Jeśli kupujemy mieszkanie od dewelopera jesteśmy dobrej myśli, że w naszym lokalu nie będzie usterek. Wierzymy też, że nie będzie problemów z ich usunięciem. Niestety moje doświadczenie (jako inspektora pomagającego w odbiorach technicznych) wskazuje, że problemy występują dość często. Nie zawsze wynikają one ze złej woli sprzedającego, a w większości przypadków raczej z dużej ilości przekazywanych mieszkań w jednym czasie i błędów zarządzania wykonaniem poprawek w ustawowym terminie. Poniżej znajdziesz informacje jaka jest podstawa prawna wykonania poprawek i jak skutecznie egzekwować usunięcie wad.
Na terenie Wielkopolski oferujemy Państwu profesjonalną pomoc w odbiorach technicznych – zarówno w zakresie odbiorów od deweloperów jak i odbiorów prac wykończeniowych.
Kupno domu od dewelopera gwarancja i rękojmia
Kupując nowy dom lub mieszkanie deweloper udziela nam rękojmi zgodnie z Kodeksem Cywilnym art. 556. Rękojmia obowiązuje na okres 5 lat od daty odbioru kluczy do lokalu (lub daty aktu notarialnego przeniesienia własności – w zależności, co następuje wcześniej i jakie widnieją zapisy w akcie). Dodatkowo lub zamiast rękojmi możemy otrzymać gwarancje od dewelopera.
W celu wyjaśnienia różnicy pomiędzy rękojmią na mieszkanie, a gwarancją na dane elementy posłużę się definicjami “książkowymi”:
- Gwarancja jest to dobrowolna deklaracja sprzedawcy (gwaranta) określająca jego obowiązki oraz uprawnienia względem kupującego.
- Rękojmia jest to przymusowe świadczenie sprzedawcy na rzecz kupującego regulowane przepisami prawa. Rękojmia nie może ulegać zmianie przez strony transakcji poza dopuszczonymi w przepisach możliwościami rozszerzenia i wyłączeń.
Zatem jeśli deweloper powoła się na art. 558 Kodeksu Cywilnego („Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć.„) i zamiast rękojmi przekaże gwarancje to czas jej obowiązywania zależy od dobrowolnego zobowiązania. Deweloperzy zazwyczaj przekazują Klientom gwarancje na piec gazowy, drzwi oraz okna. Jeśli tak było w Państwa przypadku czas gwarancji biegnie od daty jej podbicia lub daty sprzedaży (np. daty sprzedaży okien deweloperowi na budowę). Nie we wszystkich przypadkach możemy zatem korzystać z 5-letniej rękojmi, a czas gwarancji jest różny na różne elementy wykończenia.
Termin usunięcia usterek przez dewelopera – podstawa prawna
Wyróżniamy dwa rodzaje usterek ze względu na moment ich zgłoszenia. Tryb zgłoszenia usterki jest o tyle istotny, że posiada inną podstawę prawną dochodzenia naszych roszczeń, choć finalnie termin usunięcia i skutek jest ten sam.
Usterki zgłoszone podczas odbioru technicznego mieszkania – zakup lokalu przed połową 2022 r. („stara” ustawa deweloperska)
Wszystkie zauważone podczas odbioru technicznego usterki muszą zostać zapisane na protokole zdawczo-odbiorczym lokalu. Protokół ten jest spisywany pomiędzy stronami zakupu Deweloperem, a Kupującym. Podstawą prawną jest tu ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377 i późn. zm.). Ustawa ta została zastąpiona nową (posiadające inne brzmienie) dlatego też powyższy akt prawny stosuje się tylko do zakupu nieruchomości do lipca 2022 roku. Artykuł 27 tej ustawy wskazuje dwa terminy:
- w terminie 14 dni od daty podpisania protokołu deweloper zobowiązany jest dostarczyć pisemną informację o uznaniu lub odrzuceniu wad zgłoszonych podczas odbioru technicznego
- w terminie 30 dni o daty podpisania protokołu deweloper zobowiązany jest do usunięcia uznanych wad. Możliwe jest wydłużenie tego terminu przy zachowaniu należytej staranności i zachowaniu formy pisemnej informując nas o o wyznaczonym nowym terminie – pismo takie mus być wystosowane przed upływem ustawowego czasu.
Usterki zgłoszone podczas odbioru technicznego mieszkania – zakup lokalu po połowie 2022 r. („nowa” ustawa deweloperska)
Wszystkie zauważone podczas odbioru technicznego usterki muszą zostać zapisane na protokole zdawczo-odbiorczym lokalu. Protokół ten jest spisywany pomiędzy stronami zakupu Deweloperem, a Kupującym. Podstawą prawną jest tu ustawa dnia 20 września 2022 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2021 poz. 1177 i póź. zm.) . Artykuł 41 tej ustawy wskazuje dwa terminy o identycznym brzmieniu jak wcześniejsza ustawa:
- w terminie 14 dni od daty podpisania protokołu deweloper zobowiązany jest dostarczyć pisemną informację o uznaniu lub odrzuceniu wad zgłoszonych podczas odbioru technicznego
- w terminie 30 dni o daty podpisania protokołu deweloper zobowiązany jest do usunięcia uznanych wad. Możliwe jest wydłużenie tego terminu przy zachowaniu należytej staranności i zachowaniu formy pisemnej informując nas o o wyznaczonym nowym terminie – pismo takie mus być wystosowane przed upływem ustawowego czasu.
Powyższe terminy dotyczą dni kalendarzowych. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym art. 111, za pierwszy dzień uznajemy dzień bezpośrednio po zdarzeniu rozpoczynającym bieg. Przykład: jeśli protokół odbioru mieszkania ma datę 12.04.2019 r., to za pierwszy dzień uznajemy 13.04.2019 r. i od tego dnia liczymy 30 dni na usuniecie usterek.
Usterki zgłoszone podczas użytkowania mieszkania – rękojmia
Po odbiorze technicznym, podczas użytkowania nieruchomości może zdarzyć się, że wystąpią usterki. Rękojmia na mieszkanie lub dom wynosi obecnie 5 lat i w okresie tym mamy prawo do zgłaszania wad u sprzedawcy. Podstawą prawną w tym przypadku jest ustawa z dn. 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 i późn. zm.). Rękojmię reguluje art. 556 Kodeksu Cywilnego. Bardzo ważne jest jednak, aby usterki zgłaszane w ramach rękojmi zachowywały formę pisemną z potwierdzeniem odbioru (e-mail nie jest skuteczną formą dostarczenia wiadomości do czasu uzyskania odpowiedzi). Na dokonanie zgłoszenia wad mamy 30 dni kalendarzowych od momentu ich zauważenia, rękojmia nie obowiązuje na wady które zgłaszamy z opóźnieniem lub o których wiedzieliśmy podczas zawarcia transakcji.
Usterki w mieszkaniu od dewelopera
Usterki w mieszkaniach i domach od deweloperów występują zawsze. Nie warto się bać tego stwierdzenia i zastanawiać czy warto sprawdzać mieszkanie przy przekazaniu kluczy. Pamiętajmy, że nie jest to zakup używanego samochodu za 30.000 zł tylko zakup o wartości przynajmniej o jedno zero wyższej 🙂 Jako kupujący możemy podczas odbioru technicznego decydować jakie usterki (stwierdzone przez naszego inspektora) chcemy wpisywać do protokołu, a jakie wady są dla nas mniej istotne (bo np. wyburzymy daną ścianę). Nie mniej zawsze lepiej wiedzieć niż nie wiedzieć.
Przykłady usterek z naszych odbiorów poniżej. Część usterek jak pleśń na poddaszu, czy przecieki z dachu umożliwiają Państwu niepodpisywanie odbioru kluczy do lokalu.
Co zrobić gdy deweloper nie usuwa wad?
Jeśli deweloper nie usuwa wad z protokołu przekazania lokalu konieczne jest ponowne wezwanie go do ich usunięcia i przedstawienia wyjaśnień powstałego późnienia. Jak już wyżej zostało napisane deweloper ma 30 dni kalendarzowych na wykonanie wszystkich poprawek. Jeśli zatem mija pierwsze 14 dni i nie uzyskaliśmy żadnej odpowiedzi pisemnej o uznaniu wad powinniśmy napisać do niego ponaglenie z żądaniem informacji jakie działania zostały podjęte do dnia dzisiejszego. Brak informacji o uznaniu wad w praktyce jest dość powszechny – bardzo często już podczas odbioru kierownik budowy lub inżynier budowy informuje moich Klientów, że wszystkie wady zostały uznane i zgadzają się co do ich zasadności. W takich wypadkach zachowanie formy pisemnej nie wydaje się być konieczne. Inaczej sprawa wygląda jeśli chodzi o odrzucenie usterek, tu deweloper jest zobowiązany zachować termin 14 dni kalendarzowych. Przesłanie informacji po terminie pozwala nam na odwołanie się od decyzji.
Nie usunięcie usterek w terminie 30 dni wymaga od nas wezwania dewelopera do wyjaśnień. Wezwanie powinno mieć formę pisemną za potwierdzeniem odbioru. Za opóźnienia w usunięciu wad możemy oczekiwać rekompensaty finansowej (jeśli potrafimy udowodnić koszty wynajmu innego lokalu, czy koszty przesunięcia terminu transportu materiałów wykończeniowych). Przy usterkach znacznej wagi możemy odstąpić od umowy, czy po prostu obciążyć dewelopera fakturami za usuniecie wad przez naszego wykonawcę. W każdym przypadku wskazane jest zachowanie formy pisemnej, bo tylko taka forma pozwala nam na dochodzenie roszczeń przed sądem. W praktyce ponad 95% spraw kończy się porozumieniem i nie dochodzi do rozpraw sądowych, ale pismo ponaglające sformułowane przez kancelarię prawną znacząco przyspieszy Państwa sprawę 🙂 W przypadku przekroczenia terminów możliwe jest także skorzystanie z darmowej pomocy Rzecznika Praw Konsumenta. Nadmienię jeszcze, że możliwość odstąpienia od umowy wymaga przekroczenia terminu przekazania lokalu bez wad z opóźnieniem minimum 120 dni od daty wyznaczonej w podpisanej umowie zakupu.
Deweloper może wydłużyć termin usunięcia usterek z 30 dni do maksymalnie 90 dni. W praktyce wydłużenie terminu jest dość częste, ale dotyczy tylko wymiany porysowanych szyb w oknach – okres oczekiwania na pakiety szybowe u producentów wynosi około 5 tygodni od daty zamówienia. Praktyką jest również, że deweloperzy za znaczne opóźnienia w usunięciu usterek oferują rekompensaty pieniężne lub dodatkowe prace wykończeniowe bez opłat.
Chcesz wiedzieć więcej?
Zapoznaj się z poniższymi artykułami:
