Zakup mieszkania to zwykle dopiero pierwszy etap na drodze do wprowadzenia się do nowego lokalu. Drugim etapem jest zlecenie prac wykończeniowych lub remontowych. Co może pójść nie tak na tym etapie? Praktycznie wszystko, począwszy od samego „fachowca”, a skończywszy na doborze materiałów. W internecie znajdziemy mnóstwo zdjęć tzw. „januszy budownictwa”, jeśli więc nie chcemy powielać historii warto poświęcić kilka minut i zapoznać się z poniższymi wskazówkami. W artykule wyjaśniamy na co zwracać uwagę przy wyborze ekipy remontowej oraz podczas nadzoru nad jej pracami.
Umowa – co powinna zawierać umowa z wykonawcą prac wykończeniowych
Z naszego doświadczenia (jako inspektorów weryfikujących wykończenie lokali dla Klientów) większość umów z wykonawcami jest zawierana w formie ustnej. Umowa ustna, jako oświadczenie woli, jest ujęta jako obowiązująca forma prawna w ustawie z dn. 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 i późn. zm.). Nie mniej nie jest to forma zalecana, bo co jeśli wykonawca pewnego dnia nie pokaże się już więcej w naszym mieszkaniu, albo co jeśli po miesiącu od zakończenia prac niedokręcone śrubunki spowodują zalanie sąsiadów pod nami?
Umowa ustna, aby była ważna powinna zostać zawarta w obecności świadka niezwiązanego z żadną ze stron transakcji.
Zalecaną formą umowy jest forma pisemna. Nieistotne jest czy zostanie spisana odręcznie, czy wydrukowana, ważne natomiast aby zawierała szczegółowy opis zlecenia. Umowa pisemna powinna zawierać:
- datę jej sporządzenia
- dane stron transakcji
- dane lokalu wraz z opisem ewentualnych uszkodzeń, które występują przed rozpoczęciem prac
- dokładny zakres prac (wraz z wyszczególnieniem pomieszczeń, elementów, kolorów etc)
- oczekiwaną jakość po wykonaniu prac
- przywołanie, że „Prace powinny zostać wykonane zgodnie z zasadami sztuki budowlanej i obowiązującymi ustawami oraz rozporządzeniami„.
- zakres dostaw materiałów (opis kto dostarcza płytki, farby ale także pędzle i drabiny)
- kwotę transakcji i podział na zaliczki za dany zakres prac
- datę zakończenia prac
- kary umowne za niedotrzymanie terminów. Przy czym należy jawnie określić maksymalną wysokość kary umownej (w przeciwnym razie można się narazić na zarzut nieważności postanowienia umownego).
- informacje o tym w jakich przypadkach możemy odstąpić od umowy (np. przekroczenie terminu, brak zrealizowania danego etapu prac etc) oraz datę do której można odstąpić od umowy (np. data zakończenia prac)
- podpisy obu stron transakcji
Tylko przy zachowaniu właściwej formy umowy możliwe jest skuteczne dochodzenie swoich praw związanych z reklamacjami, czy też praw z tytułu rękojmi. Umowa pisemna nie musi obejmować całości prac remontowych, ale podpiszmy ją zanim wpuścimy fachowca do naszego domu.
Warto również sprawdzić czy fachowiec figuruje w rejestrze działalności gospodarczej CEIDG lub rejestrze spółek KRS. Jeśli nie prowadzi żadnej firmy zlecanie pewnych prac jest na tyle dużym ryzykiem, że należy wycofać się z ustaleń. Z historii moich Klientów chciałbym nadmienić, że trafiają się „fachowcy” posługujący się numerem NIP firm które już nie istnieją (np. zawiesili działalność). W weryfikacji wykonawcy nie chodzi o odpowiedzialność za pomalowanie ścian, ale o odpowiedzialność za montaż armatury w łazienkach, czy zmiany instalacji elektrycznej i hydraulicznej. Koszty związane z usuwaniem skutków zalania lub pożaru sięgają często kilkunastu-kilkudziesięciu tysięcy złotych, a posiadanie przez nas ubezpieczenia mieszkania nie rozwiązuje problemu. Jeśli w toku likwidacji szkody w lokalu zostanie wykazane, że szkoda powstała na skutek błędu montażu to albo odpowiadamy za nią osobiście (jeśli nie mamy umowy z wykonawcą), albo odpowiada wykonawca. Warto zatem aby fachowiec posiadał ubezpieczenie OC, ponieważ brak polisy skutkuje znacznymi problemami ze ściągnięciem należności. Znam sytuacje Klientów gdzie nawet przychylny wyrok sądu nie pozwala na skuteczną egzekucję kosztów likwidacji szkód po zalaniu czterech pięter pod lokalem.
Ekipa remontowa na co zwracać uwagę – nadzór nad pracami ekipy remontowej
Zalecamy prowadzenie bieżącego nadzoru nad pracami ekipy remontowej. Nie musimy się znać na pracach które wykonuje nasz „Pan Janusz”. Powinniśmy go natomiast odwiedzać co drugi dzień, pytać czy wszystko dobrze, przywieźć mu czasem posiłek i wykonywać zdjęcia z prowadzonych prac. Brak nadzoru, albo co gorsza brak sympatii pomiędzy nami, a „Panem Januszem” może mieć wiele przykrych konsekwencji. Prace wykonane w terminie to nie wszystko, bo co jeśli Janusz zostawi za zabudową łazienki odkręcony karton po soku:
Albo co jeśli za ścianką znajdziemy niezamknięte (i przecież nieumyte) butelki po piwie:
Takich przykładów posiadamy setki. Warto pamiętać, że ekipa która posiada nadzór (nie jest pozostawiana sama sobie) i jest doceniona przez zamawiającego stara się pracować „jak u siebie”. Zatem nawet jeśli prace się wydłużą o kilka dni to możemy mieć pewność, że zostały wykonane czysto i schludnie.
Weryfikacja prac ekipy remontowej
Od lat zajmujemy się weryfikacją prac firm wykończeniowych dla Klientów. Zanim jednak zamówią Państwo taką usługę, lub przystąpią do weryfikacji samodzielnie warto zaznaczyć, że weryfikacja powinna odbyć się zanim zapłacimy wykonawcy ostatnią część wynagrodzenia. Musimy mieć tzw. „marchewkę” na Pana Janusza, tak aby opłacało mu się uzupełnić wszystkie braki i niedoróbki. Z naszej perspektywy optymalne wstrzymanie płatności powinno wynosić 25% całości wynagrodzenia, a minimalne to 10%.
Jak sprawdzać wykonane prace? Odpowiedź jest prosta – dokładnie i bez pośpiechu.
Pamiętajmy, że jeśli prace są wykonane estetycznie to nie znaczy, że są też wykonane poprawnie. Niestety nie zawsze to co ładnie wygląda jest wykonane dobrze.
Prawda jest taka, że jeśli kupują Państwo dom z rynku wtórnego to widoczne odparzenia i pęknięcia płytek nie powstały na odbiorze prac od ekipy wykończeniowej.
Pamiętajmy, że prace te wyglądały bardzo poprawnie do pierwszej lub drugiej zimy… Dlatego szczerze Państwa namawiamy do kontaktu i skorzystania z pomocy przy odbiorze prac wykończeniowych. Tylko wykorzystanie odpowiednich narzędzi pozwala na rzetelną ocenę wykonawcy. Cena odbioru ustalana jest indywidualnie i rozpoczyna się już od 400 zł brutto. Oczywiście poza sprawdzeniem aspektów niewidocznych dla oka sprawdzamy także estetykę wykończeń, jakość malowania i wszelkie uszkodzenia. Skuteczne dochodzenie swoich roszczeń od wykonawcy wymaga jednak zawarcia z nim umowy w formie pisemnej i naprawdę szczegółowego opisu prac.
Konsekwencje pominięcia w umowie istotnych informacji:
- brak informacji o stanie lokalu i uwagach – brak tej wzmianki utrudnia nam dochodzenie roszczeń z tytułu zarysowań i uszkodzeń drzwi wejściowych czy okien. Pamiętajmy, że usterki tego typu występują bardzo często
- brak informacji o jakości ścian po zakończeniu prac – brak tej informacji oraz brak wzmianki o szpachlowaniu pozwala jedynie na odbiór normowy zgodnie z odchyłkami tynku gipsowego dla III kategorii (np. dopuszczalne rysy do długości 7 cm)
- brak zdefiniowania ilu-krotnie mają być malowane ściany – brak pełnego krycia koloru nie pozwala na skuteczne dochodzenie swoich praw
- brak informacji o tym w jakich przypadkach możemy odstąpić od umowy – brak tej wzmianki daje nam możliwość odstąpienia od umowy na zasadach opisanych w Kodeksie Cywilnym, ale powoduje to konieczność udowodnienia, że wykonawca nie mógł zrealizować zadania w terminie i że inne drogi porozumienia zostały wyczerpane
Jakość prac oferowana przez ekipy bywa bardzo różna, dlatego też poza zleceniem weryfikacji inspektorowi zalecam ocenę realizacji na innych lokalach wykonywanych przez wybraną ekipę.
Oferta fachowej weryfikacji
W celu przedstawienia oferty odbioru prac wykończeniowych prosimy o przesłanie zakresu prac wraz z podaniem powierzchni i lokalizacji Państwa nieruchomości (możliwe także przesłanie umowy z wykonawcą). Dane te prosimy przesłać na adres kontakt@inspekcjadomu.pl
Koszt usługi ustalany jest indywidulanie i zależny jest od zakresu prac oraz powierzchni lokalu.
Szacunkowe ceny od 400 do 1450 zł brutto (dla mieszkań).
Przy zakresie rozszerzonym ceny do 1.500 zł brutto. Dla Klientów którzy korzystali z naszej oferty przy odbiorze deweloperskim lub weryfikacji z rynku wtórnego oferujemy atrakcyjne rabaty.
W ramach usług weryfikujemy:
- jakość wykonania gładzi szpachlowych oraz ocenę występowania ubytków i niedokładności powierzchni
- jakość i niedokładności malowania
- prawidłowość osadzenia futryn drzwiowych
- prawidłowość ułożenia podłóg pływających (panele podłogowe, panele winylowe, deska barlinecka etc.)
- prawidłowość wykonania podłóg klejonych (deska)
- prawidłowość ułożenia płytek wraz z oceną akustyczną równomierności rozłożenia zaprawy klejowej
- ocenę fugowania
- ocenę montażu listew przypodłogowych
- ocenę wykonania sylikonów
- w wątpliwych przypadkach przeprowadzamy próby szczepności gładzi i malowania
- dokonujemy weryfikacji montażu armatury oraz zabudowy stałej
- weryfikujemy wilgotność przegród (także wilgotność pod płytkami)
- oceniamy zarysowania i uszkodzenia lokalu spowodowane podczas realizacji prac
W zakresie dodatkowym istnieje możliwość:
- wykonania prób hydraulicznych szczelności instalacji wodnych (jeśli wykonawca zmieniał podejścia w łazienkach dodatkowe próby potwierdzą szczelność wykonanych zmian)
- wykonania dodatkowej weryfikacji dokładanych/przenoszonych gniazd elektrycznych
- weryfikację pracy klimatyzacji/rekuperacji wraz z oceną termowizyjną i badaniami przepływów powietrza anemometrem
