Najczęstsze wady domów z rynku wtórnego w Wielkopolsce – wnioski z inspekcji przedzakupowych

Rocznie wykonujemy 300 – 500 inspekcji domów, głównie na terenie Wielkopolski. Po latach pracy „w terenie” postanowiliśmy policzyć to, co dotąd wiedzieliśmy z doświadczenia: które wady domów z rynku wtórnego powtarzają się najczęściej i ile pilnych usterek ma przeciętny sprzedawany dom. Przeanalizowaliśmy w tym celu kompletne raporty z inspekcji przedzakupowych domów jednorodzinnych – od budynków z lat 40. i 70. w stanie do remontu, po domy zaledwie 5–10-letnie.

Wynik, który najbardziej zaskakuje kupujących: na 100 sprawdzanych domów 100 ma co najmniej jedną usterkę wymagającą pilnej naprawy – a przeciętny dom ma pilnych wad trzynaście. Nie oznacza to, że polskie domy są w złym stanie. Oznacza to, że dom bez wad praktycznie nie istnieje – a różnica między dobrą a złą decyzją zakupową polega na tym, czy wiemy, które kilkanaście pozycji jest na liście.

Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą sprawdzenia stanu domu przed zakupem z rynku wtórnego. Głównym obszarem naszej pracy jest Wielkopolska i jej okolice.

W artykule wyjaśniamy:

• Kluczowe statystyki w skrócie
• Skąd pochodzą dane i jak czytać wyniki
• Ranking najczęstszych wad domów z rynku wtórnego
• Wilgoć – wada numer jeden
• Dach, kominy i woda opadowa
• Ile pilnych usterek ma przeciętny dom?
• Gdzie kumulują się pilne usterki?
• Brak dokumentacji przeglądów i czujek dymu
• Najczęstsze pytania

Kluczowe statystyki w skrócie

Jeśli mieliby Państwo zapamiętać z tego artykułu tylko jedną liczbę, niech będzie to fakt, że aż 52 domy na 100 posiadały zawilgocenia pod okładzinami z płytek – jest to zatem wada, której zwykłe oględziny nie mają szans wykryć.

Skąd pochodzą dane i jak czytać wyniki

Prezentowana statystyka powstała na podstawie pogłębionej analizy kompletnych raportów z wykonanych przez nas inspekcji przedzakupowych domów jednorodzinnych w Wielkopolsce – głównie w Poznaniu i okolicach (m.in. Swarzędz, Luboń, Komorniki, Suchy Las, Dopiewo, Kórnik, Tarnowo Podgórne). Próba badawcza objęła usługi z przełomu 2025 i 2026 roku (do czerwca 2026) i dotyczyła wybranych 100 raportów opracowanych przez naszych inspektorów.

Za „pilną usterkę” uznajemy pozycję, którą inspektor oznaczył w raporcie statusem „U – usterka wymaga pilnej naprawy”. To ocena inżyniera, nie automatyczna klasyfikacja: taki status otrzymuje element, który zagraża bezpieczeństwu, powoduje postępujące zniszczenia albo wygeneruje istotny koszt, jeśli zostanie zignorowany.

Ważne przy interpretacji: inspekcje wykonujemy z użyciem przyrządów pomiarowych — wilgotnościomierza, kamery termowizyjnej, czujników gazu czy anemometru — a nie wyłącznie metodą oględzin. Część opisanych niżej wad nie jest widoczna „gołym” okiem i nie ujawni się podczas zwykłego oglądania domu z pośrednikiem. Część usterek była zaskoczeniem także dla samych sprzedających nieruchomości.

Z naszych obserwacji wynika, że dalece na wyrost było wskazywanie, że wady występują w każdym polskim domu. Statystyka raportów jest jednak nieubłagana i wymaga ona pewnego dodatkowego komentarza. Mianowicie budynki wystawiane na sprzedaż to często nieruchomości starsze, od wielu lat nieremontowane i zamieszkiwane przez starsze osoby. Takie budynki posiadają wady wynikające z korozji i zużycia elementów instalacyjnych, przestarzałych systemów grzewczych oraz uszkodzeń eksploatacyjnych np. pokryć dachowych.

Z kolei nowsze budynki jakie trafiają do odsprzedaży (budynki 5-10 letnie) to zwykle nieruchomości wystawiane na sprzedaż przy podziale majątku np. rozwodzie lub sprzedaży związanej z zadłużeniami. Problemy rodzinne takich osób zwykle nie zaczynają się w dniu wystawienia oferty sprzedaży, a dużo wcześniej. Dbanie i troska o nieruchomość kończą się zatem z chwilą ważniejszych problemów życiowych – co jest zupełnie zrozumiałe. Nie mniej taka sytuacja powoduje, że nieruchomości często nie mają aktualnych przeglądów okresowych, a uszkodzenia eksploatacyjne np. silikonów powodują zawilgocenia pod okładzinami z płytek.

I jedna zasada arytmetyczna: odsetki nie sumują się do 100, ponieważ jeden dom ma zwykle kilka wad jednocześnie — np. zawilgocenie, niedrożną wentylację i uszkodzony komin naraz.

Ranking najczęstszych wad domów z rynku wtórnego

Poniższa tabela pokazuje, w ilu domach na 100 występuje dana wada według naszej próby statystycznej.

Wilgoć – wada numer jeden

Zawilgocenia potwierdzone pomiarami występują w 86 domach na 100. To najczęściej powtarzająca się wada w naszych raportach i jednocześnie ta, której skutki najtrudniej zauważyć i prawidłowo ocenić przy pierwszym oglądaniu nieruchomości.

Wilgoć rzadko jest problemem samym w sobie — zwykle jest objawem czegoś innego: nieszczelnego odwodnienia dachu, degradacji izolacji poziomej, mostka termicznego, awarii instalacji albo niedziałającej wentylacji. Dlatego sam odczyt z wilgotnościomierza o niczym jeszcze nie przesądza. Znaczenie ma to, czy uda się ustalić mechanizm powstawania zawilgocenia i czy wynik przekracza normy wilgotności ścian.

W praktyce spotykamy dwa typowe obrazy:

• wilgoć podciągana od dołu – mokre ściany przy podłodze, białe wykwity soli, odpadający tynk do wysokości ok. 80–100 cm; zwykle oznacza problem z izolacją poziomą i najdroższą kategorię napraw,
• wilgoć kondensacyjna – naroża, ościeża okienne, wilgoć na suficie; częściej wynika z wentylacji i mostków termicznych niż z konstrukcji.

Tam, gdzie wilgoć utrzymuje się dłużej, pojawia się kolejny problem – pleśń i grzyb. Jeżeli sprzedający zapewnia, że „to było tylko raz i już wyschło”, w spornych sytuacjach rozstrzyga badanie zarodników w powietrzu.

Co wykrywają pomiary, czego nie widać gołym okiem? Wilgoć pod płytkami

To najbardziej praktyczny wniosek z całego zestawienia: aż 52 domy na 100 mają zawilgocenie pod okładzinami z płytek. Świeżo wyremontowana łazienka wygląda poprawnie, a pomiar pokazuje podwyższoną wilgotność w warstwie pod płytkami.

Dlaczego to ważne? Bo oględziny takiej wady nie wykryją – nie zobaczy jej kupujący, nie zobaczy pośrednik, a bardzo często nie wie o niej także sprzedający. Wykrywa ją dopiero pomiar: kamera termowizyjna pokazuje różnice temperatur wynikające z odparowywania wody, a wilgotnościomierz potwierdza wynik liczbowo. Jeśli źródłem jest instalacja, kolejnym krokiem jest ustalenie miejsca wycieku pod posadzką – także wtedy, gdy instalacja wydaje się szczelna.

Świeży remont nie jest dowodem na brak problemów. W części sprawdzanych domów było dokładnie odwrotnie — nową okładziną zakryto niewysuszone podłoże.

Dach, kominy i woda opadowa – jeden wspólny blok problemów

Trzy z pięciu najczęstszych wad dotyczą tego samego obszaru budynku:

• wady instalacji deszczowej – 74 domy na 100,
• wady i uszkodzenia kominów – 71 na 100,
• wady poszycia lub pokrycia dachu – 67 na 100.

Te wyniki nakładają się na siebie – to często ten sam dom liczony kilka razy, a nie różne budynki. Warto je jednak czytać razem, bo układają się w jeden ciąg przyczynowo-skutkowy: nieszczelne pokrycie i źle poprowadzone odwodnienie kierują wodę na ścianę i w okolice fundamentów, a stamtąd wraca ona jako zawilgocenie, o którym pisaliśmy wyżej.

Wady instalacji deszczowej to przy tym najbardziej „opłacalna” pozycja do naprawy: koszt regulacji spadków rynny, udrożnienia spustu czy odsunięcia wylotu od ściany jest nieporównywalnie niższy niż osuszanie budynku i odtwarzanie izolacji po kilku latach zaniedbania.

W przypadku dachu część wad ujawnia się dopiero od strony poddasza – pęknięcia więźby dachowej, zawilgocone deskowanie, ślady nieszczelności wokół kominów. Osobną kategorią są szkody wyrządzone przez kunę w izolacji poddasza, które potrafią zniweczyć parametry termiczne całego stropu.

Kominy to z kolei kwestia bezpieczeństwa, nie estetyki: ubytki spoin, skorodowane obróbki, nieszczelne przewody spalinowe. W skrajnych przypadkach zaniedbany przewód dymowy kończy się zapaleniem sadzy w kominie. Dodatkowa, pozornie drobna statystyka: ok. 38 domów na 100 nie ma bezpiecznego dojścia dla kominiarza – brakuje ław, stopni lub wyłazu. To nie jest wada konstrukcyjna, ale skutecznie uniemożliwia wykonanie obowiązkowego przeglądu kominowego, a więc generuje koszt i formalny problem już po zakupie.

Wentylacja i instalacja elektryczna

W ok. 57 domach na 100 wentylacja grawitacyjna nie działa prawidłowo lub jej brakuje – mierzone anemometrem przepływy są za niskie, kratki pozasłaniane, a kanały niedrożne. Ten wynik należy czytać razem z wynikami dotyczącymi wilgoci, bo często to ta sama historia opowiedziana z dwóch stron: szczelna wymiana stolarki bez zapewnienia nawiewu sprawia, że wentylacja przestaje działać poprawnie, a para wodna osiada tam, gdzie jest najzimniej – w narożach, na ościeżach i na szybach. Świadomie nie liczymy osobno braku nawiewników w oknach i braku podcięcia drzwi łazienkowych – to składowe tego samego problemu, a nie niezależne wady.

Z instalacją elektryczną wiążą się dwie powtarzalne pozycje: brak wyłącznika różnicowoprądowego (RCD) – ok. 24 domy na 100 oraz gniazda bez uziemienia. Obie są typowe dla instalacji z lat 70. – 90. lub starszych, ale spotykamy je także w budynkach po częściowej modernizacji, gdzie wymieniono osprzęt, nie ruszając samej instalacji. Od strony przepisów: warunki techniczne (§ 183 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia) wymagają stosowania w instalacjach urządzeń ochronnych różnicowoprądowych. Nie oznacza to nakazu natychmiastowej przebudowy każdej starszej instalacji – oznacza natomiast, że stan instalacji oceniamy według dzisiejszych wymagań bezpieczeństwa, a nie tych z roku budowy, a kupujący powinien uwzględnić modernizację w budżecie (zwłaszcza jeśli instalacja jest modyfikowana przy remoncie). Praktyczna wskazówka: przed zakupem warto ustalić, czy instalacja jest miedziana czy aluminiowa – to jeden z najsilniejszych sygnałów tego, czy czeka nas wymiana całości.

Ile pilnych usterek ma przeciętny dom?

Jak to interpretować? Trzynaście pilnych pozycji to normalny wynik dla używanego budynku i sama liczba nie jest powodem do rezygnacji z zakupu. Powodem do niepokoju jest co innego – struktura listy. Cztery pozycje, z których jedna dotyczy konstrukcji dachu, są poważniejszym sygnałem niż dwadzieścia pozycji o wykończeniu i utrzymaniu.

Dlatego w raporcie z inspekcji ważniejsze od licznika jest to, co znalazło się na liście – i to właśnie ta lista, uporządkowana według kosztów usunięcia, powinna być podstawą rozmowy o cenie, a nie wszystkie pozycje wręczone sprzedającemu naraz.

Gdzie kumulują się pilne usterki?

Poniższa tabela pokazuje, jak pilne usterki rozkładają się na obszary budynku — mianownikiem jest tu łączna liczba pilnych pozycji, a nie liczba domów.

Wniosek jest niewygodny dla intuicji kupujących. Trzy pierwsze obszary – parter, wyższe kondygnacje oraz teren zewnętrzny z elewacją – odpowiadają łącznie za 53,6% wszystkich pilnych usterek. Tymczasem kupujący pytają nas najczęściej o piec, instalacje i dach, czyli o obszary, które łącznie dają wyraźnie mniej. Duża część pilnych problemów kryje się w zwykłych elementach użytkowania i obudowy budynku (źródeł wnikania wilgoci i izolacji).

Uzupełniająco: w ilu domach dany obszar wygenerował co najmniej jedną pilną usterkę?

Zastrzeżenie: nie każdy dom ma piwnicę, poddasze użytkowe czy instalację gazową, a część elementów bywa niedostępna do oceny w dniu inspekcji. Dla tych obszarów rzeczywisty odsetek jest więc wyższy, niż pokazuje tabela. Najbardziej miarodajne do porównań są parter, teren zewnętrzny, instalacja elektryczna i dach.

Brak dokumentacji przeglądów – 90 domów na 100

W ok. 90 domach na 100 sprzedający nie dysponuje wszystkimi protokołami wymaganych przeglądów okresowych. To nie jest wada techniczna budynku i celowo nie umieszczamy jej w rankingu usterek – ale jest to jeden z najczęściej lekceważonych problemów rynku wtórnego.

Jakie dokładnie dokumenty powinny być udostępnione? Zgodnie z art. 62 Prawa budowlanego właściciel powinien zapewnić coroczną kontrolę instalacji gazowej i przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) oraz kontrolę pięcioletnią, obejmującą również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej oraz przegląd budowlany.

Częste nieporozumienie: zwolnienie z art. 62 ust. 2, na które powołują się sprzedający, dotyczy budynków mieszkalnych jednorodzinnych wyłącznie w zakresie corocznej kontroli elementów narażonych na wpływy atmosferyczne. Nie obejmuje ani instalacji gazowej i przewodów kominowych, ani kontroli pięcioletniej. Innymi słowy: właściciel domu jednorodzinnego nie jest zwolniony z przeglądu kominiarskiego, gazowego, budowlanego ani elektrycznego. Szczegóły opisaliśmy w artykułach o obowiązkowych przeglądach budynków jednorodzinnych i obowiązkowym przeglądzie instalacji gazowej.

Dla kupującego brak protokołów oznacza trzy rzeczy: po pierwsze, nie ma niezależnego potwierdzenia stanu komina i instalacji – także tego historycznego. Po drugie, koszt nadrobienia zaległości przechodzi na nowego właściciela wraz z ewentualnymi zaleceniami pokontrolnymi. Po trzecie, brak dokumentacji bywa sygnałem ogólnego podejścia do utrzymania budynku – i w naszych raportach rzeczywiście idzie w parze z większą liczbą pilnych usterek. O protokoły warto zapytać razem z pozostałą dokumentacją – pomocne będzie też sprawdzenie, czy dom został formalnie odebrany i czy jego stan odpowiada projektowi.

Czujka dymu – 81 domów na 100 bez, a od 2030 roku będzie to obowiązek

Ok. 81 domów na 100 nie ma ani jednej autonomicznej czujki dymu lub czadu. To kwestia wyposażenia, nie wada budowlana – ale w perspektywie kilku lat stanie się kwestią zgodności z przepisami. Nowelizacja rozporządzenia o ochronie przeciwpożarowej (Dz.U. 2024 poz. 1716) wprowadza obowiązek etapami:

Docelowo każdy lokal mieszkalny ma być wyposażony w co najmniej jedną autonomiczną czujkę dymu, a pomieszczenia, w których odbywa się spalanie paliwa (kominek, kocioł, kuchenka gazowa) — dodatkowo w czujkę tlenku węgla. Koszt jest symboliczny w skali transakcji, więc traktujemy to nie jako argument negocjacyjny, tylko jako pozycję na listę „pierwszy tydzień po przeprowadzce” — szczególnie w domach z kominkiem lub kotłem gazowym.

Jak wykorzystać te dane, oglądając konkretny dom?

Statystyka jest przydatna dopiero wtedy, gdy zmienia sposób oglądania nieruchomości. Trzy praktyczne wnioski z naszych raportów:

1. Najpierw warto patrzeć na wodę, potem na kuchnię. Skoro ok. 74 domów na 100 ma wady odwodnienia, a ok. 86 zawilgocenia, pierwsze pół godziny warto poświęcić na obejście budynku dookoła: spadki terenu przy ścianach, wyloty spustów, stan opaski, ślady zacieków na cokole, zawilgocenia w piwnicy. To najtańsza diagnostyka, jaką można wykonać samodzielnie.

2. Nie ufaj świeżemu remontowi bardziej niż surowej ścianie. Ponad połowa domów ma wilgoć pod płytkami. Nowa okładzina to informacja, że coś zostało zakryte – niekoniecznie, że zostało naprawione. Tu jedyną weryfikacją jest pomiar.

3. Proś o dokumenty równolegle z oglądaniem. Protokoły przeglądów, dokumentacja powykonawcza, pozwolenia na ewentualne rozbudowy. Ich brak nie przekreśla zakupu, ale zmienia ryzyko i powinien znaleźć się w kalkulacji ceny. Pełną listę rzeczy do sprawdzenia zebraliśmy w poradniku na co zwracać uwagę przy zakupie domu z rynku wtórnego.

Warto też znać granice metody. Inspekcja przedzakupowa jest badaniem nieinwazyjnym – nie wykonujemy odkrywek, nie oceniamy elementów niedostępnych (zabudowane instalacje, wnętrza przewodów kominowych), a przy pęknięciach o charakterze konstrukcyjnym czy objawach osiadania budynku kierujemy do odrębnej ekspertyzy technicznej.

Najczęstsze pytania o wady domów z rynku wtórnego

Podsumowanie i zastrzeżenie

Statystyka mówi, czego się spodziewać. Nie powie jednak, co jest w tym jednym domu, który właśnie Państwo oglądają – i czy kilkanaście pilnych pozycji (plus zwykle 20-30 pozycji z zakresu doposażenia i utrzymania) to drobiazgi o łącznym koszcie kilku tysięcy złotych, czy jedna poważna sprawa i tuzin dodatków. Jeśli planują Państwo zakup domu w Poznaniu lub okolicach, zapraszamy do skorzystania ze sprawdzenia stanu domu z rynku wtórnego – przyjeżdżamy z pełnym zestawem pomiarowym, a raport ze zdjęciami i termogramami otrzymują Państwo w formie gotowej do rozmowy ze sprzedającym.

Przy powoływaniu się na powyższe dane prosimy o podanie źródła wraz z linkiem do tej strony.