formalnosci po odbiorze mieszkania
ODBIORY MIESZKAŃ

Formalności po odbiorze mieszkania

Po zakupie mieszkania nadchodzi dzień w którym obieramy klucze do mieszkania. Na tym etapie stajemy się „właścicielem” nowego lokalu, ale jeszcze zwykle nie podpisaliśmy aktu notarialnego przeniesienia własności (o tym w dalszej części). Zastanawiamy się więc czy i gdzie należy zgłosić zakup nowego mieszkania z rynku pierwotnego? Odpowiedzi na to pytanie dostarcza poniższy artykuł szczegółowo wyjaśniając co i w jakich terminach należy zrobić po odbiorze mieszkania.

Firma Inspekcja Domu zajmuje się fachową pomocą przy odbiorach technicznych mieszkań od deweloperów, zatem poniższy wpis ma służyć naszym Klientom jako podsumowanie formalności jakie należy wykonać po odbiorze. Artykuł nie jest reklamą dostawcy prądu, czy kablówki i staraliśmy się do tematu podejść możliwie skrupulatnie.

Usunięcie usterek z protokołu odbioru mieszkania

Odbierając klucze do mieszkania spisujemy protokół odbioru zawierający podstawowe informacje o nieruchomości. Dokument ten powinien zawierać:

  • dane sprzedawcy lokalu
  • dane osoby odbierającej lokal (Państwa dane)
  • informację o nadanym numerze budynku i lokalu (identyfikacja nieruchomości)
  • dane liczników mediów (prąd, woda, gaz) wraz z aktualnymi odczytami stanu liczników na dzień przekazania
  • informacje o ilości kluczy przekazywanych do lokalu
  • spis stwierdzonych wad technicznych podczas odbioru mieszkania

Zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377 i póź. zm.) deweloper zobowiązany jest do udzielania pisemnej odpowiedzi na stwierdzone wady w terminie 14 dni (art. 27 par. 4). W tym terminie możemy otrzymać pismo o odmowie usunięcia usterek ze względu na brak ich zasadności – dlatego też ważne jest, aby na odbiór wybrać się z fachowcem lub przynajmniej zapoznać się z obowiązującymi normami budowlanymi.

W kolejnym kroku możemy się spodziewać informacji pisemnej lub telefonicznej o usunięciu stwierdzonych usterek w terminie 30 dni od daty odbioru (termin ten definiuje art. 27 par. 5). Jeśli deweloper nie usunął usterek w terminie proszę o zapoznanie się z osobnym artykułem na ten temat.

Drugi odbiór mieszkania

Często (praktycznie zawsze) zdarza się że w odbieranym lokalu występują jakieś usterki. Dlatego też po upływie czasu ich usunięcia formalnie powinniśmy spotkać się z deweloperem na tzw. drugim odbiorze mieszkania. Najlepiej jeśli na taki odbiór wybiorą się Państwo z fachowcem firmy jak nasza. Nie mniej jeśli zdecydują się Państwo na odbiór samodzielny proszę nie tylko sprawdzić usterki według listy z pierwszego odbioru.

Podczas drugiego odbioru technicznego należy bezwzględnie sprawdzić wszelkie elementy stałe (w tym drzwi, okna i grzejniki) pod względem występowania zarysowań.

Pamiętajmy, że jeśli odbierzemy lokal po usunięciu usterek, to nie jesteśmy wstanie udowodnić kto spowodował np. zarysowanie okien. Dewelopera/wykonawcę obowiązuje 5-letnia rękojmia, ale nie odpowiada on za uszkodzenia mechaniczne spowodowane przez klienta lub ekipę wykańczającą lokal. Podczas drugiego odbioru możemy zgłaszać dowolne usterki techniczne – także takie jakie uległy przeoczeniu, lub nie występowały na pierwszy odbiorze.

Po drugim odbiorze mieszkania lub domu możemy zgłaszać usterki także później. Pamiętajmy, że mamy na to 5 lat od daty pierwszego odbioru. Każde zgłoszenie wystąpienia wady powinno mieć formę pisemną za potwierdzeniem odbioru.

formalnosci po odbiorze mieszkania - drugi odbior techniczny
Pęknięcia szyb wewnętrznych niezauważone podczas drugiego odbioru nie pozwalają na udowodnienie winy dewelopera (nawet jeśli na zewnątrz są wykonywane dalsze prace wykończeniowe).

Odbiór kluczy od dewelopera co dalej?

Przepisanie liczników za media

Po pierwszym odbiorze mieszkania stajemy się jego „właścicielami”. Musimy zatem dokonać zgłoszenia celem zmiany osoby opłacającej rachunki za wodę, prąd, czy gaz. Praktyka pokazuje, że w każdym zakładzie wodociągów, czy gazowni procedura minimalnie się różni. Różnice dotyczą także podejścia deweloperów, dlatego w pierwszej kolejności zajrzyjmy do dokumentów jakie otrzymaliśmy na odbiorze mieszkania.

Standardowo na zgłoszenie przepisania liczników mamy 14 dni kalendarzowych od daty podpisania protokołu. Po tym terminie część deweloperów występuje np. do energetyki z pismem o demontaż licznika. Są także deweloperzy, którzy bojąc się że klient będzie ociągał się z formalnościami, a oni otrzymają faktury wymagające sprostowania nie montują liczników wcale (konieczność montażu liczników po stronie kupującego musi wynikać wprost z umowy zakupu), lub sami zajmują się formalnościami zgłoszenia do dostawców mediów.

Po odbiorze w terminie 2 tygodni udajemy się zatem do:

  • woda – zakładu wodociągowego lub PUK (Przedsiębiorstwa Usług Komunalnych) w danej gminie
    • przepisanie licznika następuje na podstawie protokołu odbioru nieruchomości
    • należy zabrać ze sobą dowód tożsamości i umowę zakupu (lub akt notarialny przeniesienia własności)
  • prąd – zakładu energetyki (podległego według regionu)
    • przepisanie licznika następuje na podstawie protokołu odbioru nieruchomości lub częściej wypełnionego na odbiorze druku ENEA podpisania umowy
    • należy zabrać ze sobą dowód tożsamości i umowę zakupu (lub akt notarialny przeniesienia własności)
  • gaz – zakładu gazownictwa (podległego według regionu)
    • przepisanie licznika następuje na podstawie protokołu odbioru nieruchomości lub wypełnionego na odbiorze druku podpisania umowy z danym dostawcą
    • należy zabrać ze sobą dowód tożsamości i umowę zakupu (lub akt notarialny przeniesienia własności)
    • w przypadku podpisywania nowej umowy (wraz z założeniem licznika) należy dostarczyć także protokół szczelności instalacji gazowej oraz opinię kominiarską (oba dokumenty musi przekazać nam wykonawca budynku)

W przypadku budynków wielorodzinnych zlokalizowanych w ośrodkach miejskich rozliczenia wody oraz ogrzewania realizowane są przez zarządcę budynku i w tym zakresie kupujący nie dokonuje dodatkowych zgłoszeń u dostawców.

formalnosci gdzie zglosic zakup mieszkania

Przeniesienie własności po odbiorze

Aby stać się formalnie właścicielem lokalu musimy podpisać akt notarialny przeniesienia własności (wyodrębnienia własności). Dokument taki podpisujemy w obecności notariusza i osoby upoważnionej ze strony dewelopera. Podpisanie aktu jest ostatnią formalnością w styku z deweloperem. Termin podpisana aktu notarialnego jest deklarowany w umowie przedwstępnej i niestety zazwyczaj to dopiero od przekroczenia tego terminu przysługują nad odsetki za zwłokę. Praktyką jest że akty notarialne są podpisywane po upływie około 2-6 miesięcy od odbioru mieszkania dlatego nie musimy się martwić tym w pierwszej kolejności.

Pamiętajmy także, że obecnie notariusz może w naszym imieniu złożyć wniosek o wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej, także po podpisaniu aktu notarialnego nie musimy “biegać” po sądach z wnioskami.

co sprawdzic w mieszkaniu

Formalności z bankiem

Jeśli chodzi o formalności z bankiem to zależą one od opóźnienia inwestycji (niestety rzadko które mieszkania są oddawane w terminie) i indywidualnych zapisów danego banku. Zdarza się że bank uruchamia ostatnią transzę kredytu (ostatnią płatność dla dewelopera) dopiero po podpisaniu przez klienta odbioru technicznego mieszkania. Dlatego też często po odbiorze musimy przesłać ksero protokołu do banku, a dopiero po zaksięgowaniu płatności transzy kredytu otrzymamy klucze do lokalu. Coraz częściej jednak transze są definiowane datami w umowie, a odbiór następuje wraz z przekazaniem kluczy.

Do banku musimy się udać zawsze po podpisaniu aktu notarialnego przeniesienia własności. Otrzymamy wówczas komplet dokumentów pozwalających nam (nam bo to my jesteśmy właścicielem lokalu) na złożenie wniosku w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego o wpis hipoteki. Niestety do banku i do sądu musimy udać się osobiście. Dopiero zaś po upływie kliku miesięcy otrzymamy z sądu pismo z informacją o wpisie – pismo to musimy wysłać do banku (zwykle wystarczy skan). Dopiero od tego momentu liczone są niższe odsetki od kredytu.

co po odbiorze mieszkania formalnosci po odbiorze mieszkania
Oszczędności z tytułu niższych odsetek od kredytu hipotecznego pojawią się dopiero po wpisie hipoteki do księgi wieczystej.

Formalności dotyczące zgłoszenia podatku od nieruchomości – formalności urzędowe

Skoro stajemy się właścicielem lokalu mieszkalnego to niestety musimy płacić podatek od gruntu lub podatek z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. W tym celu czeka nas wizyta w urzędzie miasta lub gminie. Do wypełnienia pozostaje nam formularz zgłoszenia informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych (formularz IN-1). Opcjonalnie dokument ten można złożyć także elektronicznie przez ePUAP. Decyzję o wymiarze podatku od gruntu otrzymamy listownie za potwierdzeniem odbioru, a płatności wykonujemy przelewem na konto urzędu.

Jeśli nieruchomość jaką nabyliśmy ma być miejscem naszego zamieszkania czeka nas także wizyta w urzędzie skarbowym. Do urzędu skarbowego należy złorzyć formularz zgłoszenia aktualizacyjnego osoby fizycznej będącej podatnikiem (formularz ZAP-3). Za pomocą tego dokumentu deklarujemy pod jaki urząd skarbowy podlegamy i w którym miejscu (mieście) chcemy odprowadzać podatki.

Obecnie nie ma obowiązku meldunku, także wizyta w gminie lub urzędzie miasta w tym zakresie nie jest obowiązkowa i formalności te zależą od nas samych. Pamiętajmy jednak że niezależnie od meldunku warto zmienić adresy korespondencyjne w banku, czy u naszego pracodawcy.

Jeśli kupiliśmy dom (nie mieszkanie) musimy zgłosić się także do PUKu (Przedsiębiorstwa Usług Komunalnych) lub terytorialnej jednostki odpowiedzialnej za wywóz śmieci celem zadeklarowania ilości osób zamieszkujących budynek. Po podpisaniu umowy otrzymamy kubły, worki i rozpiskę dni wywozu.

Czynsz i administracja

Podpisując protokół odbioru często deklarujemy ilość osób jaka będzie zamieszkiwać na terenie nieruchomości (opłata za wywóz śmieci). Jeśli nie deklarowaliśmy podczas odbioru na pewno otrzymamy list do skrzynki z formularzem dotyczącym preferowanej formy kontaktu administracji, a także prośbą dotycząca udostępnienia danych (klauzule RODO) oraz deklaracją ilości osób. Pamiętajmy, że ilość osób możemy dowolnie zmieniać podczas użytkowania mieszkania.

Po kilku miesiącach od odbioru mieszkania (dotyczy budynków wielorodzinnych) możemy spodziewać się także kontaktu ze strony zarządcy celem informacji o pierwszym spotkaniu wspólnoty mieszkaniowej. Warto na takie spotkanie udać się osobiście – choćby po to, aby zawrzeć nowe znajomości z sąsiadami 🙂

Oceń artykuł

Ocena 5 / 5. Średnia ocen: 38

Brak ocen.