Zdarza się, że dla kupowanego przez nas budynku brak projektu budowlanego lub rysunki nie odzwierciedlają układu pomieszczeń i nieusytuowana okien jaki widzimy w rzeczywistości. W obu tych przypadkach warto zweryfikować stopień rozbieżności, ponieważ odpowiedzialność za samowolę budowlaną spoczywa zawsze na aktualnym właścicielu nieruchomości. Za samowolę grożą kary do 50.000 zł dla budynków jednorodzinnych. Więcej na temat co i jak sprawdzić w przypadku rozbieżności w projekcie budynku znajduje się w poniższym artykule.
W artykule wyjaśniamy:
- Co zrobić gdy brak projektu kupowanego domu?
- Co to jest samowola budowlana?
- Stwierdzenie samowoli – konsekwencje
- Zaświadczenie o zakończeniu budowy, a samowola budowlana
- Brak okien i drzwi na projekcie budowlanym
- Niezgodności wymiarów budynku
- Budynek odebrany, ale niezgodny z projektem
- Ścieżka legalizacji samowoli budowlanej
- Jak zapobiec ryzyku zakupu budynku z samowolą budowlaną?
Co zrobić gdy brak projektu kupowanego domu?
Kupując budynek wybudowany wiele lat temu często trafiamy na problem związany z brakiem kompletności, lub brakiem jakiejkolwiek dokumentacji budowlanej. Należy tutaj zwrócić uwagę, że zgodnie z ustawą z dn. 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 i późn. zm.) aktualny właściciel nieruchomości ma obowiązek przechowywania dokumentacji budowlanej przez cały okres istnienia budynku, a niedopełnienie tego obowiązku zagrożone jest karą grzywny. Podobnie ustawa Prawo Budowlane z roku 1974 r. nakładała obowiązek przechowywania dokumentów związanych prowadzeniem robót i użytkowaniem budynku, a za brak dokumentacji groziła kara aresztu do 3 miesięcy. Przy czym zgodnie z ustawą z 1974 r. obowiązek przechowywania projektu budowlanego dotyczył jedynie okresu 5 lat od zakończenia budowy.
Co jeśli sprzedający nie spełnił obowiązku ustawowego i zagubił dokumentację, lub co jeśli na skutek kilkukrotnej zmiany właścicieli dokumentacja nie jest kompletna?
Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu zniszczenie lub zaginięcie dokumentacji związanej z danym obiektem budowlanym nie spowoduje, że automatycznie stanie się on samowolą budowlaną.
Aktualny właściciel powinien zwrócić się do odpowiedniego organu administracyjnego celem uzyskania kopi projektu budowlanego i kopi zaświadczenia dotyczącego zakończenia budowy. Brak tych dokumentów w archiwach zgodnie z wyrokiem WSA z dnia 9 kwietnia 2008 r., II SA/Wr 45/08 nie jest jednoznaczny z istnieniem samowoli budowlanej. Brak dokumentacji w archiwach Państwowych skutkuje wystąpieniem sytuacji, w której żadna ze stron nie posiada dokumentacji wskazującej na istnienie samowoli lub niezgodności projektowych. W przypadku wszczęcia kontroli przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego większość takich postępowań jest umarzana ze względu na postępowanie bezprzedmiotowe. Należy jednak zdawać sobie sprawę, że pomimo braku istnienia wady prawnej dla takiej nieruchomości występuje wada techniczna. Brak projektu oznacza brak obliczeń konstrukcyjnych, a tym samym pewne ryzyko związane z niewypłaceniem odszkodowania w przypadku np. zawalenia się ściany budynku na skutek klęski żywiołowej (silnego wiatru).
Pełna archiwizacja dokumentacji występuje od 1999/2000 roku. Dla budynków z zakończoną budową po tym okresie brak dokumentacji w urzędzie jest jednoznaczny z samowolą budowlaną.
Co jeśli budynek był budowany przez dewelopera, a sprzedający nie posiada dokumentacji? Taka sytuacja występuje bardzo często i jest zgodna z przepisami. Zgodnie z ustawą Prawo Budowlane deweloper budując budynek wielolokalowy nie przekazuje dokumentacji projektowej, a jest zobligowany do jej samodzielnej archiwizacji. Deweloper musi przekazać całą dokumentację wspólnocie mieszkaniowej (jeśli taka istnieje), przepisy nie precyzują jednak, czy musi przekazać kopię projektu aktualnemu właścicielowi nieruchomości. Przy zakupie warto poprosić o kopię projektu. Jeśli deweloper nie chce go udostępnić sprzedający można zwrócić się do urzędu z prośbą o wykonanie kopi.
Co to jest samowola budowlana?
Samowolą budowlaną określamy każde prowadzenie prac z naruszeniem ustawy z dn. 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 i późn. zm.). Samowolą jest zatem m. in.:
- wykonanie otworów okiennych w połaci dachu bez wymaganego zgłoszenia,
- wykonanie zabudowy tarasu bez projektu,
- wykonanie nadbudowy czy rozbudowa budynku bez projektu.
Samowolą nie jest prowadzenie prac niewymagających zgłoszenia i niewymagających pozwolenia na budowę. Dotyczy to zwłaszcza zmian usytuowania ścian działowych wewnątrz budynku. Zmiany w ścianach nośnych (w tym ścianach osłonowych zewnętrznych) praktycznie zawsze wymagają zgłoszenia lub pozwolenia na budowę.
Stwierdzenie samowoli – konsekwencje
Stwierdzenie wystąpienia samowoli budowlanej dokonywane jest przez Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Dla budynków jednorodzinnych kontrole urzędowe są głównie realizowane z donosów lub wynikają z prowadzenia prac na terenie danej nieruchomości lub działek sąsiednich. Czy więc zagrożenie kontroli jest duże zależy od tego jak wygląda zabudowa sąsiednia.
W przypadku kontroli organ nadzorujący nie może wydać decyzji nakazującej rozbiórkę lub przywrócenie stanu pierwotnego poprzedniemu właścicielowi nieruchomości, ponieważ budynek nie jest już w jego posiadaniu. Jedynym dysponentem nieruchomości jest aktualny właściciel lub zarządca i to do niego kierowane jest postępowanie nadzoru.
Samowola budowlana jest przestępstwem podlegającym karze grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat 2. Postępowanie karne ulega przedawnieniu po 5 latach od daty przestępstwa. Samowola pod względem administracyjnym (nie karnym) nie ulega przedawnieniu nigdy.
Należy jednak pamiętać, że samowola to nie tylko ryzyko w przypadku kontroli urzędowej. Samowola dotycząca rozbudowy budynku, czy zmiany wykonania więźby dachowej, wiąże się również z znacznym zagrożeniem niewypłacenia odszkodowania przez ubezpieczyciela z tytułu np. zerwania dachu na skutek wichury. Zakup budynku z samowolą jest więc świadomym narażeniem na utratę wartości nieruchomości w przypadku klęsk żywiołowych.
Jeśli kupując budynek nie mamy świadomości o występowaniu samowoli można traktować ją jako wadę prawną i dochodzić swoich praw od sprzedającego w procesie cywilnym. Warto posiadać pełną dokumentację zdjęciową stanu zastanego na etapie nabywania nieruchomości.
Pamiętajmy także, że zgodnie z nowelizacją ustawy Prawo Budowlane z 2020 roku budynki stojące dłużej niż 20 lat można zalegalizować korzystając z „uprzywilejowanej ścieżki” bez konieczności zachowania zgodności z miejscowym planem zagospodarowania i konieczności wnoszenia opłat.
Zaświadczenie o zakończeniu budowy, a samowola budowlana
Zaświadczenie dotyczące zakończenia budowy (zgodnie z art. 54 ustawy Prawo Budowlane) wydawane jest przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowanego. Jest to najważniejszy dokument poświadczający kompletność złożonej w urzędzie dokumentacji budynku. Inspektorat nie weryfikuje każdego budynku poprzez kontrolę na budowie, weryfikacja na budowie występuje jedynie w wybranych przypadkach (w pewnym uproszczeniu, bez zagłębiania się w specyfikę). Oznacza to, że organ nadzorujący wydaje pozytywną decyzję na podstawie braku jakichkolwiek przesłanek rozbieżności w dokumentacji złożonej do urzędu.
Co jeśli dokumentacja złożona do urzędu różni się od oglądanego przez nas budynku? Z punktu widzenia organu kontrolującego budynek został wykonany zgodnie z projektem, którego zgodność potwierdził ówczesny kierownik budowy, a wszelkie zmiany zostały wykonane później. Zmiany nieistotne na etapie budowy po jej zakończeniu zazwyczaj wymagają osobnego zgłoszenia (czyli złożenia projektu w 4 egzemplarzach do Starostwa lub Urzędu Miasta) – brak zgłoszenia oznacza samowolę budowlaną.
Brak okien i drzwi na projekcie budowlanym
Niezgodności projektowe dotyczące zmiany rozmiaru otworów okiennych lub zmiany lokalizacji okien występują bardzo często. Na etapie budowy inwestor zmienia zdanie co do rozmieszczenia okien, a zmiany te nie są nanoszone na projekt. Równie często zdarza się, że dodatkowe okna wykonujemy przy zmianie stolarki lub remoncie wnętrza.
Zmiana otworów okiennych dotycząca ich zamurowania lub zmiany wielkości (bez zwiększenia szerokości okna) zazwyczaj nie wymaga jakichkolwiek zgłoszeń prac. Zmiany tego typu są całkowicie legalne.
Wykonanie dodatkowych okien, czy zmiana ściany typu luksfer na okna wymaga zgłoszenia lub w szczególnych przypadkach pozwolenia. Jeśli okna znajdują się zbyt blisko granicy działki lub zbyt blisko miejsc postojowych uzyskanie takiej zgody nie będzie możliwe.
Zmiany dotyczące okien są łatwe do zauważenia przez osoby przechodzące ulicą stąd większe zagrożenie kontroli nadzoru budowlanego.
Niezgodności wymiarów budynku
Niezgodności wymiarów budynku dotyczą zazwyczaj dwóch przypadków:
- niezgodności związane z dobudową fragmentu budynku np. zadaszenia wejścia (wiatrołapu) w obszarze przekraczającym nieprzekraczalną linię zabudowy
- niezgodności związanych z wykonaniem dodatkowego ocieplenia elewacji budynku, a tym samym przekroczenia nieprzekraczalnych linii zabudowy lub warunków zabudowy
W tym wypadku niezgodności widoczne są czasem już na zdjęciach satelitarnych, a fragmenty zabudowy znajdujące się zbyt blisko ulicy łatwo zauważalne dla przechodniów. Kupujący musi mieć świadomość, że istnienie nieprzekraczalnych linii zabudowy wynika z miejscowego planu zagospodarowania i często wiąże się np. z rozbudową drogi lub ograniczeniem widoczności przez zabudowania przy zakrętach dróg. Konsekwencje tego typu samowoli mogą być poważne i zawsze wiążą się z decyzją nakazu rozbiórki.
Niezgodności elementów budynku
Niezgodności elementów budynku jakie najczęściej spotykam podczas weryfikacji nieruchomości to usytuowanie kominów w innym miejscu niż na projekcie. Zmiana lokalizacji komina jest dopuszczalna, ale powinna być naniesiona na projekcie. W obrębie ścian murowanych zmiana ta nie niesie praktycznie żadnych konsekwencji, natomiast pociąga za sobą konsekwencje zmiany więźby dachowej dachów skośnych. Brak wrysowanych zmian więźby może powodować ryzyko podważenia obliczeń projektu w przypadku zapadnięcia się dachu przy naporze śniegu lub przy jego zerwaniu przez wiatr. Niestety ubezpieczyciel często szuka przysłowiowej „dziury w całym” dlatego warto dokonać sprostowania stanu zastanego.
Dodatkowe zabudowania na działce (bez projektu)
Wszystkie budynki niezwiązane na trwałe z podłożem (typu szopa na narzędzia zakupiona w markecie) nie podlegają jakimkolwiek uregulowaniom prawnym. Dla budynków gospodarczych o powierzchni do 35 m2 stawianych w zabudowie zagrodowej nie potrzebne jest jakiekolwiek zgłoszenie. Dla garaży, budynków gospodarczych do 35 m2 stawianych na terenie innym niż zabudowa zagrodowa konieczne jest zgłoszenie. Dla wiat do 50 m2 nie jest wymagane zgłoszenie jeśli na działce stoi budynek jednorodzinny. Natomiast jeśli budynek nie wymaga zgłoszenia i tak warto aby posiadał projekt, bo kto będzie odpowiadał jeśli budynek się zawali?
W przypadku tego typu zabudowań nie ma żadnych obowiązków prawnych dotyczących legalizacji. Warto zweryfikować jednak zgodność odległości wiaty/garażu od granicy działki i zabudowań działki sąsiada względem aktualnych przepisów. Pamiętajmy, że sąsiad za kilkanaście lat może się zmienić, a budynek wybudowany niezgodnie z przepisami prawa budowlanego na dzień jego posadowienia podlega nakazowi rozbiórki w przypadku donosu nowego sąsiada.
Budynek odebrany, ale niezgodny z projektem
W momencie odbioru budynku, który został zrealizowany niezgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, mogą pojawić się istotne konsekwencje prawne oraz techniczne. Prawo budowlane (ustawa Prawo Budowlane) nakłada na inwestora i kierownika budowy obowiązek prowadzenia robót zgodnie z zatwierdzoną dokumentacją projektową. Wszelkie odstępstwa od projektu muszą być odnotowane w dzienniku budynku lub/oraz dokumentacji, w przeciwnym razie mogą prowadzić do nałożenia kar lub ryzyka odmowy wypłaty odszkodowania.
Istotne odstępstwa od projektu budowlanego, takie jak zmiany w wysokości budynku, jego kubaturze czy konstrukcji więźby dachowej, wymagają wprowadzenia zmian na dokumentacji lub wykonania projektu zamiennego. Tego rodzaju zmiany, jeśli nie zostaną formalnie uwzględnione w dokumentacji i zatwierdzone przez odpowiedni organ, mogą zostać uznane za niezgodne z przepisami prawa budowlanego. Każda modyfikacja musi zostać właściwie udokumentowana, co powinno znaleźć swoje odzwierciedlenie w dzienniku budowy. Zaniedbanie tego obowiązku może prowadzić do poważnych problemów na etapie odbioru budynku przez nadzór budowlany.
Wprowadzenie zmian do zatwierdzonego projektu wymaga złożenia projektu zamiennego, który po akceptacji staje się nową, obowiązującą wersją planów. Należy pamiętać, że każda zmiana projektowa musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa warunki, jakie muszą zostać spełnione podczas realizacji inwestycji, dlatego każda zmiana wymaga potwierdzenia jej zgodności z tym dokumentem.
Dodatkowo, niektóre modyfikacje w trakcie realizacji mogą wymagać aktualizacji pozwolenia na budowę. Zmiany, które mają istotny wpływ na ostateczny kształt budynku, powinny być zgłoszone do organu wydającego pozwolenie. Brak takiej aktualizacji może nie tylko spowodować problemy z odbiorem budynku, ale także skutkować nałożeniem sankcji lub w ostateczności zakazem użytkowania obiektu (sytuacja bardzo skrajna).
W kontekście odbioru budynku kluczową rolę pełni nadzór budowlany, który dokonuje oceny zgodności wykonanych robót z projektem budowlanym. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, organ ten ma prawo wstrzymać odbiór lub nałożyć kary.
Ścieżka legalizacji samowoli budowlanej
Samowolę budowlaną można zalegalizować korzystając z „uprzywilejowanej ścieżki” wynikającej ze zmian w ustawie prawo Budowlane z 2020 roku. Możliwość takiej legalizacji dotyczy tylko budynków stojących dłużej niż 20 lat (udowodnienie roku budowy spoczywa na właścicielu nieruchomości). Budynki nowsze można zalegalizować jedynie w przypadku spełnienia dwóch poniższych punktów (wynika to z art. 48 ustawy Prawo Budowlane):
- wybudowany obiekt lub rozbudowana część jest zgodna z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania
- wybudowany obiekt lub rozbudowana część jest zgodna z przepisami techniczno – budowlanymi
Jeśli oba punkty są możliwe do spełnienia możemy wykonać procedurę legalizacyjną. Wymaga ona złożenia dokumentacji budowlanej wykonanych zmian (rozbieżności projektowych) oraz uiszczenia kary pieniężnej. Opłata legalizacyjna dla zmian wymagających jedynie zgłoszenia (np. dodatkowe okna w połaci dachu) wynosi 2.500 do 5.000 zł. Opłata legalizacyjna dla zmian istotnych lub wybudowania budynku bez pozwolenia na budowę wynosi do 50.000 zł dla budynku jednorodzinnego. Osoba dokonująca zgłoszenia może ubiegać się o odroczenie płatności opłaty lub jej umorzenie we właściwym urzędzie skarbowym.
Nowelizacja z 2020 roku pozwala także na legalizację budynków starszych niż 20 lat bez wnoszenia opłat i bez weryfikacji zgodności budynku z miejscowym planem zagospodarowania. Dla takich budynków ustawodawca założył, że skoro przez 20 lat nikt nie zgłaszał sprzeciwu co do istnienia budynku to znaczy, że może on dalej znajdować się w obecnym miejscu. W celu legalizacji samowoli sprzed 20 lat należy złożyć następujące dokumenty:
- inwentaryzację powykonawczą budynku – inwentaryzację geodezyjną
- oświadczenie o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością
- oświadczenie o dacie zakończenia budowy (najlepiej poparte zdjęciami lub relacją świadków)
- ekspertyzę techniczną budynku
Jak zapobiec ryzyku zakupu budynku z samowolą budowlaną?
W celu ograniczenia ryzyka związanego z zakupem nieruchomości polecamy skorzystanie z naszej usługi sprawdzenia stanu budowlanego nieruchomości przed zakupem. W ramach podstawowej usługi weryfikujemy całą dokumentację techniczną budynku wykazując Klientowi wszystkie rozbieżności i wskazując na grożące konsekwencje.
