niepodpisanie protokolu odbioru mieszkania
ODBIORY MIESZKAŃ

Niepodpisanie protokołu odbioru mieszkania – jakie konsekwencje

Odbiór mieszkania lub domu to ważny moment dla wielu z nas. Często słysząc o usterkach jakie były na odbiorach mieszkań naszych sąsiadów zastanawiamy się czy w ogóle podpisywać protokół z deweloperem jeśli u nas będzie podobnie. Poniższy artykuł w sposób zwięzły precyzuje konsekwencje odmowy podpisania protokołów oraz terminy usunięcia usterek przez dewelopera.

Rodzaje odbiorów mieszkań

Należy zacząć od tego, że wyróżniamy dwa rodzaje odbiorów mieszkań:

  • odbiór techniczny (inaczej określany „przedodbiorem”) – polegający na weryfikacji zgodności wykonanego lokalu z przepisami prawa budowlanego, normami i naszymi oczekiwaniami
  • odbiór mieszkania z przekazaniem – polegający na weryfikacji zgodności wykonanego lokalu wraz z odbiorem kluczy

Jeśli zostaliśmy wezwani na pierwszy typ odbioru to jego rezultatem jest jedynie protokół z listą stwierdzonych usterek w mieszkaniu. Nie odbieramy tu kluczy, zatem nie przejmujemy odpowiedzialności za lokal. W takim przypadku należy pamiętać, że niepodpisanie protokołu usterkowego powoduje negatywne konsekwencje dla nas jako nabywcy, nie zaś dla dewelopera. Jeśli na odbiorze stwierdzamy wystąpienie wad fizycznych możemy oczekiwać ich usunięcia w zdefiniowanym w umowie terminie tylko jeśli dostarczyliśmy listę wad w sposób skuteczny do drugiej strony umowy. Domyślacie się więc Państwo, że:

Konsekwencją niepodpisania protokołu odbioru technicznego jest brak skutecznie dostarczonych usterek deweloperowi, a przez to brak możliwości egzekwowania terminów ich usunięcia. Protokół taki należy bezwzględnie podpisać i pobrać kopię od sprzedającego.

Kiedy można odmówić podpisania protokołu odbioru mieszkania?

W przypadku odbioru mieszkania z przekazaniem kluczy mamy prawo do odmowy podpisania protokołu tylko w szczególnych okolicznościach. Podstawą prawną odbioru jest tzw. Ustawa Deweloperska (Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377).

Odmówić odbioru możemy w przypadku:

  • różnicy powierzchni mieszkania lub braku przekazania pomiaru powierzchni powykonawczej – różnica powierzchni musi być większa niż 2% całkowitej powierzchni lokalu. Jeśli w umowie widnieje zapis, że deweloper przekaże klientowi pomiar powykonawczy wówczas na dzień odbioru powinna być nam znana wielkość pomiaru. Brak przekazanego rozliczenia powierzchni jest podstawą do przełożenia (odsunięcia w czasie) odbioru kluczy
  • innego niż w umowie układu pomieszczeń lub balkonów
  • innego niż w umowie piętra budynku, lub innej całkowitej liczby pięter budynku
  • innego niż w umowie układu okien w lokalu
  • istotnych różnic materiałów, różnic względem standardu wykończenia lub prospektu informacyjnego

W przypadku powyżej opisanych istotnych zmian mamy prawo odstąpienia od umowy na postawie Ustawy Deweloperskiej (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377) art. 29 par 1.

Ponadto w przypadkach nieokreślonych w Ustawie Deweloperskiej, ale wynikających z obawy o zagrożenie pogorszenia stanu nieruchomości lub brak spełnienia wymogów formalnych możemy odmówić odbioru w przypadku:

  • szkód zewnętrznych – jeśli lokal został zalany np. na skutek nieszczelności dachu możemy odstąpić od przejęcia lokalu do czasu usunięcia usterki i usunięcia jej skutków. W przypadku usterek zewnętrznych występuje ryzyko dalszego pogorszenia stanu nieruchomości do czasu naprawy stwierdzonej wady
  • braku zakończonych prac budowlanych – więcej na temat odbioru lokalu, a odbioru kluczy znajdziesz w osobnym artykule. Wyjaśnione tam też zostało, że nie masz obowiązku odbioru mieszkania, które de-facto jest nadal placem budowy
  • braku mediów – brak liczników wody, gazu, prądu (o ile zdefiniowano to w umowie zakupu) jest przesłanką uniemożliwiającą prowadzenie prac wykończeniowych i mieszkanie w lokalu, zatem możesz w takim przypadku odmówić odbioru kluczy
  • braku przedstawienia dokumentacji o zakończeniu budowy

W każdym innym przypadku jako nabywca jesteśmy zobowiązani przystąpić do odbioru technicznego zgodnie z Ustawą Deweloperską (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377) art. 27. Musimy zatem podpisać protokół odbioru oczekując usunięcia usterek w zdefiniowanych terminach.

Termin na usunięcie usterek przez dewelopera

Podstawą prawną dla terminów usunięcia usterek jest Ustawa Deweloperska (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377) art. 27. Deweloper jest zobowiązany do przestrzegania następujących terminów:

  • w terminie 14 dni od daty odbioru – deweloper jest zobowiązany doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach
  • w terminie 30 dni od daty odbioru – Deweloper jest zobowiązany usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

W przypadku niedopełnienia obowiązków przeczytaj co zrobić gdy deweloper nie wykonał usunięcia usterek w terminie.

Niestawienie się na odbiorze mieszkania – konsekwencje

Zgodnie z Ustawą Deweloperską (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377) sprzedający ma obowiązek wezwać Państwa pisemnie na odbiór mieszkania z zachowaniem 14-dniowego wyprzedzenia. Powiadomienie o odbiorze telefonicznie jest najczęściej praktykowaną formą (bo najwygodniejszą w ustaleniu dogodnej godziny dla obu stron), ale nie jest to forma prawna i niestawienie się na odbiór nie niesie żadnych konsekwencji.

Ustawa Deweloperska definiuje ponadto, że (art. 29 par. 5):

Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Zatem dopiero trzykrotne niestawienie się na odbiorze oznacza możliwość odstąpienia od umowy przez Dewelopera. Pamiętaj, że możesz ustanowić pełnomocnika do odbioru mieszkania i jeśli z ważnych powodów (np. medycznych) nie możesz uczestniczyć przy przejęciu kluczy nie oznacza to że ktoś bliski nie może Ci w tym pomóc.

Oceń artykuł

Ocena 5 / 5. Średnia ocen: 24

Brak ocen.