Zakup własnego mieszkania to jedna z poważniejszych decyzji w naszym życiu. Koszty zakupu nieruchomości są statystycznie jedynymi z największych wydatków jakich dokonujemy i wiążą się też często z kredytami na kilkadziesiąt lat. Niestety zakup lokalu to też pewne ryzyko inwestycyjne, przeczytaj zatem o co pytać przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego.
W artykule wyjaśniamy:
- Wprowadzenie
- Definicja rynku wtórnego – co to znaczy wtórny?
- Popularność rynku wtórnego w Polsce
- Na co zwracać uwagę oglądając mieszkanie?
- O co pytać oglądając mieszkanie z rynku wtórnego?
- Jak sprawdzić wiarygodność sprzedawcy mieszkania?
- O co pytać w spółdzielni przed zakupem mieszkania?
- Ocenę stanu technicznego lokalu zleć specjaliście
Na terenie Wielkopolski pozostajemy do dyspozycji w celu sprawdzenia Państwa nieruchomości pod względem technicznym. Więcej na temat naszej oferty inspekcji nieruchomości z rynku wtórnego.
Wprowadzenie
Definicja rynku wtórnego – co to znaczy wtórny?
Rynek wtórny to obszar, na którym nieruchomości są sprzedawane po raz drugi. Oznacza to, że nie są to nowe budynki, a już istniejące, które zmieniają swojego właściciela.
Popularność rynku wtórnego w Polsce
Popularność rynku wtórnego w Polsce rośnie dynamicznie, przyciągając coraz większą uwagę potencjalnych nabywców nieruchomości. Istnieje kilka kluczowych czynników, które przyczyniają się do tego zjawiska.
Po pierwsze, różnorodność ofert dostępnych na rynku wtórnym stanowi ogromne przyciągnięcie dla przyszłych nabywców. Osoby poszukujące mieszkania mają szeroki wachlarz opcji do wyboru, obejmujący zarówno nowoczesne apartamenty, jak i urokliwe kamienice czy domy jednorodzinne. Ta różnorodność umożliwia dostosowanie wyboru do indywidualnych potrzeb i preferencji.
Kolejnym ważnym aspektem jest cena. Rynek wtórny często oferuje atrakcyjne ceny w porównaniu do nowych inwestycji. Również rozwinięta infrastruktura, rozbudowujące się dzielnice i dostępność usług publicznych w okolicach istniejących nieruchomości przyciągają nowych nabywców. Lokalizacja ma kluczowe znaczenie, a rynki wtórne często oferują atrakcyjne położenie, co dodatkowo podnosi ich atrakcyjność.
Na co zwracać uwagę oglądając mieszkanie?
Oglądając mieszkanie z rynku wtórnego zwracaj uwagę na:
- Otoczenie lokalu. Jeśli mieszkanie znajduje się w budynku wielorodzinnym spójrz w jakim stanie jest elewacja, jak wygląda klatka schodowa i drzwi do lokali sąsiednich. Zły stan budynku może oznaczać dla Ciebie znaczny wzrost czynszu w kolejnych latach. Niezadbane klatki schodowe świadczą zaś o innych lokatorach lub złym zarządcy.
- Usytuowanie okien w lokalu. Zapytaj o nasłonecznienie, strony świata i ewentualny hałas z sąsiednich balkonów lub ulicy.
- Stan ścian w lokalu. Jeśli przy włącznikach oświetlenia nie widać żadnych zabrudzeń i nie ma ich także na innych fragmentach ścian oznacza to, że lokal był niedawno malowany. Lokale odmalowywane pod sprzedaż, lokale z widocznymi pęknięciami, odparzeniami farby czy czarnymi nalotami w narożnikach wymagają wnikliwej oceny technicznej.
- Usytuowanie lokalu względem klatki schodowej i szybu windowego. Pamiętaj, że sąsiedztwo windy bywa uciążliwe bardziej niż niejeden sąsiad, szczególnie nocą.
- Zapytaj gdzie są liczniki wody, prądu i gazu. Zweryfikuj czy dostęp do nich nie jest kłopotliwy.
- Obejrzyj przez okno parapety i balkony sąsiadów, oceń czy nie ma tam śmieci. Ocena otoczenia wbrew pozorom jest bardzo ważna w końcu to z tymi ludźmi będziesz mieszkać pod jednym dachem.
O co pytać oglądając mieszkanie z rynku wtórnego?
Wypełnij szybki check-test i sprawdź, czy zakup mieszkania jest bezpieczny dla Ciebie:
Aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę i o co pytać właściciela lub pośrednika nieruchomości podczas oględzin mieszkania z rynku wtórnego. Poniżej przedstawiamy listę porad, które mogą pomóc w podjęciu świadomej decyzji.
1. Stan techniczny mieszkania
- Kiedy przeprowadzono ostatni remont? Dowiedz się, kiedy i jakie prace remontowe były wykonywane. Może to obejmować wymianę instalacji elektrycznej, hydraulicznej, odnowienie ścian czy podłóg.
- Jaki jest stan instalacji? Zapytaj o stan instalacji elektrycznej, gazowej i wodno-kanalizacyjnej. Upewnij się, że są one sprawne i nie wymagają natychmiastowych napraw.
2. Koszty utrzymania
- Jakie są miesięczne opłaty? Zorientuj się w wysokości czynszu, opłat za media (woda, prąd, gaz) oraz dodatkowych kosztach, takich jak fundusz remontowy czy opłaty za wywóz śmieci.
- Czy są planowane podwyżki opłat? Zapytaj, czy wspólnota mieszkaniowa planuje podwyżki czynszu lub dodatkowe opłaty w najbliższym czasie. Czy są planowane jakieś remonty (np. ocieplenie elewacji budynku).
3. Historia mieszkania
- Dlaczego właściciel sprzedaje mieszkanie? Przyczyna sprzedaży może być istotna, choć rzadko kto udzieli prawdziwej odpowiedzi. Pamiętaj, że przeprowadzka może być powodem zmiany sytuacji życiowej lub problemów z samym mieszkaniem lub okolicą.
- Jak długo mieszkanie jest na rynku? Dowiedz się, jak długo mieszkanie jest wystawione na sprzedaż. Długi okres sprzedaży może sugerować problemy z nieruchomością.
4. Lokalizacja i sąsiedztwo
- Jakie są najbliższe udogodnienia? Sprawdź, jakie są sklepy, szkoły, przedszkola, parki, przystanki komunikacji miejskiej w pobliżu.
- Czy sąsiedztwo jest spokojne? Zapytaj o sąsiadów i ogólną atmosferę w okolicy.
5. Stan wspólnoty mieszkaniowej
- Jakie są plany wspólnoty mieszkaniowej? Dowiedz się, czy wspólnota planuje remonty lub inwestycje, które mogą wpłynąć na wysokość czynszu lub jakość życia.
- Czy są jakieś spory w wspólnocie? Zapytaj, czy w wspólnocie mieszkaniowej są jakieś bieżące konflikty lub problemy, które mogą Cię dotyczyć.
6. Dodatkowe wyposażenie
- Co zostaje w mieszkaniu po sprzedaży? Upewnij się, które elementy wyposażenia (meble, sprzęt AGD) zostaną w mieszkaniu po sprzedaży, a co właściciel zabiera ze sobą.
Pamiętaj, że dokładne sprawdzenie mieszkania i zadawanie właściwych pytań może uchronić Cię przed późniejszymi problemami i niepotrzebnymi wydatkami. Przygotowanie się do oględzin i świadome podejście do zakupu mieszkania to klucz do sukcesu.
Jak sprawdzić wiarygodność sprzedawcy mieszkania?
Weryfikacja wiarygodności sprzedawcy mieszkania nie ogranicza się jedynie do naszej oceny jego wyglądu 🙂 Warto zadać kilka pytań pozwalających nam na zdefiniowanie zakresu transakcji oraz uzyskanie danych dotyczących opłat i numeru księgi wieczystej.
Sprzedającego mieszkanie zapytaj o:
- Czy w zakres sprzedaży wchodzi wyposażenie lokalu (meble, lampy, karnisze)? – elementy wyposażenia są często przedmiotem dalszej negocjacji, ale równie często zdarza się, że sprzedający z góry zakłada zabranie części wyposażenia. Warto zatem określić punkt startu negocjacji.
- Dlaczego dane mieszkanie lub dom zostało wystawione na sprzedaż? – chodzi o wyczucie sytuacji finansowej sprzedającego (pole do negocjacji) oraz wyczucie czy zależy mu na szybkim zawarciu transakcji.
- Kiedy nieruchomość może zostać wydana? Czy lokal jest dostępny od zaraz czy też sprzedający potrzebuje czas na znalezienie sobie innego lokum.
- Jaka jest wysokość czynszu i opłat za media? Najlepiej jakby sprzedający udostępnił nam rachunek za poprzedni okres rozliczeniowy. Na podstawie rachunku będzie wiadomo jakie zaliczki obejmuje czynsz (nieuczciwą praktyką jest deklarowanie niższego czynszu przez ograniczanie zaliczek za media).
- Czy do lokalu przynależy komórka lokatorska lub sprzedający posiada miejsce postojowe? Dodatkowa przestrzeń to niewątpliwy atut, jednak pomimo opisu w ogłoszeniu może wiązać się z dopłatą
- Jacy są sąsiedzi? – to wbrew pozorom ważne pytanie zarówno przy zakupie mieszkania jak i domu wolnostojącego. Dobrze jakby sprzedający opowiedział coś więcej o wieku sąsiadów, wieku ich dzieci etc.
- Czy mieszkanie było wynajmowane? Wynajem mieszkania znacząco wpływa na trwałość i stopień zużycia wyposażenia. Wynajem także ogranicza wiedzę o lokalu przez sprzedającego
- Kiedy sprzedający wykonywał ostatni remont (np. malowanie) w mieszkaniu?
- Od jak dawna sprzedający jest właścicielem lokalu?
- Czy lokal posiada księgę wieczystą, a jeśli tak to należy poprosić o jej numer. – księgę wieczystą sprawdzamy na stronie https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html. Należy sprawdzić brak ewentualnych zobowiązań wynikających ze służebności oraz obciążenia w dziale IV (hipoteka).
O co pytać w spółdzielni przed zakupem mieszkania?
Po wstępnych oględzinach mieszkania warto udać się do zarządcy/wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej opiekującej się budynkiem. Przed podjęciem ostatecznej decyzji, dobrze jest porozmawiać z osobą z działu technicznego administracji, co pozwoli na uzyskanie dodatkowych informacji o budynku, a często nawet o samym mieszkaniu. Oto lista kluczowych pytań, które warto zadać, aby uzyskać pełny obraz sytuacji.
1. Stan mieszkania
- Czy spółdzielnia w ostatnim czasie odnotowywała zgłoszenia dotyczące awarii lub problemów technicznych w mieszkaniu? Zgłaszane przez sąsiadów zalania czy też zgłoszenia samego właściciela do administracji mogą przekazać nam sporo danych o wcześniejszych awariach wody, rozwoju pleśni czy problemach wentylacji.
- Czy w ramach obowiązkowych przeglądów odnotowano jakieś zastrzeżenia co do mieszkania? Na zlecenie wspólnoty/spółdzielni wykonywane są okresowe kontrole (kominiarskie, szczelności gazu, badania instalacji elektrycznej etc.) jeśli wyniki kontroli wykazały nieprawidłowości w lokalu warto o nich wiedzieć!
2. Koszty utrzymania
- Jakie są miesięczne opłaty eksploatacyjne? Dowiedz się, jakie są koszty utrzymania mieszkania, w tym czynsz, opłaty za media, fundusz remontowy i inne regularne opłaty. Najlepiej jeśli uzyskasz tabelę z podziałem składników czynszu dla danego budynku
- Czy są planowane podwyżki opłat? Sprawdź, czy spółdzielnia planuje w najbliższym czasie podwyższenie czynszu lub innych opłat np. funduszu remontowego.
3. Stan techniczny budynku
- Jakie remonty były przeprowadzane w ostatnich latach? Zapytaj o historię remontów budynku, w tym wymianę instalacji, remonty elewacji, dachu, klatek schodowych itp.
- Czy są planowane jakieś większe prace remontowe? Dowiedz się, czy spółdzielnia planuje w najbliższej przyszłości jakieś większe inwestycje, które mogą wpłynąć na wysokość czynszu.
4. Sprawy organizacyjne
- Jak funkcjonuje administracja budynku? Zapytaj, jak działają struktury zarządzające budynkiem, jakie są godziny pracy administracji i jak można się z nimi skontaktować.
- Poproś o ostatnie sprawozdanie finansowe. Sprawozdanie finansowe wspólnoty do roczne zestawienie podsumowania wydatków i wpływów. Jeśli budynek był niedawno ocieplany z tego dokumentu dowiesz się jakie jest zadłużenie związane z kredytem termomodernizacyjnym, dowiesz się także czy wspólnota ma zapas środków np. na odmalowanie klatek schodowych. Sprawozdanie wskazuje także czy są problemy ze ściąganiem należności i osobami niepłacącymi czynszu. Tego dokumentu jednak nie otrzymasz jako osoba postronna – poproś aby sprawozdanie wysłano sprzedawcy lokalu – Ty odbierzesz je od niego.
5. Bezpieczeństwo i komfort
- Czy są jakieś problemy z sąsiadami? Zapytaj, czy są jakieś konflikty lub problemy z innymi mieszkańcami, które mogą wpłynąć na komfort życia.
Zadając te pytania, zyskasz pełniejszy obraz sytuacji prawnej, finansowej i technicznej mieszkania oraz całego budynku. Dzięki temu unikniesz potencjalnych problemów i będziesz mógł podjąć świadomą decyzję o zakupie swojego wymarzonego mieszkania.
Ocenę stanu technicznego lokalu zleć specjaliście
Jeśli już zadaliśmy szereg pytań sprzedawcy i wydaje się nam, że stoimy o krok od kupna mieszkania warto jeszcze dokonać weryfikacji stanu technicznego. Z mieszkaniem jest jak z zakupem samochodu – przed wydaniem sporej sumy pieniędzy chcielibyśmy mieć pewność, że jest ok.
W przypadku samochodu możemy sprawdzać samodzielnie lub oddać go do warsztatu – tak samo w przypadku mieszkania można skorzystać z pomocy inżynierów wyposażonych w odpowiednie mierniki, kamery termowizyjne i wysięgniki teleskopowe lub sprawdzić lokal samodzielnie.
Jako InspekcjaDomu.pl lat zajmujemy się oceną stanu technicznego nieruchomości z rynku wtórnego jak i odbiorami nieruchomości od dewelopera. Wykonywana przez nas usługa może być podstawą negocjacji ceny zakupu, a ponadto pomagamy stworzyć kosztorys wszystkich Państwa zmian w mieszkaniu.
Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą usługi i aktualnymi promocjami sprawdzenia stanu nieruchomości. Posiadamy najszerszy zakres kontroli technicznej w całej Polsce.
Z inspekcji technicznej powstaje profesjonalny raport oraz możliwe jest opracowanie kosztorysu, które to pozwalają na negocjacje cenowe ze sprzedającym mieszkanie. Jeśli inspekcja techniczna i uzyskany kosztorys pozwoliłby na obniżenie ceny transakcyjnej o 20.000-50.000 zł to czy nie warto skorzystać z takiej usługi?
Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą usługi i aktualnymi promocjami sprawdzenia stanu nieruchomości. Posiadamy najszerszy zakres kontroli technicznej w całej Polsce.
Chcesz wiedzieć więcej?
Zapoznaj się z poniższymi artykułami:
