standard deweloperski co wchodzi w sklad
ODBIORY MIESZKAŃ

Standard deweloperski mieszkania – czym jest i co wchodzi w skład?

Niewiele o tym się pisze, ale nie istnieje jeden ogólnie przyjęty stan deweloperski. Mieszkania odbierane od dewelopera np. w centrum Poznania znacząco się różni pod względem wykończenia w stosunku do mieszkań odbieranych w odległości większej jak 30 km od dużych ośrodków miejskich.

Różnice dotyczą standardu deweloperskiego, który nie jest ogólnie zapisany w normach budowlanych, czy też w Ustawie Deweloperskiej. Standard deweloperski jest deklaracją wynikającą jedynie z założeń wykonawcy, projektu budowlanego budynku i indywidualnych ustaleń umowy z klientem.

Standard deweloperski – co wchodzi w skład?

Standard deweloperski to zbiór deklaracji opisujących mieszkanie lub dom jakie zostanie nam przekazane przez wykonawcę. W dokumencie tym powinno być zawarte czy zostaną zamontowane parapety wewnętrzne, czy będą zamontowane gniazdka elektryczne, jakiej firmy będzie zamontowany piec gazowy i czy w łazienkach będą rozprowadzone instalacje. Wszystko z powyższych wcale nie musi być oczywiste! Pamiętajmy, że co nie jest zapisane w umowie nie jest przedmiotem transakcji (nie możemy wymagać montażu elementów, które nie zostały opisane w umowie).

Standard deweloperski zatem obejmuje opis deklaracji:

  • wykończenia terenu zewnętrznego (w tym ogrodzenia ogródka, wyrównania ziemi, wykończenia balkonu etc.)
  • z czego będą zbudowane ściany
  • jak będzie ocieplony budynek
  • jakie będą okna
  • jakie zostaną zamontowane drzwi wejściowe
  • jakiej jakości będą tynki na ścianach
  • czy będą wykończone (np. otynkowane) sufity
  • jaka zostanie wykonana wylewka na posadzce
  • czy będą zamontowane parapety wewnętrzne
  • czy będą gniazdka
  • ile będzie punktów elektrycznych (ile gniazdek, ile miejsc gdzie można podłączyć TV)
  • jak będą wykonane przyłącza wody (na ścianach lub wkute w tynk)
  • jaki będzie zamontowany piec gazowy
  • czy przy grzejnikach będą głowice termostatyczne, czy będzie ogrzewanie podłogowe
  • oraz wiele innych…
standard deweloperski roznice
Często wyprowadzenia wody w łazienkach wykonywane są „natynkowo” co utrudnia aranżację lub wymusza dodatkowe koszty zabudowy.
standard deweloperski parapety wewnetrzne
Montaż parapetów wewnętrznych w lokalach deweloperskich bywa rzadkością. Jakość osadzenia okien pozostawia wiele do życzenia…

Różnice pomiędzy deweloperami – czyli mieszkanie mieszkaniu nie równe

Specjalizując się w odbiorach technicznych mieszkań widzieliśmy tysiące lokali oddawanych przez deweloperów. Bazując na doświadczeniu jakiego poza nami nie ma zbyt wiele osób w kraju możemy podzielić się z Państwem informacją na co zwracać uwagę czytając standard deweloperski kupowanego lokalu.

Różnice stanu deweloperskiego dotyczą zazwyczaj:

  • instalacji elektrycznej – w mieszkaniach w mieście zawsze oferowany jest biały montaż (gniazdka i łączniki oświetlenia), poza ośrodkami miejskimi oraz w budynkach szeregowych zazwyczaj deweloper osadza jedynie puszki elektryczne. Koszt montażu wszystkich modułów elektrycznych wraz z gniazdami RTV dla mieszkania 75 m2 to dodatkowy koszt 800-1500 zł
  • stanu wykończenia ścian pokoi – ogólnie przyjętym standardem jest wykańczanie mieszkania w postaci tynków gipsowych III kategorii. Nie mniej mieszkania u części deweloperów w miastach są dodatkowo gładzone i dwukrotnie malowane na biało (ogranicza to koszt gładzi szpachlowej 35 zł/m2 i koszt malowania podkładowego 12 zł/m2)
  • stanu wykończenia ścian łazienek – ogólnie przyjętym standardem jest wykańczanie ścian z zatarciem tynku „na ostro” w celu uzyskania lepszej szczepności płytek. Nie mniej nie zawsze chcemy układać płytki pod samą krawędź sufitu, co wiąże się z dodatkowym kosztem szpachlowania lub wklejania płyt gipsowych (do +1000 zł)
  • stanu wykończenia sufitów – standardem jest tynkowanie lub przynajmniej szpachlowanie sufitów. Są deweloperzy, którzy nie wykańczają sufitów pozostawiając goły beton. Standard taki wymusza na nas dodatkowy koszt wykonania sufitów z płyt gipsowo-kartonowych i dodatkowo obniża nam wysokość pomieszczeń
  • osadzenia parapetów wewnętrznych – w mieszkaniach budynków wielorodzinnych zazwyczaj montowane są parapety, a w domach i mieszkaniach zabudowy szeregowej nie (to koszt 500-1000 zł za cały lokal)
  • schodów wewnętrznych – jeśli w budynkach nie ma schodów prefabrykowanych to montaż schodów drewnianych niestety będzie w naszym zakresie. W okolicach Poznania jest tylko dwóch deweloperów oferujących montaż schodów drewnianych w ramach ceny mieszkania, u innych to dodatkowy koszt jaki musimy ponieść na poziomie 12-35.000 zł (w zależności od typu drewna i wyboru wykonawcy)
standard deweloperski wykonczenie mieszkania deweloperskiego koszty - sufity
U pewnego ogólnopolskiego dewelopera standardem jest brak tynków na sufitach. W tym przypadku wskazane jest wykonanie zabudowy z płyt gipsowo-kartonowych, co podnosi koszty wykończenia.

Podwyższony standard deweloperski

Podwyższony standard deweloperski nie ma swej definicji technicznej. U różnych deweloperów zatem będzie definiował inne elementy dodatkowe w stosunku do podstawowej oferty rynkowej.

„Podwyższony standard deweloperski” jest pojęciem marketingowo wyróżniającym ofertę dewelopera. Nie posiada jednoznacznej definicji zatem u różnych wykonawców oznacza inne elementy dodatkowe.

Zazwyczaj standard podwyższony obejmuje:

  • wykonanie gładzi szpachlowych na ścianach – wyrównanie surowego tynku we wszystkich pomieszczeniach
  • jednokrotne malowanie pomieszczeń na biało
  • tzw. „biały montaż” czyli zamontowanie gniazdek i łączników oświetlenia
  • wykonanie systemu podlewania ogrodowego, nasadzeń, trawnika
  • montaż paneli fotowoltaicznych na dachu
  • parapety wewnętrzne
  • wyprowadzenie instalacji elektrycznej do ogrodu, pod klimatyzację i panele fotowoltaiczne (bez montażu urządzeń)

Oczywiście deweloperzy nie realizują wszystkich punktów z powyższych, a jedynie jedno lub kilka z powyższych.

standard deweloperski pod klucz
Montaż gniazdek to dodatkowy atut wybranych deweloperów. Niestety czasem może pójść coś nie tak…

Stan deweloperski a stan pod klucz – różnice

Stan „pod klucz” to ogólnie rzecz ujmując stan umożliwiający wprowadzenie do mieszkania, ale jeszcze bez mebli i np. telewizora czy pralki. Jest to zatem transformacja mieszkania z surowych ścian stanu deweloperskiego zawierająca:

  • szpachlowanie ścian i ich malowanie
  • szpachlowanie i malowanie sufitów
  • ułożenie płytek w łazience
  • montaż armatury łazienkowej (w tym baterii i lustra)
  • ułożenie płytek w aneksie kuchennym
  • montaż paneli podłogowych
  • montaż listew przypodłogowych i cokolików
  • montaż parapetów okiennych
  • biały montaż instalacji elektrycznej (gniazdka i łączniki)
  • montaż ościeżnic drzwiowych
standard deweloperski błędy, pod klucz
Wykonanie płytek na balkonach zazwyczaj dotyczy stanu „pod klucz”. Niestety w tym zakresie często zdarzają się błędy…

Stan deweloperski a stan surowy

Stan surowy to po prostu mury (inaczej „gołe ściany”). Przy czym wyróżnia się tu:

  • stan surowy otwarty – jest to określenie wymurowanych ścian budynku bez okien i/lub zadaszenia
  • stan surowy zamknięty – jest to określenie zamkniętej bryły budynku (budynek z oknami i dachem)

Na etapie stanu surowego w stosunku do stanu deweloperskiego nie ma jeszcze:

  • rozprowadzenia instalacji (brak przewodów elektrycznych, brak rur instalacji wodnych etc.)
  • zainstalowanego pieca grzewczego, przyłączy instalacji i liczników
  • brak tynków wewnętrznych
  • brak izolacji i wylewek posadzek
  • brak ocieplenia i wykończenia poddaszy
stan surowy stan deweloperski
Kontrola pionów kominów w stanie surowym otwartym (budynek tylko mury bez okien)

Jakie mieszkanie kupić?

Nasz zakup musi być przemyślany. Nie podpowiemy Państwu, że najlepiej kupić lokal wykończony „pod klucz”, bo choć w lokalu takim można od razu zamieszkać to koszty ogóle mogą być wyższe niż zakup domu w stanie surowym i wykończenie go ekipami zamawianymi na własne zlecenie. Warto jednak świadomie dopytywać dewelopera/sprzedawcę co obejmuje oferta i jakie elementy będą wykonane w lokalu do czasu przekazania kluczy.

W razie wątpliwości co do jakości wykończenia pozostajemy do Państwa dyspozycji na terenie województwa Wielkopolskiego – nasza oferta odbiorów technicznych mieszkań.

Chcesz wiedzieć więcej?

Zapoznaj się z artykułami:

  1. Odbiór mieszkania – normy i dopuszczalne odchyłki
  2. Wykończenie mieszkania deweloperskiego – koszty

Oceń artykuł

Ocena 5 / 5. Średnia ocen: 137

Brak ocen.