Operat szacunkowy jest dokumentem podsumowującym pracę analityczną dotyczącą wartości weryfikowanej nieruchomości w stosunku do cen transakcyjnych innych podobnych lokali. Dokument ten jest wymagany do właściwego oszacowania wartości nieruchomości pod zabezpieczenie banku (do kredytu hipotecznego). Nie mniej nawet przy zakupie gotówkowym dokument taki można zamówić celem sprawdzenia rzeczywistej rynkowej ceny lokalu.

Operat szacunkowy – co to i po co się go robi?

Operat szacunkowy jest dokumentem wyceny nieruchomości przygotowanym przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Kwestie te są regulowane prawnie na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania. Podstawą do sporządzenia dokumentu jest wizja lokalna nieruchomości wraz z obmiarem metrażu poszczególnych pomieszczeń lub uzyskaniem rzutów z projektu budowlanego.

Operat szacunkowy jest dokumentem niezbędnym do ustanowienia zabezpieczenia hipoteki przez bank – jest to zatem dokument wymagany do kredytu na nieruchomość. Właśnie wymaganie kredytowe jest głównym powodem wykonania operatu szacunkowego.

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest pracą analityczną, której wykonanie rozpoczyna się od oględzin nieruchomości, a kończy na formalnym sporządzeniu dokumentu porównującego ceny transakcyjne innych nieruchomości. Koszt operatu zależy zatem od lokalizacji nieruchomości, jej typu i powierzchni. Średnia cena operatu szacunkowego dla większych miast typu Poznań, Warszawa, Wrocław kształtuje się następująco:

mieszkania – 400 – 800 zł
domy – 600 – 1400 zł

Zgodnie z art. 156 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy nieruchomości ważny jest przez 12 miesięcy licząc od daty jego wydania.

Kto wykonuje operat szacunkowy?

Rzeczoznawca majątkowy to osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia zawodowe – kwestie te reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania. Rzeczoznawca majątkowy dokonując oględzin nieruchomości zwykle spędza w niej ok. 20 minut. W tym czasie nie wykonuje on badań technicznych (nie mierzy zawilgoceń, nie sprawdza stanu instalacji). Celem jego wizyty jest ogólna ocena kondycji budynku i jakości jego wykonania. Praca rzeczoznawcy opiera się głównie na pracy analitycznej związanej z weryfikacją cen transakcyjnych i oszacowania rzeczywistej wartości przedmiotowego lokalu. Operat szacunkowy dotyczy więc kontroli:

księgi wieczystej,
posadowienia budynku (lokalizacji na działce) i zgodności z miejscowym planem zagospodarowania,
podstawowej oceny występowania błędów budowlanych i samowoli budowlanych
oceny powierzchni lokalu
oceny stanu ogólnego lokalu (przyporządkowanie lokalu do odpowiedniej grupy porównawczej: do remontu, mieszkanie do odświeżenia, standard premium etc.)

Jakie dokumenty są potrzebne do przygotowania operatu szacunkowego?

Podstawą operatu są przede wszystkim oględziny nieruchomości (konieczność zapewniania nieograniczonego dostępu do wszystkich pomieszczeń lokalu na ok. 20 minut). Ponadto niezbędnym dokumentem jest numer księgi wieczystej lub dokument stanowiący podstawę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Dla starszych budynków nie istnieją plany i projekty dlatego też nie jest wymagane przedstawienie tych danych dla lokali starszych niż 20 lat. Nie mniej rzeczoznawca podczas oględzin będzie prosił o wgląd (jeśli dokumenty istnieją) do:

projektu budowlanego lub planów/rzutu lokalu
zawiadomienia o zakończeniu budowy (dokument potwierdzenia możliwości użytkowania dla domów)
wyrysu i wypisu z rejestru gruntów

Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego

Operat szacunkowy jest dokumentem wymaganym do właściwej analizy wniosku o kredyt hipoteczny przez bank. Rzeczoznawca majątkowy przygotowując operat staje się niejako „oczami” banku i to na podstawie przygotowanego dokumentu bank decyduje o wysokości zabezpieczenia hipotecznego.

Należy zaznaczyć, że nie każdy operat szacunkowy będzie mógł być przedstawiony w każdym banku.

Część banków wymaga aby rzeczoznawca wypełnił dodatkowe dokumenty uszczegóławiające stan nieruchomości, część banków zaś wymaga aby oględziny i operat przygotował ich rzeczoznawca (rzeczoznawca zatrudniony przez bank). Zdarza się zatem, że w procesie kredytowym do lokalu musi przyjść dwóch lub trzech różnych rzeczoznawców. Strona sprzedająca lokal nie powinna w tym zakresie utrudniać dostępu, ponieważ złożenie wniosku o kredyt do więcej niż 1 banku jest w interesie obu tron transakcji.

Czy operat szacunkowy zabezpiecza nasz interes?

Niezależnie od tego czy kupujemy mieszkanie na kredyt hipoteczny czy za gotówkę warto wykonać operat szacunkowy. Dokument ten ujawni rzeczywiste ceny transakcyjne podobnych nieruchomości i pozwoli nam na ustalenie właściwej ceny zakupu (może także być podstawą do negocjacji ceny ze sprzedawcą – więcej o negocjacjach na rynku wtórnym).

Rzeczoznawca majątkowy nie jest budowlańcem, a jego praca ma charakter analityczny.

Rzeczoznawca majątkowy nie dokonuje analizy technicznej nieruchomości – nie sprawdza wilgotności ścian, nie wykonuje badania termowizyjnego, nie sprawdza szczelności instalacji gazowej, nie mierzy przepływów wentylacji i wreszcie nie ocenia kondycji murów. Usługa inspekcji technicznej jaką od 2014 roku z powodzeniem wykonuje nasza firma nie jest więc tożsama z pracą rzeczoznawcy. Naszym celem jest szczegółowa kontrola techniczna nieruchomości celem oceny stanu i dalszej przydatności poszczególnych instalacji i elementów konstrukcyjnych. W ramach usług dodatkowych tworzymy także kosztorysy napraw i zmian adaptacyjnych.

Zamawiane przez naszych Klientów inspekcje techniczne pozwalają na ograniczenie ryzyka zakupowego oraz możliwości dalszej negocjacji ceny transakcyjnej nieruchomości.

Poznaj ofertę inspekcji technicznej na rynku wtórny.