Na co zwracać uwagę przy kupnie działki rekreacyjnej lub ROD

Zakup działki poza miastem jest nie tylko ciekawą opcją lokacji kapitału, ale także miejscem naszej „oazy” i odpoczynku od codzienności. Działki rekreacyjne możemy znaleźć zarówno w lesie jak i nad jeziorem, a specyficzną ich odmianę ogródków działkowych ROD (Rodzinnych Ogródków Działkowych) także w miastach. Działki rekreacyjne mogą być zabudowane domami letniskowymi z możliwością całorocznego zamieszkania, natomiast działki ROD jedynie domkami do 35 m2. Więcej informacji na co zwracać uwagę przy kupnie tego typu działki oraz jakie są między nimi różnice znajduje się w poniższym artykule.

Na terenie Wielkopolski pozostajemy do dyspozycji celem wykonania weryfikacji technicznej domów letniskowych czy altan rekreacyjnych. Oferta dostępna telefonicznie pod numerem biura lub po wypełnieniu formularza kontaktowego.

W artykule wyjaśniamy:

• Działka rekreacyjna a działka ROD – różnice
• Zabudowa działki – na co zwracać uwagę
• Co sprawdzać przed zakupem działki rekreacyjnej?
• Rodzaj gruntu
• Media – woda, prąd, szambo
• Dodatkowe koszty użytkowania
• Czy trzeba zapłacić podatek od kupna działki rekreacyjnej?
• Podstawa prawna i dokumentacja
• Sprawdzenie aspektów budowlanych i technicznych

Działka rekreacyjna a działka ROD – różnice

Oba typy działek to tereny wypoczynkowe pozwalające na zabudowę domem letniskowym (a więc o przeznaczeniu czasowym). Są jednak pewne różnice dotyczące własności oraz wielkości dopuszczalnej zabudowy – różnice te wprost przekładają się a ceny tego typu działek (działki rekreacyjne są znacznie droższe od ogródków działkowych ROD).

* Podstawową różnicą obu typów działek jest forma własności. Ogródki działkowe ROD należą do Polskiego Związku Działkowców (PZD) i każdy z członków może otrzymać własny ogród w dzierżawę. Od poprzedniego właściciela za odstępne nabywamy prawo do korzystania z ogródka, nie zaś stajemy się właścicielem ziemi. Większość ogrodów ROD będzie istnieć bardzo długo, a w przypadkach rzadkiej likwidacji przysługuje nam rekompensata za wszystko co znajduje się nad ziemią (nasadzenia i budynki).

Podstawą nabycia działki rekreacyjnej jest akt notarialny, a działka tego typu ma Księgę Wieczystą (KW). W tym przypadku nabywamy grunt na własność, a ze względu na istnieje księgi wieczystej bank może dokonać zabezpieczenia hipotecznego i jest możliwe uzyskanie kredytu na tego typu nieruchomość.

Zabudowa działki – na co zwracać uwagę

Dla działki rekreacyjnej wydawane są warunki zabudowy na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego studium. Zazwyczaj możemy wybudować budynek murowany do 2 kondygnacji i powierzchni 150 m2. Wydane warunki zabudowy określają jednak kąt nachylenia dachu, nieprzekraczalną linię zabudowy, czy wysokość kalenicy budynku – dlatego też warto sprawdzić ten dokument. Jeśli kupujemy działkę bez zabudowy o warunki może wystąpić obecny właściciel.

Dla działki ROD uzyskanie pozwolenia na budowę nie jest możliwe. Zatem na tego typu działce możemy postawić jedynie budynek wymagający zgłoszenia. Warunki zabudowy rodzinnych ogródków działkowych określa art. 13.1 ustawy ROD mówiący „Na terenie działki nie może znajdować się obiekt gospodarczy o powierzchni zabudowy przekraczającej 35 m2 oraz o wysokości przekraczającej 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich„.

Zgodnie z ustawą Prawo Budowlane ( Dz. U. 1994 Nr 89 poz. 414 i póź. zm.) wszelkie obiekty do 35 m2 powierzchni zabudowy (powierzchnia po obrysie podstawy budynku) i wysokości do 5 m dla dachów stromych oraz wysokości do 4 m dla dachów płaskich wymagają zgłoszenia w organach administracyjnych.

Oznacza to, że budowę na działce ROD musimy zgłosić zarówno do urzędu jak i do zarządu ogrodów ROD. Podobny obiekt nie wymagający pozwolenia na budowę możemy także postawić na każdej działce rekreacyjnej, o ile jej drzewostan i warunki gruntowe na to pozwalają. Pamiętajmy jednak, że w obu przypadkach działek domku nie można wybudować w dowolnym miejscu, konieczne jest spełnienie przepisów dotyczących odległości od granic posesji i nieprzekraczalnej linii zabudowy.

Co sprawdzać przed zakupem działki rekreacyjnej?

Zakup działki rekreacyjnej to marzenie wielu osób, które pragną mieć własne miejsce na wypoczynek z dala od zgiełku miasta. Jeśli planujesz takie przedsięwzięcie po raz pierwszy, warto dokładnie przeanalizować kilka kluczowych aspektów, które mogą wpłynąć na późniejsze użytkowanie działki oraz możliwość realizacji Twoich planów.

1. Status prawny i księga wieczysta

Pierwszym krokiem przy zakupie działki rekreacyjnej jest sprawdzenie jej statusu prawnego. Warto upewnić się, czy sprzedający jest rzeczywiście właścicielem działki, co można zweryfikować w księdze wieczystej. Dla Rodzinnych Ogródków Działkowych (ROD) dane o użytkowniku danej działki można uzyskać w zarządzie na terenie danych działek (często możliwe jest także uzyskanie potwierdzenia telefonicznego). Należy także pamiętać, że jeśli działka ROD jest zaniedbana może nastąpić jej wywłaszczenie, zatem osoba posiadająca prawo użytkowania nie zawsze nadal musi być jej dysponentem. Dla działek rekreacyjnych posiadających gruntową księgę wieczystą temat jest znacznie prostszy i przejrzysty.

2. Plan zagospodarowania przestrzennego

Kolejnym ważnym elementem jest analiza planu zagospodarowania przestrzennego (PZP) w Urzędzie Gminy. Plan ten określa, jakie przeznaczenie ma działka, na której planujesz budowę domu letniskowego lub inny obiekt w celach wypoczynkowych. Kupno działki rekreacyjnej bez znajomości PZP może skutkować nieprzyjemnymi niespodziankami, np. zakazem budowy na danym terenie. Warto też zwrócić uwagę na ochronę gruntów rolnych – niektóre działki mogą wymagać przekształcenia, co może być kosztowne i czasochłonne. Tu ważna uwaga: dla większości terenów nie będzie uchwalonych planów zagospodarowania, ale będzie dostępne studiom wstępnego planu zagospodarowania przestrzennego.

3. Rodzinne ogrody działkowe (ROD)

Jeżeli rozważasz zakup działki na terenie rodzinnych ogrodów działkowych (ROD), pamiętaj, że obowiązują tam specyficzne zasady (wspominaliśmy o tym już w punkcie nr 1). Działki na ROD mają inny status prawny niż klasyczne działki rekreacyjne – jesteś dzierżawcą, a nie właścicielem działki. Oznacza to, że nie będziesz mógł na niej wybudować domu letniskowego w tradycyjnym rozumieniu, a budowa jakiejkolwiek konstrukcji może wymagać zgody zarządu ogrodu (a przynajmniej odbioru przez zarząd). Co więcej, każda niezgodna z przepisami budowa może zostać uznana za samowolę budowlaną, co niesie ze sobą poważne konsekwencje prawne (w tym ryzyko odebrania działki)

4. Dostęp do mediów

Sprawdzenie dostępu do energii elektrycznej oraz wody jest kluczowe przed podjęciem decyzji o zakupie. Brak tych mediów może znacząco wpłynąć na komfort użytkowania działki, a ich późniejsze doprowadzenie może wiązać się z dużymi kosztami. Upewnij się także, czy teren nie jest zagrożony brakiem dostępu do drogi publicznej – to ważny aspekt, który ma wpływ na wartość działki i możliwość realizacji Twoich planów.

5. Możliwość zabudowy

Kupując działkę rekreacyjną, warto sprawdzić, czy na danym terenie możliwa jest budowa domu letniskowego. Informacje na ten temat znajdziesz zarówno w planie zagospodarowania przestrzennego, jak i w decyzji o warunkach zabudowy, jeśli PZP nie został uchwalony dla danego terenu. Pamiętaj, że budowa konstrukcji nietrwale związanej z gruntem (domku na palach) jest zwykle możliwa na każdym terenie.

6. Podsumowanie

Zakup działki rekreacyjnej, czy to na terenie ROD, czy poza nim, wymaga dokładnego przygotowania i sprawdzenia wielu aspektów prawnych i technicznych. Warto poświęcić czas na zbadanie statusu prawnego działki, dostępnych mediów oraz możliwości jej zabudowy, aby uniknąć problemów w przyszłości. Poniżej opisaliśmy szerzej kilka ważnych aspektów:

Rodzaj gruntu

Decydując się na zakup działki musimy określić jaki ma mieć charakter. Jeśli kupujemy działkę typowo rekreacyjną powinniśmy kierować się innymi przesłankami, niż jeśli chcemy mieć własne grządki z marchewką. Działki mocno zalesione drzewami iglastymi mają ziemię kwaśną (na co też wpływają spadające igły) – utrudnia to wysiew trawy, czy uprawę. Szukając więc działki uprawnej szukajmy mniej zalesionej z lepsza glebą. Pamiętajmy także aby ocenić grunt pod względem jego przepuszczalności, może się zdarzyć, że część naszej wymarzonej działki nad jeziorem w okresie wczesnej wiosny staje się po prostu mokradłem.

Media – woda, prąd, szambo

Niestety nie wszystkie sprzedawane działki posiadają media. Warto o to zapytać sprzedającego, ewentualnie poprosić o to aby wystąpił z wnioskiem o wydanie warunków przyłącza energetycznego.

Dla działek ROD sytuacja jest prostsza. Ponad 95% ogrodów ma pełną elektryfikację i każda działka ma doprowadzenie zasilania 1-fazowego z zabezpieczeniem mniej więcej C16. Działki te zwykle są także wyposażone w wodę ogrodową, ale dla znacznej części ogrodów woda ta nie jest zdatna do picia. Na ogrodach występuje miejsce ujęcia wody miejskiej (do picia), ale woda doprowadzona do działki i altany często jest wodą z własnego ujęcia. Na ogrodach działkowych woda jest zazwyczaj odłączana na okres zimowy (od listopada do marca) – jest to podyktowane płytkim prowadzeniem instalacji i zagrożeniem związanym z zamarzaniem rur i ich pękaniem.

Dla obu typów działek możliwe jest wykonanie własnego ujęcia wody pitnej. W tym przypadku konieczne jest jednak wykonanie badania hydrologicznego i odwiercenie studni. Niestety nie każda działka będzie posiadała możliwość wywiercenia studni takiej jakbyśmy chcieli. Układ warstw gleby może powodować, że np. dostępna będzie woda podskórna na głębokości 15 m, a następnie trafimy na 50 metrową warstwę gliny. Jeśli woda ze studni jest słabej jakości wymaga zastosowania szeregu filtrów celem jej uzdatnienia (nie miej w większości przypadków jest to możliwe).

Pamiętajmy także, że na naszej działce musi znajdować się zbiornik bezodpływowy typu szambo. Zbiornik ten powinien być szczelny, zatem jeśli stawiamy nowy koniecznie powinien mieć certyfikat. Ponadto warto abyśmy zbierali rachunki za wywóz fekaliów, tak aby w przypadku kontroli umieć wykazać, że zbiornik posiada dno i nie zanieczyszczamy środowiska.

Dodatkowe koszty użytkowania

Decydując się na zakup wybranego typu działki sprawdźmy wszystkie dodatkowe koszty związane z użytkowaniem. Zapytajmy o rachunki za prąd, wodę czy szambo. Zapytajmy także o koszty opłat gruntowych czy roczną opłatę ROD (w zależności od lokalizacji koszty te mogą się różnić nawet o ponad 500 zł rocznie). Wszystkie te koszty będziemy musieli ponosić jako właściciele tego terenu, dlatego warto je uwzględnić w naszej kalkulacji.

Czy trzeba zapłacić podatek od kupna działki rekreacyjnej?

Kupno działki rekreacyjnej to nie tylko spełnienie marzeń o własnym miejscu na wypoczynek, ale również transakcja, która wiąże się z obowiązkami podatkowymi. Warto wiedzieć, jakie są związane z tym koszty, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek po dokonaniu zakupu.

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Jednym z podstawowych podatków, który należy uiścić przy zakupie działki rekreacyjnej, jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). W Polsce dla działek rekreacyjnych podatek ten wynosi 2% od wartości rynkowej nabywanej nieruchomości. Natomiast zakup prawa do korzystania z ogródka działkowego ROD podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 1%, a do zapłaty tego podatku obowiązany jest kupujący.

Obowiązek zapłaty PCC spoczywa na kupującym, a podatek ten należy opłacić w terminie 14 dni od momentu podpisania aktu notarialnego. Notariusz, który sporządza akt, zazwyczaj pomaga w wypełnieniu odpowiednich formalności, jednak ostateczna odpowiedzialność za zapłatę spoczywa na kupującym. Dostępne jest także zwolnienie z podatku dla zakupu pierwszej nieruchomości – informację o tum fakcie odnotowuje notariusz w akcie notarialnym zakupu.

2. Koszty związane z księgą wieczystą i aktem notarialnym

Oprócz PCC, kupujący ponosi także koszty związane z wpisem do księgi wieczystej i kosztem sporządzenia aktu notarialnego. Koszty te obejmują opłatę sądową za wpis prawa własności oraz ewentualne opłaty za założenie nowej księgi wieczystej, jeśli działka jej nie posiada. Choć nie jest to podatek, warto mieć na uwadze te dodatkowe wydatki przy planowaniu budżetu na zakup działki rekreacyjnej.

3. Podatek VAT

W przypadku zakupu działki rekreacyjnej od dewelopera (tak, zdarza się że działki sprzedaje firma, która zakupiła większy parcel ziemi i dokonuje podziału) lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, na cenę działki może być nałożony podatek VAT. Zwykle wynosi on 23%. Należy pamiętać, że podatek VAT jest już zazwyczaj wliczony w cenę oferowaną przez sprzedawcę, co oznacza, że kupujący nie musi go dodatkowo opłacać po zakupie.

5. Podsumowanie

Kupno działki rekreacyjnej wiąże się z obowiązkiem uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% od wartości działki. Dodatkowo, należy pamiętać o kosztach związanych z księgą wieczystą oraz ewentualnym podatku VAT, jeśli działka jest nabywana od podmiotu gospodarczego. Znajomość tych obowiązków pozwoli na odpowiednie zaplanowanie wydatków i uniknięcie nieprzewidzianych kosztów.

Podstawa prawna i dokumentacja

W przypadku zakupu działki rekreacyjnej podstawą prawną własności jest Księga Wieczysta i to jej numer powinniśmy pozyskać od sprzedawcy. Sprawdzenie aktualnych obciążeń, czy hipoteki jest możliwe samodzielnie za pomocą elektronicznej przeglądarki ksiąg wieczystych.

Dla działki ROD podstawą własności jest uchwała zarządu ROD poświadczająca przyznanie prawa do działki. Dokument ten jednak dla nas nie powinien być wystarczający i przed zakupem zalecam udanie się do zarządu ogrodu celem potwierdzenia praw do działki i braku sprzeciwu zarządu do odsprzedaży. Pamiętajmy, że konstrukcja umowy przeniesienia praw do działki ROD jest narzucona przez PZD i nie może być zmieniana. Każdy ogród ma prawo pierwokupu działki zanim wejdzie ona w nasze posiadanie, a zarząd musi zaakceptować naszą kandydaturę.

Kupując działkę zabudowaną budynkiem lub altaną warto poprosić sprzedającego o projekt techniczny budynku i posiadane dokumenty (w tym pozwolenie na budowę lub zgłoszenie). Analiza dokumentacji pozwala nam na określenie czy budynek nie jest samowolą budowlaną oraz czy nie był przebudowywany.

Sprawdzenie aspektów budowlanych i technicznych domu

Decydując się na zakup zabudowanej działki warto sprawdzić stan techniczny domu, czy altany. Pamiętajmy, że po zakupie za wszelkie naprawy będziemy płacić samodzielnie, dlatego istotne jest aby nie kupić przysłowiowego „kota w worku”. Nawet dla małej altany zamaskowane panięcia ścian, zły stan dachu, czy zawilgocenie ścian po niewłaściwie wykonanym osuszaniu (związanym z zalaniem) wiążą się z wydatkami kilkunastu tysięcy złotych.

Zachęcamy do skorzystania z naszych usług weryfikacji technicznej nieruchomości przed ich zakupem. Dokonamy dla Państwa oględzin wybranej nieruchomości, sprawdzimy wszystkie instalacje w budynku, przejrzymy istniejącą dokumentację oraz sporządzimy pisemny raport. W przypadku działek rekreacyjnych prosimy o indywidualny kontakt telefoniczny celem omówienia przypadku i przedstawienia oferty cenowej.

Chcesz wiedzieć więcej?

Zapoznaj się z poniższymi artykułami:

1. Jak sprawdzić czy w kupowanym domu nie ma robaków?
2. Jak sprawdzić stan techniczny domu przed zakupem?