Jeśli kupujemy mieszkanie od dewelopera jesteśmy dobrej myśli, że w naszym lokalu nie będzie usterek. Wierzymy też, że nie będzie problemów z ich usunięciem. Niestety moje doświadczenie (jako inspektora pomagającego w odbiorach technicznych) wskazuje, że problemy występują dość często. Nie zawsze wynikają one ze złej woli sprzedającego, a w większości przypadków raczej z dużej ilości przekazywanych mieszkań w jednym czasie i błędów zarządzania wykonaniem poprawek w ustawowym terminie. Poniżej znajdziesz informacje jaka jest podstawa prawna wykonania poprawek i jak skutecznie egzekwować usunięcie wad.
W artykule wyjaśniamy następuje tematy:
- Kupno domu od dewelopera gwarancja i rękojmia (różnice)
- Termin usunięcia usterek przez dewelopera – podstawa prawna
- Usterki w mieszkaniu od dewelopera – przykłady
- Co zrobić gdy deweloper nie usuwa wad?
- Co zrobić jeśli wady nieruchomości nie da się naprawić?
- Jak kierować sprawę do sądu przeciw deweloperowi?
Na terenie Wielkopolski oferujemy Państwu profesjonalną pomoc w odbiorach technicznych – zarówno w zakresie odbiorów od deweloperów jak i odbiorów prac wykończeniowych.
Kupno domu od dewelopera gwarancja i rękojmia
Kupując nowy dom lub mieszkanie deweloper udziela nam rękojmi zgodnie z Kodeksem Cywilnym art. 556. Rękojmia obowiązuje na okres 5 lat od daty odbioru kluczy do lokalu (lub daty aktu notarialnego przeniesienia własności – w zależności, co następuje wcześniej i jakie widnieją zapisy w akcie). Dodatkowo lub zamiast rękojmi możemy otrzymać gwarancje od dewelopera.
W celu wyjaśnienia różnicy pomiędzy rękojmią na mieszkanie, a gwarancją na dane elementy posłużę się definicjami “książkowymi”:
- Gwarancja jest to dobrowolna deklaracja sprzedawcy (gwaranta) określająca jego obowiązki oraz uprawnienia względem kupującego.
- Rękojmia jest to przymusowe świadczenie sprzedawcy na rzecz kupującego regulowane przepisami prawa. Rękojmia nie może ulegać zmianie przez strony transakcji poza dopuszczonymi w przepisach możliwościami rozszerzenia i wyłączeń.
Zatem jeśli deweloper powoła się na art. 558 Kodeksu Cywilnego („Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć.„) i zamiast rękojmi przekaże gwarancje to czas jej obowiązywania zależy od dobrowolnego zobowiązania. Deweloperzy zazwyczaj przekazują Klientom gwarancje na piec gazowy, drzwi oraz okna. Jeśli tak było w Państwa przypadku czas gwarancji biegnie od daty jej podbicia lub daty sprzedaży (np. daty sprzedaży okien deweloperowi na budowę). Nie we wszystkich przypadkach możemy zatem korzystać z 5-letniej rękojmi, a czas gwarancji jest różny na różne elementy wykończenia.
Termin usunięcia usterek przez dewelopera – podstawa prawna
Wyróżniamy dwa rodzaje usterek ze względu na moment ich zgłoszenia. Tryb zgłoszenia usterki jest o tyle istotny, że posiada inną podstawę prawną dochodzenia naszych roszczeń, choć finalnie termin usunięcia i skutek jest ten sam.
Usterki zgłoszone podczas odbioru technicznego mieszkania – zakup lokalu przed połową 2022 r. („stara” ustawa deweloperska)
Wszystkie zauważone podczas odbioru technicznego usterki muszą zostać zapisane na protokole zdawczo-odbiorczym lokalu. Protokół ten jest spisywany pomiędzy stronami zakupu Deweloperem, a Kupującym. Podstawą prawną jest tu ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377 i późn. zm.). Ustawa ta została zastąpiona nową (posiadające inne brzmienie) dlatego też powyższy akt prawny stosuje się tylko do zakupu nieruchomości do lipca 2022 roku. Artykuł 27 tej ustawy wskazuje dwa terminy:
- w terminie 14 dni od daty podpisania protokołu deweloper zobowiązany jest dostarczyć pisemną informację o uznaniu lub odrzuceniu wad zgłoszonych podczas odbioru technicznego
- w terminie 30 dni o daty podpisania protokołu deweloper zobowiązany jest do usunięcia uznanych wad. Możliwe jest wydłużenie tego terminu przy zachowaniu należytej staranności i zachowaniu formy pisemnej informując nas o o wyznaczonym nowym terminie – pismo takie mus być wystosowane przed upływem ustawowego czasu.
Usterki zgłoszone podczas odbioru technicznego mieszkania – zakup lokalu po połowie 2022 r. („nowa” ustawa deweloperska)
Wszystkie zauważone podczas odbioru technicznego usterki muszą zostać zapisane na protokole zdawczo-odbiorczym lokalu. Protokół ten jest spisywany pomiędzy stronami zakupu Deweloperem, a Kupującym. Podstawą prawną jest tu ustawa dnia 20 września 2022 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2021 poz. 1177 i póź. zm.) . Artykuł 41 tej ustawy wskazuje dwa terminy o identycznym brzmieniu jak wcześniejsza ustawa:
- w terminie 14 dni od daty podpisania protokołu deweloper zobowiązany jest dostarczyć pisemną informację o uznaniu lub odrzuceniu wad zgłoszonych podczas odbioru technicznego
- w terminie 30 dni o daty podpisania protokołu deweloper zobowiązany jest do usunięcia uznanych wad. Możliwe jest wydłużenie tego terminu przy zachowaniu należytej staranności i zachowaniu formy pisemnej informując nas o o wyznaczonym nowym terminie – pismo takie mus być wystosowane przed upływem ustawowego czasu.
Powyższe terminy dotyczą dni kalendarzowych. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym art. 111, za pierwszy dzień uznajemy dzień bezpośrednio po zdarzeniu rozpoczynającym bieg. Przykład: jeśli protokół odbioru mieszkania ma datę 12.04.2019 r., to za pierwszy dzień uznajemy 13.04.2019 r. i od tego dnia liczymy 30 dni na usuniecie usterek.
Usterki zgłoszone podczas użytkowania mieszkania – rękojmia
Po odbiorze technicznym, podczas użytkowania nieruchomości może zdarzyć się, że wystąpią usterki. Rękojmia na mieszkanie lub dom wynosi obecnie 5 lat i w okresie tym mamy prawo do zgłaszania wad u sprzedawcy. Podstawą prawną w tym przypadku jest ustawa z dn. 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 i późn. zm.). Rękojmię reguluje art. 556 Kodeksu Cywilnego. Bardzo ważne jest jednak, aby usterki zgłaszane w ramach rękojmi zachowywały formę pisemną z potwierdzeniem odbioru (e-mail nie jest skuteczną formą dostarczenia wiadomości do czasu uzyskania odpowiedzi). Na dokonanie zgłoszenia wad mamy 30 dni kalendarzowych od momentu ich zauważenia, rękojmia nie obowiązuje na wady które zgłaszamy z opóźnieniem lub o których wiedzieliśmy podczas zawarcia transakcji.
Usterki w mieszkaniu od dewelopera – przykłady
Usterki w mieszkaniach i domach od deweloperów występują zawsze. Nie warto się bać tego stwierdzenia i zastanawiać czy warto sprawdzać mieszkanie przy przekazaniu kluczy. Pamiętajmy, że nie jest to zakup używanego samochodu za 30.000 zł tylko zakup o wartości przynajmniej o jedno zero wyższej 🙂 Jako kupujący możemy podczas odbioru technicznego decydować jakie usterki (stwierdzone przez naszego inspektora) chcemy wpisywać do protokołu, a jakie wady są dla nas mniej istotne (bo np. wyburzymy daną ścianę). Nie mniej zawsze lepiej wiedzieć niż nie wiedzieć.
Przykłady usterek z naszych odbiorów poniżej. Część usterek jak pleśń na poddaszu, czy przecieki z dachu umożliwiają Państwu niepodpisywanie odbioru kluczy do lokalu.
Co zrobić gdy deweloper nie usuwa wad?
Jeśli deweloper nie usuwa wad z protokołu przekazania lokalu konieczne jest ponowne wezwanie go do ich usunięcia i przedstawienia wyjaśnień powstałego późnienia. Jak już wyżej zostało napisane deweloper ma 30 dni kalendarzowych na wykonanie wszystkich poprawek. Jeśli zatem mija pierwsze 14 dni i nie uzyskaliśmy żadnej odpowiedzi pisemnej o uznaniu wad powinniśmy napisać do niego ponaglenie z żądaniem informacji jakie działania zostały podjęte do dnia dzisiejszego. Brak informacji o uznaniu wad w praktyce jest dość powszechny – bardzo często już podczas odbioru kierownik budowy lub inżynier budowy informuje moich Klientów, że wszystkie wady zostały uznane i zgadzają się co do ich zasadności. W takich wypadkach zachowanie formy pisemnej nie wydaje się być konieczne. Inaczej sprawa wygląda jeśli chodzi o odrzucenie usterek, tu deweloper jest zobowiązany zachować termin 14 dni kalendarzowych. Przesłanie informacji po terminie pozwala nam na odwołanie się od decyzji.
Nie usunięcie usterek w terminie 30 dni wymaga od nas wezwania dewelopera do wyjaśnień. Wezwanie powinno mieć formę pisemną za potwierdzeniem odbioru. Za opóźnienia w usunięciu wad możemy oczekiwać rekompensaty finansowej (jeśli potrafimy udowodnić koszty wynajmu innego lokalu, czy koszty przesunięcia terminu transportu materiałów wykończeniowych). Przy usterkach znacznej wagi możemy odstąpić od umowy, czy po prostu obciążyć dewelopera fakturami za usuniecie wad przez naszego wykonawcę. W każdym przypadku wskazane jest zachowanie formy pisemnej, bo tylko taka forma pozwala nam na dochodzenie roszczeń przed sądem. W praktyce ponad 95% spraw kończy się porozumieniem i nie dochodzi do rozpraw sądowych, ale pismo ponaglające sformułowane przez kancelarię prawną znacząco przyspieszy Państwa sprawę 🙂 W przypadku przekroczenia terminów możliwe jest także skorzystanie z darmowej pomocy Rzecznika Praw Konsumenta. Nadmienię jeszcze, że możliwość odstąpienia od umowy wymaga przekroczenia terminu przekazania lokalu bez wad z opóźnieniem minimum 120 dni od daty wyznaczonej w podpisanej umowie zakupu.
Deweloper może wydłużyć termin usunięcia usterek z 30 dni do maksymalnie 90 dni. W praktyce wydłużenie terminu jest dość częste, ale dotyczy tylko wymiany porysowanych szyb w oknach – okres oczekiwania na pakiety szybowe u producentów wynosi około 5 tygodni od daty zamówienia. Praktyką jest również, że deweloperzy za znaczne opóźnienia w usunięciu usterek oferują rekompensaty pieniężne lub dodatkowe prace wykończeniowe bez opłat.
Co zrobić jeśli wady nieruchomości nie da się naprawić?
Jeśli naprawa wad nieruchomości okazuje się niemożliwa, istnieje kilka kroków, które można podjąć, aby znaleźć satysfakcjonujące rozwiązanie. Przede wszystkim warto dokładnie sprawdzić, czy umowa zawiera zapisy dotyczące możliwości odstąpienia od niej w takich sytuacjach (w przypadku umowy deweloperskiej niezależnie od treści umowy zawsze mamy takie prawo na mocy ustawy). Jeśli wady są istotne i niemożliwe do usunięcia, a umowa przewiduje opcję to odstąpienie od umowy może być najlepszym wyjściem. Należy przy tym podkreślić, że zgodnie z Ustawą deweloperską w przypadku sporów dotyczących istotności wady nabywca jest zobowiązany na własny koszt zamówić ekspertyzę rzeczoznawcy budowlanego.
W przypadku, gdy odstąpienie od umowy nie jest możliwe (lub po prostu nie chcemy tego robić bo już długo czekaliśmy na lokal i mamy gotowe plany aranżacyjne), warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Prawnik może pomóc w negocjacjach z deweloperem lub sprzedawcą, w celu uzyskania odszkodowania lub obniżenia ceny zakupu. Obniżenie ceny (ekwiwalent pieniężny) jest dość częstym rozwiązaniem i wynika z podstawowych praw określonych w Kodeksie Cywilnym art. 561.
Nie zapominajmy, że nasze roszczenia jako nabywcy są chronione przez prawo, dlatego w sytuacjach spornych warto skorzystać z pomocy odpowiednich instytucji, takich jak Rzecznik Konsumenta. Choć może to być stresujące, istnieje wiele sposobów na ochronę swoich interesów i uzyskanie rekompensaty za niedogodności związane z wadliwą nieruchomością.
Jak kierować sprawę do sądu przeciw deweloperowi?
Jeśli zdecydujemy się skierować sprawę do sądu przeciwko deweloperowi, istnieje kilka kroków, które warto podjąć, aby proces przebiegał sprawnie i efektywnie. Przede wszystkim, skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Taka osoba pomoże Ci zrozumieć Twoje prawa oraz możliwości, a także przygotuje niezbędne dokumenty i reprezentuje Cię w sądzie.
Następnie, zgromadź wszystkie dowody związane z wadami nieruchomości i komunikacją z deweloperem. Mogą to być umowy, zdjęcia, raporty z odbiorów technicznych, korespondencja e-mailowa oraz wszelkie inne dokumenty, które mogą potwierdzić Twoje roszczenia. Ważne jest, aby dowody były dobrze uporządkowane i łatwe do przedstawienia w sądzie. Warto aby zgłoszenia usterek były merytorycznie umotywowane (wskazywały odpowiednie przepisy i normy budowlane), czyli najlepiej jeśli odbioru mieszkania nie dokonujesz samodzielnie a z asystą inspektora budowalnego.
Kolejnym krokiem jest przygotowanie pozwu. W pozwie musisz dokładnie opisać swoje żądania, podać podstawy prawne roszczenia oraz dołączyć zgromadzone dowody. Prawnik pomoże Ci sformułować pozew w sposób, który zwiększy szanse na pozytywne rozstrzygnięcie sprawy.
Właściwym sądem dla roszczeń poniżej 75.000 zł będzie sąd rejonowy właściwy dla adresu siedziby dewelopera (lub innej lokalizacji zależnie od zapisów umowy). Po złożeniu pozwu, sąd wyznaczy termin rozprawy. W trakcie postępowania sądowego, bądź przygotowany na współpracę z prawnikiem oraz na ewentualne przesłuchania. Pamiętaj, że proces sądowy może być czasochłonny, ale warto być cierpliwym i konsekwentnym w dążeniu do ochrony swoich praw.
Pamiętaj, że wnosząc pozew będziesz zobowiązany do zapłaty opłaty sądowej (kwota zależna od całkowitego roszczenia względem dewelopera) oraz będziesz musiał opłacić koszty prawnika. Zazwyczaj lepszą opcją jest podjęcie mediacji z deweloperem, ale wyglądają one znacznie poważniej gdy są prowadzone przez przedstawiciela (radcę prawnego lub adwokata).
Chcesz wiedzieć więcej?
Zapoznaj się z poniższymi artykułami:
