Jak sprawdzić metraż domu lub mieszkania

Większość z nas ocenia domy i mieszkania kierując się ich usytuowaniem, stanem technicznym, czy układem pomieszczeń. Kwestie dotyczące powierzchni użytkowej domu stają się dla nas istotne do wyliczenia średniej rynkowej ceny nieruchomości, czy też obliczenia wysokości podatku. Kupując lub sprzedając nieruchomość nie warto fałszować rzeczywistego metrażu domu – tu podobnie jak z „przekręcaniem” licznika w samochodzie grozi nam odpowiedzialność karna, a w skrajnym przypadku transakcja może zostać anulowana. Równie ważne jest także właściwe sprawdzenie metrażu mieszkania lub domu kupowanego od dewelopera – to przecież cena metra kwadratowego jest jedyną składową ostatecznej ceny transakcji.

W artykule wyjaśniamy:

• Jaka jest właściwa norma do obliczania powierzchni użytkowej mieszkania
  • Norma PN-70/B-02365 – zasady obliczeń powierzchni
  • Norma PN-ISO 9836:2015-12 – zasady obliczeń powierzchni
• Jak obliczyć powierzchnię użytkową domu?
• Powierzchnia użytkowa poddasza – obliczanie powierzchni użytkowej pod skosami
• Czy ścianki działowe wlicza się do powierzchni użytkowej?
• Obliczenie i rozliczenie powierzchni z deweloperem
• Gdzie sprawdzić powierzchnię domu i powierzchnię działki?

Norma do obliczania powierzchni użytkowej mieszkania

Odpowiadając na pytanie jak sprawdzić metraż kupowanego domu należy w pierwszej kolejności zaznaczyć, że odpowiedź nie zawsze jest jednoznaczna. W polskim budownictwie mamy dwie normy obliczania powierzchni, które mogą być stosowane zamiennie.

Dla nowych lokali mieszkalnych Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. 2011 Nr 232 poz. 1377 i póź. zm.) w art. 22.1 punkt 14 określa jedynie, że sprzedawca zobowiązany jest do wskazania sposobu pomiaru powierzchni. Ustawa dopuszcza tym samym pomiar według obu norm.

Norma PN-70/B-02365 – zasady obliczeń powierzchni

Obliczenie powierzchni mieszkania według PN-70/B-02365 sprowadza się do przestrzegania następujących zasad pomiaru:

• pomiar wykonywany jest na ścianach bez tynków – oznacza to, że powierzchnie liczone są w stanie surowym według wymiarów projektu budowlanego, na postawie którego murarz wybudował dom. Przekazywany nam lokal zaś zawsze będzie mniejszy bo już ma tynki.
• pomiar odległości między ścianami powinniśmy wykonać na wysokości 1 m od posadzki
• wnęki posadzki o powierzchni powyżej 0,1 m dolicza się do całkowitej powierzchni pomieszczeń
• przejścia w drzwiach i oknach nie są wliczane do powierzchni posadzki
• powierzchnie zewnętrzne typu balkony i tarasy nie są wliczane do powierzchni użytkowej
• powierzchnie pod skosami liczy się według następującej zasady:
  • od dolnej części skosu do wysokości 1,4 m powierzchni podłogi nie liczy się wcale
  • od wysokości pod skosem 1,4 m do wysokości 2,2 m powierzchnię podłogi liczy się w udziale 50% jej całkowitej powierzchni
  • od wysokości 2,2 m pod skosem powierzchnię podłogi liczy się w całości

Norma PN-ISO 9836:2015-12 – zasady obliczeń powierzchni

Obliczenie powierzchni mieszkania według PN-ISO 9836:2015-12 sprowadza się do przestrzegania następujących zasad pomiaru:

• pomiar wykonywany jest w lokalu wykończonym po ułożeniu tynków – oznacza to że liczymy rzeczywistą powierzchnię pomiędzy ścianami wraz z ich okładziną
• pomiar odległości między ścianami powinniśmy wykonać tuż nad posadzką
• występów i nisz nie dolicza się do powierzchni użytkowej (tzw. części nieużyteczne)
• przejścia w drzwiach i oknach nie są wliczane do powierzchni posadzki
• powierzchnie zewnętrzne typu balkony i tarasy dolicza się do powierzchni mieszkania, ale wykazuje się je oddzielnie
• powierzchnie pod skosami liczy się według następującej zasady:
  • od dolnej części skosu do wysokości 1,9 m powierzchni podłogi liczy się jedynie do powierzchni pomocniczej
  • od wysokości 1,9 m pod skosem powierzchnię podłogi liczy się w całości

Należy zatem zaznaczyć, że w zależności od normy pomiaru metrażu mieszkania jego powierzchnia będzie różna.

Jak obliczyć powierzchnię użytkową domu?

Na całkowitą powierzchnię domu składa się suma powierzchni poszczególnych pokoi. Obliczenia zawsze wykonujemy w ten sam sposób mierząc długość i szerokość danego pokoju i mnożąc te wartości przez siebie.

Przykład – jak obliczyć powierzchnię użytkową pokoju:

W większości pomiarów (zwłaszcza starszych budynków) stosowano normę PN-70/B-02365 zatem wnęki i pilastry (słupy) liczone lub odliczane są z powierzchni. Powierzchnie we wnękach drzwi nie są wliczane wcale, a powierzchnia pod skosami liczona jest według zasad przedstawionych w opisie normy powyżej.

Powierzchnia użytkowa poddasza

Poddasze użytkowe to często największa zagadka przy zakupie mieszkania, jego sprzedaży lub remoncie. W odróżnieniu od standardowych kondygnacji, tutaj na końcowy metraż duży wpływ mają skosy dachowe, które potrafią znacząco ograniczyć przestrzeń możliwą do faktycznego użytkowania. W praktyce oznacza to, że dwa mieszkania o tej samej powierzchni całkowitej (po podłodze) mogą mieć zupełnie inną wartość i funkcjonalność – właśnie ze względu na sposób, w jaki została wyliczona powierzchnia użytkowa poddasza.

Nic dziwnego, że wiele osób poszukuje odpowiedzi na pytania:
– jak liczyć powierzchnię poddasza z uwzględnieniem skosów,
– czy powierzchnia pod skosami się wlicza do metrażu,
– które normy są obowiązujące i czym się różnią,
– oraz jak nie dać się wprowadzić w błąd podczas zakupu lub odbioru mieszkania.

W Polsce wciąż funkcjonują różne normy służące do obliczania powierzchni użytkowej. Najczęściej spotykane to wyżej wymienione:

• PN-70/B-02365, stosowana głównie rzeczoznawców majątkowych oraz do kwestii podatkowych,
• oraz PN-ISO 9836:1997, stosowana m.in. w dokumentacji technicznej i przez deweloperów

Każda z tych norm inaczej traktuje powierzchnię pod skosami, dlatego wynik obliczeń może się różnić nawet o kilkanaście procent. To z kolei wpływa na cenę mieszkania, podatek od nieruchomości, powierzchnię wykazywaną w księdze wieczystej, a nawet – paradoksalnie – na wysokość czynszu.

W tym rozdziale znajdziesz szczegółowe omówienie zasad, jakie obowiązują przy pomiarze powierzchni użytkowej poddasza. Wyjaśniamy krok po kroku, jak samodzielnie obliczyć powierzchnię pod skosami, na co zwrócić uwagę, by uniknąć najczęstszych błędów, oraz jak porównać zapisy w umowie deweloperskiej z faktycznym stanem mieszkania.

Dodatkowo przygotowaliśmy pomocne grafiki i przykłady, które obrazowo pokazują, jak wygląda liczenie metrażu poddasza według norm. Dzięki temu łatwiej zrozumiesz, jak bardzo może się różnić powierzchnia, którą realnie masz do dyspozycji, od tej zapisanej w dokumentach.

Pamiętaj – znajomość zasad pomiaru to nie tylko kwestia wiedzy technicznej. To konkretna oszczędność pieniędzy i pewność, że inwestujesz w przestrzeń, którą naprawdę możesz wykorzystać.

Obliczanie powierzchni użytkowej pod skosami

Obliczenie powierzchni użytkowej poddasza (pod skosami) znacząco się różni w zależności od wyboru normy. Podstawową zasadą takich pomiarów jest sprawdzenie wysokości pod skosem i na tej podstawie odpowiednia kwalifikacja powierzchni podłogi. Intuicyjnie wiemy, że jeśli skosy są bardzo ostre i nie zmieścimy się pod nimi to powierzchnia podłogi nie powinna wliczać się do metrażu lokalu. Zasady obliczeń zostały opisane powyżej przy omówieniu norm.

Zasada obliczenia powierzchni pod skosami według PN-70/B-02365 została obrazowo przedstawiona poniżej:

Zasada obliczenia powierzchni pod skosami według PN-ISO 9836:2015-12 została obrazowo przedstawiona poniżej:

Czy ścianki działowe wlicza się do powierzchni użytkowej?

Dla nowych mieszkań możliwe jest stosowanie obu norm obliczania powierzchni użytkowej (zależy to od indywidualnych zapisów umowy pomiędzy stronami zakupu). W pierwszej kolejności należy zatem zidentyfikować która z norm została przywołana w Standardzie wykończenia/Prospekcie Informacyjnym stanowiącym załącznik do Państwa umowy.

Dla normy PN-70/B-02365 nie dopuszcza się wliczenia powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni mieszkania. Trochę inaczej zaś wygląda kwestia interpretacji normy PN-ISO 9836:2015-12 dla której część deweloperów wlicza powierzchnię pod ścianami działowymi do powierzchni lokalu.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 definiuje, że powierzchnia pod przegrodami nietrwałymi, łatwo-demontowalnymi może być zaliczona do powierzchni użytkowej mieszkania.

Kwestia interpretacji czy ścianka z bloczków multigips wymaga prac budowlanych i wyprawek posadzki, czy też jest ona równie prosta jak usunięcie ścianek z płyt gipsowo-kartonowych nie jest łatwa do rozstrzygnięcia. Obecnie deweloperzy powierzchnię pod ściankami zazwyczaj przedstawiają jako osobną pozycję pomiaru geodezyjnego.

Obliczenie i rozliczenie powierzchni z deweloperem

Powierzchnia użytkowa dla nowych mieszkań jest przekazywana przez dewelopera jako pomiar geodezyjny powykonawczy. Należy jednak zaznaczyć, że obowiązek wykonywania pomiarów powykonawczych spoczywa na deweloperze tylko wówczas gdy budynek składa się z większej ilości mieszkań. Dla budynków jednorodzinnych nie ma takiego wymogu prawnego. Ponadto zwracam uwagę, że:

Dla nowych mieszkań Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. 2011 Nr 232 poz. 1377 i póź. zm.) nie definiuje maksymalnej różnicy powierzchni. Różnicę tą zdefiniował PZFD (Polski Związek Firm Deweloperskich) wskazując, aby w umowach zapisywać dopuszczalną odchyłkę do 2% powierzchni bez rozliczeń pomiędzy stronami.

Należy zatem dokładnie zapoznać się z aktem notarialnym zakupu i zweryfikować zapisy dotyczące szczegółowego rozliczenia powierzchni. Często pomimo że nabywamy lokal mniejszy to niestety nie przysługuje nam zwrot pieniędzy. Brak zwrotu wynikać może z dwóch powodów:

• wykazanego w umowie sposobu obliczenia powierzchni według normy PN-70/B-02365, czyli bez tynków
• zapisu umownego, że różnice do 2% powierzchni (przy 100 m2 jest to 2 m2 mniejsze mieszkanie!) odbywają się bez rozliczeń gotówkowych

Gdzie sprawdzić powierzchnię domu i powierzchnię działki?

Powierzchnię działki możemy sprawdzić w księdze wieczystej. Znając numer księgi możemy przeglądać jej aktualną treść on-line korzystając z wyszukiwarki ksiąg wieczystych. W dziale I (pierwszym) znajdziemy wszystkie interesujące nas wiadomości w tym zakresie. Dla lokali mieszkalnych w tym dziale znajduje się powierzchnia mieszkania, ale według aktualnych wyroków sądów powierzchnia ta powinna zawierać także metraż przynależnych powierzchni, których jedynym właścicielem i dysponentem jest właściciel lokalu. Oznacza to, że dla mieszkania powierzchnia ta może być zawyżona o powierzchnię komórki lokatorskiej oraz balkonu.

Dla domu dość rzadko jego powierzchnia jest ujawniona w księdze wieczystej. Informacji o powierzchni możemy zatem szukać w decyzji o wymiarze podatku od nieruchomości – decyzję taką w formie pisemnej (listem) otrzymuje każdy właściciel nieruchomości na początku danego roku kalendarzowego. Sprzedawca nieruchomości pokazując nam ten dokument nie tylko pokaże nam jaki metraż jest zgłoszony do urzędu, ale także udzieli nam dodatkowej ważnej informacji o wysokości opłat (więcej o co pytać sprzedającego oraz jakie dokumenty sprawdzić przy kupnie mieszkania).

Ponadto powierzchnię mieszkania lub domu możemy potwierdzić w projekcie budowlanym, o który możemy poprosić sprzedającego.

Obliczenie powierzchni przez fachowca

Jako firma Inspekcja Domu specjalizujemy się w inspekcjach nieruchomości na rynku wtórnym oraz odbiorach technicznych nowych mieszkań od deweloperów. W ramach wszystkich naszych usług weryfikujemy dokumentację techniczną nieruchomości oraz sprawdzamy powierzchnię z wykorzystaniem profesjonalnych mierników laserowych. Chętnie zweryfikujemy dla Państwa rzeczywistą powierzchnię danego domu, czy też sprawdzimy zgodność projektu budowlanego ze stanem obecnym.