Błędy przy zakupie mieszkania na 6 etapach: jak ich uniknąć

Najdroże są błędy, których nie da się już cofnąć/naprawić. Zadatek wpłacony przed decyzją kredytową, zakup bez inspekcji technicznej, pobieżnie przeczytana księga wieczysta, zgoda na wyłączenie rękojmi i zapłata ceny, zanim mieszkanie zostanie opróżnione i wydane. Znamy je z praktyki: sprawdzamy mieszkania przed zakupem i przy odbiorze od dewelopera w Poznaniu i w Wielkopolsce. Poniżej opisujemy 21 błędów ułożonych w 6 etapów zakupu, od budżetu do formalności po odbiorze. Przy każdym zaznaczamy, czy dotyczy rynku wtórnego, czy zakupu od dewelopera. Wszystkie ceny podajemy brutto, czyli z VAT. Stan prawny na listopad 2026 r.

Kupują Państwo mieszkanie w Poznaniu lub w Wielkopolsce? Sprawdzimy je, zanim podpiszą Państwo umowę albo protokół odbioru: zamówić można sprawdzenie mieszkania przed zakupem z rynku wtórnego albo odbiór mieszkania od dewelopera. Raport z inspekcji pomoże Państwu negocjować cenę, wyegzekwować usunięcie usterek albo spokojnie zrezygnować z zakupu.

W skrócie: błędy, które kosztują najwięcej:

• Zadatek przed decyzją kredytową: gdy bank odmówi kredytu, a umowa nie przewiduje zwrotu, sprzedający może zatrzymać zadatek (błąd 2).
• Zakup bez inspekcji: wilgoć, stare instalacje i samowole wychodzą po zakupie, gdy na negocjacje ceny jest już za późno (błąd 10).
• Pobieżne zapoznanie się z księgą wieczystą: służebność czy ujawnione roszczenie obciążają mieszkanie także po zmianie właściciela (błąd 11).
• Wyłączenie rękojmi w akcie: przy zakupie od osoby prywatnej tracimy roszczenia o wady ukryte, chyba że sprzedający podstępnie je zataił (błąd 17).
• Zapłata przed wydaniem lokalu: pieniądze są już u sprzedającego, a mieszkanie wciąż jest zajęte (błąd 18).
• Przy zakupie od dewelopera: odbiór bez fachowca, bo o wady spoza protokołu trudniej się potem spierać (błąd 19).

Najczęstsze błędy przy zakupie mieszkania w jednej tabeli

Tabela zbiera 21 błędów w kolejności zakupu. Szczegóły, przepisy i linki do poradników są w opisach poniżej.

Błędy przy planowaniu zakupu: budżet, kredyt i potrzeby

Na tym etapie najwięcej tracimy przez koszty, których nie uwzględniliśmy w budżecie, i przez zobowiązania podjęte przed decyzją banku.

1. Budżet liczony od ceny ofertowej, a nie od pełnego kosztu zakupu

Cena z ogłoszenia to nie koszt zakupu. Na rynku wtórnym dochodzi zwykle 2% PCC, taksa notarialna, wpisy do księgi wieczystej i często prowizja pośrednika. U dewelopera VAT jest już w cenie, ale dochodzą taksa notarialna, wpisy i wykończenie lokalu.

Dotyczy: oba rynki.

Do tego dochodzą koszty kredytu i doprowadzenia mieszkania do użytku. Kto liczy tylko cenę, po akcie nie ma już z czego zapłacić za remont, który ujawniła dopiero przeprowadzka.

Jak tego uniknąć:

• Policzmy pełny koszt przed złożeniem oferty, osobno dla transakcji i dla doprowadzenia lokalu do użytku (tabela poniżej).
• Przy rynku wtórnym doliczmy prowizję pośrednika, jeśli kupujemy przez biuro.
• Przy mieszkaniu od dewelopera zaplanujmy osobny budżet na prace wykończeniowe.
• Przy pierwszym mieszkaniu z rynku wtórnego sprawdźmy u notariusza zwolnienie z PCC (art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Gdy kupujemy we dwoje, a jedna osoba miała już mieszkanie, zapytajmy o wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25). NSA przyznał w nim zwolnienie proporcjonalnie osobie spełniającej warunki, ale organy podatkowe nie zawsze stosują ten pogląd.
• Zostawmy rezerwę na usterki techniczne, najlepiej policzoną na podstawie raportu z inspekcji.

2. Rezerwacja lub zadatek przed decyzją kredytową

Zadatek wpłacony przed decyzją banku możemy stracić. Gdy nie zawrzemy umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po naszej stronie, sprzedający może od umowy odstąpić i zatrzymać zadatek (art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego). Sama odmowa kredytu nie gwarantuje zwrotu, jeśli umowa tego nie przewiduje.

Dotyczy: oba rynki.

Proces kredytowy z wyceną nieruchomości trwa zwykle kilka tygodni. Gdy operat szacunkowy wyceni mieszkanie poniżej ceny, bank policzy kredyt od niższej wartości, a różnicę trzeba dopłacić z własnych środków.

U dewelopera ryzyko jest mniejsze. Umowę rezerwacyjną zawiera się na piśmie pod rygorem nieważności (art. 30 ustęp 1 Ustawy deweloperskiej). Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny z prospektu informacyjnego (art. 32 ustęp 2). Deweloper zwraca ją niezwłocznie m.in. wtedy, gdy bank negatywnie oceni naszą zdolność kredytową (art. 34 ustęp 1).

Jak tego uniknąć:

• Przed wpłatą zadatku uzyskajmy co najmniej wstępną ocenę zdolności kredytowej.
• Wpiszmy do umowy przedwstępnej zwrot zadatku, jeśli kredytu odmówią nam np. dwa banki.
• Ustalmy termin umowy przyrzeczonej z zapasem na proces kredytowy.
• Zamówmy wcześniej operat szacunkowy dla banku, żeby znać wartość przyjętą przez bank przed terminem aktu.

3. Zakup „na teraz”, bez planu na 5-10 lat

Mieszkanie dobrane tylko do obecnej sytuacji szybko robi się za małe albo źle położone. Sprzedaż przed upływem 5 lat od końca roku zakupu jest źródłem przychodu (art. 10 ustęp 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Od dochodu płacimy 19% podatku (art. 30e), chyba że skorzystamy z ulgi mieszkaniowej (art. 21 ustęp 1 pkt 131).

Dotyczy: oba rynki.

Do tego dochodzą koszty kolejnej transakcji i przeprowadzki. Kilka pytań zadanych przed zakupem zwykle oszczędza nam tej zmiany.

Jak tego uniknąć:

• Spiszmy potrzeby na 5-10 lat: liczba pokoi, praca zdalna, miejsce dla dziecka, rower i wózek.
• Sprawdźmy, czy układ pozwala wydzielić dodatkowy pokój bez przebudowy ścian nośnych.
• Zmierzmy dojazd w godzinach szczytu do miejsc, do których jeździmy codziennie.

Błędy przy wyborze i oględzinach mieszkania

Na tym etapie decyduje się, czy kupimy mieszkanie ze znanymi wadami w uczciwej cenie, czy z ukrytymi w pełnej.

4. Decyzja pod presją, po jednej wizycie

Jedna wizyta, często w pośpiechu i przy innych zainteresowanych, nie pokaże hałasu wieczorem, kłopotów z parkowaniem ani dojazdu w godzinach szczytu.

Dotyczy: oba rynki.

„Inni też oglądają” to argument sprzedażowy, a nie powód do decyzji. Warto też wiedzieć, co może powstać za oknem. Od 1 września 2026 r. studia uwarunkowań nie obowiązują, a nowe decyzje o warunkach zabudowy zależą od planu ogólnego gminy.

Jak tego uniknąć:

• Obejrzyjmy mieszkanie co najmniej dwa razy, w dzień roboczy i wieczorem.
• Porównajmy kilka ofert w okolicy w podobnym standardzie i wieku budynku.
• Sprawdźmy w Geoportalu Krajowym lub w urzędzie gminy plan miejscowy, plan ogólny i decyzje wydane dla sąsiednich działek.
• Nie dajmy się poganiać terminem „do jutra”: zadatek wpłacamy dopiero po sprawdzeniu stanu prawnego i technicznego.

5. Ocena wyglądu zamiast stanu technicznego

Świeże malowanie, nowe panele i meble ustawione pod ścianami potrafią zakryć zawilgocenie, pleśń i zarysowania, które po zakupie szybko wracają.

Dotyczy: rynek wtórny.

Oględziny latem nie pokażą skraplania się pary na zimnych ścianach w sezonie grzewczym. Zatajenie wady przez sprzedającego znosi wyłączenie rękojmi (art. 558 § 2 Kodeksu cywilnego), ale to my musimy je udowodnić. Taniej jest wykryć wadę przed umową.

Jak tego uniknąć:

• Zajrzyjmy za meble i obrazy, w narożniki przy oknach, pod zlew i za wannę.
• Zapytajmy wprost o zalania, wymiany instalacji i remonty. Poprośmy, żeby odpowiedzi znalazły się w umowie przedwstępnej.
• Świeżo pomalowany fragment ściany lub sufitu traktujmy jako sygnał do pomiaru wilgotności; zwracajmy też uwagę na wilgoć przy podłodze.
• Jeśli się da, zobaczmy mieszkanie w sezonie grzewczym albo poprośmy o rachunki za ogrzewanie.

Krok po kroku opisujemy to w poradniku jak wygląda sprawdzenie mieszkania przed kupnem.

6. Pominięcie instalacji: elektrycznej, gazowej, wentylacji i wodnej

Najdroższe niespodzianki często siedzą w ścianach: wymiana instalacji elektrycznej czy pionów to kucie, nowe tynki i malowanie, a stanu przewodów nie oceni się po wyglądzie gniazdek.

Dotyczy: rynek wtórny.

W starszych blokach spotykamy aluminiowe przewody, brak wyłącznika różnicowoprądowego, przeróbki instalacji gazowej i wentylację, która przestała działać po wymianie okien na szczelne.

Jak tego uniknąć:

• Sprawdźmy rodzaj przewodów i zabezpieczenia w rozdzielnicy; różnice opisujemy w tekście instalacja aluminiowa czy miedziana.
• Poprośmy zarządcę o protokół z ostatniej rocznej kontroli budynku, która obejmuje instalację gazową i przewody kominowe.
• Sprawdźmy ciąg w kratkach wentylacyjnych; jeśli go brakuje, zobaczmy, dlaczego wentylacja nie działa.
• W starszym budynku zapytajmy, kiedy wymieniono piony wodne i kanalizacyjne.

7. Sprawdzenie samego mieszkania bez uwzględnienia budynku i wspólnoty

Kupując mieszkanie, kupujemy też udział w dachu, elewacji, pionach i windzie, a ich stan przekłada się na wysokość funduszu remontowego i ewentualny kredyt wspólnoty.

Dotyczy: rynek wtórny.

Prawo budowlane wymaga kontroli budynku co roku i co 5 lat (art. 62 ustęp 1 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego). Jak InspekcjaDomu wykonujemy takie przeglądy, więc wiemy, że w protokole najważniejsze są zalecenia i informacja, czy wykonano zalecenia z poprzedniej kontroli (art. 62 ustęp 1a).

Jak tego uniknąć:

• Poprośmy zarządcę o protokoły z dwóch ostatnich kontroli rocznych i z ostatniej pięcioletniej.
• Przeczytajmy uchwały wspólnoty z ostatnich lat i plan gospodarczy: stawka funduszu remontowego, planowane remonty, kredyt.
• Obejrzyjmy klatkę schodową, piwnicę i elewację.
• Sprawdźmy rok budowy budynku i jego technologię; w mieszkaniu w wielkiej płycie lista pytań jest dłuższa.

8. Przeoczenie samowolnych przeróbek

Wyburzona ściana, przeniesiona kuchnia i instalacja gazowa czy zabudowana loggia mogą być samowolą budowlaną, a obowiązek legalizacji albo przywrócenia stanu poprzedniego może spaść na nowego właściciela.

Dotyczy: rynek wtórny.

Przy ścianach nośnych chodzi też o bezpieczeństwo konstrukcji, a przy gazie o bezpieczeństwo mieszkańców. Na przeróbki części wspólnych, np. balkonu lub korytarza, potrzebna jest zgoda wspólnoty.

Jak tego uniknąć:

• Porównajmy układ mieszkania z rzutem z dokumentacji (spółdzielnia, zarządca, archiwum budowlane).
• Zapytajmy o zgody wspólnoty lub spółdzielni i o zgłoszenia prac.
• Przy wyburzonej lub przesuniętej ścianie poprośmy o opinię konstruktora przed umową.
• Przy zabudowanym balkonie sprawdźmy, czy prace były legalne; zasady opisujemy w tekście o tym, na czym polega zabudowa balkonu.

9. Zaufanie metrażowi z ogłoszenia

Powierzchnia z ogłoszenia, księgi wieczystej i dokumentów spółdzielni bywa różna, a na rynku wtórnym cena zwykle dotyczy lokalu jako całości, więc brakujące metry trzeba wyjaśnić przed umową, nie po niej.

Dotyczy: oba rynki.

U dewelopera od 13 lutego 2026 r. obowiązuje art. 5a Ustawy deweloperskiej. Powierzchnię użytkową ustala się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia, a cenę liczy się jako iloczyn powierzchni i ceny za m².

Jak tego uniknąć:

• Zmierzmy mieszkanie przed umową albo zlećmy pomiar; zasady opisujemy w poradniku jak sprawdzić metraż.
• Porównajmy powierzchnię z ogłoszenia, księgi wieczystej i zaświadczenia ze spółdzielni.
• Piwnicy i komórki lokatorskiej poza mieszkaniem nie wliczamy do powierzchni użytkowej mieszkania. Sprawdźmy w dziale I-O księgi, czy są wpisane jako pomieszczenia przynależne, czy sprzedający tylko z nich korzysta.
• U dewelopera sprawdźmy w umowie, według której normy liczona jest powierzchnia i jak rozliczamy różnicę po obmiarze.

10. Rezygnacja z niezależnej inspekcji przed zakupem

Sprawdzenie mieszkania z rynku wtórnego w pakiecie Standard kosztuje u nas orientacyjnie 600-1300 zł, zależnie od wielkości lokalu i roku budowy budynku. Wynik inspekcji daje argumenty do negocjacji albo powód, żeby się wycofać.

Dotyczy: rynek wtórny; o zakupie od dewelopera piszemy w błędzie 19.

W pakiecie Standard inspektor mierzy wilgotność, sprawdza kamerą termowizyjną okna i grzejniki, testuje instalację elektryczną, kontroluje szczelność instalacji gazowej i przegląda dostępne dokumenty, np. rzut lokalu i księgę wieczystą. Inspekcja jest nieinwazyjna, bez odkrywek, i nie zastępuje analizy prawnej. Przy mieszkaniu z rynku wtórnego nie ma odbioru technicznego, a rękojmię sprzedającego można w akcie wyłączyć (patrz punkt 17), dlatego wady trzeba znaleźć przed umową. Nawet w nowych mieszkaniach i domach od deweloperów znajdujemy średnio 17,43 usterki na nieruchomość.

Jak tego uniknąć:

• Zamówmy inspekcję przed wpłatą zadatku. Jeśli to niemożliwe, wpiszmy do umowy przedwstępnej umowne prawo odstąpienia na wypadek poważnych wad, z oznaczonym terminem, np. 14 dni od podpisania (art. 395 § 1 Kodeksu cywilnego).
• Bądźmy przy inspekcji i pytajmy o każdą usterkę: co oznacza i jak pilna jest naprawa.
• Wykorzystajmy raport w rozmowie o cenie; piszemy też, ile da się wynegocjować.

Zakres i cennik naszej usługi weryfikacji technicznej: sprawdzenie mieszkania z rynku wtórnego.

Błędy w sprawdzaniu stanu prawnego

Wady prawnej nie usunie żaden fachowiec, a może wyjść dopiero po zapłacie, dlatego stan prawny sprawdź przed wpłatą zadatku i jeszcze raz przed aktem.

11. Czytanie tylko działu II księgi wieczystej albo zakup bez księgi

Dział II pokazuje właściciela, ale o ryzyku mówią działy III i IV: służebności, dożywocie, roszczenia, ostrzeżenia o egzekucji i hipoteki.

Dotyczy: rynek wtórny; przy zakupie od dewelopera księga gruntu.

Wzmianka o złożonym wniosku wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Rękojmia nie chroni nas też m.in. przed dożywociem i prawami powstającymi z mocy ustawy (art. 7), nawet gdy w księdze ich nie ma. Księgę przeczytamy bezpłatnie w internetowej przeglądarce ksiąg wieczystych, znając jej numer.

Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu bez księgi podstawą jest zaświadczenie ze spółdzielni. U dewelopera sprawdzamy księgę gruntu: hipoteka banku finansującego inwestycję jest typowa. Deweloper musi jednak mieć zgodę banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie naszego lokalu albo zobowiązanie banku do jej udzielenia (art. 25 Ustawy deweloperskiej).

Jak tego uniknąć:

• Przeczytajmy wszystkie cztery działy; to, co oznaczają działy księgi, wyjaśniamy w osobnym przewodniku.
• Sprawdźmy księgę jeszcze raz w dniu aktu albo dzień wcześniej.
• Przy hipotece sprzedającego ustalmy, że część ceny trafi bezpośrednio do banku, a sprzedający dostarczy zgodę banku na wykreślenie hipoteki.
• Przy spółdzielczym prawie bez księgi poprośmy o zaświadczenie ze spółdzielni wydane tuż przed aktem.
• Gdy nie znamy numeru, sprawdźmy, jak dotrzeć do właściwej księgi.

Księga nie pokaże zaległości w opłatach, osób zameldowanych ani najemców: o nich piszemy w błędach 13 i 18.

12. Niesprawdzenie, czy sprzedający może sprzedać

Właściciel z księgi nie zawsze może sam podpisać akt: przy spadku, współwłasności, małżeństwie czy pełnomocniku potrzebne są dodatkowe dokumenty albo zgody. Teoretycznie sprawdzenia tego typu zawsze dokonuje notariusz, ale jeśli podpiszemy umowę przedwstępną, wpłacimy zadatek i dopiero finalnie okaże się że do transakcji nie dojdzie to można stracić wiele nerwów zanim odzyskamy pieniądze z zadatku.

Dotyczy: rynek wtórny.

Zbycie nieruchomości z majątku wspólnego wymaga zgody drugiego małżonka (art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego (art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego). Przy spadku podstawą jest postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, a przy kilku spadkobiercach podpisują wszyscy albo dochodzi do działu spadku.

Jak tego uniknąć:

• Poprośmy o dokument nabycia: akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia lub umowę darowizny.
• Sprawdźmy, kto jest właścicielem, i porównajmy dane z dowodem osobistym sprzedającego.
• Przy pełnomocniku poprośmy o wypis aktu pełnomocnictwa i sprawdźmy jego autentyczność u notariusza, który go sporządził. To, że nie zostało odwołane, potwierdźmy bezpośrednio u właściciela.
• Nie wpłacajmy pieniędzy „za rezerwację” przed sprawdzeniem tożsamości sprzedającego i księgi wieczystej.

13. Pominięcie zaległości i opłat przypisanych do lokalu

Przed aktem sprawdzamy też to, czego księga nie pokaże: zaległości w opłatach za lokal i media oraz to, czy sprzedający wnosił opłatę przekształceniową; obowiązek jej wnoszenia po zakupie przechodzi na nas.

Dotyczy: rynek wtórny.

Opłatę przekształceniową za grunt, który był w użytkowaniu wieczystym, wnosi się co roku do 31 marca, chyba że sprzedający wniósł ją jednorazowo. Samo roszczenie o tę opłatę zwykle widać w dziale III księgi, ale nie widać, czy opłaty są wnoszone. Spory o zaległe opłaty ze wspólnotą czy dostawcą mediów po zakupie zabierają czas, nawet gdy ostatecznie nie my za nie odpowiadamy.

Jak tego uniknąć:

• Poprośmy o zaświadczenie o braku zaległości ze wspólnoty lub spółdzielni, wydane tuż przed aktem.
• Sprawdźmy, czy grunt przekształcono z użytkowania wieczystego, i poprośmy o dowód wniesienia opłat albo zaświadczenie o opłacie jednorazowej.
• Ustalmy w umowie, kto rozlicza media i opłaty za miesiąc wydania lokalu.
• Skompletujmy dokumenty od sprzedającego według listy i zadajmy pytania do sprzedającego o koszty utrzymania.

Błędy w umowach i płatnościach

Umowa decyduje, kto zapłaci za błąd, dlatego projekt każdej umowy czytajmy kilka dni przed podpisaniem, a nie przy stole u notariusza.

14. Zaliczka zamiast zadatku i umowa przedwstępna bez zabezpieczeń

Zaliczka wracana jest zawsze, gdy umowa nie dojdzie do skutku, więc słabo chroni nas przed sprzedającym, który się rozmyśli: zostaje nam odszkodowanie, którego wysokość trzeba udowodnić. Przy zadatku możemy wtedy odstąpić od umowy i żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego).

Dotyczy: rynek wtórny.

Znaczenie ma też forma umowy. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2), a zwykła forma pisemna daje tylko odszkodowanie (art. 390 § 1). Przy umowie notarialnej możemy też ujawnić nasze roszczenie w księdze wieczystej. Nie zablokuje to sprzedaży, ale roszczenie będzie skuteczne także wobec kogoś, komu sprzedający mimo to zbyłby mieszkanie (art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona (art. 390 § 3).

Jak tego uniknąć:

• Nazwijmy wpłatę w umowie wprost „zadatkiem”.
• Gdy zależy nam na pewności zakupu, podpiszmy umowę przedwstępną u notariusza.
• Wpiszmy termin umowy przyrzeczonej z zapasem, warunek kredytowy, wyposażenie zostające w lokalu i termin wydania.
• Kolejność kroków i dokumentów opisujemy w poradniku zakup z rynku wtórnego krok po kroku.

15. Wybór dewelopera po wizualizacjach

Wizualizacja pokazuje, jak osiedle ma wyglądać, a nie jak deweloper buduje: jakość wykonania i terminowość widać dopiero w jego wcześniejszych inwestycjach.

Dotyczy: zakup od dewelopera.

Na odbiorach często widzimy, że podobne usterki powtarzają się w kolejnych inwestycjach tej samej firmy. Dlatego kilka godzin na sprawdzenie firmy przed umową to dobrze „wydany” czas.

Jak tego uniknąć:

• Sprawdźmy dewelopera w KRS i jego sprawozdania finansowe.
• Obejrzyjmy budynek oddany przez tę firmę kilka lat temu: elewację, części wspólne, garaż.
• Zapytajmy mieszkańców o terminy, usterki i reakcję na zgłoszenia.
• Zobaczmy w raporcie z naszych odbiorów, które usterki powtarzają się najczęściej; opisujemy też doświadczenia z konkretnymi firmami, np. opinie o ATAL w Poznaniu.

16. Umowa deweloperska bez porównania z prospektem i ceną ze strony dewelopera

Możemy odstąpić od umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od jej zawarcia, m.in. gdy jest niezgodna z prospektem informacyjnym albo prospektu nie doręczono (art. 43 ustęp 1 pkt 1-5 i ustęp 2 Ustawy deweloperskiej).

Dotyczy: zakup od dewelopera.

Od 11 września 2025 r. każdy deweloper musi publikować na swojej stronie cenę za m², cenę całkowitą, ceny pomieszczeń przynależnych i innych świadczeń oraz historię zmian cen (art. 19a Ustawy deweloperskiej). Gdy cena przy umowie różni się od ceny ze strony, możemy żądać zawarcia umowy po cenie dla nas najkorzystniejszej (art. 19a ustęp 6).

W umowie sprawdzamy też metraż według art. 5a (błąd 9), termin przeniesienia własności i kary umowne, zapisy o waloryzacji ceny i standard wykończenia w załączniku. Przy opóźnieniu z przeniesieniem własności możemy odstąpić od umowy po bezskutecznym upływie wyznaczonego deweloperowi 120-dniowego terminu (art. 43 ustęp 1 pkt 6 i ustęp 3). Zakaz podnoszenia ceny po zawarciu umowy jest na razie tylko w rządowym projekcie zmian ustawy (stan na 7 listopada 2026 r.).

Jak tego uniknąć:

• Poprośmy o prospekt i projekt umowy kilka dni przed podpisaniem i porównajmy je punkt po punkcie; pomoże w tym tekst jak czytać prospekt.
• Zróbmy zrzut ekranu ceny ze strony dewelopera w dniu rezerwacji i w dniu umowy.
• Sprawdźmy standard wykończenia w załączniku; to, co obejmuje stan deweloperski, opisujemy osobno.
• Wpłacajmy pieniądze wyłącznie na mieszkaniowy rachunek powierniczy wskazany w umowie.

17. Zgoda na wyłączenie rękojmi albo zapis „kupujący zna stan techniczny”

Przy zakupie od osoby prywatnej strony mogą rękojmię ograniczyć lub wyłączyć (art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego). Sprzedający nie odpowiada za wady, o których wiedzieliśmy w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1), więc jeden zapis w akcie może odebrać nam roszczenia o wady ukryte.

Dotyczy: rynek wtórny.

Gdy kupujemy jako konsument od firmy, np. od spółki odsprzedającej mieszkania, rękojmię można ograniczyć lub wyłączyć tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych (art. 558 § 1 zdanie drugie). Wyłączenie nie działa też, gdy sprzedający podstępnie zataił wadę (art. 558 § 2), ale to my musimy to udowodnić. Ogólny zapis o znajomości stanu technicznego bywa potem argumentem sprzedającego w sporze, dlatego lepiej opisać znane wady w akcie wprost.

Jak tego uniknąć:

• Poprośmy notariusza o projekt aktu kilka dni przed podpisaniem i sprawdźmy zapisy o rękojmi.
• Nie godźmy się na wyłączenie rękojmi bez inspekcji i bez obniżki ceny, która to rekompensuje.
• Znane wady opiszmy w akcie konkretnie, z odesłaniem do raportu z inspekcji.
• Kto i kiedy ponosi odpowiedzialność za wady ukryte, wyjaśniamy w osobnym poradniku.

18. Zapłata ceny, zanim mieszkanie zostanie opróżnione i wydane

Własność przechodzi z chwilą podpisania aktu, ale wydanie mieszkania to osobne zobowiązanie: gdy zapłacimy całą cenę od razu, a sprzedający się nie wyprowadzi, zostajemy z ratą kredytu i bez kluczy. Jeśli taka sytuacja będzie mieć miejsce to mieszkanie warto dobrze ubezpieczyć.

Dotyczy: rynek wtórny.

Kupując mieszkanie z najemcą, wstępujemy w najem na miejsce sprzedającego (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), a lokalu, który najemca już objął, nie wypowiemy z powodu samej zmiany właściciela (art. 692). Dożywocie działa wobec nas nawet bez wpisu w księdze (art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Zameldowanie nie daje prawa do lokalu, ale wymeldowanie cudzej osoby to osobna procedura w urzędzie.

Jak tego uniknąć:

• Wpiszmy do aktu datę wydania lokalu i karę umowną za każdy dzień zwłoki.
• Poprośmy, żeby sprzedający poddał się w akcie egzekucji co do wydania lokalu (art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego).
• Zostawmy część ceny w depozycie notarialnym do dnia wydania kluczy (art. 108 Prawa o notariacie).
• Przed umową przedwstępną zapytajmy o najemców, osoby zameldowane i prawa z działu III księgi.

Jak zwykle wygląda ten etap, opisujemy w tekście o tym, kiedy sprzedający oddaje klucze.

Błędy przy odbiorze mieszkania od dewelopera i z rynku wtórnego

Odbiór to ostatni moment, w którym wady łatwo udokumentować i przypisać deweloperowi albo sprzedającemu.

19. Odbiór od dewelopera w godzinę i bez fachowca

W ciągu 14 dni od podpisania protokołu deweloper musi uznać zgłoszone wady albo odmówić ich uznania z uzasadnieniem (art. 41 ustęp 4 Ustawy deweloperskiej). Uznane wady usuwa w 30 dni od podpisania protokołu (art. 41 ustęp 6), a o wady pominięte przy odbiorze trudniej się potem spierać.

Dotyczy: zakup od dewelopera.

Brak odpowiedzi dewelopera w terminie oznacza uznanie wad (art. 41 ustęp 5). Jeśli mimo należytej staranności deweloper nie zdąży z naprawą, może wyznaczyć nowy termin i musi go uzasadnić (art. 41 ustęp 7). Odmówić odbioru możemy tylko przy wadzie istotnej (art. 41 ustęp 9), a wady wykryte między odbiorem a umową przenoszącą własność zgłaszamy według art. 41 ustęp 19.

W 1690 odbiorach mieszkań i domów od deweloperów znajdowaliśmy średnio 17,43 usterki na nieruchomość, maksymalnie 138. W 41,8% odbiorów stwierdziliśmy co najmniej jedną usterkę blokującą wykończenie lub wpływającą na bezpieczeństwo użytkowania; to kategoria celowo szersza niż ustawowa wada istotna, która pozwala odmówić odbioru. Najczęściej zgłaszaliśmy krzywe ściany (56,5% odbiorów), zarysowania okien i drzwi (51,1%), wady wentylacji (38,9%), wylewek (34,8%), zawilgocenie (23,9%) i usterki instalacji (18,2%).

Na naszych odbiorach najczęściej widzimy te błędy kupujących: ogólniki w protokole („rysy na ścianie”), odbiór po zmroku, pominiętą komórkę lub miejsce postojowe i podpis bez uwag. Mieszkanie sprawdzamy zwykle w 1,5-2 godziny, duże w 2-3 godziny.

Jak tego uniknąć:

• Umówmy odbiór za dnia i zarezerwujmy na niego co najmniej 2 godziny.
• Opisujmy w protokole każdą wadę konkretnie: miejsce, rodzaj, wymiar, zdjęcie.
• Sprawdźmy też komórkę, miejsce postojowe i części wspólne, jeśli są przedmiotem umowy.
• Zapiszmy w kalendarzu terminy 14 i 30 dni od podpisania protokołu.

Całą procedurę opisujemy w poradniku odbiór od dewelopera krok po kroku, a porównanie, jak wypada koszt inspektora a koszt usterek, w osobnym tekście. Szczegóły usługi: odbiór mieszkania z inspektorem.

20. Przejęcie kluczy bez protokołu zdawczo-odbiorczego

Protokół zdawczo-odbiorczy to najlepszy dowód stanu mieszkania w dniu wydania, a od tego dnia przechodzą na nas korzyści i ciężary związane z lokalem oraz ryzyko jego uszkodzenia (art. 548 § 1 Kodeksu cywilnego).

Dotyczy: rynek wtórny.

Sprzedający odpowiada za wady, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa (art. 559), więc bez protokołu trudno wykazać, że pęknięta szyba czy zalany parkiet były już w dniu wydania. Do protokołu wpisujemy stany liczników, liczbę kluczy i pilotów, wyposażenie zostające zgodnie z umową, widoczne usterki i przekazane dokumenty, np. instrukcje i gwarancje urządzeń.

Jak tego uniknąć:

• Przygotujmy protokół przed dniem wydania i spiszmy go ze sprzedającym na miejscu.
• Zróbmy zdjęcia liczników i każdego pomieszczenia.
• Sprawdźmy, czy w lokalu zostało wyposażenie wymienione w umowie.
• Na co patrzeć, piszemy w tekście odbiór mieszkania z rynku wtórnego.

Błędy po zakupie mieszkania

Po akcie i przejęciu kluczy zaczynają biec terminy: na zgłoszenie wad i na formalności w urzędach.

21. Zwlekanie ze zgłoszeniem wad i zapomniane formalności

Sprzedający odpowiada z tytułu rękojmi za wadę nieruchomości stwierdzoną przed upływem 5 lat od wydania (art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego). Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się jednak po roku od jej stwierdzenia (art. 568 § 2).

Dotyczy: oba rynki.

Gdy kupujemy jako konsument od firmy, np. od dewelopera, ten roczny termin nie może się skończyć przed upływem tych 5 lat (art. 568 § 2). Od 9 września 2025 r. art. 41a Ustawy deweloperskiej przesądza, że do odpowiedzialności dewelopera za wady stosuje się przepisy o rękojmi przy sprzedaży.

Po zakupie czekają też formalności. Informację o nieruchomości IN-1 składamy w gminie w ciągu 14 dni od zakupu (art. 6 ustęp 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych), a podatek od nieruchomości płacimy od pierwszego dnia następnego miesiąca. Gdy hipoteka nie jest ustanawiana u notariusza, w ciągu 14 dni sami składamy deklarację PCC-3 i płacimy 19 zł.

Jak tego uniknąć:

• Zgłaszajmy wady na piśmie zaraz po ich stwierdzeniu, ze zdjęciami i konkretnym żądaniem: usunięcia wady albo obniżenia ceny.
• Zapiszmy w kalendarzu 14 dni na IN-1, 14 dni na PCC-3, jeśli dotyczy, i 5 lat od wydania na stwierdzenie wad.
• Przepiszmy umowy z dostawcami mediów i zgłośmy zmianę właściciela we wspólnocie lub spółdzielni.
• Ubezpieczmy mieszkanie od dnia przejęcia kluczy; zakres ochrony zależy od ogólnych warunków ubezpieczenia.
• Przechowujmy umowę, protokoły i raport z inspekcji przez cały okres rękojmi.

Pełną listę zawiera tekst formalności po odbiorze, a przy zakupie od dewelopera przyda się poradnik, co robić, gdy deweloper nie usuwa wad.

Wada do negocjacji czy powód do rezygnacji?

Nie każda wada wyklucza zakup: część rozliczamy w cenie, a część oznacza ryzyko, którego nie da się wycenić przed umową. Tak podchodzimy do typowych sygnałów z inspekcji i z dokumentów.

Kwot napraw nie podajemy, bo zależą od zakresu prac; do negocjacji najlepiej przygotować kosztorys na podstawie raportu z inspekcji.

Jak przygotowaliśmy ten poradnik

Poradnik przygotował Piotr Gramza z zespołem inspektorów InspekcjaDomu na podstawie doświadczeń z inspekcji mieszkań przed zakupem i odbiorów od deweloperów. Listę błędów ułożyliśmy według etapów zakupu, a przy każdym zaznaczyliśmy, którego rynku dotyczy. Dane o usterkach pochodzą z naszego raportu z 1690 odbiorów mieszkań i domów od deweloperów, w którym opisujemy zakres i metodykę. Przepisy sprawdziliśmy w tekstach jednolitych obowiązujących 7 listopada 2026 r. Cytując dane z poradnika, prosimy o link do tej strony.

Podstawa prawna (teksty jednolite): Ustawa deweloperska (Dz.U. 2026 poz. 880 ze zm.), Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. 2026 poz. 236), ustawa o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2026 poz. 1066), Prawo o notariacie (Dz.U. 2026 poz. 614), Prawo budowlane (Dz.U. 2026 poz. 524), ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2026 poz. 191), ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2025 poz. 1228), ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 2025 poz. 707), Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2026 poz. 468), ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 2026 poz. 592), ustawa o podatku od towarów i usług (Dz.U. 2026 poz. 1263), ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. 2025 poz. 6).

Najczęściej zadawane pytania

Podsumowanie

Większości z 21 błędów unikniemy, trzymając się trzech zasad. Po pierwsze, liczymy pełny koszt zakupu, a nie cenę z ogłoszenia. Po drugie, stan prawny i techniczny sprawdzamy, zanim wpłacimy jakiekolwiek pieniądze. Po trzecie, zapłatę i wydanie lokalu zabezpieczamy w umowie, a przy odbiorze dokumentujemy każdą wadę.

Kupują Państwo mieszkanie w Poznaniu lub w Wielkopolsce? Sprawdzimy je, zanim podpiszą Państwo umowę albo protokół odbioru: zamówić można sprawdzenie mieszkania przed zakupem z rynku wtórnego albo odbiór mieszkania od dewelopera. Raport z inspekcji pomoże Państwu negocjować cenę, wyegzekwować usunięcie usterek albo spokojnie zrezygnować z zakupu.