Najczęstsze usterki mieszkań i domów od deweloperów. Raport z 1690 odbiorów w Wielkopolsce – edycja 2026

Ile usterek ma przeciętna nowa nieruchomość od dewelopera? Nie musimy zgadywać, ponieważ sprawdzamy to zawodowo od 11 lat. Poniższy raport opiera się na 1690 odbiorach technicznych mieszkań i domów od deweloperów, które przeprowadziliśmy na terenie Wielkopolski. Usterki zliczamy na potrzeby naszego rankingu deweloperów, ale częścią danych dzielimy się dodatkowo tutaj. Średnio stwierdzaliśmy 17,43 usterki na jedną odbieraną nieruchomość, a najczęściej wskazywaną kategorią wad były krzywe ściany i brak kątów prostych (56,5% odbiorów). W artykule znajdziesz pełne dane, orientacyjne koszty napraw oraz procedurę zgłaszania wad deweloperowi wynikającą z Ustawy deweloperskiej.

Najważniejsze liczby z 1690 odbiorów

Wartości w tabeli oznaczają odsetek odbiorów, w których inspektor wskazał daną kategorię jako jedną z najczęstszych usterek. Jedna nieruchomość może mieć kilka wskazań, dlatego odsetki nie sumują się do 100%. Szczegóły opisujemy w sekcji o metodologii na końcu raportu.

Osobno pokazujemy dwie kategorie, które nie są wadami budowlanymi, a opisują przygotowanie nieruchomości do odbioru:

Trzy liczby, które warto zapamiętać:

• Średnia liczba usterek stwierdzonych podczas jednego odbioru: 17,43.
• Najwyższa liczba usterek stwierdzona w jednej nieruchomości: 138.
• W 41,8% odbiorów stwierdziliśmy co najmniej jedną usterkę wpływającą na bezpieczeństwo użytkowania lub uniemożliwiającą natychmiastowe rozpoczęcie prac wykończeniowych.

Zbliża się termin odbioru? Pomożemy w fachowym odbiorze mieszkania. Usługi świadczymy na terenie całej Wielkopolski.

Krzywe ściany i brak kątów prostych – najczęściej wskazywana usterka

Krzywe ściany lub brak kątów prostych zostały wskazane przez inspektorów w 56,5% z 1690 odbiorów. To najczęstsza kategoria techniczna w całym zestawieniu, a jednocześnie wada, którą trudno zauważyć gołym okiem. Odchylenie kilku milimetrów na metrze nie rzuca się w oczy w pustym pomieszczeniu.

Problem krzywych ścian ujawnia się dopiero na etapie wykończenia. Jeśli ściany nie tworzą kąta prostego, glazurnik musi docinać płytki w każdym narożniku, gotowy blat kuchenny nie przylega do ściany, a kabina prysznicowa o fabrycznych wymiarach zostawia szczeliny. Efektem są wyższe koszty robocizny i dłuższy czas prac wykończeniowych. Orientacyjny koszt miejscowych korekt to 500-1500 zł.

Podczas odbioru geometrię sprawdzamy łatą dwumetrową z klinami pomiarowymi i kątownikiem o ramieniu jednego metra. Wyniki porównujemy z dopuszczalnymi tolerancjami. O tym, jakie odchyłki dopuszczają normy przy odbiorze mieszkania, piszemy w osobnym artykule.

Zarysowania okien i drzwi – druga najczęstsza kategoria

Zarysowania okien lub drzwi wskazano w 51,1% odbiorów. W tej kategorii moment wykrycia wady ma największe znaczenie prawne.

Uszkodzenie mechaniczne stwierdzone w dniu odbioru wpisujemy do protokołu. Wtedy deweloper ma obowiązek je usunąć na zasadach z art. 41 Ustawy deweloperskiej, poprzez polerowanie lub wymianę elementu. Problem zaczyna się przy uszkodzeniach zauważonych po odbiorze, ponieważ wtedy to nabywca musi wykazać, że rysa istniała przed wydaniem kluczy, a nie powstała np. podczas wnoszenia mebli. Dlatego szyby i skrzydła drzwiowe sprawdzamy właśnie przy odbiorze: w dobrym świetle dziennym, pod różnymi kątami i po umyciu powierzchni.

Skala kosztów jest szeroka, od ok. 100 zł za wypolerowanie drobnej rysy do ok. 5000 zł przy wymianie pakietów szybowych. Przykład z naszej praktyki: wymiana skrzydła okiennego z pękniętą ramą, wykrytą podczas jednego z odbiorów, została wyceniona na 1980 zł. Bez wpisu do protokołu koszt ten poniósłby nabywca. Granice pomiędzy wadą a dopuszczalną tolerancją opisujemy w artykule o normach dotyczących porysowanych szyb w oknach od dewelopera.

Problemy z wentylacją

Nieprawidłowo działającą wentylację wskazano w 38,9% odbiorów. To wada niewidoczna na pierwszy rzut oka, ale z długą listą konsekwencji: para osiadająca na oknach, zawilgocone narożniki, a z czasem pleśń w łazience i sypialni.

Najczęstsze przyczyny to brak nawiewników przy szczelnej stolarce okiennej, niedrożne lub zabrudzone kratki wywiewne, źle wyregulowana wentylacja mechaniczna oraz ciąg wsteczny, czyli sytuacja, w której powietrze zamiast wypływać kanałem jest zasysane do mieszkania. Podczas odbioru przepływ powietrza mierzymy anemometrem i porównujemy z wartościami wymaganymi przez normy przywołane w przepisach techniczno-budowlanych. Samo przystawienie kartki do kratki pokazuje jedynie, czy ciąg w ogóle istnieje, a nie czy jest wystarczający.

@inspekcjadomu_pl Krzywo wymurowany szacht i przesunięta wentylacja? Zobacz, co zastaliśmy w nowym mieszkaniu🧐 #usterka #odbiormieszkania #dewelope #komin #wentylacja ♬ dźwięk oryginalny – InspekcjaDomu.pl

Warto dodać, że w większych nieruchomościach problemy z wentylacją były wskazywane wyraźnie częściej. Wracamy do tego w sekcji o metrażu. Przyczyny i sposoby weryfikacji rozwijamy w artykule dlaczego wentylacja w mieszkaniu nie działa prawidłowo.

Spękane i krzywe wylewki

Wady wylewek, czyli spękania lub odchylenia od płaszczyzny, wskazano w 34,8% odbiorów. Dla nabywcy oznaczają one problemy z wykonaniem każdej okładziny: panele na nierównym podłożu klawiszują i wyginają się na łączeniach, a płytki ułożone na spękanej wylewce mogą pękać razem z nią.

Nie każde pęknięcie znaczy to samo. W większości wady wymagają naprawy przed układaniem posadzki. Równość sprawdzamy łatą dwumetrową, a przy większych odchyleniach konieczne bywa frezowanie lub warstwa samopoziomująca, czyli dodatkowy koszt i czas, o których deweloper zwykle nie wspomina.

Wylewki to jeden z punktów, które łatwo pominąć przy samodzielnym odbiorze. Dlatego znalazły się w naszej liście kontrolnej do odbioru mieszkania.

Wilgoć technologiczna i ślady zalań

Wilgoć, technologiczną lub będącą skutkiem zalania, wskazano w 23,9% odbiorów, czyli w niemal co czwartej odbieranej nieruchomości. To kategoria rzadsza niż geometria czy stolarka, ale z najszerszymi widełkami kosztów: od ok. 200 zł przy miejscowym osuszeniu do ok. 8000 zł, gdy konieczne jest usuwanie skutków zalania.

Zawilgocone tynki trzeba osuszyć przed rozpoczęciem prac wykończeniowych. Malowanie i szpachlowanie mokrych ścian kończy się odparzeniami powłok i nawrotem pleśni. Wilgoć realnie przesuwa więc termin wprowadzki, nawet jeśli na pierwszy rzut oka mieszkanie wygląda na gotowe. Podczas odbioru wilgotność przegród mierzymy wilgotnościomierzem, a nie oceniamy wzrokowo. Ciemniejsza plama na tynku to często ostatni, a nie pierwszy sygnał problemu. Temat rozwijamy w artykule o grzybie i wilgoci przy odbiorze mieszkania.

Braki izolacji widoczne dopiero w termowizji

Osobną podgrupą są wady, których nie wykryje ani oko, ani wilgotnościomierz, czyli braki ocieplenia lub zawilgocenia objawiające się na przegrodach. W obrazie termowizyjnym ujawniają się jako wyraźnie zimniejsze pola. Nieusunięte prowadzą do wykraplania wilgoci i rozwoju pleśni w pozornie suchym mieszkaniu. O możliwościach i ograniczeniach tej metody piszemy w artykule czy kamera termowizyjna widzi wilgoć.

Niesprawne instalacje

Niesprawne lub nieprawidłowo działające instalacje wskazano w 18,2% odbiorów. To najrzadsza z sześciu kategorii technicznych, ale potencjalnie najbardziej dotkliwa, ponieważ usterka elektryki czy ogrzewania ujawnia się zwykle wtedy, gdy mieszkanie jest już wykończone i zamieszkane.

Podczas odbioru sprawdzamy m.in. obecność napięcia we wszystkich gniazdach, zadziałanie wyłączników różnicowoprądowych, szczelność podejść wodnych oraz pracę ogrzewania. Przy ogrzewaniu podłogowym w mieszkaniu deweloperskim dodatkowo weryfikujemy rozkład temperatur pętli grzewczych. Nierównomierny obraz w termowizji potrafi wskazać niedrożną lub źle odpowietrzoną pętlę, zanim zrobi to pierwszy sezon grzewczy.

Prawie co drugi lokal nie był przygotowany do odbioru

Dwie kategorie z naszych danych celowo pokazujemy poza zestawieniem wad technicznych, ponieważ opisują co innego: stan przygotowania nieruchomości na dzień odbioru.

Brudne okna lub nieposprzątany lokal odnotowaliśmy w 43,7% odbiorów, a usterki wynikające z niedokończonych prac w 36,4%. Nie są to wady budowlane w ścisłym znaczeniu, ale mają bardzo praktyczne skutki. Po pierwsze, brudnych szyb nie da się rzetelnie ocenić pod kątem zarysowań, a jak pokazują te same dane, zarysowania stolarki to druga najczęstsza usterka. Jeśli deweloper przekazuje lokal z brudnymi oknami, warto wpisać do protokołu zastrzeżenie, że ocena szyb nastąpi po ich umyciu. Po drugie, niedokończone prace oznaczają, że część elementów w ogóle nie podlegała jeszcze weryfikacji. Odbiór „na raty” zawsze działa na niekorzyść kupującego.

Usterki, które blokują wykończenie lub zagrażają bezpieczeństwu

W 41,8% z 1690 odbiorów stwierdziliśmy co najmniej jedną usterkę wpływającą na bezpieczeństwo użytkowania lub uniemożliwiającą natychmiastowe rozpoczęcie prac wykończeniowych. Innymi słowy: w czterech na dziesięć odbieranych nieruchomości problemem nie była kosmetyka, tylko wady zatrzymujące dalsze kroki nabywcy.

Do tej grupy zaliczamy dwie sytuacje. Pierwsza to wady blokujące wykończenie, np. zawilgocenia, które wykluczają malowanie i szpachlowanie do czasu osuszenia przegród. Druga to wady wpływające na bezpieczeństwo lub legalność użytkowania, jak brak balustrad balkonowych albo przypadki, w których budynek nie przeszedł jeszcze formalnej procedury oddania do użytkowania. Zgodnie z art. 41 ustęp 1 Ustawy deweloperskiej odbiór powinien nastąpić dopiero po jej zakończeniu.

Część usterek z tej grupy spełnia ustawową definicję wady istotnej, czyli takiej, która uniemożliwia korzystanie z lokalu zgodnie z przeznaczeniem i daje nabywcy prawo odmowy odbioru. Część, jak typowa wilgoć technologiczna, opóźnia wykończenie, ale progu wady istotnej zwykle nie przekracza. Nasza kategoria jest więc szersza niż ustawowa i nie należy stawiać między nimi znaku równości. O tym, jak Ustawa deweloperska reguluje proces odbioru mieszkania, piszemy szczegółowo w osobnym opracowaniu.

Czy większa nieruchomość to więcej usterek? Dane według metrażu

Na to pytanie odpowiadamy ostrożnie i na osobnej próbie. Pole powierzchni lokalu nasi inspektorzy odnotowują tylko dla części wypełnianych ankiet dotyczących usterek w lokalach. Dlatego analiza metrażowa obejmuje podpróbę 726 odbiorów (mieszkań i domów łącznie). Wartości z tej sekcji nie są wprost porównywalne z tabelą główną raportu, ponieważ jest to inna, mniejsza i późniejsza czasowo próba.

Największe różnice dotyczą niedokończonych prac, wentylacji i wilgoci. Wszystkie trzy kategorie były wskazywane wyraźnie częściej w nieruchomościach powyżej 70 m². W drugą stronę działa tylko jedna kategoria: zarysowania okien i drzwi częściej wskazywano w mniejszych lokalach.

Jedno zastrzeżenie jest tu kluczowe: z tych danych nie wynika, że sam metraż powoduje więcej usterek. W grupie większych nieruchomości znajduje się więcej domów jednorodzinnych, które mają więcej instalacji, więcej przegród i inny zakres elementów podlegających kontroli niż mieszkania. Poprawny wniosek to raczej: w analizowanej próbie określone kategorie problemów były wskazywane częściej przy nieruchomościach powyżej 70 m². Odbiór domu wymaga po prostu szerszego zakresu badań niż odbiór kawalerki.

Ile kosztuje naprawa najczęstszych usterek

Poniższe widełki to szacunki naszych inspektorów oparte na stawkach wykonawców z Wielkopolski. Rzeczywisty koszt zawsze zależy od skali konkretnej wady (wymaga indywidualnej wyceny).

Znaczenie tych kwot jest proste: usterka wykryta i wpisana do protokołu odbioru to koszt naprawy po stronie dewelopera. Ta sama usterka niezauważona przy odbiorze staje się kosztem nabywcy. Kosztem finansowym albo dowodowym, gdy trzeba wykazywać, że wada istniała przed wydaniem lokalu.

Jak deweloperzy wypadają w ocenach

Poza zliczaniem usterek nasi inspektorzy oceniają każdy odbiór w trzech wymiarach, w skali 1-5. Średnie dla wszystkich 1690 usług wynoszą: standard wykończenia 3,91, jakość wykonania 3,96, a obsługa klienta ze strony dewelopera 4,18. Oceny w rozbiciu na poszczególne firmy udostępniamy w rankingu deweloperów.

Ciekawe jest to, co widać pomiędzy tymi liczbami: deweloperzy wypadają najlepiej w kontakcie z klientem, a słabiej w tym, co faktycznie zbudowali. Różnice pomiędzy poszczególnymi firmami są przy tym duże. Rozpiętość wyników sięga od ok. 0,15 do 0,52 usterki na metr kwadratowy, czyli ponad trzykrotnej różnicy między najlepszymi a najsłabszymi.

Jak wypada Twój deweloper? Oceny konkretnych firm, wraz z liczbą usterek na m², standardem wykończenia i jakością obsługi, publikujemy co kwartał w rankingu deweloperów w Wielkopolsce. Ranking oparty jest wyłącznie na danych z rzeczywistych odbiorów.

Co zrobić z usterkami przy odbiorze? Procedura z Ustawy deweloperskiej

Statystyki mają wartość dopiero wtedy, gdy wiadomo, co z wykrytą usterką zrobić. Procedurę reguluje art. 41 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (obowiązującej od 1 lipca 2022 r.), a pełny przebieg opisaliśmy w przewodniku odbiór nowego mieszkania od dewelopera krok po kroku. W skrócie:

1. Wszystkie wady wpisujemy do protokołu odbioru (art. 41 ustęp 3). Protokół to podstawowy dokument dowodowy. Usterka, której w nim nie ma, formalnie nie została zgłoszona przy odbiorze.
2. Deweloper ma 14 dni na stanowisko. Musi przekazać informację o uznaniu wad albo o odmowie uznania wraz z przyczyną (ustęp 4). Jeżeli w tym terminie milczy, wady uznaje się za uznane z mocy ustawy (ustęp 5).
3. Na usunięcie uznanych wad deweloper ma 30 dni od podpisania protokołu (ustęp 6). Jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie zdąży, wskazuje inny termin usunięcia wraz z uzasadnieniem. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy (ustęp 7).
4. Gdy terminy mijają bezskutecznie, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin, a po jego upływie może usunąć wady na koszt dewelopera (ustęp 8). Praktyczne kroki opisujemy w artykule co zrobić, gdy deweloper nie wykonał poprawek w terminie.
5. Wada istotna zmienia reguły gry. Jeżeli lokal ma wadę istotną, a deweloper odmawia jej uznania w protokole, nabywca może odmówić odbioru (ustęp 9). Przy powtórnym odbiorze odmowa z powodu wady istotnej wymaga już opinii rzeczoznawcy budowlanego. Uznana i nieusunięta w terminie wada istotna otwiera drogę do odstąpienia od umowy.

Warto pamiętać, że cała procedura opiera się na jednym dokumencie, czyli protokole. To, co się w nim znajdzie, zależy od jakości samego odbioru. O tym, czy warto brać fachowca do odbioru mieszkania, piszemy bez owijania w bawełnę w osobnym tekście.

Najczęściej zadawane pytania

Metodologia raportu

Dane pochodzą z usług odbiorów technicznych mieszkań i domów od deweloperów, które wykonaliśmy na terenie Wielkopolski. Odbiory prowadzą inspektorzy z uprawnieniami budowlanymi i/lub uprawnieniami audytorów energetycznych. Z każdej usługi powstaje raport z listą stwierdzonych wad. Tak wygląda przykładowy raport z odbioru mieszkania (PDF).

Podstawą główną raportu jest 1690 odbiorów według stanu na edycję rankingu za III kwartał 2026 r. Z tej podstawy pochodzą: średnia i maksymalna liczba usterek (zliczenie wszystkich potwierdzonych wad z raportów odbiorczych), odsetki kategorii usterek oraz oceny standardu, jakości i obsługi. Odsetki kategorii pochodzą z ankiety wypełnianej przez każdego naszego inspektora po usłudze, w której pole „najczęstsze typy usterek” pozwala zaznaczyć kilka odpowiedzi. Podany procent oznacza więc odsetek odbiorów, w których dana kategoria została wskazana jako jedna z najczęstszych, a nie pełną częstość występowania wady. Brak wskazania kategorii nie oznacza, że wada w danej nieruchomości nie wystąpiła.

Analiza według metrażu opiera się na mniejszej podpróbie 726 odbiorów. Podpróba obejmuje łącznie mieszkania i domy, dlatego różnic między przedziałami powierzchni nie przypisujemy samej wielkości nieruchomości.

Czego te dane nie mówią:

• Nie rozdzielamy „krzywych ścian” od „braku kąta prostego” ani okien od drzwi. W ankiecie są to wspólne odpowiedzi i tak je raportujemy.
• Różnic w podpróbie metrażowej nie należy interpretować jako czystego wpływu powierzchni.
• Odsetki wskazań nie sumują się do 100%, ponieważ jedna nieruchomość może mieć kilka kategorii wad.

Pełną edycję raportu z nową interpretacją publikujemy raz w roku pod tym samym adresem.

Podsumowanie

Średnio stwierdzaliśmy 17,43 usterki na jedną odbieraną nieruchomość. Krzywe ściany lub brak kątów prostych wskazywano w ponad połowie odbiorów, a w 41,8% odbiorów stwierdziliśmy co najmniej jedną usterkę blokującą wykończenie lub wpływającą na bezpieczeństwo. Te liczby pokazują, że odbiór techniczny to nie formalność, tylko ostatni moment, w którym koszty napraw można przenieść na dewelopera. Usterki wykryte podczas naszych odbiorów i zgłoszone deweloperowi to naprawy o średniej wartości ok. 7300 zł (szacunek własny na podstawie kosztów napraw wyznaczonych z protokołów), które finansuje deweloper, a nie nabywca.

Zbliża się termin Państwa odbioru? Zachęcamy do kontaktu – pomożemy w fachowym odbiorze mieszkania. Usługi świadczymy na terenie całej Wielkopolski.

Przy powoływaniu się na powyższe dane prosimy o podanie źródła wraz z linkiem do tej strony.