jak sprawdzic stan techniczny mieszkania domu przed zakupem
RYNEK WTÓRNY

Jak sprawdzić stan techniczny mieszkania przed zakupem?

Zakup użytkowanego mieszkania lub domu zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem. Możesz jednak zminimalizować to ryzyko do zera i jeszcze przed złożeniem podpisu na umowie poznać stan techniczny kupowanego domu.

Podążając za poniżej opisanymi przeze mnie wskazówkami znaczną część weryfikacji możesz wykonać samodzielnie i to bez specjalistycznego sprzętu budowlanego.

Stan techniczny lokalu – co to znaczy

Zacznijmy od początku – zatem co to jest stan techniczny? Poprzez stan techniczny należy rozumieć nie tylko uszczypliwe pytanie „czy się nie zawali?”, ale także odpowiedź na pytania:

  • w jakim stanie są ściany i podłogi,
  • czy dach jest szczelny,
  • czy instalacje są w dobrym stanie,
  • jakie remonty czekają nas w najbliższych latach,
  • czy sprzedający nie chce ukryć jakiś mankamentów nieruchomości przed nami.

Stan techniczny lokalu to stopień zużycia i uszkodzeń przegród budowlanych i wyposażenia stałego nieruchomości. W tej ocenie nie bierzemy pod uwagę mebli i elementów wyposażenia takich jak telewizor, czy lodówka.

Przeprowadź wywiad ze sprzedającym

Przynajmniej w teorii największą wiedzę o sprzedawanym mieszkaniu posiada sprzedawca. Niestety w jego interesie nie jest informowanie nas o wszystkich problemach jakie napotkał użytkując lokal, ale zawsze warto go zapytać dlaczego sprzedaje oraz jakie remonty przeprowadzał w mieszkaniu. Warto również zapytać go o opłaty związane z lokalem i poprosić o pokazanie ostatnich rachunków. Więcej informacji o co pytać sprzedającego znajdziesz w tym wpisie.

Poznaj sąsiadów i otoczenie

Wiarygodnym źródłem informacji o sprzedającym oraz o samym lokalu są sąsiedzi. W niedługim czasie to mają być Twoi sąsiedzi, więc warto przełamać barierę własnego dyskomfortu i zapukać do kilku sąsiednich drzwi.

W naszej kulturze uważa się za stereotyp, że sąsiad zawsze nas obserwuje i wie najwięcej, ale jednocześnie większość z nas czuje wstyd, aby przed zakupem iść do sąsiadów i zweryfikować kupowane mieszkanie.

jak sprawdzic stan techniczny mieszkania - sprawdzenie otoczenia i sasiadow

Poznanie sąsiadów jest kluczowe, ponieważ mogą oni mieć bezpośrednie przełożenie na nasz komfort użytkowania nieruchomości. Należy być świadomym, że uporczywi, głośni sąsiedzi mogą być powodem wyprowadzki sprzedającego. Czy jednak od głośnego sąsiada dowiemy się, że robi on awantury? No jasne, że nie – dlatego odwiedźmy przynajmniej dwóch sąsiadów, ten drugi opowie już nam nie tylko o sprzedawcy ale także o tym pierwszym 🙂

Jak sprawdzić mieszkanie – obserwuj wnikliwie

Skoro czytasz artykuł jak sprawdzić stan techniczny mieszkania przed zakupem, to znaczy, że pierwszą wizytę w lokalu masz już za sobą. Na drugie oględziny warto zarezerwować trochę więcej czasu i umówić je w ciągu dnia (tak aby oglądać lokal przy świetle dziennym).

Przechodząc przez lokal zwracaj uwagę na zapachy. Nieprzyjemny zapach może świadczyć o rozwoju materii organicznej (grzybni lub pleśni budowlanej). Grzyb nie zawsze jest widoczny, może rozwijać się za szafą, czy zabudową lekkich ścian i sufitów podwieszanych z płyt gipsowo-kartonowych. Tu pierwsza moja rada umawiając spotkanie ze sprzedającym poproś go aby nie wietrzył lokalu i nie otwierał okien na kilka godzin przed Twoją wizytą – spełnienie tej prośby pozwoli Ci na lepszą diagnostykę zapachów.

W celu weryfikacji technicznej wyobraź sobie, że większości mebli znajdujących się w lokalu po prostu nie ma. Na tym etapie oczywiście można ustalać, czy dana kanapa i żyrandol zostaną w cenie domu, ale to część negocjacji, a nie weryfikacji. Skoro nie ma mebli, to obserwuj ściany. Wszelkie odparzenia farby lub czarny nalot świadczą o zawilgoceniu przegród. Wilgoć może mieć różne źródła i często wiązać się z bardzo kosztownymi naprawami, w takich wypadkach warto skorzystać z pomocy osoby wykwalifikowanej w weryfikacji nieruchomości przed zakupem, która dokona szczegółowej oceny problemu (przeczytaj więcej o naszej ofercie diagnostyki przyczyn i rozmiaru zawilgocenia).

jak sprawdzic stan techniczny domu wilgoc w mieszkaniu
Na powyższym zdjęciu widoczne są złuszczenia farby ścian, świadczące o zalaniu posadzki lokalu.

Obserwując ściany i sufity szukaj także rys i spękań. Rysy o szerokości większej niż 2 mm wymagają analizy fachowca. Drobne, włosowate zarysowania zazwyczaj wynikają jedynie z pracy elementów budynku i nie są groźne. Warto jednak dokładnie sprawdzić wszystkie pomieszczenia, duża ilość drobnych rys również może świadczyć o poważniejszym problemie technicznym. Niestety analiza zarysowań bez pomocy budowlańca nie jest możliwa, ale jeśli w lokalu nie stwierdziliśmy tego typu problemu możemy spać spokojnie i przejść do kolejnego etapu.

jak sprawdzic stan techniczny domu mieszkania pekniecia
Obserwują ściany zwracaj uwagę na zarysowania – rysy schodkowe świadczą o osiadaniu budynku.

Jeśli mieszkanie lub dom posiada poddasze koniecznie się tam udaj. Pamiętaj, że jeśli kupujesz nieruchomość, to przy drugiej wizycie nie powinno być już żadnych pomieszczeń podlegających transakcji których jeszcze nie widziałeś. Na poddaszu dokładnie obejrzyj elementy drewniane. Niestety zdarza się, że nawet w ładnym wnętrzu drewno jest zaatakowane przez kołatka lub korniki. W takim wypadku może czekać Cię kosztowna wymiana dachu i więźby. W mieszkaniu na poddaszu kamienicy wymiana zaatakowanego przez szkodniki drewna może okazać się wręcz niemożliwa.

jak sprawdzic stan techniczny mieszkania insekty poznan
Obserwuj elementy drewniane – drobne dziurki i nadżery świadczą o występowaniu insektów.

Wynajmij inspektora

Oglądając mieszkanie lub dom samodzielnie jesteś w jakiś sposób związany emocjonalnie z transakcją. Czy kupując używany samochód wolisz go obejrzeć samemu, czy oddać do mechanika? Podobnie jest z zakupem mieszkania, możesz skorzystać z mojej pomocy w celu oceny stanu technicznego – zapoznaj się z ofertą weryfikacji mieszkań przed zakupem.

Wynajęty fachowiec nie przychodzi do mieszkania tylko z kartką i długopisem. Posiada on specjalistyczny sprzęt pozwalający na weryfikację wad ukrytych (czyli takich których nie widać bez dodatkowych urządzeń). Dobry fachowiec przyjdzie na miejsce zlecenia z kamerą termowizyjną, wilgotnościomierzem, anemometrem, miernikiem gazu, kamerą endoskopową, miernikiem elektrycznym czy drabiną. Przeczytaj więcej dlaczego warto skorzystać z profesjonalnej oceny stanu technicznego przed zakupem.

Co powinien sprawdzić fachowiec

Wynajęty fachowiec nie wykonuje żadnych prac odkrywkowych. Innymi słowy nie kuje ścian i nie niszczy nieruchomości. Oferta firm różni się jednak znacząco zakresem weryfikacji. Jako jedyna firma w Polsce oferujemy usługę weryfikacji w pełni zgodną ze standardami InterNACHI (International Association of Certified Home Inspectors). Podczas swojej wnikliwej analizy weryfikujemy:

  • dach i kominy – weryfikację wykonujemy ze specjalistycznego wysięgnika 10 m lub bezpośrednio z dachu
  • izolację termiczną budynku – z wykorzystaniem kamery termowizyjnej
  • ściany i stropy – weryfikacja spękań, rys, uszkodzeń czy występowania pleśni i grzybów budowlanych
  • zawilgocenia ścian i stropów – z wykorzystaniem specjalnych nieinwazyjnych mierników wilgotności
  • stan stolarki okiennej wraz z oceną jej szczelności
  • stan instalacji gazowej – szczelność sprawdzamy z wykorzystaniem miernika ze świadectwem kalibracji
  • stan instalacji elektrycznej i instalacji hydraulicznych
  • stan wentylacji – ciągi kominowe
  • stan wykończenia wewnętrznego wraz ze stanem drzwi wewnętrznych do pomieszczeń
  • weryfikujemy także dokumentację budowlaną budynku względem stanu zastanego w lokalu – sprawdzamy czy nie ma niezgodności grożących karami dla kupującego

Pełny zakres usługi sprawdzenia nieruchomości przed zakupem znajduje się na stronie cennika.

Ile będzie kosztował remont

Niezależnie czy sprawdzenia technicznego dokonałeś samodzielnie, czy skorzystałeś z oceny fachowca, musisz jeszcze ocenić ile będą kosztować wykryte wady i czy transakcja jest dla Ciebie opłacalna. Oferuję przygotowanie kosztorysu napraw i wskazanych przez Ciebie modyfikacji lokalu. Kosztorys otrzymasz wraz z rozszerzonym raportem inspekcji nieruchomości.

jak sprawdzic stan stechniczny domu - weryfikacja kosztow domu

Jest także inny sposób pozyskania wyceny. Na podstawie naszego uproszczonego raportu, lub oceny wykonanej samodzielnie możesz poprosić firmy remontowe o przedstawienie oferty na realizację swojej usługi. Niestety zazwyczaj wymaga to kolejnej wizyty w kupowanym domu (podwykonawca chce obejrzeć zlecenie), a wycena jest często szacunkowa i nieprecyzyjna.

Podsumowując – zakup mieszkania lub domu to nie zakup używanego samochodu za 10.000 zł, zakup nieruchomości jest więc obarczony znacznym ryzykiem inwestycyjnym (kwota transakcji jest znacznie wyższa). Nie bójmy się więc pytać i sprawdzać zanim podejmiemy ostateczną decyzję zakupową.

Jak sprawdzić stan techniczny mieszkania przed zakupem?
Ocena: 5 (100%), głosów: 1