Kupując lub posiadając starszy dom często zastanawiamy się jaka była jego wcześniejsza historia. Jako firma Inspekcja Domu zajmujemy się oceną stanu technicznego nieruchomości i często pomagamy naszym Klientom w ustaleniu przeszłości danej nieruchomości. Wiele z opisanych poniżej czynności możesz wykonać samodzielnie i to bez wyjścia z domu. Zatem zabawa w odkrywcę wydaje się być na wyciągnięcie Twojej ręki 🙂
„Paszport” domu lub mieszkania
Dokumentem stanowiącym swego rodzaju paszport nieruchomości jest Księga Wieczysta. Jej numer powinien wyglądać mniej więcej tak PO1P/00001111/0. Jeśli nie posiadasz jeszcze numeru Księgi Wieczystej sprawdź o co pytać sprzedającego mieszkanie. Numer księgi to podstawa pozwalająca na weryfikację wielu przydatnych informacji w tym zadłużenia, czy służebności (roszczeń osób trzecich) – pełny opis działów księgi wieczystej znajduje się w osobnym artykule. Jeśli zaś posiadasz numer księgi wieczystej w postaci 6 cyfr np. 123456 to znaczy, że został udostępniony Ci numer przed cyfryzacją. Większość ksiąg jest już „wciągnięta” do rejestru elektronicznego, dlatego zapytaj o to czy nie przyszło pismo z sądu w tej sprawie, jeśli nie czeka Cię wyprawa do Sądu Rejonowego prowadzącego „wydział ksiąg wieczystych” (w Poznaniu jest to Sąd Rejonowy Stare Miasto ul. Młyńska 1a).
Nie mam numeru księgi wieczystej – czy da się sprawdzić księgę wieczystą po adresie mieszkania lub numerze działki? Tak, ale usługa ta jest płatna (koszt koło 40 zł). Znacznie łatwiej porozmawiać ze sprzedającym lub odszukać numer w swoich dokumentach. W razie czego odpłatne sprawdzenie numeru księgi po adresie jest możliwe poprzez stronę ksiegiwieczyste.pl.
Jeśli posiadasz numer księgi możesz wejść do rządowej wyszukiwarki ksiąg wieczystych i w pisać go w odpowiednie pole.
Następnie należy wybrać przeglądanie treści zupełnej księgi.
W widoku księgi mamy teraz trochę więcej pól. Standardowo przeglądamy aktualną treść, która pokaże nam tylko obecnie występujące obciążenia kredytowe lub prawa osób trzecich. W zakładce Dział II znajdziemy wpisy dotyczące własności lokalu. Znajdziemy tam imię i nazwisko aktualnych właścicieli informację czy weszli w posiadanie mieszkania na podstawie „umowy sprzedaży”, czy też „umowy darowizny” oraz dane poprzednich właścicieli.
Z Działu II Księgi Wieczystej dowiemy się kto wcześniej mieszkał w naszej nieruchomości oraz w jaki sposób obecny właściciel wszedł w jej posiadanie.
Sprawdzenie charakteru budynków w elektronicznym wyrysie mapy miasta
Często nieruchomość będąca obiektem naszych zainteresowań była wielokrotnie rozbudowywana lub składa się z kompleksu budynków (np. garaży zaadoptowanych na pomieszczenia mieszkalne). Istnieje mapa Zarządu Geodezji każdego miasta, która posiada naniesione wszystkie budynki z oznaczeniem ich charakteru. Warto zajrzeć do tego dokumentu, aby zweryfikować czy zmiany nieruchomości zostały zgłoszone i czy stan zastany nie jest samowolą budowlaną. Poniżej znajdziesz linki do wybranych map Systemu Informacji Przestrzennej:
Poza oficjalnym mapami miast dostęp do informacji przestrzennej jest możliwy także z nieoficjalnej mapy rządowej mapy.geoportal.pl.
Oznaczenia ewidencji budynków na mapach (legenda) według Rozporządzenia Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 2 listopada 2015 r. w sprawie bazy danych obiektów topograficznych oraz mapy zasadniczej:
Ozn. | Znaczenie symbolu |
m | budynek mieszkalny |
mj | budynek mieszkalny jednorodzinny |
md | budynek o dwóch mieszkaniach |
mt | budynek o trzech i więcej mieszkaniach |
mz | budynek zbiorowego zamieszkania |
t | budynek garażu |
i | pozostały budynek niemieszkalny |
g | budynek gospodarstwa rolnego |
u | budynek handlowo – usługowy |
b | budynek biurowy |
p | budynek przemysłowy |
h | budynek hotelu |
d | budynek łączności, dworca i terminalu |
Jak sprawdzić historię przedwojennej kamienicy lub domu?
Tu sprawa się nieco komplikuje i dla każdego miasta poszukiwanie informacji wygląda w nieco inny sposób. Różne zbiory są dostępne w internecie i naprawdę różne informacje można uzyskać. Dla przykładu:
Poznań
Mapy dawnego Poznania dostępne są za darmo na stronie CYRYL („Wirtualnego Muzeum”). Możemy tam odnaleźć naszą ulicę wraz z jej niemiecką nazwą oraz informację o naniesionych budynkach. Poznamy zatem dawny układ ulic, dawną lokalizację cmentarzy, czy przebieg linii tramwajowych.
Na stronie CYRYL znajdziemy także galerię zdjęć fotografii dawnego Poznania z okresu przedwojennego, gdzie możemy zadać sobie trud odszukania dawnej elewacji naszej kamienicy, czy domu.
Jest też gratka dla miłośników historii – istnieje możliwość uzyskania informacji kto mieszkał w naszym domu przed wojną. Książki adresowe z tego okresu nie podlegały pod ustawę o ochronie danych osobowych i są dostępne w internecie. Uzyskamy tam informację nie tylko na temat nazwiska przedwojennego właściciela, ale także jego zawód. Niestety cała operacja wymaga trochę pracy. Księgi składają się z dwóch części:
- część I – spis w układzie alfabetycznym nazwisk
- część II – spis w układzie adresów budynków po nazwach ulic (nazwiska często opisane tylko skrótowo)
Książki adresowe dostępne są pod poniższymi linkami (pozostałych proszę szukać w internecie):
- Książka adresowa miasta Poznań z 1923 – link
- Książka adresowa miasta Poznań z 1926 – link
- Książka adresowa miasta Poznań z 1933 – link
Wrocław
Mapy dawnego Wrocławia możemy znaleźć np. na stronie polska-org.pl. Podobnie jak dla Poznania możemy odszukać naszą ulicę wraz z jej niemiecką nazwą i zweryfikować jak się zmieniała okoliczna zabudowa na mapach z różnych okresów. Książki adresowe z tego okresu dostępne po zalogowaniu na stronie niemieckiej.
Sprawdzenie historii w sieci
Niestety czasem zdarza się że nasza nieruchomość ma dość nieciekawą historię. Zawsze warto wpisać nazwę ulicy do wyszukiwarki i przejrzeć informacje prasowe z pierwszych dwóch stron google. W wyszukiwarce przełączmy się na zakładkę „Wiadomości” i zweryfikujmy zawartość newsów. Nie wpisujmy dokładnego adresu mieszkania lub domu ponieważ ze względu na ochronę danych osobowych informacje prasowe nie zawierają tak szczegółowych danych. Nie mniej z wyszukiwarki możemy się dowiedzieć, że mieszkanie jakie zamierzamy nabyć przeszło kapitalny remont ze względu na pożar, albo że odbyła się egzekucja komornicza.
Weryfikacja projektu budynku
Sięgnięcie po projekt to najprostsze i najbardziej oczywiste źródło informacji. Nie mniej z góry należy zaznaczyć, że nie dla wszystkich budynków taki projekt jeszcze istnieje. Dla budynków po 2000 r. urzędy miasta lub starostwa powiatowe przechowują kopię projektu, zatem możliwe jest wystąpienie o wydanie duplikatu. Dla budynków starszych dokumentacja może nie istnieć wcale.
Jeśli istnieje dokumentacja, to z jej opisu dowiemy się w jakiej technologii został wykonany budynek i jaki był pierwotny (planowany) układ pomieszczeń. Na podstawie dokumentacji możemy także ustalić czy budynek był rozbudowywany lub przerabiany. Ponadto warto poprosić sprzedającego o okazanie zawiadomienia o zakończeniu budowy, które jest dokumentem poświadczającym kompletność złożonej do urzędu dokumentacji i możliwość użytkowania budynku.
Kontrola stanu technicznego nieruchomości
Kupując dom lub mieszkanie zawsze warto sprawdzić ich stan techniczny. W tym zakresie pozostaję do Państwa dyspozycji na terenie całej Polski. Podczas oględzin technicznych nie tylko oceniam występowanie pleśni, spękań czy zawilgoceń, ale także wiek nieruchomości i czas ostatniego remontu. Dla fachowca nie jest problemem ustalenie kiedy ostatni raz były odmalowywane ściany, czy z którego roku są okna.
Kontrola techniczna nieruchomości nie tylko pozwala na poznanie jej przeszłości, ale także na uzyskanie informacji o koniecznych remontach i daje możliwość dodatkowej negocjacji ceny ze sprzedającym. Zapoznaj się z ofertą sprawdzenia nieruchomości przed zakupem.
Chcesz wiedzieć więcej?
Zapoznaj się z poniższymi artykułami: