Ocena starego domu – weryfikacja techniczna

Zakup lub po prostu użytkowanie starszego budynku może być dla wielu z nas przysłowiową „kulą u nogi”. Pamiętajmy jednak, że sprzedaż starego domu lub jego wyburzenie to nie są jedyne możliwe rozwiązania. Nie kupimy przecież nowego budynku w starej malowniczej okolicy, a koszty wyburzenia budynku nie są małe. Każdą nieruchomość niezależne od jej stanu można wyremontować. Warto jednak ocenić czy taki remont w naszym przypadku byłby opłacalny…

W artykule wyjaśniamy:

• Ocena techniczna starego domu – audyt domu
• Co sprawdzić samodzielnie?
• Jakie są rodzaje możliwej oceny:
  • Ekspertyza techniczna
  • Opinia techniczna
  • Kompleksowa inspekcja techniczna
  • Audyt energetyczny
• Ekspertyza budowlana starego domu
• Opinia techniczna w starym domu
• Przegląd/inspekcja techniczna (kompleksowa)
• Audyt energetyczny starego domu
• Stary dom – gdzie szukać specjalisty?

Co sprawdzić samodzielnie?

Samodzielnie możemy sprawdzić tak naprawdę wiele. Nie mniej przed zleceniem jakiejkolwiek usługi warto abyśmy poczynili następujące kroki:

• Odszukaj dokumenty budynku – jeśli istnieją jakiekolwiek plany budynku (projekt budowlany), plany przyłącz gazowych, wodnych etc. warto je odszukać. Dane tam zawarte pozwolą na bardziej szczegółową ocenę na późniejszym etapie
• Ustal daty i materiały wykonywanych remontów/przebudowy – jeśli budynek miał częściowo wymieniane okna, ściany były ocieplane czy wykonano docieplenie dachu warto spisać mniej więcej okres tych prac wraz z grubościami i typem materiału. Powyższe pozwoli bez odkrywek (kucia) ustalić czy budynek warto docieplać czy też prace te nie są ekonomicznie uzasadnione
• Ustal jaki zakres przebudowy planujesz lub z jakimi aktualnie problemami się mierzysz (np. wilgoć w piwnicach, pęknięcia ścian lub planowana przebudowa całości budynku)

Pamiętajmy także, że sami nie zweryfikujemy chociażby dokładnej wilgotności ścian w piwnicy (mierniki z Lidla lub Biedronki niestety są mało dokładne) i naprawdę lepszym i tańszym rozwiązaniem jest skorzystanie z gotowych usług. Nie możemy także w ramach tego poradnika wyjaśniać jak rozkręcić gniazda elektryczne żeby sprawdzić czy przewody są aluminiowe bo wykonywanie takich prac może być po prostu niebezpieczne. Jeśli więc mamy w rodzinie budowlańca może warto go zaprosić do domu zanim zlecimy audyt zewnętrznej firmie, ale na pewno nie bierzmy się za wszystko sami.

Jakie są rodzaje możliwej oceny

Ocenę techniczną starego domu możemy zlecić rzeczoznawcy budowlanego, inspektorowi budowlanemu lub audytorowi energetycznemu. Zwykle są to trzy różne opracowania, charakteryzujące się inną złożonością i treścią ale przede wszystkim ceną. Poniżej wyjaśniamy różnice:

Ekspertyza techniczna

Ekspertyza techniczna to szczegółowa analiza stanu technicznego budynku, która obejmuje ocenę strukturalną i funkcjonalną. Ekspertyza techniczna może dotyczyć wybranego elementu budynku lub jego bryły jako całości. Co do zasady ten wielostronicowy dokument sporządzany jest jako kompleksowa analiza tematu. Ekspertyza może być także dowodem dla sądu. Celem ekspertyzy technicznej jest identyfikacja usterek, uszkodzeń oraz potencjalnych problemów, które mogą wpłynąć na bezpieczeństwo i użytkowanie budynku. Ekspertyza techniczna dostarcza również rekomendacji dotyczących koniecznych napraw, modernizacji czy wzmocnienia konstrukcji. Ekspertyzę sporządzają wyłącznie osoby posiadające uprawnienia budowlane w określonej specjalizacji, zwykle też wymagane jest tytułowanie się uprawnieniami rzeczoznawcy budowlanego.

Opinia techniczna

Opinia techniczna to mniej szczegółowa niż ekspertyza forma oceny budynku, która skupia się na określonych aspektach technicznych lub problemach zgłaszanych przez właściciela. Może obejmować ocenę stanu dachu, fundamentów, instalacji wodno-kanalizacyjnych czy elektrycznych. Opinia techniczna jest wykonywana przez specjalistów z odpowiednich dziedzin, którzy na podstawie przeprowadzonych oględzin i analizy dokumentacji technicznej sporządzają pisemną opinię. Należy jednak zaznaczyć, że „opinia” co do zasady może stanowić subiektywną ocenę sytuacji danego inżyniera budownictwa.

Kompleksowa inspekcja techniczna

Kompleksowa inspekcja techniczna to dogłębna analiza stanu technicznego budynku, która obejmuje wszystkie jego elementy, od fundamentów po dach. Jest to szczegółowa inspekcja, której zakres należy porównać do badania u lekarza pierwszego kontaktu. Kompleksowa inspekcja techniczna ma na celu identyfikację wszystkich istniejących usterek, uszkodzeń oraz potencjalnych zagrożeń, które mogą wpływać na bezpieczeństwo i komfort użytkowania budynku. Inspekcja nie skupia się na odtwarzaniu projektu budynku, obliczeniach a służy jedynie ocenie stanu zastanego wraz z rekomendacjami. Wyniki inspekcji są zazwyczaj przedstawiane w formie szczegółowego raportu zawierającego zdjęcia, opisy usterek oraz rekomendacje dotyczące napraw i modernizacji. Tego typu usługi są bardzo popularne przed zakupem nieruchomości, ponieważ przekazują najbardziej kompleksowy zakres kontroli technicznej całości obiektu budowlanego.

Audyt energetyczny

Audyt energetyczny to specjalistyczna ocena efektywności energetycznej budynku, która ma na celu identyfikację obszarów, gdzie możliwe są oszczędności energii. Audyt ten obejmuje analizę systemów ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji, a także ocieplenia budynku, okien i drzwi. Specjaliści przeprowadzający audyt energetyczny oceniają, jakie zmiany i modernizacje mogą przyczynić się do obniżenia zużycia energii, co przekłada się na niższe koszty eksploatacji i większy komfort termiczny mieszkańców. Wyniki audytu energetycznego są przedstawiane w formie raportu, który zawiera szczegółowe rekomendacje oraz szacowane koszty i korzyści związane z proponowanymi ulepszeniami. Co ważne sam audyt jest dofinansowywany i często niezbędny do ocieplenia budynku czy wymiany źródła ogrzewania w ramach programów unijnych.

Każdy z wymienionych rodzajów oceny technicznej budynku ma swoje specyficzne zastosowanie i może dostarczyć cennych informacji, które pomogą w podjęciu decyzji o zakupie, modernizacji czy utrzymaniu nieruchomości. Wybór odpowiedniego rodzaju oceny zależy od potrzeb i oczekiwań właściciela lub potencjalnego nabywcy.

Ekspertyza budowlana starego domu

Ekspertyza budowlana to szczegółowy i wielostronicowy dokument, który jest sporządzany przez wykwalifikowaną osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia (zazwyczaj uprawnienia rzeczoznawcy budowlanego odpowiedniej specjalizacji). Proces ten wymaga ogromnego nakładu pracy, co sprawia, że jest kosztowny. Ekspertyza budowlana opiera się na dogłębnych badaniach nieruchomości, uwzględniając analizę materiałów budowlanych oraz obliczenia dotyczące wytrzymałości konstrukcji (zależnie od typu opracowania). Celem sporządzenia ekspertyzy jest identyfikacja przyczyn oraz skutków ewentualnych problemów technicznych, a także zaproponowanie możliwych rozwiązań naprawczych. Ekspertyzę budowlaną należy przyrównać do naukowej rozprawy opisującej danej zagadnienie dotyczące budynku.

Ekspertyza techniczna budynku składa się z dwóch głównych części: opisowej i obliczeniowej. W dokumencie powinny znaleźć się następujące elementy:

• opis celu ekspertyzy;
• podstawy prawne do jej sporządzenia;
• szczegółowy opis stanu technicznego badanej nieruchomości;
• analiza techniczna zauważonych problemów;
• dokumentacja z przeprowadzonych badań, w tym rysunki i zdjęcia;
• wnioski oraz zalecenia dotyczące koniecznych napraw i metod ich przeprowadzenia.

Ekspertyzę budowlaną powinien sporządzić specjalista posiadający uprawnienia budowlane i tytuł rzeczoznawcy budowlanego, najlepiej z doświadczeniem zarówno w projektowaniu, jak i w wykonawstwie. Tylko wtedy można mieć pewność, że posiada on niezbędną wiedzę techniczną, co jest gwarancją rzetelności dokumentu.

W praktyce, nie zawsze konieczne jest sporządzenie ekspertyzy budowlanej. W wielu przypadkach, opinia techniczna, przygotowana na podstawie oględzin nieruchomości i jej dokumentacji projektowej przez osobę z uprawnieniami budowlanymi, może być wystarczająca.

Cena ekspertyzy budowlanej

Koszt sporządzenia ekspertyzy budowlanej jest zazwyczaj wyższy niż koszt opinii technicznej. Średnia cena ekspertyzy zaczyna się od 2,5 tysiąca złotych, podczas gdy opinia techniczna może kosztować kilkaset złotych. Dlatego ważne jest, aby dokładnie określić, w jakim celu potrzebny jest nam dokument. W wielu przypadkach opinia techniczna może w pełni zaspokoić nasze potrzeby.

Opinia techniczna w starym domu

Opinia techniczna to dokument, który dostarcza szczegółowych informacji na temat stanu technicznego elementu nieruchomości. Jest sporządzana przez inżyniera lub technika budowlanego na podstawie oględzin budynku oraz analizy jego dokumentacji projektowej. W przeciwieństwie do ekspertyzy budowlanej, opinia techniczna jest mniej obszernym dokumentem, ale nadal zawiera kluczowe informacje dotyczące stanu technicznego domu.

Co może zawierać opinia techniczna?

Opinia techniczna może obejmować następujące elementy:

• Opis stanu technicznego konstrukcji: Analiza stanu fundamentów, ścian, stropów, dachów oraz innych elementów konstrukcyjnych.
• Ocena stanu instalacji: Przegląd instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, grzewczej oraz gazowej.
• Wskazanie ewentualnych uszkodzeń: Identyfikacja pęknięć, wilgoci, grzyba oraz innych potencjalnych problemów.
• Rekomendacje dotyczące napraw: Sugerowane działania naprawcze oraz ocena ich pilności.

Koszty sporządzenia opinii technicznej

Koszt sporządzenia opinii technicznej jest zazwyczaj niższy niż koszt ekspertyzy budowlanej. Ceny zaczynają się od kilkuset złotych, w zależności od wielkości nieruchomości oraz zakresu wymaganych analiz. Średnio, koszt sporządzenia opinii technicznej może wynosić od 300 do 1500 złotych. Jest to istotna różnica, która może mieć znaczenie dla osób planujących zakup lub remont starego domu.

Opinia techniczna jest cennym narzędziem, które może pomóc uniknąć niespodziewanych kosztów i problemów związanych z nieruchomością. Dlatego warto zainwestować w jej sporządzenie, aby mieć pełny obraz stanu technicznego domu i podjąć świadome decyzje dotyczące jego zakupu czy remontu.

Przegląd/inspekcja techniczna (kompleksowa)

Kompleksową inspekcją zajmują się tym inżynierowie posiadający specjalistyczny sprzęt pomiarowy. W ramach usługi możemy oczekiwać raportu pisemnego stwierdzającego wady budynku oraz zawierającego zalecenia naprawcze. Inżynierowie w ramach weryfikacji technicznej sprawdzą:

• zawilgocenia ścian
• spękania ścian i posadzek
• ryzyko osiadania budynku
• stan dachu
• stan konstrukcji dachowej
• zgodność wymiarową z dokumentacją
• zweryfikują stan izolacji (także z wykorzystaniem termowizji)
• skontrolują wszystkie instalacje w lokalu

Audyt techniczny domu z rynku wtórnego poza raportem pisemnym dotyczącym usterek może się zakończyć także stworzeniem świadectwa charakterystyki energetycznej, czy stworzeniem kosztorysu i harmonogramu prac naprawczych.

Audyt energetyczny starego domu

Audyt energetyczny to kompleksowe badanie, które ma na celu ocenę efektywności energetycznej budynku oraz wskazanie możliwości jej poprawy. Audyt ma zupełnie inne przeznaczenie niż ekspertyzy i opinie techniczne, a co ważne zlecenie tego dokumentu jest dotowane w programach dofinansowania do termomodernizacji.

Czym jest audyt energetyczny?

Audyt energetyczny to szczegółowa analiza zużycia energii w budynku, która identyfikuje obszary, gdzie dochodzi do największych strat energii. Badanie to ma na celu znalezienie sposobów na poprawę efektywności energetycznej, co w konsekwencji może prowadzić do obniżenia kosztów ogrzewania i eksploatacji budynku. Audyt przeprowadzany jest przez specjalistę posiadającego odpowiednie kwalifikacje i doświadczenie w zakresie oceny energetycznej budynków.

Co obejmuje audyt energetyczny starego domu?

Audyt energetyczny może obejmować następujące elementy:

• Analiza stanu technicznego budynku: Ocena izolacji termicznej ścian, dachu, podłóg oraz okien i drzwi. Sprawdzenie szczelności budynku oraz identyfikacja miejsc, gdzie występują mostki termiczne.
• Ocena systemów grzewczych i chłodzących: kotłów, pieców, pomp ciepła oraz systemów klimatyzacyjnych. Analiza stanu instalacji grzewczej.
• Przegląd systemów wentylacyjnych: Ocena systemu wentylacji, w tym wentylacji mechanicznej i naturalnej, oraz jej wpływu na efektywność energetyczną budynku.
• Rekomendacje dotyczące modernizacji: Sugerowane działania mające na celu poprawę efektywności energetycznej budynku, takie jak docieplenie ścian, wymiana okien, modernizacja systemów grzewczych czy instalacja odnawialnych źródeł energii (np. panele fotowoltaiczne).

Korzyści z przeprowadzenia audytu energetycznego starego domu

Przeprowadzenie audytu energetycznego może przynieść wiele korzyści, takich jak:

• Obniżenie kosztów eksploatacji: Zmniejszenie zużycia energii przekłada się na niższe rachunki za ogrzewanie, chłodzenie oraz inne potrzeby energetyczne.
• Poprawa komfortu termicznego: Lepsza izolacja termiczna i efektywniejsze systemy grzewcze oraz chłodzące przyczyniają się do wyższego komfortu mieszkalnego.
• Zwiększenie wartości nieruchomości: Dom o wysokiej efektywności energetycznej jest bardziej atrakcyjny dla potencjalnych kupujących, co może zwiększyć jego wartość rynkową.
• Ochrona środowiska: Zmniejszenie zużycia energii i emisji gazów cieplarnianych przyczynia się do ochrony środowiska naturalnego.

Koszt audytu energetycznego

Koszt audytu energetycznego może się różnić w zależności od wielkości i stanu technicznego budynku oraz zakresu przeprowadzanych analiz. Średnio koszt audytu energetycznego starego domu waha się od 1500 zł do 2500 zł brutto. Inwestycja ta jednak często szybko się zwraca dzięki oszczędnościom na rachunkach za energię.

Stary dom – gdzie szukać specjalisty?

Firma InspekcjaDomu.pl specjalizuje się w kontrolach technicznych mieszkań i domów przed ich zakupem. Spełniamy standardy InterNACHI (Int’l Association of Certified Home Inspectors) i jesteśmy pierwszą firmą w Polsce, która rozpoczęła realizację tego typu usług w 2014 r. Od tego czasu przebadaliśmy ponad 3.500 domów i mieszkań w całej Polsce.

Zrealizujemy ocenę domu lub mieszkania także dla Państwa – poznaj ofertę inspekcji z rynku wtórnego. Wykonujemy także opinie techniczne i audyty energetyczne budynków.