego
- Jak zalegalizować brak odbioru budynku
Czy możliwy jest zakup mieszkania bez odbioru?
Czy możliwy jest zakup mieszkania bez odbioru? Tak, w Poznaniu (jak i w Warszawie, Gdańsku, czy Wrocławiu) jest kilka inwestycji wybudowanych nierzadko ponad 10 lat temu, które do dnia dzisiejszego nie posiadają odbioru. Dzieje się tak z dwóch powodów:
- upadłości dewelopera przed zakończeniem budowy i ciągle otwartego postępowania upadłościowego
- błędów projektowych i braku spójności dokumentacji wymaganej przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego
Dla budynków jednorodzinnych do powyższych dochodzi jeszcze jedna częsta przyczyna – zaniechanie dopełnienia obowiązków formalnych przez właściciela domu. Jeśli właściciel domu nie złoży dokumentacji do urzędu nie musi płacić podatku od nieruchomości (płaci tylko podatek za grunt) i tak naprawdę do czasu kontroli urzędowej albo pożaru nie grożą mu żadne inne konsekwencje.
Pozwolenie na użytkowanie czy przekazanie do użytkowania – różnice
Ustawa Prawo Budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 i póź. zm.) definiuje, że zależnie od warunków pozwolenia na budowę inwestor procesu budowlanego powinien zgłosić budynek do użytkowania lub uzyskać pozwolenie na użytkowanie.
Pozwolenie na użytkowanie dotyczy zazwyczaj budynków wielorodzinnych (bloków) lu budynków użyteczności publicznej i wymaga od dewelopera zgłoszenia zakończenia budowy do:
- Państwowej Straży Pożarnej
- Państwowej Inspekcji Sanitarnej
- Państwowej Inspekcji Pracy
Wyżej wymienione organy mogą dokonać „milczącej zgody” nie udzielając odpowiedzi w terminie 14 dni, lub dokonać kontroli obiektu budowlanego. Po sformalizowaniu zgłoszeń deweloper do wniosku o pozwolenie na użytkowanie przekazuje następujące dokumenty:
- dziennik budowy
- oświadczenia kierownika budowy
- projekt powykonawczy budynku
- protokoły pomiarów instalacji i badań technicznych materiałów
- inwentaryzację geodezyjną powykonawczą
- potwierdzenia odbioru przyłączy
- świadectwo charakterystyki energetycznej
Zgłoszenie do użytkowania budynku dotyczy domów jednorodzinnych i pomija konieczność powiadomienia dodatkowych organów (np. Straży Pożarnej). W tym przypadku po prostu kompletujemy dokumentację według powyżej listy (począwszy od dziennika budowy, a skończywszy na świadectwie charakterystyki energetycznej) i przekazujemy do właściwego urzędu.
Kara za mieszkanie w domu bez odbioru
Kupując, dziedzicząc lub po prostu użytkując nieruchomość chcielibyśmy mieć pewność, że w jednej chwili nie stracimy wszystkiego co posiadamy.
Brak dopełnienia formalności związanych z zakończeniem budowy powoduje, że de-facto mieszkamy na budowie.
W takim przypadku musimy liczyć się że ubezpieczenie mieszkania będzie posiadać istotne ograniczenia i wyłączenia zakresów. Nie obejmie nas ubezpieczenie od włamania (w pełnym jego zakresie), ubezpieczanie od stłuczeń i ochrona od wypadków. W sposób znaczący tracimy także prawo do rękojmi względem wykonawcy budynku – ponieważ nie skończył on jeszcze swego dzieła. Może się więc zdarzyć, że w przypadku pożaru, silniej trąby powietrznej lub pęknięć konstrukcyjnych budynku stracimy dorobek naszego życia bezpowrotnie.
Poza wyżej opisanym ryzykiem mieszkając w budynku bez odbioru musimy liczyć się z karą grzywny nałożoną przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Sposób wyliczenia kar ujęty jest w art. 59 ustawy Prawo Budowlane. Kara jest proporcjonalna do współczynnika kategorii obiektu budowlanego oraz współczynnika wielkości obiektu budowlanego i tak np. za mieszkanie w domu jednorodzinnym wynosi 10.000 zł (i wcale nie stanowi jednorazowej opłaty legalizacyjnej). Jest to kara za wykrytą nieprawidłowość i może być wymierzana wielokrotnie. Wymierzenie kary nie zmienia nic w zakresie konieczności dopełnienia formalności wykonania odbioru przez inwestora. Grozi nam także kara związana z brakiem uiszczenia podatku od nieruchomości (postępowanie skarbowe) – ponieważ formalnie do czasu zakończenia budowy płacimy jedynie podatek gruntowy.
Dokument potwierdzający zakończeniu budowy i oddanie budynku do użytkowania
Dokument potwierdzający przekazanie budynku do użytkowania wydawany jest przez Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Dla przykładu:
- w powiecie poznańskim będzie to Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego ul. Zielona 8, Poznań
- w Poznaniu będzie to Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania pl. Kolegiacki 17, Poznań
- w Warszawie będzie to Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Miasta St. Warszawy ul. Bitwy Warszawskiej 11, Warszawa
- w Łodzi będzie to Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Łodzi ul. Warecka 3, Łódź
- we Wrocławiu będzie to Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Miasta Wrocław ul. Hubska 6, Wrocław
W przypadku, gdy pozwolenie na budowę zostało wydane przez wojewódzki organ, zawiadomienie o zakończeniu budowy należy złożyć do wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego.
Inspektorat jest organem wydającym zarówno pozwolenie jak i zaświadczenie o zawiadomieniu o zakończeniu budowy. Do tego organu możemy skierować nasz wniosek o wydanie duplikatu dokumentu. Wniosek taki może złożyć tylko osoba wykazująca się interesem prawnym względem danej nieruchomości, a za duplikat musimy ponieść ustawową opłatę skarbową (ok. 5 zł za każdą stronę A4).
Gdzie sprawdzić czy dom został przekazany do użytkowania przez Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego
Organem wydającym decyzję jest Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego i to do niego należy się zwrócić z zapytaniem. Pamiętajmy, że:
Jeśli sprzedający dom nie posiada zawiadomienia o zakończeniu budowy, nie oznacza to, że budynek nie został przekazany do użytkowania. Może to również oznaczać, że dokument potwierdzający zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę zaginął.
Dokument taki mógł zaginąć i jedynym organem, który może nam jednoznacznie potwierdzić sytuację jest właśnie Inspektorat. Na analizę archiwum czekamy od 2 do 4 tygodni – po takim czasie otrzymamy duplikat lub pismo z informacją o braku odbioru.
Dla mieszkań w budynku wielorodzinnym (bloku) informacji poszukajmy w akcie notarialnym pierwszego właściciela (osoby kupującej lokal od dewelopera). Na naszą prośbę sprzedający powinien nam przesłać skan swojego aktu notarialnego (z „zamazaniami” cenami i danymi wrażliwymi).
W akie notarialnym zakupu mieszkania powinien znaleźć się zapis, że budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie.
Jeśli takiego zapisu nie ma warto poszukać informacji w internecie – postępowania upadłościowe deweloperów są bardzo często opisywane w prasie. Jeśli nie znajdziemy informacji w internecie, możemy wystąpić do dewelopera z prośbą o przesłanie skanu pozwolenia (jeśli deweloper istnieje zwykle prześle taki dokument w ciągu kilku godzin) lub z tą prośbą możemy wystąpić do zarządcy budynku.
Jak zalegalizować brak odbioru budynku
Każda sytuacja wymaga indywidualnego sprawdzenia dokumentacji budowlanej. Kupując nieruchomość warto jej sprawdzenie powierzyć specjaliście, który w ramach usługi zweryfikuje także dokumentację budowlaną. Pamiętajmy, że brak wpisów w dzienniku budowy w pewnym momencie skutkuje koniecznością o wystąpienie o nowe pozwolenie na budowę. Konieczna jest także analiza rozbieżności stanu zastanego budynku, a stanu projektowego. W osobnym artykule znajdą Państwo więcej na temat samowoli budowlanej i ryzyk związanych z zakupem budynku niezgodnego z projektem.
Legalizacja samowoli budowlanej metodą uproszczoną
Przy braku odbioru (formalnego zakończenia budowy budynku) możliwe jest obecnie zastosowanie metody uproszczonej. Wymagania w tym zakresie określa ustawa Prawo Budowlane wskazując, że jeśli budynek został wzniesiony więcej niż 20 lat temu to możliwe jest zastosowanie procedury uproszczonej. Oznacza to, że procedurę uproszczoną można stosować zarówno do budynków budowanych bez pozwolenia na budowę jak i takich dla których pozwolenie zostało wydane, ale w toku prac zapomniano po zakończeniu budowy dopełnić wszystkich formalności. Brak dokumentu potwierdzającego oddanie budynku do użytkowania, czy brak oświadczenia kierownika budowy i dziennika budowy są właśnie podstawą do wszczęcia procedury legalizacyjnej.
Legalizacja metodą uproszczoną została szczegółowo opisana w odrębnym artykule – legalizacja metodą uproszczoną.
Na terenie Powiatu Poznańskiego pozostajemy do dyspozycji w celu sprawdzenia Państwa nieruchomości pod względem technicznym i prawnym. Więcej na temat naszej oferty inspekcji nieruchomości z rynku wtórnego.
Chcesz wiedzieć więcej?
Zapoznaj się z poniższymi artykułami:
