Niewielu z nas wie, że przepisy prawa wymuszają okresowe kontrole naszego domu. Jeśli kupiliśmy mieszkanie w budynku wielorodzinnym wówczas za kalendarz kontroli odpowiada zarządca, a naszym jedynym zmartwieniem jest udostępnienie lokalu na czas sprawdzenia i terminowe opłacanie czynszu. Sytuacja komplikuje się jeśli kupiliśmy dom jednorodzinny.
Jakie zagrożenia niesie nieprzestrzeganie wymaganych przez prawo kontroli domu? Zagrożenie jest statystycznie niewielkie do czasu, aż w naszej nieruchomości zacznie dziać się coś złego. Musimy być świadomi, że brak okresowych kontroli wentylacji, instalacji gazowej, czy instalacji elektrycznej może powodować utratę możliwości uzyskania odszkodowania od ubezpieczyciela np. z tytułu pożaru nieruchomości. Zatem zgodnie z maksymą „przezornego Pan Bóg strzeże” warto nie tyko opłacać składki na ubezpieczenie domu, ale także przestrzegać terminów przeglądów wynikających z obowiązków prawa.
Podstawa prawna obowiązków właściciela domu
Podstawą prawną nakładającą obowiązki okresowych kontroli domu jest ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz. U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414 i póź. zm.). Ten akt prawny nie tylko ma zastosowanie przy budowie naszego domu, ale także przy jego późniejszym użytkowaniu. W ustawie znajdziemy informacje dotyczące utrzymania obiektów budowlanych (rozdział 6). W Art. 61 ustawodawca zapisał, że właściciel obiektu budowlanego jest zobowiązany do użytkowania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i utrzymywania jej w należytym stanie technicznym i estetycznym. Obowiązki kontroli okresowej budynków (wraz z terminami) zostały pisane w art. 62.
Art. 62. 1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:
1. okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego: (…)
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
2. okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
Kalendarz kontroli w domu
Poniżej w formie tabeli został przedstawiony kalendarz kontroli domu wraz informacją o wymaganym okresie przeglądów.
| Zakres kontroli | Częstotliwość przeglądów |
| Weryfikacja przewodów kominowych Kontrola stanu technicznego przewodów kominowych, drożności, siły ciągu, działania urządzeń wentylacyjnych, szczelności kominów | RAZ na rok |
| Kontrola instalacji gazowej Sprawdzenie stanu instalacji, w tym ich drożności, prawidłowości połączeń, szczelności | RAZ na rok |
| Weryfikacja instalacji elektrycznej Sprawdzenie stanu instalacji elektrycznej, sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. | RAZ na 5 lat |
| Weryfikacja instalacji piorunochronowej Instalacja piorunochronowa jest obowiązkowa w przypadku domu wyższego niż 15 m i o powierzchni większej niż 500 m2 lub domu wykonanego z materiałów łatwopalnych (np.drewna). | RAZ na 5 lat |
| Kontrola budowlana budynków Ocena sprawności, bezpieczeństwa, stanu technicznego budynku w zakresie jego przydatności do dalszego użytkowania, a także jego estetyki i otoczenia. | RAZ na 5 lat |
| Kontrola kotłów Sprawdzenie kotłów opalanych nieodnawialny paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej wydajności ponad 100 kW | RAZ na 2 lata |
| Kontrola kotłów Sprawdzenie kotłów opalanych nieodnawialny paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej wydajności w zakresie 20 kW do 100 kW | RAZ na 4 lata |
Kto wykonuje przeglądy okresowe budynków
Wszystkie wskazane w powyższej tabeli kontrole okresowe powinny wykonywać osoby posiadające odpowiednie uprawienia budowlane (zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 5 i art. 13 ust. 4 Prawa budowlanego). Od tej reguły są jednak wyjątki dotyczące weryfikacji instalacji elektrycznych, piorunochronowych i gazowych – tu wymagane są jedynie kwalifikacje zawodowe. Ponadto weryfikacja wentylacji może być wykonywana przez osoby posiadające kwalifikacje mistrza w zakresie kominiarskim.
Jako firma Inspekcja Domu świadczymy usługi w zakresie wypełniającym wymagania art. 62 ustawy Prawo Budowlane:
- przeglądów okresowych budowlanych (wymagane 1 raz na 5 lat)
- przeglądów instalacji elektrycznych (wymagane 1 raz na 5 lat)
- przeglądów instalacji odgromowych (piorunochronowych) (wymagane 1 raz na 5 lat)
- przeglądów instalacji gazowych (wymagane 1 raz rok)
Ponadto świadczymy usługi sprawdzenia stanu nieruchomości przed zakupem. Nasz zakres kontroli w drugim przypadku obejmuje weryfikację nieruchomości we wszystkich zakresach wymienionych w powyższej tabeli oraz weryfikację zgodności względem przepisów prawa wynikających z ustaw, Kodeksu Cywilnego i przepisów prawa dotyczących ochrony środowiska. Sprawdzenia dokonujemy w oparciu o profesjonalny sprzęt pomiarowy posiadający świadectwa kalibracji i przechodzący okresowe przeglądy. Nie mniej naszym celem jest kompleksowe zabezpieczenie jednej z najdroższych (kwotowo) transakcji w życiu naszych Klientów, dlatego też kontrola daleko wykracza poza obowiązki wynikające z art. 63 Prawa Budowlanego, a tworzone raporty nie mogą być bezpośrednio wykorzystywane jako świadectwo obowiązkowej kontroli (są to dwie niezależne usługi świadczone przez naszą firmę).
Pozostałe obowiązki
Niestety na przeglądach okresowych nie kończą się nasze obowiązki w zakresie należytego dbania o nieruchomość i jej otoczenie. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. 1996 nr 132 poz. 622 i późn. zm.) właściciel nieruchomości zobowiązany jest do zapewnienia czystości wokół swojej posesji. Oznacza to, że ponosimy pełną odpowiedzialność za szkody osób trzecich, które powstaną wskutek nienależytego zabezpieczenia terenu wokół naszej posesji. Z powyżej przywołanej ustawy wynika zatem, że to my odpowiadamy za odśnieżenie chodnika przed naszym domem.
Ponadto przepisy Kodeksu Cywilnego mówią wprost, że właściciel nieruchomości zobowiązany jest do zapewnienia oznakowania swojego budynku (numeru porządkowego swojej nieruchomości) oraz zapewnienia dostępu do nieruchomości organom kontroli.
Kary za niedopełnienie obowiązków ustawowych
Za niedopełnienie obowiązków ustawowych dotyczących przeglądów okresowych oraz nieutrzymywania czystości wokół własnej posesji grożą nam sankcje karne. Nie mniej najpoważniejszym zagrożeniem wieloletniego zaniechania kontroli instalacji gazowej czy elektrycznej jest przede wszystkim narażanie swoich najbliższych na utratę zdrowia i życia. Drugim bardzo poważnym zagrożeniem jest ryzyko odmowy wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela. Z nieruchomościami jest jak z samochodami – jak ubezpieczyciel ma możliwość zawsze będzie próbował zaniżyć wartość odszkodowania lub odmówić prawa do jego wypłaty.
