Kupiłeś albo chcesz kupić mieszkanie / dom i zastanawiasz się czy jest ono wykonane zgodnie z normami budowlanymi? A może zastanawiasz się jakie są dopuszczalne odchyłki w budownictwie? Jeśli tak, to musisz wiedzieć, że zgodnie z polskim prawem obowiązującymi aktami prawnymi są ustawy i rozporządzenia, a nie normy. Polskie normy nie są zatem narzucone przez Państwo. Normy wiążą strony, gdy powołuje je rozporządzenie, umowa lub standard wykończenia, a normy wycofane i wytyczne Instytutu Techniki Budowlanej (ITB) stosuje się w praktyce jako zasady wiedzy technicznej.
Przy odbiorze mieszkania od dewelopera sprawdzamy przede wszystkim płaskość ścian, ich pion, kąty proste w narożach oraz równość podkładu podłogowego. Mierzymy je łatą o długości 2 m, kątownikiem i klinem pomiarowym. Poniżej zebraliśmy wartości w jednej tabeli, ze źródłem i sposobem pomiaru dla każdej z nich.

Na terenie Wielkopolski oferujemy Państwu profesjonalną pomoc w odbiorach mieszkań od deweloperów oraz w odbiorach domów. Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą i aktualnymi promocjami.
W artykule wyjaśniamy:
- Dopuszczalne odchyłki przy odbiorze mieszkania – tabela
- Normy, przepisy i umowa: co jest podstawą odbioru mieszkania
- Odbiór powierzchni mieszkania – przyrządy
- Odbiór tynków w mieszkaniach – normy
- Odbiór posadzek w mieszkaniach – normy
- Pomiar odchyłek domowym sposobem
- Wysokość mieszkania – normy i dopuszczane odchyłki
- Normy i przepisy przywoływane przy odbiorze mieszkania
- Najczęstsze pytania
Dopuszczalne odchyłki przy odbiorze mieszkania
W tabeli zebraliśmy wartości, które przyjmujemy przy odbiorach, gdy umowa deweloperska i standard wykończenia nie ustalają innych wymagań. Przy każdej wartości podajemy źródło i sposób pomiaru. Temat szerzej wyjaśniamy w dalszej części tego artykułu.
| Element | Wartość odniesienia | Czym zmierzyć | Źródło odniesienia |
|---|---|---|---|
| Tynk gipsowy maszynowy: płaskość | do 5 mm na łacie 2 m, najwyżej 3 takie miejsca na długości łaty | łata 2 m, klin pomiarowy | PN-B-10110:2024-11 |
| Tynk gipsowy: pion | do 3 mm na 1 m, łącznie do 6 mm w pomieszczeniu o wysokości do 3,5 m | poziomica 1 m lub laser | PN-B-10110:2024-11 |
| Tynk gipsowy: kąt w narożu | do 4 mm na długości ramienia 1 m | kątownik 1 m | PN-B-10110:2024-11 |
| Tynk gipsowy: grubość | co najmniej 2 mm, na suficie najwyżej 15 mm | odkrywka za zgodą dewelopera i jeśli konieczna | PN-B-10110:2024-11 |
| Tynk cementowo-wapienny kat. III: płaskość | do 3 mm na łacie 2 m, najwyżej 3 takie miejsca na długości łaty | łata 2 m, klin pomiarowy | PN-70/B-10100 (wycofana), WTWiORB ITB B1 |
| Tynk kat. III: pion | do 2 mm na 1 m, łącznie do 4 mm w pomieszczeniu o wysokości do 3,5 m | poziomica 1 m lub laser | PN-70/B-10100, WTWiORB ITB B1 |
| Tynk kat. III: kąt w narożu | do 3 mm na 1 m | kątownik 1 m | PN-70/B-10100, WTWiORB ITB B1 |
| Tynk kat. IV (doborowy) | do 2 mm na łacie 2 m (najwyżej 2 miejsca), pion do 1,5 mm na 1 m | łata 2 m, klin, poziomica | PN-70/B-10100, WTWiORB ITB B1 |
| Podkład podłogowy (wylewka): nierówności miejscowe | prześwit pod łatą 2 m do 5 mm | łata 2 m, klin pomiarowy | WTWiORB ITB B5; brak aktualnej PN |
| Podkład: poziom w pomieszczeniu | do 5 mm na całej długości lub szerokości pomieszczenia | łata, laser lub niwelator | WTWiORBM (1990), WTWiORB ITB B2 |
| Gotowa posadzka z płytek (lokal pod klucz) | prześwit pod łatą 2 m do 3 mm | łata 2 m, klin pomiarowy | WTWiORB ITB B5 |
| Wysokość pokoi | co najmniej 2,5 m | dalmierz laserowy | § 72 WT |
Wyjaśniamy pojęcia z powyższej tabeli:
- „Łącznie” oznacza odchylenie na całej wysokości lub długości ściany, a nie na jednym metrze. Jeśli standard wykończenia wskazuje np. tynk kategorii IV albo konkretną normę, obowiązuje zapis umowy.
- WTWiORB ITB to „Warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych” wydawane przez Instytut Techniki Budowlanej (część B, roboty wykończeniowe: zeszyt 1 tynki, zeszyt 2 posadzki z drewna, zeszyt 5 okładziny i posadzki z płytek ceramicznych)
- WTWiORBM to wcześniejsze „Warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlano-montażowych” z 1990 r.
- WT to rozporządzenie Ministra Infrastruktury „w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie”.
Normy, przepisy i umowa: co jest podstawą odbioru mieszkania
Stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne. Tak stanowi art. 5 ustęp 3 ustawy o normalizacji, a powszechnie obowiązującym prawem są m.in. ustawy i rozporządzenia (art. 87 Konstytucji RP). Nie oznacza to, że deweloper może budować, jak chce. Prawo budowlane (art. 5 ustęp 1) wymaga, aby budynek projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej.
Zasady wiedzy technicznej to w praktyce aktualne i wycofane Polskie Normy, wytyczne ITB „Warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych” (WTWiORB) oraz karty techniczne i instrukcje producentów. Wiele dawnych norm odbiorowych, m.in. dla tynków i posadzek, wycofano bez zastąpienia. Przy odbiorach traktujemy je jako wartości odniesienia, a nie jako obowiązujący przepis, i zawsze podajemy źródło przyjętej wartości. Szerzej o statusie norm piszemy we wpisie czy normy są jeszcze normami.
Co jest podstawą odbioru mieszkania od dewelopera?
Pierwszą podstawą jest umowa deweloperska z załącznikami: prospektem informacyjnym, rzutem lokalu i standardem wykończenia. Jeśli standard opisuje np. „tynk gipsowy maszynowy kat. III” albo wskazuje konkretną normę, ten zapis wyznacza poziom wymagań. Gdy dokumenty nie precyzują wymagań, stosuje się wartości odniesienia z tabeli powyżej. Co zwykle zawiera standard, opisujemy we wpisie o standardzie deweloperskim.
Procedurę odbioru reguluje art. 41 Ustawy deweloperskiej, czyli ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (obowiązuje od 1 lipca 2022 r.). Stwierdzone wady wpisuje się do protokołu odbioru. Cały proces, od przygotowania do podpisania protokołu, opisujemy w przewodniku odbiór mieszkania od dewelopera krok po kroku.
Remont lub wykończenie z własną ekipą: wpisz tolerancje do umowy
Gdy prace wykończeniowe zlecasz własnej ekipie, Ustawa deweloperska nie ma zastosowania, a o wszystkim decyduje umowa z wykonawcą. Spór w sądzie rzadko opłaca się przy niewielkiej wartości zlecenia, dlatego wymagania warto opisać przed rozpoczęciem prac, w umowie lub w załączniku (specyfikacji wykonania i odbioru robót). Wpisz w nim kategorię tynku lub normę, dopuszczalne odchyłki, sposób pomiaru (łata 2 m, klin pomiarowy) oraz warunki oświetlenia przy odbiorze gładzi. Jak sprawdzić prace po ekipie remontowej, opisujemy w osobnym wpisie. Jeśli chciałbyś skonsultować swoją umowę pozostajemy do Twojej dyspozycji (koszt oceny technicznej umowy i specyfikacji robót od. 350 zł).
Wypełnij szybki test – czy warto rozważyć pomoc fachowca przy odbiorze mieszkania?
Przyrządy do pomiaru odchyłek przy odbiorze mieszkania

Poziomica
Łata lub poziomica o długości 2 m do sprawdzania płaskości ścian i posadzek oraz poziomica 1 m do pionu, poziomu i miejsc, w których dłuższa łata się nie mieści. Krótsza poziomica przydaje się we wnękach i na parapetach, ale jej wyniku nie przeliczamy proporcjonalnie na 2 m.

Poziomica kątowa
Kątownik o ramionach długości 1 m do sprawdzania kątów prostych w narożach ścian. Powinien mieć zeszlifowane naroże, żeby nie opierał się o zaokrąglenie narożnika. Kątów prostych nie sprawdzamy małą ekierką.

Szczelinomierz
Klin pomiarowy (szczelinomierz klinowy) ze skalą milimetrową. Wsuwamy go w największą szczelinę między łatą a ścianą lub posadzką i odczytujemy prześwit.
Odbiór tynków – dopuszczalne odchyłki tynków gipsowych i cementowo-wapiennych
W nowych mieszkaniach najczęściej spotykamy tynki gipsowe wykonywane maszynowo. Wartości odniesienia podaje dla nich norma PN-B-10110:2024-11 „Tynki gipsowe wykonywane mechanicznie. Zasady wykonywania i wymagania techniczne”. Dopuszczalne są:
- odchylenie powierzchni od płaszczyzny do 5 mm na łacie 2 m, przy czym na długości łaty mogą wystąpić najwyżej 3 takie miejsca,
- odchylenie od pionu do 3 mm na 1 m i łącznie do 6 mm w pomieszczeniu o wysokości do 3,5 m (do 8 mm w wyższych),
- odchylenie od poziomu do 4 mm na 1 m i łącznie do 8 mm,
- odchylenie od kąta prostego (lub kąta przewidzianego w projekcie) do 4 mm na długości ramienia 1 m.
Norma PN-B-10110 nie dzieli tynków gipsowych na kategorie. Oznaczenie „kat. III”, które często pojawia się w standardach wykończenia, pochodzi z wycofanej normy PN-70/B-10100 dla tynków zwykłych, a jej wymagania dla tej kategorii są ostrzejsze (opisujemy je niżej). Dlatego przy odbiorze najpierw sprawdzamy, jak dokładnie opisano tynk w standardzie wykończenia. Więcej o tym oznaczeniu piszemy we wpisie co oznacza tynk gipsowy maszynowy kat. III.
Pomiarów odchyłek można dokonać za pomocą poziomicy (łaty) 2 m, kątownika 1m oraz szczelinomierza. Podczas pomiaru łatę i kątownik przykładamy w dowolnych miejscach.
Poza pomiarem odchyłek powinieneś zwrócić uwagę na strukturę tynku, wytrącenia mleczka i powstałe spękania powierzchni (tu zasada jest prosta – wszystko co nie pasuje do pozostałej części ściany jest błędem). Powierzchnię tynku sprawdzamy z odległości 2 m w świetle dziennym rozproszonym (nie z latarką 🙂 ). Chętnie pomożemy Ci przy odbiorze – skorzystaj z naszej oferty odbiorów technicznych mieszkań.

Tynki cementowo-wapienne: wymagania dla kategorii III i IV
Tynki cementowo-wapienne (spotykane np. w łazienkach) ocenia się według kategorii z normy PN-70/B-10100 „Roboty tynkowe. Tynki zwykłe. Wymagania i badania przy odbiorze”. Norma została wycofana bez zastąpienia, ale te same wartości przenoszą wytyczne ITB (WTWiORB, część B, zeszyt 1 „Tynki”, wydanie z 2018 r.). Dla kategorii III dopuszczalne są:
- odchylenie od płaszczyzny do 3 mm na łacie 2 m, najwyżej 3 takie miejsca na długości łaty,
- odchylenie od pionu do 2 mm na 1 m i łącznie do 4 mm w pomieszczeniu o wysokości do 3,5 m (do 6 mm w wyższych),
- odchylenie od poziomu do 3 mm na 1 m i łącznie do 6 mm na całej powierzchni między ścianami,
- odchylenie od kąta prostego do 3 mm na 1 m.
Dla kategorii IV wymagania są jeszcze ostrzejsze: do 2 mm na łacie 2 m (najwyżej 2 takie miejsca), pion do 1,5 mm na 1 m i łącznie do 3 mm w pomieszczeniu do 3,5 m, kąt do 2 mm na 1 m. Do tych wartości odwołujemy się m.in. przy odbiorze gładzi.
Odbiór grubości tynków
Na wstępie należy zaznaczyć, że wyróżniamy dwa najczęściej spotykane typy tynków:
- tynki gipsowe
- tynki cementowo-wapienne
Maksymalna grubość okładziny zależna jest od typu tynku i rodzaju podłoża na którym jest wykonywany. Badanie grubości jest metodą inwazyjną wymagającą wykonania miejscowych odwiertów, nie są to jednak znaczne odkrywki dlatego nie musimy się nimi martwić (zostaną wyprawione podczas szpachlowania). Przed zawarciem umowy przenoszącej własność lokal należy jeszcze do dewelopera, dlatego odkrywki wykonujemy wyłącznie za jego zgodą.
Dla tynków gipsowych wymagania podaje norma PN-B-10110:2024-11 która wprost definiuje następujące wymagania:
- grubość tynków nie mniejsza niż 2 mm
- grubość tynku na powierzchni sufitu lub podciągu nie większa niż 15 mm
Dla tynków zwykłych, np. cementowo-wapiennych, wycofana norma PN-70/B-10100 podaje grubość tynku kategorii III na cegle, betonie lub elementach ceramicznych: 18 mm z tolerancją od minus 4 do plus 2 mm, czyli od 14 do 20 mm. Te same wartości zawierają wytyczne ITB (WTWiORB, część B, zeszyt 1).
Tynki gipsowe wykonuje się zwykle w jednej warstwie, a drobne nierówności wyrównuje gładzią szpachlową. Zakres grubości podaje producent w karcie technicznej. Przykładowo karta tynku Knauf MP 75 (wydanie 02/2025) przewiduje na ścianach od 8 do 50 mm (powyżej 35 mm zaleca dwie warstwy), a na sufitach jedną warstwę do 15 mm.
Tynki cementowo-wapienne wykonuje się w innej technologii. Tynki te wykonuje się za pomocą wstępnej obrzutki, a następnie warstw wykańczających. Maksymalna grubość tynku cementowo-wapiennego wynosi 60 mm – wynika to z wymagań producentów zapraw którzy zalecają układanie pojedynczej warstwy nie grubszej niż 20 mm.
Grubość tynku a przewody elektryczne
Niestety bardzo często zdarza się że w naszych domach widoczne są ciemniejsze pasy świadczące o przebijaniu przewodów elektrycznych. Powodem zazwyczaj są zbyt płytko ułożone kable.
Zgodnie z § 187 ustęp 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie: „Dopuszcza się prowadzenie przewodów elektrycznych wtynkowych, pod warunkiem pokrycia ich warstwą tynku o grubości co najmniej 5 mm”.

Odbiór posadzek – dopuszczalne nierówności podkładu podłogowego
Obecnie nie ma Polskiej Normy, która określałaby równość podkładów podłogowych. Norma PN-EN 13813 dotyczy wyłącznie materiałów do ich wykonania, a dawne normy odbiorowe (PN-62/B-10144 dla posadzek z betonu i zaprawy cementowej oraz PN-B-10145:1963 dla posadzek z płytek) zostały wycofane. Dlatego przy odbiorach przyjmujemy pomocniczo wartości stosowane w praktyce budowlanej i w wytycznych ITB:
- nierówności miejscowe: prześwit pod łatą 2 m do 5 mm,
- poziom: odchylenie od poziomu (lub od zaprojektowanego spadku) do 5 mm na całej długości lub szerokości pomieszczenia.
Wartość 5 mm na łacie 2 m odpowiada podłożu pod płytki ceramiczne układane na kleju (WTWiORB ITB, część B, zeszyt 5 „Okładziny i posadzki z płytek ceramicznych”). Jeśli podkład ją przekracza, w protokole wpisujemy wadę.

Panele, deska i parkiet wymagają równiejszego podkładu
Podkład, który mieści się w tolerancji 5 mm na łacie 2 m, nie zawsze nadaje się pod panele lub drewno. Wymagania producentów i wytycznych ITB są zwykle ostrzejsze, na przykład:
- panele laminowane: do 2 mm na 1 m (np. instrukcje montażu Egger i Quick-Step),
- deska warstwowa w systemie pływającym: do 3 mm na 2 m (np. Barlinek),
- posadzka drewniana przyklejana: do 2 mm na 1 m lub 3 mm na 2 m (WTWiORB ITB, część B, zeszyt 2).
Decyduje instrukcja montażu wybranego produktu. Jeśli standard wykończenia dewelopera nie przewiduje wyższej równości, dodatkowe wyrównanie pod panele lub drewno jest zwykle kosztem kupującego, dlatego warto zmierzyć podkład jeszcze przed zakupem podłogi.
Mieszkanie wykończone pod klucz
Gotowa posadzka z płytek powinna mieć prześwit pod łatą 2 m nie większy niż 3 mm (WTWiORB ITB, część B, zeszyt 5). Co jeszcze sprawdzić w lokalu wykończonym przez dewelopera, opisujemy we wpisie o odbiorze mieszkania wykończonego pod klucz. Rodzaje wylewek, przyczyny nierówności i sposoby naprawy omawiamy szerzej we wpisie o dopuszczalnych nierównościach posadzki.
Pomiar odchyłek domowym sposobem
Nie musisz być inspektorem budowlanym, aby samodzielnie sprawdzić zgodność wykonania ścian z normami tynkarskimi oraz sprawdzić odchyłki posadzki pod panele. Do tego celu potrzebujesz łatę budowlaną (poziomicę) o długości zdefiniowanej w powyżej opisanych odchyłkach norm. Niestety bez łaty się nie obędzie i to wcale nie jest obojętne jaką długość ma Twoja poziomica. Pamiętaj, że odchyłki na poziomicy 1,5 metra nie muszą być proporcjonalne do odchyleń mierzonych poziomicą długości 2,0 m. Pamiętaj także, że nie możesz dowolnie przykładać poziomicy do mierzonej powierzchni – zrozumienie najczęściej popełnianego błędu wyjaśni poniższy rysunek. Dokładny opis sposobu pomiaru zależy od typu powierzchni i jeśli nie chcesz skontrolować ściany w swoim własnym domu, a odbierasz mieszkanie od dewelopera rozważ skorzystanie z profesjonalnej pomocy inspektora z doświadczeniem budowlanym. Jeśli zastanawiasz się, czy mierzyć samodzielnie, czy zlecić odbiór, policzyliśmy, czy warto brać fachowca do odbioru mieszkania.

Jeśli nie masz klina pomiarowego, wystarczą monety 2 zł lub 5 zł. Linijką trudno odczytać szczelinę o szerokości kilku milimetrów, a deweloper może taki odczyt zakwestionować. Normy i wytyczne ITB opisują sprawdzenie łatą kontrolną i pomiar prześwitu, czyli wysokości szczeliny między łatą a powierzchnią.
Bez szczelinomierza możemy dokonać pomiaru układając monety w odpowiednie stosy (grubość monet 2 zł i 5 zł jest taka sama i wynosi około 2,0 mm).
Jeśli mierząc odchyłkę kąta prostego pomiędzy ścianą, a ramieniem łaty powstaje szczelina pozwalająca zmieścić stos 3 x 2zł oznacza to, że szczelina wynosi 6 mm (a dopuszcza się 4 mm). Podobnie mierząc odchyłki posadzki jeśli zmieści się stos 3 monet to znaczy, że odchyłka wynosi 6 mm na łacie 2 mm, co przekracza wartość normową. Pomiar monetami nie pozastawia żadnych wątpliwości interpretacyjnych i pozwala na wyjaśnienie wykonawcy jego błędów.

Co zrobić, gdy odchyłki przekraczają wartości odniesienia?
- Wpisz wadę do protokołu odbioru: pomieszczenie i element, zmierzoną wartość (np. „prześwit 7 mm pod łatą 2 m”), wartość odniesienia i jej źródło. Konkretny opis trudniej zbyć ogólnikiem. Tak opisujemy wady w naszych raportach, co pokazuje przykładowy raport z odbioru mieszkania.
- Czekaj na odpowiedź dewelopera: ma 14 dni od podpisania protokołu na uznanie wad albo odmowę z podaniem przyczyn (art. 41 ustęp 4 Ustawy deweloperskiej). Jeśli nie odpowie w tym terminie, uważa się, że wady uznał (art. 41 ustęp 5).
- Pilnuj terminu naprawy: uznane wady deweloper usuwa w 30 dni od podpisania protokołu (art. 41 ustęp 6). Co robić, gdy termin minie, opisujemy we wpisie co zrobić, gdy deweloper nie wykonał poprawek w terminie.
- Nie myl nierówności z wadą istotną: odmowa odbioru jest możliwa, gdy lokal ma wadę istotną, a deweloper odmówi jej uznania w protokole (art. 41 ustęp 9). Krzywe ściany czy nierówna wylewka to zwykle wady, które wpisuje się do protokołu i usuwa w ramach naprawy.
Wadę zauważoną po podpisaniu protokołu, ale przed umową przenoszącą własność, również można zgłosić deweloperowi (art. 41 ustęp 19). Wzór dokumentu i sposób wpisywania wad pokazujemy we wpisie protokół odbioru mieszkania od dewelopera.
Odbiór mieszkania – czy ściany mogą być krzywe?
Zachęcamy do zapoznania się z naszym wywiadem – wyjaśniamy dopuszczalne odchyłki przy odbiorach nowy lokali. Krzywe ściany to najczęstsza wada, jaką wskazujemy przy odbiorach. W naszym raporcie z ponad 1500 odbiorów w Wielkopolsce krzywe ściany lub brak kątów prostych wskazaliśmy w 56,5% odbiorów, a spękane lub krzywe wylewki w 34,8%. Pełne dane i metodykę znajdziesz w raporcie o najczęstszych usterkach mieszkań i domów od deweloperów.
Wysokość mieszkania – normy i dopuszczane odchyłki
Minimalną wysokość pomieszczeń określa § 72 warunków technicznych (WT): pokoje w budynkach mieszkalnych powinny mieć co najmniej 2,5 m wysokości, a pokoje na poddaszu w domach jednorodzinnych co najmniej 2,2 m (przy skosach liczy się wysokość średnią). Dopuszczalna odchyłka wysokości wynika z nałożenia się odchyłek kolejnych warstw (strop, podkład, tynk), dlatego opisujemy ją w osobnym artykule dotyczącym wysokości mieszkania.
Skorzystaj z naszej oferty pomocy przy odbiorze technicznym mieszkania od Dewelopera w okolicach miasta Poznań.
Normy i przepisy przywoływane przy odbiorze mieszkania
| Obszar | Dokument | Status | Do czego służy |
|---|---|---|---|
| Przepisy | Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524 ze zm.) | obowiązuje | art. 5 ustęp 1: budowa zgodnie z przepisami i zasadami wiedzy technicznej |
| Przepisy | Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, WT (tekst jednolity Dz.U. 2022 poz. 1225 ze zm.) | obowiązuje | § 72 wysokość pomieszczeń, § 187 ustęp 2 przewody w tynku, dział IV rozdział 7 instalacja gazowa, rozdział 8 instalacja elektryczna |
| Przepisy | Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Ustawa deweloperska (Dz.U. 2021 poz. 1177 ze zm.) | obowiązuje od 1 lipca 2022 r. | art. 41: odbiór lokalu i wady; art. 5a (od 13 lutego 2026 r.): zasady ustalania powierzchni użytkowej |
| Przepisy | Ustawa z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji | obowiązuje | art. 5 ustęp 3: stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne |
| Tynki | PN-B-10110:2024-11 Tynki gipsowe wykonywane mechanicznie. Zasady wykonywania i wymagania techniczne | przywoływana przez ITB i producentów tynków | odchyłki i grubość tynków gipsowych |
| Tynki | PN-70/B-10100 Roboty tynkowe. Tynki zwykłe. Wymagania i badania przy odbiorze | wycofana bez zastąpienia | kategorie tynków; wartości przeniesione do WTWiORB ITB |
| Tynki | PN-72/B-10122 Roboty okładzinowe. Suche tynki. Wymagania i badania przy odbiorze | wycofana bez zastąpienia | dawne wymagania dla suchych tynków |
| Tynki, posadzki, płytki | WTWiORB ITB, część B „Roboty wykończeniowe”: zeszyt 1 Tynki, zeszyt 2 Posadzki z drewna i materiałów drewnopochodnych, zeszyt 5 Okładziny i posadzki z płytek ceramicznych | wytyczne ITB | wartości odniesienia przy odbiorach |
| Posadzki | PN-EN 13813:2003 Podkłady podłogowe oraz materiały do ich wykonania. Materiały. Właściwości i wymagania | aktualna | tylko właściwości materiałów, bez wymagań równości |
| Posadzki | PN-62/B-10144 (posadzki z betonu i zaprawy cementowej) oraz PN-B-10145:1963 (posadzki z płytek kamionkowych, klinkierowych i lastrykowych) | wycofane | tło historyczne dla wartości odniesienia |
| Płytki ścienne | PN-75/B-10121 Okładziny z płytek ściennych ceramicznych szkliwionych. Wymagania i badania przy odbiorze | wycofana | aktualne wytyczne: WTWiORB ITB, zeszyt 5 |
| Okna i drzwi | PN-EN 14351-1+A2:2016-10 Okna i drzwi. Norma wyrobu, właściwości eksploatacyjne. Część 1: Okna i drzwi zewnętrzne | aktualna | wymagania dla wyrobu |
| Okna i drzwi | PN-88/B-10085 | wycofana w 2007 r., zastąpiona przez PN-EN 14351-1 | dawne wymagania dla okien i drzwi |
| Szyby | PN-EN 1279-1:2018-08 Szkło w budownictwie. Izolacyjne szyby zespolone. Część 1: Postanowienia ogólne, opis systemu, zasady substytucji, tolerancje i jakość wizualna | aktualna | ocena rys i wad szyb, zob. porysowane szyby okien |
| Powierzchnia | PN-ISO 9836 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych | aktualna (zastąpiła PN-ISO 9836:2015-12) | obmiar powierzchni; według art. 5a Ustawy deweloperskiej stosuje się normę obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy, zob. jak sprawdzić metraż mieszkania |
| Powierzchnia | PN-70/B-02365 Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru | wycofana w 1999 r. | dawne zasady obmiaru |
Stan prawny na wrzesień 2026 r.: rozporządzenie w sprawie warunków technicznych z 2002 r. formalnie przestało obowiązywać 20 września 2026 r. Na podstawie przepisów przejściowych dodanych do Prawa budowlanego w 2026 r. do budowy oraz do utrzymania i użytkowania budynków mieszkalnych przez 18 miesięcy stosuje się dotychczasowe warunki techniczne. Mieszkania odbierane obecnie zaprojektowano i zbudowano według tych przepisów. Art. 5a Ustawy deweloperskiej dotyczy umów zawieranych od 13 lutego 2026 r.
Chcesz wiedzieć więcej?
@inspekcjadomu_pl Krzywe ściany w nowym mieszkaniu? Deweloper nie wszystko musi naprawiać! Dopuszczalne odchyłki i normy – link https://www.inspekcjadomu.pl/porady/odbior-mieszkania-normy-i-odchylki/ #nowemieszkanie #remont #budownictwo #porady #nieruchomości ♬ dźwięk oryginalny – InspekcjaDomu.pl
Najczęstsze pytania
Dla tynku gipsowego maszynowego wartością odniesienia jest odchylenie od płaszczyzny do 5 mm na łacie 2 m (PN-B-10110:2024-11), a dla tynku cementowo-wapiennego kategorii III do 3 mm. W pionie dopuszcza się odpowiednio do 3 mm i do 2 mm na 1 m. Umowa lub standard wykończenia mogą ustalać ostrzejsze wymagania.
Przy odbiorach przyjmujemy prześwit pod łatą 2 m do 5 mm oraz odchylenie od poziomu do 5 mm na całej długości lub szerokości pomieszczenia. Aktualnej Polskiej Normy dla równości podkładów nie ma, dlatego to wartość z praktyki budowlanej i wytycznych ITB (WTWiORB, część B, zeszyt 5).
Nie zawsze, bo producenci paneli laminowanych wymagają zwykle równości do 2 mm na 1 m, a deski warstwowej do 3 mm na 2 m. Przed montażem może być potrzebne dodatkowe wyrównanie, a decyduje instrukcja montażu wybranego produktu.
Stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne (art. 5 ustęp 3 ustawy o normalizacji). Normy wiążą strony, gdy powołuje je umowa, np. standard wykończenia, a Prawo budowlane (art. 5 ustęp 1) wymaga budowania zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, do których w praktyce należą także wycofane normy i wytyczne ITB.
Zwykle nie, bo art. 41 ustęp 9 Ustawy deweloperskiej pozwala odmówić odbioru tylko wtedy, gdy lokal ma wadę istotną, a deweloper odmówi jej uznania. Nierówności ścian i posadzek wpisujemy do protokołu jako wady, a jeśli deweloper je uzna, usuwa je w 30 dni od podpisania protokołu (art. 41 ustęp 6).
Wystarczą łata 2 m i monety 2 zł, z których każda ma około 2 mm grubości, układane w stos pod łatą. To szybki test: do protokołu warto wpisać wynik z klina pomiarowego, miejsce pomiaru i długość łaty.
Podsumowanie
- Polskie Normy są dobrowolne, ale przy odbiorze liczą się umowa, standard wykończenia i zasady wiedzy technicznej, czyli także wycofane normy i wytyczne ITB.
- Tynk gipsowy maszynowy: do 5 mm na łacie 2 m i do 3 mm na 1 m w pionie (PN-B-10110:2024-11). Tynk cementowo-wapienny kategorii III: do 3 mm na łacie 2 m i do 2 mm na 1 m w pionie.
- Podkład podłogowy: prześwit pod łatą 2 m do 5 mm i do 5 mm odchylenia od poziomu w pomieszczeniu. Pod panele i drewno potrzebna jest zwykle większa równość.
- Wady wpisujemy do protokołu z wartością, miejscem pomiaru i źródłem. Deweloper ma 14 dni na odpowiedź i 30 dni od podpisania protokołu na usunięcie uznanych wad.
Jeśli chcą Państwo, aby odbiór przeprowadził inspektor z pełnym zestawem przyrządów pomiarowych, zapraszamy do zapoznania się z ofertą odbioru mieszkania od dewelopera.
Zapoznaj się z poniższymi wpisami:
- Niepodpisanie protokołu odbioru mieszkania – jakie konsekwencje
- Porysowane szyby okien od dewelopera – wymagania z norm
- Odbiór gładzi szpachlowych – normy
- Na czym polega odbiór mieszkania od dewelopera?
- Lista kontrolna przy odbiorze mieszkania
Na terenie Wielkopolski oferujemy Państwu profesjonalną pomoc w odbiorach mieszkań od deweloperów oraz w odbiorach domów. Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą.









