Cena ofertowa nieruchomości (z ogłoszenia) zwykle nie jest wyższa od ceny jaką realnie zapłacimy za mieszkanie. Zarówno sprzedawca jak i kupujący wiedzą, że cena musi podlegać lekkiej korekcie zanim transakcja dojdzie do skutku. Jako kupujący na negocjacji ceny możemy zyskać znaczny kapitał na remont i wyposażenie – jest to więc bardzo istotny etap zakupu mieszkania. Odpowiedź na pytanie ile można zyskać i o ile można negocjować cenę mieszkania znajdziecie Państwo w niniejszym artykule.
Negocjacja ceny mieszkania – ile procent?
Statystyki NBP oraz portalów internetowych typu OtoDom wykazują, że średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym jest niższa o 5-35% od ceny ofertowej z ogłoszenia sprzedaży.
Większe negocjacje cenowe dotyczą lokali mieszkalnych charakteryzujących się mniejszym zainteresowaniem rynku.
Powyższe oznacza, że na mieszkaniach do 2 pokoi i metrażu do 56 m2 negocjacja ceny zwykle nie przekracza 5-11%. Dla mieszkań powyżej 80 m2 lub domów powyżej 300 m2 negocjacje dotyczą natomiast nawet powyżej 20%.
Należy zaznaczyć, że sytuacja rynkowa od 2022 r. (od zmian stóp procentowych związanych z inflacją, wojny na Ukrainie, drożejących surowców i materiałów budowlanych) pozwala na uzyskiwanie większych różnic procentowych przy negocjacji ceny mieszkania. Zainteresowanie zakupem lokali nieprzeznaczonych na najem (a więc dużych mieszkań oraz domów) znacząco spadło. Na negocjację ceny ma wpływ także czas wystawienia ogłoszenia sprzedaży – im dłużej oferta jest na rynku tym sprzedawca jest „mentalnie” nastawiony na konieczność redukcji ceny gdy już znajdzie się kupiec.
Co obniża cenę mieszkania?
Na obniżenie ceny mieszkania może mieć wpływ kilka czynników. Do podstawowych argumentów negocjacyjnych należą:
- zainteresowanie ofertą sprzedaży – im więcej potencjalnych kupujących i im atrakcyjniejszy lokal tym mniejsze są możliwości negocjacji. Jeszcze do 2021 r. zdarzały się sytuacje gdzie kupujący składali propozycje zakupu w cenach wyższych niż wynikająca z oferty internetowej, aby tylko przebić ofertę innych potencjalnych kupców. Obecnie sytuacja jest odwrotna, a zainteresowanie zakupem znacząco spadło
- szybkość przekazania środków pieniężnych – jeśli dysponujemy choć częściowo gotówką, wówczas mamy przewagę nad potencjalnymi innymi kupującymi posiłkującymi się kredytem hipotecznym. Możliwość szybkiego zawarcia transakcji i uzyskania pieniędzy na pewno działa na plus przy negocjacji
- czas wystawienia ogłoszenia sprzedaży lokalu – im dłużej oferta jest na rynku tym sprzedawca jest bardziej zniecierpliwiony. Nasza pozycja negocjacyjna będzie zupełnie inna dla oferty występującej od kilku dni gdzie nikt przed nami nie składał propozycji zakupu, a inną będziemy mieli pozycję przy ogłoszeniu widniejącym od 6 miesięcy
- cena metra kwadratowego (średnia rynkowa z okolicy) – dane tego typu dostępne są w większości ofert sprzedaży internetowej. Jeśli więc lokal posiada cenę znacznie wyższą od ceny rynkowej lub ofert zbliżonych powierzchnią i jakością wykończenia warto użyć tego argumentu w celu negocjacji ceny
- powierzchni lokalu – po pierwsze im większy lokal tym łatwiej negocjować cenę, po drugie jeśli rzeczywisty metraż nieruchomości nie zgadza się z ofertowym pozwala to na redukcję ceny. Wszelkie niespójności dokumentacji budynku lub tzw. samowole budowlane również stanowią podstawy do negocjacji – weryfikacje tego typu są wykonywane podczas naszych usług kontroli technicznej
- termin przekazania lokalu – jeśli sprzedawca nadal mieszka w sprzedawanym mieszkaniu i chciałby mieć czas np. 3 miesięcy od transakcji na wyprowadzkę jest to na pewno temat pozwalający na negocjację ceny. Rzadko kto chciałby kupić lokal jeśli uzyskamy do niego dostęp dopiero za kilka miesięcy, a mniejsze zainteresowanie pozwala nam na redukcję ceny
- konieczność odświeżenia wnętrza i dostosowania do własnych potrzeb (remont mieszkania) – remont w zakresie choćby odmalowania wnętrza jest konieczny prawie zawsze. Można zatem użyć tego argumentu przy negocjacji ceny
- stan techniczny lokalu (wady występujące w lokalu) – zamówienie profesjonalnej inspekcji nieruchomości z rynku wtórnego pozwoli a uzyskanie raportu będącego postawą dodatkowych negocjacji cenowych (nawet o 20%).
Inspekcja stanu technicznego
Od 2014 roku wykonujemy inspekcje stanu technicznego mieszkań i domów z rynku wtórnego. Podczas usług wykorzystujemy specjalistyczne urządzenia pomiarowe pozwalające na wykrycie wad niewidocznych dla ludzkiego oka. Inspektor kontrolując nieruchomość spędza w niej znacznie więcej czasu niż przy oglądaniu wnętrz z agentem nieruchomości. Kontrola polega m.in. na:
- wykonaniu badania termowizyjnego nieruchomości – ocenie zawilgoceń i ocenie gdzie „ucieka ciepło”
- wykonaniu badań wilgotności (także w głąb murów)
- oceny stanu dachu ze specjalistycznego wysięgnika
- weryfikacji stanu instalacji, podłóg, drzwi i ścian
- ocenie szczelności instalacji gazowej specjalnym miernikiem
- weryfikacji dokumentacji technicznej lokalu
Z inspekcji nieruchomości powstaje raport pisemny opisujący stwierdzone wady. Raport może być podstawą do merytorycznej dyskusji ze sprzedawcą o dodatkowej obniżce ceny. Podczas naszej oceny technicznej możliwe jest także stworzenie kosztorysu budowlanego napraw i remontów mieszkania – tabela taka pozwala właściwie określić budżet remontowy, co znacząco ułatwia uzyskanie właściwej pozycji negocjacyjnej.
Nasi Klienci po zleconej inspekcji nieruchomości nie tylko uzyskują rzetelną wiedzę o stanie technicznym lokalu ale także negocjują od 3 do 20% ceny. Dokument oceny stanu technicznego lokalu zawsze stanowi dodatkowy argument w ręku Kupującego.
Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą inspekcji mieszkań na rynku wtórnym. Usługi tego typu świadczymy w zachodniej Polsce (dojazd z Poznania).
Chcesz wiedzieć więcej?
Zapoznaj się z poniższymi artykułami:
