Zakup mieszkania z rynku wtórnego obarczony jest pewnym ryzykiem, dlatego też warto dokładnie sprawdzić dokumentację lokalu zanim złożymy ofertę zakupu. Finalnie stan prawny zweryfikuje dla nas notariusz, ale zanim do tego dojdzie stracimy wiele czasu i nerwów jeśli stan prawny nieruchomości nie jest jasny. Jakich dokumentów wymagać od sprzedającego podczas zakupu mieszkania? Na to pytanie odpowiada poniższy artykuł.

Jakich dokumentów wymagać od sprzedającego mieszkanie?

Sprzedający lokal powinien na naszą wyraźną prośbę udostępnić nam całą wymaganą dokumentację. Przed przystąpieniem do transakcji warto zweryfikować wszystkie poniżej wymienione dokumenty, ale należy pamiętać, że niektóre z nich mają określoną datę ważności. Do transakcji (umowy notarialnej przeniesienia własności) sprzedający musi przedstawić dokumenty nie starsze niż 14 dni i z tego powodu nie wszystkie dokumenty muszą być nam udostępnione podczas wstępnego spotkania w lokalu.

Na etapie weryfikacji mieszkania powinniśmy poprosić o następujące dokumenty:

numer księgi wieczystej lokalu (jeśli lokal ma założoną księgę) lub zaświadczenie o przysługującym spółdzielczym prawie własnościowym do lokalu
wyciąg aktualnych opłat administracyjnych wraz z wielkościami składek i zaliczek
oświadczenie zarządcy o stanie finansowym i prawnym wspólnoty
wyciąg ostatniej opłaty podatku od nieruchomości

Do umowy notarialnej będą potrzebne ponadto:

przedstawienie podstawy nabycia lokalu (jak sprzedający wszedł w jego posiadanie)
zaświadczenie o aktualnej wysokości salda kredytu hipotecznego (jeśli mieszkanie jest obciążone kredytem)
zgodę banku na wcześniejszą spłatę kredytu (zazwyczaj wystawiane wraz z zaświadczeniem o saldzie kredytu)
zaświadczenie o stanie zameldowania w lokalu
oświadczenie zarządcy o stanie rozrachunków czynszowych (zalegania z opłatami przez sprzedającego)
zaświadczenie o braku prowadzonej działalności w lokalu (jeśli taka działalność była wcześniej zarejestrowana pod wskazanym adresem)
zaświadczenie o braku zalegania z opłatami ZUS i opłatami dla Urzędu Skarbowego w przypadku gdy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą

Omówienie wymaganych dokumentów przy zakupie mieszkania

Nad całą transakcją przeniesienia własności nieruchomości niejako „czuwa” notariusz i to jego kancelaria odpowiada przed Państwem za weryfikację dokumentów jakie przedstawia sprzedający lokal. Nie mniej znaczną część dokumentów możemy zweryfikować na wstępnym etapie, jeszcze przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie. Poniżej zostały przedstawione najważniejsze z dokumentów.

Księga wieczysta

Księga wieczysta (KW) jest niejako paszportem nieruchomości. Mówi nam o powierzchni lokalu i przysługujących prawach. Sprzedający nie powinien nam pokazywać księgi ponieważ nie jest ona tworem materialnym, a swoistą bazą danych sądu do której możemy mieć dostęp w dowolnym momencie ze strony internetowej. Znając numer księgi należy wejść na stronę https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/KsiegiWieczyste.

kupno mieszkania jakie dokumenty sprawdzic - ksiega wieczysta — *Przykład widoku księgi wieczystej*

Po wpisaniu numeru księgi wybierzmy przeglądanie aktualnej treści KW. Księga składa się z pięciu zakładek nazywanych „Działami”:

Dział I-O zwiera informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości (w tym adres i powierzchnię lokalu)
Dział I-SP zawiera informacje dotyczące podstawy własności lokalu
Dział II zawiera informacje o własności lokalu (wraz z numerami PESEL aktualnych właścicieli)
Dział III zawiera ograniczenia praw rzeczowych. Jest to bardzo ważna część księgi w której znajdziemy informacje o prawach użytkowania i służebności osób trzecich. Znajdują się tu zarówno wpisy o służebności drogi (jeśli prze nasz grunt biegnie droga wewnętrzna do innej posesji) jak i roszczenia osób trzecich.

W przypadku mieszkania jakiekolwiek wpisy w Dziale III wymagają konsultacji z prawnikiem. W tym dziale zastrzega się prawo do pierwokupu lokalu albo prawo do dożywotniego zamieszkiwania w lokalu, a wszelkie roszczenia powinny być wykreślone przed transakcją.

kupno mieszkania jakie dokumenty sprawdzic - sluzebosc w ksiedze wieczystej — *Przykład wpisu w dziale III KW dotyczący służebności w postaci prawa osobistego do użytkowania nieruchomości. Brak wykreślenia wpisu oznacza zakup mieszkania z lokatorem.*

Dział IV zawiera informacje o obciążeniach hipotecznych. Sprzedaż mieszkań na których jest zaciągnięty kredyt jest bardzo powszechna i nie powinna budzić naszego niepokoju. Warto jednak zweryfikować w jakim banku została zaciągnięta pożyczka i jaka jest wartość hipoteki. Tu ważna uwaga: wartość hipoteki jest maksymalnym zabezpieczeniem banku i jest znacznie wyższa niż aktualne saldo kredytu (oznacza to że wpis o hipoteczne na 560.000 zł może widnieć nawet jeśli sprzedający posiada aktualne saldo kredytu na niecałe 100.000 zł).

Zakup mieszkania bez księgi wieczystej

Co jeśli dla mieszkania nie istnieje księga wieczysta? Dla mieszkań spółdzielczych wówczas konieczne jest uzyskanie zaświadczenia o tym komu przysługuje spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu. Jeśli lokal nie jest częścią spółdzielni, a ma zostać dopiero wyodrębniony przy akcie notarialnym wówczas wskazane jest uzyskanie dokumentów wymaganych przez rejenta.

Wyciąg aktualnych opłat administracyjnych

Wysokość czynszu administracyjnego musi być przez nas uwzględniona przy comiesięcznych rozrachunkach. Warto zatem zapoznać się dokładnie z opłatami jakie ponosił sprzedający.

Powszechną praktyką jest okazywanie przez sprzedających zaświadczeń o wysokości czynszu z zaniżonymi zaliczkami opłat za media.

Nie wystarczy, że uzyskamy od sprzedającego informację o samej wysokości opłaty – konieczne jest poznanie składowych opłat. Pamiętajmy, że w mieszkaniach po tzw. „flipach” (remont pod sprzedaż) lub mieszkaniach zamieszkiwanych przez osoby starsze wysokość zaliczek będzie inna niż przy naszym użytkowaniu lokalu. Warto sprawdzić czy ilość wody w czynszu jest wystarczająca do zaspokojenia Państwa potrzeb.

Zakup mieszkania – jak sprawdzić wspólnotę?

Uzyskanie informacji o stanie finansowym wspólnoty jest praktycznie niemożliwe dla osób postronnych. Dlatego też informacje o tym czy wspólnota posiada zadłużenie powinien pozyskać dla nas sprzedający. Część zarządców wysyła do właścicieli mieszkań roczne sprawozdania finansowe – warto zapytać sprzedającego o ten dokument (wynika z niego jakie wspólnota ma wydatki, jakie poniosła koszty i jaki jest jej ogólny wynik finansowy). Na pisemną prośbę sprzedającego zarządca powinien przedstawić mu oświadczenie o stanie finansowym i prawnym wspólnoty. Dokument ten powinien zawierać następujące informacje:

czy wobec wspólnoty toczą się jakiekolwiek spory sądowe (jest to tzw. stan prawny)
jakie jest aktualne saldo wspólnoty lub jaki był wynik finansowy za zeszły rok. Informacja ta mówi nam o tym czy np. na ocieplenie elewacji zaciągnięto znaczny kredyt który będzie trzeba spłacać latami
czy w najbliższym okresie planowane są większe remonty i wydatki

Opłaty podatku od nieruchomości

W przypadku mieszkań spółdzielczych lub spółdzielczych własnościowych aktualny właściciel nie ponosi kosztu związanego z opłatami podatku od gruntu i nieruchomości (są one wliczone w czynsz). W przypadku mieszkań własnościowych właściciel ponosi coroczne dodatkowe koszty związane z podatkiem. Warto zatem poprosić sprzedającego o udostępnienie ostatniej decyzji o wymiarze podatku od nieruchomości. Dokument ten jest przysyłany przez urząd co roku i mówi o wartości opłat za lokal mieszkalny oraz proporcjonalną do udziału część gruntu pod budynkiem. Warto zwrócić uwagę, czy grunt jest własnościowy, czy też jest w tzw. użytkowaniu wieczystym.

Przedstawienie podstawy nabycia lokalu przez sprzedającego

To ostatni bardzo ważny element. Z mojego doświadczenia (jako osoby weryfikującej nieruchomości) sprzedający niechętnie dzielą się aktem notarialnym nabycia lokalu ponieważ widnieje w nim cena poprzedniej transakcji. Nie mniej ten dokument bezwzględnie musi być udostępniony notariuszowi (nie kupującemu) ponieważ w przypadku darowizn, czy aktu zakupu w dokumencie mogą być zapisane dodatkowe służebności czyli prawa osób trzecich do korzystania z lokalu. Co ważne służebności zapisane w akcie zakupu nie konieczne są wyszczególnione w dziale III księgi wieczystej, dlatego też konieczna jest dodatkowa weryfikacja przed transakcją.

Zachęcam również do sprawdzenia stanu mieszkania przed jego zakupem. Oferuję najszerszy zakres usług sprawdzenia stanu technicznego nieruchomości w całej Polsce.