na co zwracac uwage przy zakupie dzialki rekreacyjnej rod
RYNEK WTÓRNY

Na co zwracać uwagę przy kupnie działki rekreacyjnej lub ROD

Zakup działki poza miastem jest nie tylko ciekawą opcją lokacji kapitału w dobie kryzysu gospodarczego związanego z COVID-19, ale także miejscem naszej “oazy” i odpoczynku od codzienności. Działki rekreacyjne możemy znaleźć zarówno w lesie jak i nad jeziorem, a specyficzną ich odmianę ogródków działkowych ROD (Rodzinnych Ogródków Działkowych) także w miastach. Działki rekreacyjne mogą być zabudowane domami letniskowymi z możliwością całorocznego zamieszkania, natomiast działki ROD jedynie domkami do 35 m2. Więcej informacji na co zwracać uwagę przy kupnie tego typu działki oraz jakie są między nimi różnice znajduje się w poniższym artykule.

Działka rekreacyjna a działka ROD – różnice

Oba typy działek to tereny wypoczynkowe pozwalające na zabudowę domem letniskowym (a więc o przeznaczeniu czasowym). Są jednak pewne różnice dotyczące własności oraz wielkości dopuszczalnej zabudowy – różnice te wprost przekładają się a ceny tego typu działek (działki rekreacyjne są znacznie droższe od ogródków działkowych ROD).

Działka rekreacyjnaOgródek ROD
powierzchnia działkido 3.000 m2zazwyczaj 300-600 m2
forma własnościpełna własność z KW*dzierżawa terenu PZD*
kredyt hipotecznytaknie
wielkość domkuzależna od lokalnych warunków zabudowypowierzchnia zabudowy do 35 m2

* Podstawową różnicą obu typów działek jest forma własności. Ogródki działkowe ROD należą do Polskiego Związku Działkowców (PZD) i każdy z członków może otrzymać własny ogród w dzierżawę. Od poprzedniego właściciela za odstępne nabywamy prawo do korzystania z ogródka, nie zaś stajemy się właścicielem ziemi. Większość ogrodów ROD będzie istnieć bardzo długo, a w przypadkach rzadkiej likwidacji przysługuje nam rekompensata za wszystko co znajduje się nad ziemią (nasadzenia i budynki).

Podstawą nabycia działki rekreacyjnej jest akt notarialny, a działka tego typu ma Księgę Wieczystą (KW). W tym przypadku nabywamy grunt na własność, a ze względu na istnieje księgi wieczystej bank może dokonać zabezpieczenia hipotecznego i jest możliwe uzyskanie kredytu na tego typu nieruchomość.

Zabudowa działki

Dla działki rekreacyjnej wydawane są warunki zabudowy na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego studium. Zazwyczaj możemy wybudować budynek murowany do 2 kondygnacji i powierzchni 150 m2. Wydane warunki zabudowy określają jednak kąt nachylenia dachu, nieprzekraczalną linię zabudowy, czy wysokość kalenicy budynku – dlatego też warto sprawdzić ten dokument. Jeśli kupujemy działkę bez zabudowy o warunki może wystąpić obecny właściciel.

Dla działki ROD uzyskanie pozwolenia na budowę nie jest możliwe. Zatem na tego typu działce możemy postawić jedynie budynek wymagający zgłoszenia. Warunki zabudowy rodzinnych ogródków działkowych określa art. 13.1 ustawy ROD mówiący “Na terenie działki nie może znajdować się obiekt gospodarczy o powierzchni zabudowy przekraczającej 35 m2 oraz o wysokości przekraczającej 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich“.

Zgodnie z ustawą Prawo Budowlane ( Dz. U. 1994 Nr 89 poz. 414 i póź. zm.) wszelkie obiekty do 35 m2 powierzchni zabudowy (powierzchnia po obrysie podstawy budynku) i wysokości do 5 m dla dachów stromych oraz wysokości do 4 m dla dachów płaskich wymagają zgłoszenia w organach administracyjnych.

Oznacza to, że budowę na działce ROD musimy zgłosić zarówno do urzędu jak i do zarządu ogrodów ROD. Podobny obiekt nie wymagający pozwolenia na budowę możemy także postawić na każdej działce rekreacyjnej, o ile jej drzewostan i warunki gruntowe na to pozwalają. Pamiętajmy jednak, że w obu przypadkach działek domku nie można wybudować w dowolnym miejscu, konieczne jest spełnienie przepisów dotyczących odległości od granic posesji i nieprzekraczalnej linii zabudowy.

Rodzaj gruntu

Decydując się na zakup działki musimy określić jaki ma mieć charakter. Jeśli kupujemy działkę typowo rekreacyjną powinniśmy kierować się innymi przesłankami, niż jeśli chcemy mieć własne grządki z marchewką. Działki mocno zalesione drzewami iglastymi mają ziemię kwaśną (na co też wpływają spadające igły) – utrudnia to wysiew trawy, czy uprawę. Szukając więc działki uprawnej szukajmy mniej zalesionej z lepsza glebą. Pamiętajmy także aby ocenić grunt pod względem jego przepuszczalności, może się zdarzyć, że część naszej wymarzonej działki nad jeziorem w okresie wczesnej wiosny staje się po prostu mokradłem.

na co zwraca uwage przy zakupie dzialki rekreacyjnej ogrodka rod
Warto sprawdzić, czy część działki rekreacyjnej nie staje się mokradłem po roztopach śniegu. Taką informację możemy uzyskać np. od okolicznych mieszkańców.

Media – woda, prąd, szambo

Niestety nie wszystkie sprzedawane działki posiadają media. Warto o to zapytać sprzedającego, ewentualnie poprosić o to aby wystąpił z wnioskiem o wydanie warunków przyłącza energetycznego.

Dla działek ROD sytuacja jest prostsza. Ponad 95% ogrodów ma pełną elektryfikację i każda działka ma doprowadzenie zasilania 1-fazowego z zabezpieczeniem mniej więcej C16. Działki te zwykle są także wyposażone w wodę ogrodową, ale dla znacznej części ogrodów woda ta nie jest zdatna do picia. Na ogrodach występuje miejsce ujęcia wody miejskiej (do picia), ale woda doprowadzona do działki i altany często jest wodą z własnego ujęcia. Na ogrodach działkowych woda jest zazwyczaj odłączana na okres zimowy (od listopada do marca) – jest to podyktowane płytkim prowadzeniem instalacji i zagrożeniem związanym z zamarzaniem rur i ich pękaniem.

Dla obu typów działek możliwe jest wykonanie własnego ujęcia wody pitnej. W tym przypadku konieczne jest jednak wykonanie badania hydrologicznego i odwiercenie studni. Niestety nie każda działka będzie posiadała możliwość wywiercenia studni takiej jakbyśmy chcieli. Układ warstw gleby może powodować, że np. dostępna będzie woda podskórna na głębokości 15 m, a następnie trafimy na 50 metrową warstwę gliny. Jeśli woda ze studni jest słabej jakości wymaga zastosowania szeregu filtrów celem jej uzdatnienia (nie miej w większości przypadków jest to możliwe).

Pamiętajmy także, że na naszej działce musi znajdować się zbiornik bezodpływowy typu szambo. Zbiornik ten powinien być szczelny, zatem jeśli stawiamy nowy koniecznie powinien mieć certyfikat. Ponadto warto abyśmy zbierali rachunki za wywóz fekaliów, tak aby w przypadku kontroli umieć wykazać, że zbiornik posiada dno i nie zanieczyszczamy środowiska.

na co zwracac uwage zakup dzialki rok - szambo
Szambo powinno posiadać certyfikat szczelności, a rachunki za opróżnianie zbiornika powinniśmy przechowywać przez okres 3-5 lat.

Dodatkowe koszty

Decydując się na zakup wybranego typu działki sprawdźmy wszystkie dodatkowe koszty związane z użytkowaniem. Zapytajmy o rachunki za prąd, wodę czy szambo. Zapytajmy także o koszty opłat gruntowych czy roczną opłatę ROD. Wszystkie te koszty będziemy musieli ponosić jako właściciele tego terenu, dlatego warto je uwzględnić w naszej kalkulacji.

Podstawa prawna i dokumentacja

W przypadku zakupu działki rekreacyjnej podstawą prawną własności jest Księga Wieczysta i to jej numer powinniśmy pozyskać od sprzedawcy. Sprawdzenie aktualnych obciążeń, czy hipoteki jest możliwe samodzielnie za pomocą elektronicznej przeglądarki ksiąg wieczystych.

Dla działki ROD podstawą własności jest uchwała zarządu ROD poświadczająca przyznanie prawa do działki. Dokument ten jednak dla nas nie powinien być wystarczający i przed zakupem zalecam udanie się do zarządu ogrodu celem potwierdzenia praw do działki i braku sprzeciwu zarządu do odsprzedaży. Pamiętajmy, że konstrukcja umowy przeniesienia praw do działki ROD jest narzucona przez PZD i nie może być zmieniana. Każdy ogród ma prawo pierwokupu działki zanim wejdzie ona w nasze posiadanie, a zarząd musi zaakceptować naszą kandydaturę.

Kupując działkę zabudowaną budynkiem lub altaną warto poprosić sprzedającego o projekt techniczny budynku i posiadane dokumenty (w tym pozwolenie na budowę lub zgłoszenie). Analiza dokumentacji pozwala nam na określenie czy budynek nie jest samowolą budowlaną oraz czy nie był przebudowywany.

Sprawdzenie aspektów budowlanych i technicznych domu

Decydując się na zakup zabudowanej działki warto sprawdzić stan techniczny domu, czy altany. Pamiętajmy, że po zakupie za wszelkie naprawy będziemy płacić samodzielnie, dlatego istotne jest aby nie kupić przysłowiowego “kota w worku”. Nawet dla małej altany zamaskowane panięcia ścian, zły stan dachu, czy zawilgocenie ścian po niewłaściwie wykonanym osuszaniu (związanym z zalaniem) wiążą się z wydatkami kilkunastu tysięcy złotych.

Zachęcam do skorzystania z moich usług weryfikacji technicznej nieruchomości przed ich zakupem. Dokonamy dla Państwa oględzin wybranej nieruchomości, sprawdzimy wszystkie instalacje w budynku, przejrzymy istniejącą dokumentację oraz sporządzimy pisemny raport. W przypadku działek rekreacyjnych proszę o indywidualny kontakt telefoniczny celem omówienia przypadku i przedstawienia oferty cenowej.

Oceń artykuł

Ocena 5 / 5. Średnia ocen: 73

Brak ocen.