Rękojmia na mieszkanie z rynku wtórnego

Kupując nowy lokal od dewelopera zazwyczaj mamy świadomość obowiązywania rękojmi i jesteśmy informowani o możliwości zgłaszania usterek przez pierwsze 5 lat od daty odbioru technicznego mieszkania. O rękojmi na rynku wtórnym mówi się natomiast niewiele lub wcale. Większość sprzedawców i agentów nieruchomości chciałaby aby umowa sprzedaży mieszkania kończyła się na protokole zdawczo-odbiorczym wydania lokalu. Nie mniej każdej osobie kupującej lokal z rynku wtórnego przysługuje prawo do rękojmi.

Czym różni się rękojmia od gwarancji?

W celu wyjaśnienia różnicy pomiędzy rękojmią, a gwarancją i wyjaśnienia co to w ogóle jest rękojmia posłużę się definicjami „książkowymi”:

• Gwarancja jest to dobrowolna deklaracja sprzedawcy (gwaranta) określająca jego obowiązki oraz uprawnienia względem kupującego.
• Rękojmia jest to przymusowe świadczenie sprzedawcy na rzecz kupującego regulowane przepisami prawa. Rękojmia nie może ulegać zmianie przez strony transakcji poza dopuszczonymi w przepisach możliwościami rozszerzenia i wyłączeń.

Jaka jest podstawa prawna rękojmi na mieszkanie z rynku wtórnego?

Podstawą prawną rękojmi jest ustawa z dn. 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 i późn. zm.). Ustawa ta daje nam możliwość skorzystania z rękojmi niezależnie, czy zakupiliśmy mieszkanie od osoby prywatnej, czy od firmy. Swoich roszczeń zgodnie z Kodeksem Cywilnym (KC) możemy dochodzić w terminie 5 lat od daty transakcji. Podstawą roszczeń jest art. 556 KC.

Warto jednak wiedzieć, że zgodnie z art. 558 KC ustawodawca przewidział możliwość rozszerzenia, ograniczenia lub wyłączenia zakresu rękojmi. Ze względu na tę „furtkę prawną” bardzo ważne jest dokładne sprawdzenie przez nas umowy kupna-sprzedaży jaką podpisaliśmy. Jeśli w umowie brak zapisów ograniczających rękojmię śmiało możemy zgłaszać usterki do sprzedawcy.

Za jakie wady odpowiada sprzedawca?

Zgodnie z art. 557 KC sprzedający jest zwolniony z odpowiedzialności za wady o jakich wiedział kupujący w chwili zawarcia transakcji. Oznacza to, że jeśli w umowie pojawia się zapis mówiący, że nieruchomość jest do kapitalnego remontu, albo wady były udokumentowane już na zdjęciach w ogłoszeniu sprzedaży nie mamy prawa do rękojmi.

Jeśli natomiast w chwili zakupu nie wiedzieliśmy o wadach fizycznych, a ujawniły się one po wprowadzeniu do lokalu, to wówczas jak najbardziej możemy skorzystać z rękojmi. Jest tylko jeszcze jeden mały szczegół – musimy potrafić udowodnić, że wady te nie powstały po transakcji zakupu, a istniały już przed nią lub wynikają z przyczyn związanych ze zdarzeniami wynikłymi przed odbiorem kluczy do lokalu (art. 559 KC wyłącza odpowiedzialność sprzedającego za wady fizyczne powstałe po przejęciu niebezpieczeństwa na kupującego).

Jeśli powyższe przesłanki nie istnieją wówczas sprzedawca odpowiada za wady prawne i fizyczne.

Wady prawne

Wady prawne nieruchomości są to świadczenia na rzecz osób trzecich. Zatem mieszkanie posiada wadę prawną gdy rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej, albo jeśli jest obciążona prawem osoby trzeciej. Za wadę prawną można traktować także wpis do rejestru zabytków, o którym nie wiedział kupujący w chwili zawarcia transakcji. W przypadku występowania tego typu wad wskazany jest kontakt z prawnikiem.

Wady fizyczne

Wady fizyczne nieruchomości są to defekty techniczne występujące w naszym lokalu. Przykłady wad fizycznych

• zawilgocenie ścian (które zostało jedynie zamalowane)
• pęknięcia konstrukcyjne budynku
• powierzchnia użytkowa niezgodna z umową
• nieszczelne instalacje wodne
• nieszczelności dachu
• brakujące elementy lokalu podlegające umowie kupna-sprzedaży (np. zdemontowany kocioł grzewczy)
• zamontowany system grzewczy niepozwalający na dogrzanie pomieszczeń
• występowanie insektów
• występowanie szkód po gryzoniach (np. zniszczona wełna izolacji poddasza po bytowaniu kuny)

Jak dochodzić swoich praw względem sprzedawcy?

Po pierwsze cała korespondencja ze sprzedającym powinna odbywać się w formie pisemnej za potwierdzeniem odbioru (e-mail nie jest skuteczną formą korespondencji jeśli nie uzyskaliśmy na niego odpowiedzi). Po drugie należy jasno sformułować jakie wady zostały przez nas znalezione w lokalu i jasno sprecyzować nasze oczekiwania. Na zgłoszenie wad mamy miesiąc od momentu ich wystąpienia (zauważenia). Jako kupujący możemy oczekiwać adekwatnego obniżenia kosztu transakcji lub usunięcia wady fizycznej.

Pozostaję do Państwa dyspozycji w sprawie wykonania sprawdzenia mieszkania z rynku wtórnego i stworzenia raportu pisemnego zawierającego dokumentację wad w lokalu (raport taki może być załącznikiem do Państwa pisma roszczeń z tytułu rękojmi).

Na koniec chciałbym zaznaczyć, że anulowanie transakcji zakupu jest dość trudne do osiągnięcia i zazwyczaj wymaga długotrwałego procesu sądowego. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym sprzedawca ma prawo w pierwszej kolejności do naprawy usterki, a dopiero jeśli naprawa jest niemożliwa, a kupujący nie godzi się na rekompensatę pieniężną, możliwe jest zasądzenie anulowania transakcji.