Niepodpisanie protokołu odbioru mieszkania – jakie konsekwencje

Odbiór mieszkania lub domu to ważny moment dla wielu z nas. Często słysząc o usterkach jakie były na odbiorach mieszkań naszych sąsiadów zastanawiamy się czy w ogóle podpisywać protokół z deweloperem jeśli u nas będzie podobnie. Poniższy artykuł w sposób zwięzły precyzuje konsekwencje odmowy podpisania protokołów oraz terminy usunięcia usterek przez dewelopera.

Na terenie Wielkopolski oferujemy Państwu profesjonalną pomoc w odbiorach mieszkań od deweloperów oraz w odbiorach domów. Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą.

W artykule wyjaśniamy:

• Rodzaje odbiorów mieszkań
• Kiedy można odmówić podpisania protokołu odbioru mieszkania?
• Brak protokołu zdawczo-odbiorczego
• Termin na usunięcie usterek przez dewelopera
• Niestawienie się na odbiorze mieszkania – konsekwencje

Rodzaje odbiorów mieszkań

Należy zacząć od tego, że wyróżniamy dwa rodzaje odbiorów mieszkań:

• odbiór techniczny (inaczej określany „przedodbiorem”) – polegający na weryfikacji zgodności wykonanego lokalu z przepisami prawa budowlanego, normami i naszymi oczekiwaniami
• odbiór mieszkania z przekazaniem – polegający na weryfikacji zgodności wykonanego lokalu wraz z odbiorem kluczy. Odbioru tego możemy dokonać przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera jak i przy wynajmie oraz zakupie lokalu już wykończonego

Jeśli zostaliśmy wezwani na pierwszy typ odbioru to jego rezultatem jest jedynie protokół z listą stwierdzonych usterek w mieszkaniu. Nie odbieramy tu kluczy, zatem nie przejmujemy odpowiedzialności za lokal. W takim przypadku należy pamiętać, że niepodpisanie protokołu usterkowego powoduje negatywne konsekwencje dla nas jako nabywcy, nie zaś dla dewelopera. Jeśli na odbiorze stwierdzamy wystąpienie wad fizycznych możemy oczekiwać ich usunięcia w zdefiniowanym w umowie terminie tylko jeśli dostarczyliśmy listę wad w sposób skuteczny do drugiej strony umowy. Domyślacie się więc Państwo, że:

Konsekwencją niepodpisania protokołu odbioru technicznego jest brak skutecznie dostarczonych usterek deweloperowi, a przez to brak możliwości egzekwowania terminów ich usunięcia. Protokół taki należy bezwzględnie podpisać i pobrać kopię od sprzedającego.

Kiedy można odmówić podpisania protokołu odbioru mieszkania?

W przypadku odbioru mieszkania z przekazaniem kluczy mamy prawo do odmowy podpisania protokołu tylko w szczególnych okolicznościach. Podstawą prawną odbioru jest tzw. Ustawa Deweloperska (Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377).

Odmówić odbioru możemy w przypadku:

• różnicy powierzchni mieszkania lub braku przekazania pomiaru powierzchni powykonawczej – różnica powierzchni musi być większa niż 2% całkowitej powierzchni lokalu. Jeśli w umowie widnieje zapis, że deweloper przekaże klientowi pomiar powykonawczy wówczas na dzień odbioru powinna być nam znana wielkość pomiaru. Brak przekazanego rozliczenia powierzchni jest podstawą do przełożenia (odsunięcia w czasie) odbioru kluczy
• innego niż w umowie układu pomieszczeń lub balkonów
• innego niż w umowie piętra budynku, lub innej całkowitej liczby pięter budynku
• innego niż w umowie układu okien w lokalu
• istotnych różnic materiałów, różnic względem standardu wykończenia lub prospektu informacyjnego

W przypadku powyżej opisanych istotnych zmian mamy prawo odstąpienia od umowy na postawie Ustawy Deweloperskiej (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377) art. 43 par 1.

Ponadto w przypadkach nieokreślonych w Ustawie Deweloperskiej, ale wynikających z obawy o zagrożenie pogorszenia stanu nieruchomości lub brak spełnienia wymogów formalnych możemy odmówić odbioru w przypadku:

• szkód zewnętrznych – jeśli lokal został zalany np. na skutek nieszczelności dachu możemy odstąpić od przejęcia lokalu do czasu usunięcia usterki i usunięcia jej skutków. W przypadku usterek zewnętrznych występuje ryzyko dalszego pogorszenia stanu nieruchomości do czasu naprawy stwierdzonej wady
• braku zakończonych prac budowlanych – więcej na temat odbioru lokalu, a odbioru kluczy znajdziesz w osobnym artykule. Wyjaśnione tam też zostało, że nie masz obowiązku odbioru mieszkania, które de-facto jest nadal placem budowy
• braku mediów – brak liczników wody, gazu, prądu (o ile zdefiniowano to w umowie zakupu) jest przesłanką uniemożliwiającą prowadzenie prac wykończeniowych i mieszkanie w lokalu, zatem możesz w takim przypadku odmówić odbioru kluczy
• braku przedstawienia dokumentacji o zakończeniu budowy

W każdym innym przypadku jako nabywca jesteśmy zobowiązani przystąpić do odbioru technicznego zgodnie z Ustawą Deweloperską (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377) art. 41. Musimy zatem podpisać protokół odbioru oczekując usunięcia usterek w zdefiniowanych terminach.

Brak protokołu zdawczo-odbiorczego

Brak protokołu zdawczo-odbiorczego może stanowić poważny problem zarówno przy zakupie mieszkania od dewelopera, jak i na rynku wtórnym. Protokół ten jest kluczowym dokumentem potwierdzającym stan techniczny nieruchomości w momencie jej przekazania pomiędzy stronami danej umowy. Poniżej omawiamy konsekwencje i zagrożenia związane z brakiem tego dokumentu w obu kontekstach.

Zakup mieszkania od dewelopera

Brak protokołu zdawczo-odbiorczego jest częstą praktyką małych deweloperów i prywatnych wykonawców. Przekazanie kluczy do mieszkania przyszłemu nabywcy już w trakcie budowy zwalnia częściowo z odpowiedzialności dewelopera. Jeśli otrzymaliśmy w ten sposób klucze możemy oczywiście korzystać ze swobody dostępu do mieszkania i monitorowania postępu prac, ale także mamy ograniczone prawa co do zgłoszeń usterek mechanicznych (mając dostęp szyby i drzwi mogliśmy porysować sami). Ponadto brak protokołu na etapie przekazania kluczy nie oznacza, że dokumentu tego nie należy sporządzić na późniejszym etapie – dokument protokołu zdawczego pozwala na formalne przejęcie lokalu i np. podpisanie umowy z dostawcami prądu czy wody. Konsekwencją braku protokołu jest:

1. Brak podstaw do zgłaszania usterek Bez protokołu zdawczo-odbiorczego nabywca nie ma formalnego dokumentu, który potwierdza stan techniczny mieszkania w momencie odbioru. Może to utrudnić zgłaszanie ewentualnych usterek i wad, które mogą zostać zauważone już po wprowadzeniu się. Deweloper może wtedy odmówić usunięcia usterek, twierdząc, że powstały one po przekazaniu mieszkania.

2. Problemy z rękojmią Protokół odbioru jest istotnym dokumentem przy dochodzeniu roszczeń z tytułu rękojmi. Bez niego nabywca ma ograniczone możliwości wykazania, że wady istniały już w momencie odbioru mieszkania. Deweloper może twierdzić, że usterki pojawiły się z winy użytkownika, co utrudni dochodzenie swoich praw.

3. Brak dokumentacji dla przyszłych transakcji W przyszłości, gdy nabywca będzie chciał sprzedać mieszkanie, brak protokołu odbiorczego może budzić nieufność potencjalnych kupców. Protokół ten jest ważnym dowodem na to, że nieruchomość została przyjęta w określonym stanie technicznym, co jest istotne dla kolejnych transakcji.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego oraz wynajem mieszkania

Przy zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości lub przy umowie najmu kluczowym dokumentem jest protokół zdawczo-odbiorczy. Protokół ten zapewnia prawa lokatorom oraz zapewnia możliwość korzystania z rękojmi dla kupującego nieruchomość. Protokół zdawczo-odbiorczy nie musi mieć zawsze formy dokumentu odrębnego – możliwe jest aby tak skonstruować umowę pomiędzy stronami, aby wszystkie zbędne dane zostały zawarte bezpośrednio w umowie. Brak protokołu zdawczo odbiorczego powoduje jednak:

1. Brak informacji o stanie technicznym Bez protokołu zdawczo-odbiorczego nowy właściciel nie ma formalnego zapisu stanu technicznego mieszkania w momencie przejęcia. Może to prowadzić do nieporozumień co do odpowiedzialności za ewentualne wady i uszkodzenia, które mogą zostać zauważone po zakupie lub przy wynajmie.

2. Trudności w dochodzeniu roszczeń W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego, brak protokołu może utrudnić dochodzenie roszczeń wobec poprzedniego właściciela. Bez dokumentacji potwierdzającej stan mieszkania trudno będzie udowodnić, że wady istniały już w momencie zakupu, co może prowadzić do kosztownych sporów prawnych.

Jak zabezpieczyć się przed brakiem protokołu?

1. Inspekcja techniczna Przed dokonaniem zakupu warto przeprowadzić szczegółową inspekcję techniczną mieszkania. W przypadku zakupu od dewelopera, inspekcja powinna być wykonana podczas odbioru mieszkania. Na rynku wtórnym, warto zlecić inspekcję techniczną specjalistom przed podpisaniem umowy kupna.

2. Umowa z zastrzeżeniem protokołu W umowie kupna-sprzedaży można zawrzeć zapis zobowiązujący sprzedającego (dewelopera lub właściciela na rynku wtórnym) do sporządzenia i podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Jest to formalne zabezpieczenie interesów kupującego.

3. Dokumentacja fotograficzna Jeśli sporządzenie protokołu nie jest możliwe, warto przynajmniej zadbać o dokładną dokumentację fotograficzną stanu mieszkania w momencie jego przejęcia. Zdjęcia mogą służyć jako dowód w przypadku późniejszych sporów o stan techniczny nieruchomości.

Termin na usunięcie usterek przez dewelopera

Podstawą prawną dla terminów usunięcia usterek jest Ustawa Deweloperska (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377) art. 41. Deweloper jest zobowiązany do przestrzegania następujących terminów:

• w terminie 14 dni od daty odbioru – deweloper jest zobowiązany doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach
• w terminie 30 dni od daty odbioru – Deweloper jest zobowiązany usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

W przypadku niedopełnienia obowiązków przeczytaj co zrobić gdy deweloper nie wykonał usunięcia usterek w terminie.

Niestawienie się na odbiorze mieszkania – konsekwencje

Zgodnie z Ustawą Deweloperską (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377) sprzedający ma obowiązek wezwać Państwa pisemnie na odbiór mieszkania z zachowaniem 14-dniowego wyprzedzenia. Powiadomienie o odbiorze telefonicznie jest najczęściej praktykowaną formą (bo najwygodniejszą w ustaleniu dogodnej godziny dla obu stron), ale nie jest to forma prawna i niestawienie się na odbiór nie niesie żadnych konsekwencji.

Ustawa Deweloperska definiuje ponadto, że (art. 43 par. 8):

Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Zatem dopiero trzykrotne niestawienie się na odbiorze oznacza możliwość odstąpienia od umowy przez Dewelopera. Pamiętaj, że możesz ustanowić pełnomocnika do odbioru mieszkania i jeśli z ważnych powodów (np. medycznych) nie możesz uczestniczyć przy przejęciu kluczy nie oznacza to że ktoś bliski nie może Ci w tym pomóc.