Niewiele o tym się pisze, ale nie istnieje jeden ogólnie przyjęty stan deweloperski. Mieszkania odbierane od dewelopera np. w centrum Poznania znacząco się różni pod względem wykończenia w stosunku do mieszkań odbieranych w odległości większej jak 30 km od dużych ośrodków miejskich.
Różnice dotyczą standardu deweloperskiego, który nie jest ogólnie zapisany w normach budowlanych, czy też w Ustawie Deweloperskiej. Standard deweloperski jest deklaracją wynikającą jedynie z założeń wykonawcy, projektu budowlanego budynku i indywidualnych ustaleń umowy z klientem.
Standard deweloperski – co wchodzi w skład?
Standard deweloperski to zbiór deklaracji opisujących mieszkanie lub dom jakie zostanie nam przekazane przez wykonawcę. W dokumencie tym powinno być zawarte czy zostaną zamontowane parapety wewnętrzne, czy będą zamontowane gniazdka elektryczne, jakiej firmy będzie zamontowany piec gazowy i czy w łazienkach będą rozprowadzone instalacje. Wszystko z powyższych wcale nie musi być oczywiste! Pamiętajmy, że co nie jest zapisane w umowie nie jest przedmiotem transakcji (nie możemy wymagać montażu elementów, które nie zostały opisane w umowie).
Standard deweloperski zatem obejmuje opis deklaracji:
- wykończenia terenu zewnętrznego (w tym ogrodzenia ogródka, wyrównania ziemi, wykończenia balkonu etc.)
- z czego będą zbudowane ściany
- jak będzie ocieplony budynek
- jakie będą okna
- jakie zostaną zamontowane drzwi wejściowe
- jakiej jakości będą tynki na ścianach
- czy będą wykończone (np. otynkowane) sufity
- jaka zostanie wykonana wylewka na posadzce
- czy będą zamontowane parapety wewnętrzne
- czy będą gniazdka
- ile będzie punktów elektrycznych (ile gniazdek, ile miejsc gdzie można podłączyć TV)
- jak będą wykonane przyłącza wody (na ścianach lub wkute w tynk)
- jaki będzie zamontowany piec gazowy
- czy przy grzejnikach będą głowice termostatyczne, czy będzie ogrzewanie podłogowe
- oraz wiele innych…
Różnice pomiędzy deweloperami – czyli mieszkanie mieszkaniu nie równe
Specjalizując się w odbiorach technicznych mieszkań widzieliśmy tysiące lokali oddawanych przez deweloperów. Bazując na doświadczeniu jakiego poza nami nie ma zbyt wiele osób w kraju możemy podzielić się z Państwem informacją na co zwracać uwagę czytając standard deweloperski kupowanego lokalu.
Różnice stanu deweloperskiego dotyczą zazwyczaj:
- instalacji elektrycznej – w mieszkaniach w mieście zawsze oferowany jest biały montaż (gniazdka i łączniki oświetlenia), poza ośrodkami miejskimi oraz w budynkach szeregowych zazwyczaj deweloper osadza jedynie puszki elektryczne. Koszt montażu wszystkich modułów elektrycznych wraz z gniazdami RTV dla mieszkania 75 m2 to dodatkowy koszt 800-1500 zł
- stanu wykończenia ścian pokoi – ogólnie przyjętym standardem jest wykańczanie mieszkania w postaci tynków gipsowych III kategorii. Nie mniej mieszkania u części deweloperów w miastach są dodatkowo gładzone i dwukrotnie malowane na biało (ogranicza to koszt gładzi szpachlowej 35 zł/m2 i koszt malowania podkładowego 12 zł/m2)
- stanu wykończenia ścian łazienek – ogólnie przyjętym standardem jest wykańczanie ścian z zatarciem tynku „na ostro” w celu uzyskania lepszej szczepności płytek. Nie mniej nie zawsze chcemy układać płytki pod samą krawędź sufitu, co wiąże się z dodatkowym kosztem szpachlowania lub wklejania płyt gipsowych (do +1000 zł)
- stanu wykończenia sufitów – standardem jest tynkowanie lub przynajmniej szpachlowanie sufitów. Są deweloperzy, którzy nie wykańczają sufitów pozostawiając goły beton. Standard taki wymusza na nas dodatkowy koszt wykonania sufitów z płyt gipsowo-kartonowych i dodatkowo obniża nam wysokość pomieszczeń
- osadzenia parapetów wewnętrznych – w mieszkaniach budynków wielorodzinnych zazwyczaj montowane są parapety, a w domach i mieszkaniach zabudowy szeregowej nie (to koszt 500-1000 zł za cały lokal)
- schodów wewnętrznych – jeśli w budynkach nie ma schodów prefabrykowanych to montaż schodów drewnianych niestety będzie w naszym zakresie. W okolicach Poznania jest tylko dwóch deweloperów oferujących montaż schodów drewnianych w ramach ceny mieszkania, u innych to dodatkowy koszt jaki musimy ponieść na poziomie 12-35.000 zł (w zależności od typu drewna i wyboru wykonawcy)
Podwyższony standard deweloperski
Podwyższony standard deweloperski nie ma swej definicji technicznej. U różnych deweloperów zatem będzie definiował inne elementy dodatkowe w stosunku do podstawowej oferty rynkowej.
„Podwyższony standard deweloperski” jest pojęciem marketingowo wyróżniającym ofertę dewelopera. Nie posiada jednoznacznej definicji zatem u różnych wykonawców oznacza inne elementy dodatkowe.
Zazwyczaj standard podwyższony obejmuje:
- wykonanie gładzi szpachlowych na ścianach – wyrównanie surowego tynku we wszystkich pomieszczeniach
- jednokrotne malowanie pomieszczeń na biało
- tzw. „biały montaż” czyli zamontowanie gniazdek i łączników oświetlenia
- wykonanie systemu podlewania ogrodowego, nasadzeń, trawnika
- montaż paneli fotowoltaicznych na dachu
- parapety wewnętrzne
- wyprowadzenie instalacji elektrycznej do ogrodu, pod klimatyzację i panele fotowoltaiczne (bez montażu urządzeń)
Oczywiście deweloperzy nie realizują wszystkich punktów z powyższych, a jedynie jedno lub kilka z powyższych.
Stan deweloperski a stan pod klucz – różnice
Stan „pod klucz” to ogólnie rzecz ujmując stan umożliwiający wprowadzenie do mieszkania, ale jeszcze bez mebli i np. telewizora czy pralki. Jest to zatem transformacja mieszkania z surowych ścian stanu deweloperskiego zawierająca:
- szpachlowanie ścian i ich malowanie
- szpachlowanie i malowanie sufitów
- ułożenie płytek w łazience
- montaż armatury łazienkowej (w tym baterii i lustra)
- ułożenie płytek w aneksie kuchennym
- montaż paneli podłogowych
- montaż listew przypodłogowych i cokolików
- montaż parapetów okiennych
- biały montaż instalacji elektrycznej (gniazdka i łączniki)
- montaż ościeżnic drzwiowych
Stan deweloperski a stan surowy
Stan surowy to po prostu mury (inaczej „gołe ściany”). Przy czym wyróżnia się tu:
- stan surowy otwarty – jest to określenie wymurowanych ścian budynku bez okien i/lub zadaszenia
- stan surowy zamknięty – jest to określenie zamkniętej bryły budynku (budynek z oknami i dachem)
Na etapie stanu surowego w stosunku do stanu deweloperskiego nie ma jeszcze:
- rozprowadzenia instalacji (brak przewodów elektrycznych, brak rur instalacji wodnych etc.)
- zainstalowanego pieca grzewczego, przyłączy instalacji i liczników
- brak tynków wewnętrznych
- brak izolacji i wylewek posadzek
- brak ocieplenia i wykończenia poddaszy
Jakie mieszkanie kupić?
Nasz zakup musi być przemyślany. Nie podpowiemy Państwu, że najlepiej kupić lokal wykończony „pod klucz”, bo choć w lokalu takim można od razu zamieszkać to koszty ogóle mogą być wyższe niż zakup domu w stanie surowym i wykończenie go ekipami zamawianymi na własne zlecenie. Warto jednak świadomie dopytywać dewelopera/sprzedawcę co obejmuje oferta i jakie elementy będą wykonane w lokalu do czasu przekazania kluczy.
W razie wątpliwości co do jakości wykończenia pozostajemy do Państwa dyspozycji na terenie województwa Wielkopolskiego – nasza oferta odbiorów technicznych mieszkań.
Chcesz wiedzieć więcej?
Zapoznaj się z artykułami:
