Ekspertyza techniczna czy opinia techniczna – wyjaśnienie i cena

W dzisiejszym świecie, gdzie decyzje o zakupie nieruchomości czy też plany remontowe opierają się na solidnych podstawach technicznych, niezmiernie ważne staje się zrozumienie różnicy między ekspertyzą techniczną a opinią techniczną. Obie formy oceny mają kluczowe znaczenie w weryfikacji stanu technicznego budynków, jednak różnią się zakresem, metodologią oraz oczywiście kosztem. W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej, jakie są główne cechy każdego z tych dokumentów, kiedy należy zdecydować się na sporządzenie ekspertyzy, a kiedy wystarczająca będzie opinia techniczna. Ponadto, omówimy, jakie są przewidywane koszty związane z ich realizacją.

Na terenie Wielkopolski pozostajemy do Państwa dyspozycji zarówno w określonym zakresie sporządzenia ekspertyz technicznych jak i opinii technicznych. Weryfikujemy nieruchomości przed zakupem, sporządzamy ekspertyzy legalizacji samowoli budowlanych czy ekspertyzy do zmiany sposobu użytkowania.

W artykule wyjaśniamy:

• Ekspertyza techniczna a opinia techniczna – różnice i definicje
• Koszty związane z ekspertyzą i opinią techniczną
• Ekspertyza do legalizacji samowoli budowlanej lub zmiany przeznaczenia budynku
• Podsumowanie najważniejszych różnic

Ekspertyza techniczna a opinia techniczna – różnice i definicje

Co to jest ekspertyza techniczna?

Ekspertyza techniczna, zgodnie z definicją słownikową, to specjalistyczne badanie przeprowadzane przez ekspertów w celu oceny stanu technicznego obiektu lub zjawiska. Jest to szczegółowy dokument, który zawiera analizy, badania i wnioski na temat konkretnego obiektu, często związane z budownictwem. Ekspertyza (zależnie od przypadku) wymaga wykonania obliczeń konstrukcyjnych, laboratoryjnych analiz składu materiałowego czy wykonania projektów i symulacji. W nielicznych przypadkach ekspertyza budowlana stanowi po prostu dokument sporządzany na podstawie oględzin osoby z uprawnieniami budowlanymi (co szerzej wyjaśniono w tekście).

Kto może wykonywać ekspertyzę techniczną?

• Zgodnie z polskim prawem, ekspertyzę techniczną może sporządzić osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane. Często wymagane są uprawnienia rzeczoznawcy budowlanego i/lub biegłego sądowego. Osoba sporządzająca ekspertyzę bezwzględnie musi być zarejestrowana w Polskiej Izbie Inżynierów Budownictwa (czynnie wykonywać zawód) i posiadać odpowiednie kwalifikacje zarówno w zakresie projektowania, jak i wykonawstwa.

Co to jest opinia techniczna?

Opinia techniczna to dokument sporządzany przez specjalistę, który opisuje stan techniczny nieruchomości lub elementów konstrukcyjnych na podstawie oględzin i dostępnych dokumentów. Jest to forma orzeczenia o niższym stopniu formalności w porównaniu do ekspertyzy technicznej.

Kto może wykonywać opinię techniczną?

• Opinię techniczną może sporządzić inżynier lub technik, który na podstawie swojej wiedzy i doświadczenia profesjonalnie ocenia stan techniczny obiektu. Osoba ta nie musi posiadać szerokich uprawnień jak rzeczoznawca budowlany. Opinia techniczna wydawana jest często na podstawie wskazań przyrządów pomiarowych (np. w zakresie zawilgocenia ścian), gdzie ocena nie wymaga przedkładania posiadanych uprawnień czy wykonywania dodatkowych analiz laboratoryjnych.

Różnice między ekspertyzą a opinią techniczną

• Zakres i głębia analizy – Ekspertyza techniczna jest bardziej szczegółowa i obejmuje kompleksowe badania techniczne oraz analizy. Opinia techniczna bazuje głównie na oględzinach, wskazaniach przyrządów pomiarowych (np. kamery termowizyjnej, wilgotnościomierzy etc.) i dostępnej dokumentacji.
• Formalne wymogi – Ekspertyza techniczna wymaga większych kwalifikacji i uprawnień od osoby ją sporządzającej, co wiąże się z większą odpowiedzialnością prawną.
• Cel i wykorzystanie – Ekspertyza jest często wymagana przez prawo w określonych sytuacjach, takich jak modernizacje czy zmiany przeznaczenia budynków. Opinia techniczna jest używana głównie do celów informacyjnych, na przykład przy transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości.
• Koszty – Przygotowanie ekspertyzy technicznej jest zazwyczaj droższe ze względu na jej skomplikowanie i wymagania dotyczące uprawnień. Opinia techniczna jest tańszą i szybszą alternatywą.

Koszty związane z ekspertyzą i opinią techniczną

Czynniki wpływające na cenę ekspertyzy

Cena ekspertyzy technicznej jest uzależniona od kilku kluczowych czynników, które mogą znacząco wpłynąć na ostateczny koszt usługi. Oto najważniejsze z nich:

• Złożoność badanego obiektu: Im bardziej skomplikowana konstrukcja i większa nieruchomość, tym większy nakład pracy jest potrzebny do przeprowadzenia dokładnej analizy.
• Zakres ekspertyzy: Koszt może wzrosnąć, jeśli wymagane są dodatkowe badania specjalistyczne, takie jak testy materiałowe, badania geotechniczne czy analizy strukturalne. Należy także być świadomym, że np. ekspertyza nośności dachu wymaga sporządzenia projektu konstrukcyjnego (zamodelowania całego dachu w oprogramowaniu komputerowym) i następnie wyznaczenie ugięć i nośności.
• Lokalizacja obiektu: Dostępność i odległość od siedziby eksperta mogą wpłynąć na koszty związane z dojazdem i czasem poświęconym na realizację ekspertyzy.
• Doświadczenie eksperta: Wysoko kwalifikowani biegli sądowi (z ugruntowaną pozycją na rynku) mogą pobierać wyższe stawki za swoje usługi. Nie zawsze jednak renoma eksperta wpływa na wyższą jakość ekspertyzy i szybkość jej opracowania w stosunku do firm technicznych takich jak InspekcjaDomu.

Przybliżone koszty opinii technicznej i ekspertyzą techniczną

Opinia techniczna jest z reguły tańsza od ekspertyzy technicznej, co sprawia, że jest atrakcyjna dla osób, które potrzebują profesjonalnej oceny, ale nie wymagają skomplikowanych badań. Należy przy tym zaznaczyć, że zarówno ekspertyza jak i opinia techniczna mogą być wykorzystane jako dowód występowania wad np. w procesie sądowym. Koszt sporządzenia opinii technicznej może różnić się w zależności od kilku czynników, jednak zazwyczaj oscyluje w następujących przedziałach:

• Koszt standardowej opinii technicznej: Ceny zaczynają się od kilkuset złotych, co jest dostępne dla większości klientów indywidualnych oraz mniejszych przedsiębiorstw.
• Wielkość i stan techniczny nieruchomości: Dla większych lub bardziej zaniedbanych obiektów, gdzie wymagane jest więcej czasu na oględziny i analizę, cena może być odpowiednio wyższa (do kilku tysięcy złotych).
• Specyficzne wymagania klienta: Jeśli klient wymaga dodatkowych analiz lub szybszego terminu realizacji, może to również wpłynąć na wzrost kosztów.

Koszt ekspertyzy technicznej

Cena ekspertyzy technicznej wynosi typowo od 1.500 zł do 2.500 zł dla ograniczonego zakresu technicznego. Cena wzrasta wraz z zakresem koniecznych badań czy wykonania dodatkowych analiz konstrukcyjnych. Przy konieczności angażowania biur projektowo-konstrukcyjnych cena ekspertyzy może wynieść nawet 20.000 zł.

Koszt opinii technicznej

Cena opinii technicznej zaczyna się od ok. 350 zł – cena ta uwzględnia koszty dojazdu, pomiarów technicznych (np. pomiaru wilgotności czy badania termowizyjnego) i sporządzenia dokumentu opinii. Zależnie od zakresu badań koszt opinii może wynosić nawet powyżej 2.000 zł, jednak zawsze stanowić on będzie ułamek ceny ekspertyzy budowlanej.

Podsumowując, wybór między ekspertyzą a opinią techniczną powinien być podyktowany przede wszystkim potrzebami klienta. Obie formy oceny mają swoje miejsce w procesie inwestycyjnym i mogą dostarczyć cenne informacje, które pomogą w podjęciu właściwych decyzji.

Ekspertyza do legalizacji samowoli budowlanej lub zmiany przeznaczenia budynku

Legalizacja samowoli budowlanej

Samowola budowlana to realizacja budowy, rozbudowy, przebudowy lub innej zmiany obiektu budowlanego bez wymaganych pozwoleń, naruszająca obowiązujące przepisy prawa budowlanego. Legalizacja takiej samowoli wymaga złożenia stosownej dokumentacji, a kluczowym dokumentem w tym procesie jest ekspertyza techniczna. Ekspertyza ta musi dokładnie opisać stan istniejącej konstrukcji, wykazać jej bezpieczeństwo i zgodność z obowiązującymi normami technicznymi. Dla przykładu legalizacja samowoli budowlanej metodą uproszczoną (po 20 latach) wymaga zgodnie z ustawą Prawo Budowlane art. 49:

W skład ekspertyzy wchodzą:

• Analiza dokumentacji budowlanej, jeśli istnieje.
• Badanie techniczne stanu obiektu, w tym jego elementów konstrukcyjnych.
• Ocena zgodności wykonanych prac z przepisami budowlanymi.
• Zalecenia dotyczące ewentualnych prac naprawczych, które są konieczne do zalegalizowania obiektu.

Zgodnie z ustawą Prawo Budowlane powyższą ekspertyzę budowlaną do celów legalizacji samowoli sporządza osoba posiadająca uprawnienia budowlane. Osoba ta nie musi legitymować się dodatkowymi uprawnieniami rzeczoznawcy lub biegłego.

Zmiana przeznaczenia budynku

Zmiana przeznaczenia budynku to proces, który może wymagać nie tylko zmian w dokumentacji i konstrukcji, ale także dokładnej analizy zgodności planowanych zmian z prawem budowlanym i lokalnymi planami zagospodarowania przestrzennego. W tym przypadku również niezbędna jest ekspertyza techniczna, która pomoże ocenić możliwości adaptacyjne budynku oraz wskazać, jakie działania są potrzebne do przystosowania go do nowych funkcji. Zgodnie z art. 71.1 ustawy Prawo Budowlane zmiana przeznaczenia budynku lub jego części wymaga

Ekspertyza w przypadku zmiany przeznaczenia powinna zawierać:

• Szczegółowy opis aktualnego stanu technicznego budynku.
• Analizę możliwości adaptacji istniejących konstrukcji do nowych wymagań.
• Ocena wpływu planowanych zmian na bezpieczeństwo użytkowania obiektu.
• Rekomendacje dotyczące koniecznych zmian konstrukcyjnych, instalacyjnych lub innych, które są wymagane do zgodności z nowym przeznaczeniem.

Zgodnie z ustawą Prawo Budowlane powyższą ekspertyzę budowlaną do celów zmiany sposobu użytkowania sporządza osoba posiadająca uprawnienia budowlane. Osoba ta nie musi legitymować się dodatkowymi uprawnieniami rzeczoznawcy lub biegłego.

Ekspertyza techniczna służąca do legalizacji samowoli budowlanej oraz zmiany przeznaczenia budynku jest kluczowym elementem, który pozwala na uniknięcie prawnych konsekwencji związanych z niezgodnymi z prawem działaniami budowlanymi. Dzięki niej możliwe jest dostosowanie obiektu do obowiązujących norm i przepisów w sposób zorganizowany i bezpieczny. Powyższe przykłady wskazują wprost, że w większości przypadków (nie mających znamion katastrofy budowlanej) ekspertyza techniczna sporządzana jest przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane, bez wymagania dodatkowych kwalifikacji rzeczoznawcy budowlanego.

Podsumowanie

W artykule przybliżyliśmy kluczowe aspekty związane z ekspertyzą i opinią techniczną, które są niezbędne przy ocenie stanu technicznego budynków oraz przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych z nimi związanych. Rozróżnienie między tymi dwoma dokumentami pozwala na lepsze zrozumienie ich zastosowań oraz oczekiwań wobec efektów ich sporządzenia.

Ekspertyza techniczna, będąca bardziej szczegółową i formalną formą oceny, jest wymagana w przypadkach, które reguluje prawo (ustawa Prawo Budowlane), jak np. przy legalizacji samowoli budowlanej czy przy planowanych zmianach przeznaczenia obiektu. Ze względu na swoją złożoność i konieczność przeprowadzenia przez specjalistów z odpowiednimi uprawnieniami, wiąże się z wyższymi kosztami, ale również dostarcza bardziej wszechstronnego i głębokiego spojrzenia na stan techniczny nieruchomości.

Z kolei opinia techniczna, choć mniej formalna i zwykle tańsza, oferuje wystarczający poziom informacji do celów transakcyjnych, czyli przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości. Jest szybsza do uzyskania i może być wystarczająca w wielu standardowych sytuacjach, gdzie głęboka analiza techniczna nie jest konieczna. Paradoksalnie w naszej firmie większość opinii technicznych sporządzana jest przez osoby posiadające takie same uprawnienia budowlane jak wymagane dla ekspertyz budowlanych.

Wybór między ekspertyzą a opinią techniczną powinien zatem być podyktowany konkretnym celem, dla którego dokument jest sporządzany, oraz zależeć od wymagań prawnych i technicznych związanych z daną nieruchomością. Zarówno ekspertyza, jak i opinia techniczna, stanowią cenne narzędzia, które mogą znacząco wpłynąć na decyzje dotyczące nieruchomości, zapewniając bezpieczeństwo i stabilność zarówno techniczną, jak i prawną.

Na terenie Wielkopolski firma InspekcjaDomu pozostaje do Państwa dyspozycji celem opracowania ekspertyz budowlanych oraz opinii z zakresu badania zawilgoceń czy sprawdzenia stanu nieruchomości przed zakupem.