Wysokość nowych mieszkań i domów określają przepisy z rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 i póź. zm.). Niniejszy artykuł prezentuje nie tylko wyciągi z powyższego aktu prawnego, ale także informuje o typowych wysokościach budynków z ubiegłej epoki. Artykuł opieramy o nasze doświadczenia wynikające z weryfikacji nieruchomości przed ich zakupem oraz podczas przeglądów okresowych.
W artykule przedstawiamy informacje dotyczące:
- Minimalna wysokość mieszkań
- Minimalna wysokość pomieszczeń na poddaszu
- Poziom terenu zewnętrznego a mieszkanie
- Dopuszczalna odchyłka wysokości mieszkania
- Standardowa wysokość pomieszczeń w domu jednorodzinnym
- Standardowa wysokość mieszkania
- Kontrola stanu technicznego nieruchomości
Minimalna wysokość mieszkania
Wysokość pomieszczeń mieszkalnych (a więc zgodnie z definicją „przeznaczonych na stały pobyt ludzi”) określa art. 72 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 i póź. zm.). Przy czym to samo rozporządzenie dzieli nasze domy na następujące części (według art. 3):
- pomieszczenia mieszkalne – należy tu rozumieć pokoje w mieszkaniu (zarówno sypialnie jak i pokoje dzienne)
- pomieszczenia pomocnicze – należy tu rozumieć pomieszczenia w obrębie lokalu, które
służą do:
- komunikacji – korytarze, hole, klatki schodowe
- pomieszczenia higieniczno-sanitarne – łazienki
- pomieszczenia magazynowe – schowki i garderoby
- pomieszczenia techniczne – należy tu rozumieć pomieszczenia dla urządzeń służących do obsługi i funkcjonowania domu (np. kotłownie, pralnie)
Na podstawie powyższego:
Zgodnie z rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 i póź. zm.) art. 72.1:
minimalna wysokość pomieszczeń mieszkalnych nie może być niższa niż 2,5 m.
Dla pomieszczeń higiniczno-sanitarnych (łazienek) dopuszczalna wysokość pomieszczeń jest identyczna i również wynosi 2,5 m.
Zgodnie z rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 i póź. zm.) art. 77.2
minimalna wysokość pomieszczeń higieniczno-sanitarnych nie może być niższa niż 2,5 m.
Dla pomieszczeń technicznych i komunikacyjnych minimalna wysokość nie może być niższa niż 2,2 m (art. 72.1).
Minimalna wysokość pomieszczeń na poddaszu
Dla poddaszy i antresol Warunki Techniczne określają możliwość obniżenia wysokości pomieszczeń. Zastrzeżenie to dotyczy tylko budynków jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej. Nie dopuszcza się obniżenia średniej wysokości pomieszczeń dla poddaszy w budynkach wielorodzinnych (blokach). Wysokość w takich przypadkach liczymy jako średnią pomiędzy najniższą, a najwyższą wysokością. Przy czym w obliczeniach tych nie uwzględnia się części pomieszczeń o wysokości poniżej 1,9 m.
Zgodnie z rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 i póź. zm.) art. 72.1 średnia wysokość pomieszczeń na poddaszu i antresoli budynku jednorodzinnego nie może być niższa niż 2,2 m.
Poziom terenu zewnętrznego a mieszkanie
Ustawodawca określił, że dla nowych budynków (przepisy nie dotyczą np. remontów kamienic) poziom gruntu zewnętrznego nie może znajdować się wyżej niż poziom podłogi w mieszkaniu (art. 73 Warunków Technicznych). Oznacza to, że pomieszczenia mieszkalne nowych budynków nie mogą być lokalizowane w tzw. suterenie. Powyższy przepis zabezpiecza także lokale przed spływem wody opadowej do wnętrza.
Dopuszczalna odchyłka wysokości mieszkania
Odchyłki wysokości pomieszczeń są dość złożonym zagadnieniem wynikającym z odchylenia wykonania poszczególnych powierzchni lokalu. Aby łatwiej zobrazować problem zapoznajcie się Państwo z poniższym rysunkiem:
Normy budowlane pozwalają na zachowanie pewnych tolerancji wykonania tynku czy posadzki (więcej w naszym artykule odbiór mieszkania normy). Zatem dopuszcza się:
- odchyłkę płaszczyzny posadzki do 5 mm na całej rozpiętości pomieszczenia
- odchyłkę płaszczyzny tynku do 8 mm na całej rozpiętości pomieszczenia
- odchyłkę płaszczyzny stropu wynikającą ze „strzałki ugięcia” wynoszącą do 20 mm dla typowej długości sufitu pomieszczenia 4 m
Czy wysokość pomieszczeń musi być równa we wszystkich punktach lokalu? Na podstawie naszej wieloletniej praktyki odpowiadamy, że niestety nie. W każdym punkcie lokalu odchylenia od płaszczyzn są nieznacznie inne.
Przy nałożeniu się wszystkich tolerancji wymiarowych (które mieszczą się w normie) odchyłka wysokości pomieszczenia mieszkalnego może wynosić do 25 mm.
Standardowa wysokość pomieszczeń w domu jednorodzinnym
Projektowo w budynkach jednorodzinnych ustala się standardową wysokość pomieszczeń na poziomie 2,6 – 2,8 m. Wówczas jest możliwość wykonania sufitów podwieszanych (w technologii z płyt gipsowo-kartonowych) tak aby nadal spełnić minimalną wysokość 2,5 m. Pamiętajmy też, że im wyższe pomieszczenia tym większe wrażenie przestrzeni w naszym domu.
Standardowa wysokość mieszkania (np. w bloku z wielkiej płyty)
W latach 70-80 wybudowano wiele bloków z tzw. „wielkiej płyty”. Niestety staranność prac z tamtego okresu bywa na różnym poziomie i w wielu mieszkaniach jakie sprawdzamy przed zakupem można by pisać dalsze odcinki serialu „Alternatywy 4”.
Standardowa wysokość starszych mieszkań wynosi 2,4 m. Wysokość nowych mieszkań wynosi zazwyczaj 2,6 m.
Minimalna wysokość pomieszczeń piwnicznych
Piwnica jest kondygnacją budynku przynajmniej częściowo znajdującą się poniżej poziomu terenu okalającego budynek. Wysokość pomieszczeń technicznych nie powinna być niższa niż 2,0 m. Przy czym w zależności od przeznaczenia pomieszczeń należy spełnić wymagania art. 72.1, zatem np. w kotłowni wysokość pomieszczenia nie może być niższa niż 2,2 m.
Kontrola stanu technicznego nieruchomości
Jeśli macie Państwo wątpliwości co do odchyłek wysokości swojego mieszkania lub chcielibyście dokonać weryfikacji technicznej nieruchomości przed jej zakupem lub odbiorem technicznym to pozostajemy do dyspozycji. Usługi świadczymy na terenie całego województwa wielkopolskiego.
Chcesz wiedzieć więcej?
Zapoznaj się z poniższymi artykułami:
