Niewiele o tym się pisze, ale nie istnieje jeden ogólnie przyjęty stan deweloperski. Mieszkania odbierane od dewelopera np. w centrum Poznania znacząco się różni pod względem wykończenia w stosunku do mieszkań odbieranych w odległości większej jak 30 km od dużych ośrodków miejskich.
Różnice dotyczą standardu deweloperskiego, który nie jest ogólnie zapisany w normach budowlanych, czy też w Ustawie Deweloperskiej. Standard deweloperski jest deklaracją wynikającą jedynie z założeń wykonawcy, projektu budowlanego budynku i indywidualnych ustaleń umowy z klientem.
W artykule wyjaśniamy:
- Standard deweloperski – co wchodzi w skład?
- Różnice pomiędzy deweloperami – czyli mieszkanie mieszkaniu nie równe
- Podwyższony standard deweloperski
- Stan deweloperski a stan pod klucz – różnice
- Stan deweloperski a stan surowy
- Jakie mieszkanie kupić?
Standard deweloperski – co wchodzi w skład?
Standard deweloperski to zbiór deklaracji opisujących mieszkanie lub dom jakie zostanie nam przekazane przez wykonawcę. W dokumencie tym powinno być zawarte czy zostaną zamontowane parapety wewnętrzne, czy będą zamontowane gniazdka elektryczne, jakiej firmy będzie zamontowany piec gazowy i czy w łazienkach będą rozprowadzone instalacje. Wszystko z powyższych wcale nie musi być oczywiste! Pamiętajmy, że co nie jest zapisane w umowie nie jest przedmiotem transakcji (nie możemy wymagać montażu elementów, które nie zostały opisane w umowie).
Standard deweloperski zatem obejmuje opis deklaracji:
- wykończenia terenu zewnętrznego (w tym ogrodzenia ogródka, wyrównania ziemi, wykończenia balkonu etc.)
- z czego będą zbudowane ściany
- jak będzie ocieplony budynek
- jakie będą okna
- jakie zostaną zamontowane drzwi wejściowe
- jakiej jakości będą tynki na ścianach
- czy będą wykończone (np. otynkowane) sufity
- jaka zostanie wykonana wylewka na posadzce
- czy będą zamontowane parapety wewnętrzne
- czy będą gniazdka
- ile będzie punktów elektrycznych (ile gniazdek, ile miejsc gdzie można podłączyć TV)
- jak będą wykonane przyłącza wody (na ścianach lub wkute w tynk)
- jaki będzie zamontowany piec gazowy
- czy przy grzejnikach będą głowice termostatyczne, czy będzie ogrzewanie podłogowe
- oraz wiele innych…
Różnice pomiędzy deweloperami – czyli mieszkanie mieszkaniu nie równe
Specjalizując się w odbiorach technicznych mieszkań widzieliśmy tysiące lokali oddawanych przez deweloperów. Bazując na doświadczeniu jakiego poza nami nie ma zbyt wiele osób w kraju możemy podzielić się z Państwem informacją na co zwracać uwagę czytając standard deweloperski kupowanego lokalu.
Różnice stanu deweloperskiego dotyczą zazwyczaj:
- instalacji elektrycznej – w mieszkaniach w mieście zawsze oferowany jest biały montaż (gniazdka i łączniki oświetlenia), poza ośrodkami miejskimi oraz w budynkach szeregowych zazwyczaj deweloper osadza jedynie puszki elektryczne. Koszt montażu wszystkich modułów elektrycznych wraz z gniazdami RTV dla mieszkania 75 m2 to dodatkowy koszt 800-1500 zł
- stanu wykończenia ścian pokoi – ogólnie przyjętym standardem jest wykańczanie mieszkania w postaci tynków gipsowych III kategorii. Nie mniej mieszkania u części deweloperów w miastach są dodatkowo gładzone i dwukrotnie malowane na biało (ogranicza to koszt gładzi szpachlowej 35 zł/m2 i koszt malowania podkładowego 12 zł/m2)
- stanu wykończenia ścian łazienek – ogólnie przyjętym standardem jest wykańczanie ścian z zatarciem tynku „na ostro” w celu uzyskania lepszej szczepności płytek. Nie mniej nie zawsze chcemy układać płytki pod samą krawędź sufitu, co wiąże się z dodatkowym kosztem szpachlowania lub wklejania płyt gipsowych (do +1000 zł)
- stanu wykończenia sufitów – standardem jest tynkowanie lub przynajmniej szpachlowanie sufitów. Są deweloperzy, którzy nie wykańczają sufitów pozostawiając goły beton. Standard taki wymusza na nas dodatkowy koszt wykonania sufitów z płyt gipsowo-kartonowych i dodatkowo obniża nam wysokość pomieszczeń
- osadzenia parapetów wewnętrznych – w mieszkaniach budynków wielorodzinnych zazwyczaj montowane są parapety, a w domach i mieszkaniach zabudowy szeregowej nie (to koszt 500-1000 zł za cały lokal)
- schodów wewnętrznych – jeśli w budynkach nie ma schodów prefabrykowanych to montaż schodów drewnianych niestety będzie w naszym zakresie. W okolicach Poznania jest tylko dwóch deweloperów oferujących montaż schodów drewnianych w ramach ceny mieszkania, u innych to dodatkowy koszt jaki musimy ponieść na poziomie 12-35.000 zł (w zależności od typu drewna i wyboru wykonawcy)
Podwyższony standard deweloperski
Podwyższony standard deweloperski nie ma swej definicji technicznej. Obejmuje on różnorodne dodatkowe udogodnienia i wykończenia, które wykraczają poza standardowe wyposażenie oferowane w ramach podstawowej oferty rynkowej. Mogą to być takie elementy jak gładzie szpachlowe na ścianach, jednokrotne malowanie na biało, instalacja gniazdek i łączników oświetlenia, a także bardziej zaawansowane udogodnienia, jak systemy podlewania ogrodowego, montaż paneli fotowoltaicznych czy wyprowadzenie instalacji elektrycznej do ogrodu.
„Podwyższony standard deweloperski” jest pojęciem marketingowo wyróżniającym ofertę dewelopera. Nie posiada jednoznacznej definicji zatem u różnych wykonawców oznacza inne elementy dodatkowe.
Zazwyczaj standard podwyższony obejmuje:
- wykonanie gładzi szpachlowych na ścianach – wyrównanie surowego tynku we wszystkich pomieszczeniach
- jednokrotne malowanie pomieszczeń na biało
- tzw. „biały montaż” czyli zamontowanie gniazdek i łączników oświetlenia
- wykonanie systemu podlewania ogrodowego, nasadzeń, trawnika
- montaż paneli fotowoltaicznych na dachu
- parapety wewnętrzne
- wyprowadzenie instalacji elektrycznej do ogrodu, pod klimatyzację i panele fotowoltaiczne (bez montażu urządzeń)
Oczywiście deweloperzy nie realizują wszystkich punktów z powyższych, a jedynie jedno lub kilka z powyższych.
Stan deweloperski a stan pod klucz – różnice
Wybierając nowe mieszkanie, jednym z kluczowych dylematów, przed jakim stają przyszli właściciele, jest decyzja o wyborze stanu wykończenia nieruchomości. Deweloperzy oferują różne opcje, z których najpopularniejsze to stan deweloperski oraz stan pod klucz (oczywiście nie każdy deweloper daje jakikolwiek wybór!). Każda z tych opcji ma swoje unikalne cechy i korzyści, które warto rozważyć przed podjęciem decyzji.
Stan deweloperski, będący podstawowym wykończeniem oferowanym przez deweloperów, obejmuje zazwyczaj surowe ściany, tynki, podstawowe instalacje elektryczne i wodno-kanalizacyjne. To etap, w którym mieszkanie jest przygotowane do dalszych prac wykończeniowych, które nabywca musi przeprowadzić we własnym zakresie. Jest to rozwiązanie, które daje dużą swobodę w aranżacji wnętrza, ale wymaga także dodatkowego czasu, wysiłku i środków finansowych na doprowadzenie mieszkania do stanu gotowego do zamieszkania.
Z kolei stan pod klucz to propozycja dla tych, którzy pragną uniknąć stresu i trudności związanych z wykończeniem mieszkania. Obejmuje on kompleksowe prace wykończeniowe, takie jak malowanie ścian, montaż podłóg, armatury łazienkowej, drzwi wewnętrznych oraz często elementy dekoracyjne. Mieszkanie w stanie pod klucz jest praktycznie gotowe do zamieszkania od razu po odbiorze kluczy, co jest ogromnym udogodnieniem, zwłaszcza dla osób ceniących sobie czas i wygodę.
Stan „pod klucz” to ogólnie rzecz ujmując stan umożliwiający wprowadzenie do mieszkania, ale jeszcze bez mebli i np. telewizora czy pralki. Jest to zatem transformacja mieszkania z surowych ścian stanu deweloperskiego zawierająca:
- szpachlowanie ścian i ich malowanie
- szpachlowanie i malowanie sufitów
- ułożenie płytek w łazience
- montaż armatury łazienkowej (w tym baterii i lustra)
- ułożenie płytek w aneksie kuchennym
- montaż paneli podłogowych
- montaż listew przypodłogowych i cokolików
- montaż parapetów okiennych
- biały montaż instalacji elektrycznej (gniazdka i łączniki)
- montaż ościeżnic drzwiowych
Stan deweloperski a stan surowy
Rozważając zakup nieruchomości, kluczowym elementem jest zrozumienie różnic między stanem deweloperskim a stanem surowym. Oba te pojęcia często pojawiają się w ofertach deweloperów, ale oznaczają zupełnie różne etapy wykończenia budynku.
Stan surowy, jak sama nazwa wskazuje, to najwcześniejsza faza budowy. W tym stanie budynek składa się jedynie z fundamentów, ścian i dachu, ale brakuje w nim wielu kluczowych elementów. Wyróżnia się dwa typy stanu surowego:
- stan surowy otwarty – jest to określenie wymurowanych ścian budynku bez okien i/lub zadaszenia
- stan surowy zamknięty – jest to określenie zamkniętej bryły budynku (budynek z oknami i dachem)
Z kolei stan deweloperski to bardziej zaawansowany etap budowy, który zbliża budynek do gotowości do zamieszkania. W ramach stanu deweloperskiego wykonuje się takie prace jak tynkowanie ścian, rozprowadzenie instalacji elektrycznej, wodnej i kanalizacyjnej, zamontowanie parapetów, a często także tzw. „biały montaż”, czyli instalacja gniazdek elektrycznych i łączników oświetlenia. Niektóre oferty w stanie deweloperskim mogą obejmować dodatkowe elementy wykończenia, takie jak pomalowane ściany, położone podłogi czy zamontowane drzwi wewnętrzne, ale zakres tych prac może się różnić w zależności od dewelopera.
Wybierając między stanem surowym a deweloperskim, warto dokładnie przeanalizować swoje potrzeby, budżet oraz czas, jaki możemy poświęcić na dalsze prace wykończeniowe. Stan surowy daje większą swobodę w zakresie indywidualnego wykończenia i adaptacji przestrzeni, ale wiąże się z koniecznością zorganizowania i nadzorowania wielu dodatkowych prac. Stan deweloperski, choć droższy, pozwala na szybsze wprowadzenie się do mieszkania i ogranicza ilość prac wykończeniowych, które trzeba będzie samodzielnie zlecić i nadzorować. W każdym przypadku ważne jest, aby dokładnie dopytać dewelopera o zakres prac uwzględnionych w ofercie i upewnić się, co dokładnie obejmuje stan wykończenia nieruchomości przed podjęciem decyzji o zakupie.
Podsumowując na etapie stanu surowego w stosunku do stanu deweloperskiego nie ma jeszcze:
- rozprowadzenia instalacji (brak przewodów elektrycznych, brak rur instalacji wodnych etc.)
- zainstalowanego pieca grzewczego, przyłączy instalacji i liczników
- brak tynków wewnętrznych
- brak izolacji i wylewek posadzek
- brak ocieplenia i wykończenia poddaszy
Jakie mieszkanie kupić?
Nasz zakup musi być przemyślany. Nie podpowiemy Państwu, że najlepiej kupić lokal wykończony „pod klucz”, bo choć w lokalu takim można od razu zamieszkać to koszty ogóle mogą być wyższe niż zakup domu w stanie surowym i wykończenie go ekipami zamawianymi na własne zlecenie. Warto jednak świadomie dopytywać dewelopera/sprzedawcę co obejmuje oferta i jakie elementy będą wykonane w lokalu do czasu przekazania kluczy (pamiętajmy, że jeden ogólny stan deweloperski nie istnieje!).
W razie wątpliwości co do jakości wykończenia pozostajemy do Państwa dyspozycji na terenie województwa Wielkopolskiego – nasza oferta odbiorów technicznych mieszkań.
Chcesz wiedzieć więcej?
Zapoznaj się z artykułami:
