Ustawa deweloperska to potoczna nazwa aktu prawnego „Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym” (Dz. U. z 2021 r. poz. 1177 i późn. zm.). Ta obszerna i złożona regulacja prawna istotnie wpływa na proces zakupu i odbioru mieszkań. W niniejszym artykule przyjrzymy się kluczowym aspektom tej ustawy, skupiając się na tym, jakie implikacje ma dla samych nabywców mieszkań.
Jeśli zbliża się termin Państwa odbioru zachęcamy do kontaktu – pomożemy w fachowym odbiorze mieszkania. Zatrudniając profesjonalistów mogą mieć Państwo gwarancję znajomości norm i posiadania odpowiedniego sprzętu pomiarowego. Usługi świadczymy na terenie całej Wielopolski.
Czy na pewno Ustawa deweloperska?
Akt prawny „Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym” (Dz. U. z 2021 r. poz. 1177 i późn. zm.) jak sama nazwa wskazuje chroni i zabezpiecza kupującego. Powyższa ustawa wprowadza obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych dla dewelopera i określa jakie zabezpieczenia i dane muszą być stosowane celem ochrony kupującego. Powyższy akt prawny został wprowadzony aby możliwe rzadko dochodziło do sytuacji gdy deweloper wyłudzi środki pieniężne i nie wybuduje żadnego z mieszkań. Większość zapisów ustawy jest jednak niekorzystna (i wprowadza dodatkową konieczność biurokracji) w zakresie sprzedaży lokalu w budynku już wybudowanym.
Sprzedaż gotowego lokalu poprzez tzw. „umowę deweloperską” nie jest w interesie żadnej firmy. Deweloperzy zatem często pomijają ustawę deweloperską sprzedając lokale już oddane do użytkowania. Sprzedaż poprzez ustawę następuje zawsze gdy budynek jest w trakcie budowy lub dopiero w planach budowy.
Należy także wspomnieć, że jeśli sprzedawcą nie jest deweloper a mała firma lub osoba prywatna to w 95% transakcja tego typu nie podlega zapisom ustawy deweloperskiej. Sprzedaż tego typu lokali następuje dopiero po ich wybudowaniu (oczywiście wcześniej zawieramy umowę rezerwacyjną, ale nie jest to umowa deweloperska). Więcej o zakupie mieszkania od osoby prywatnej w osobnym artykule.
Odbiór mieszkania a ustawa deweloperska
Odbiór mieszkania to kluczowy etap związany z weryfikacją przedmiotu umowy i przejęciem praw i obowiązków dotyczących jego użytkowania. Zapisy dotyczące odbioru technicznego zawarte są w art. 41 Ustawy deweloperskiej – cytując podstawowe zapisy:
Art. 41. 1. Przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Odbiór ten następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu.
2. Odbiór, o którym mowa w ust. 1, jest dokonywany w obecności nabywcy.
3. Z odbioru, o którym mowa w ust. 1, sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.
Z powyższego wynika jasno, że spełnienie Ustawy wymaga przekazania przez dewelopera decyzji organu o zakończeniu procesu budowlanego. Odbiór kluczy do nieruchomości nie powinien dotyczyć momentu gdy budynek jest jeszcze w budowie. Oczywiście sytuacje tego typu mają miejsce, ale nie spełniają wymagań Ustawy, zatem po formalnym zakończeniu budowy należy podpisać ponowny protokół odbioru.
Powyższe zapisy Ustawy jasno precyzują także, że nabywca ma prawo do zgłoszenia wad dotyczących lokalu podczas odbioru mieszkania. Odbiór to zatem właśnie ten moment gdy powinniśmy skorzystać z usług fachowca do odbioru mieszkań lub samodzielnie sprawdzić obowiązujące normy.
Etapy procesu odbioru
W pierwszej kolejności warto zrozumieć, że proces odbioru mieszkania to zazwyczaj wieloetapowy proces. Zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej, kluczowe etapy obejmują:
1. Przekazanie lokalu nabywcy wraz z odbiorem technicznym
To na tym etapie sprawdzamy stan techniczny lokalu dyktując deweloperowi usterki do protokołu. To na tym etapie możemy również stwierdzić występowanie tzw. „wady istotnej” czyli np. złe piętro budynku względem umowy, brak okna względem umowy, nieprawidłowy układ pomieszczeń, zalanie mieszkania etc.
Na tym etapie nabywca również odbiera klucze do lokalu stając się jego właścicielem. Jeśli natomiast występują wady istotne nabywca składa pisemne oświadczenie odmowy przejęcia kluczy do lokalu.
2. Weryfikacja wad przez dewelopera (14 dni)
Deweloper po odbiorze musi zweryfikować zasadność zgłoszonych wad przez nabywcę. Zakres ten reguluje art. 41 ustęp 4 i 5 Ustawy deweloperskiej:
4. Deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, o którym mowa w ust. 3, przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku:
1) informację o uznaniu wad albo
2) oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy.
5. Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w terminie, o którym mowa w ust. 4, uważa się, że uznał wady.
Zatem w terminie 14 dni kalendarzowych od daty odbioru każdy deweloper musi przesłać oświadczenie o ewentualnej odmowie uznania wad wraz z podaniem przyczyny. Należy tu podkreślić, że to nie nabywca lokalu ma wyjaśniać technicznie zasadność wad, a takie uzasadnienie wraz z podaniem norm budowlanych i przepisów musi podać deweloper.
Należy także podkreślić, że przekroczenie terminu ustawowego 14 dni i przesłanie odpowiedzi o odmowie uznania wad np. po 18 dniach jest nieważne. W takich przypadkach należy powołać art. 41 ustęp 5 – ustawa wprost zakłada, że w takim przypadku wady są uznane i deweloper musi je usunąć.
3. Naprawa wad przez dewelopera (30 dni)
Deweloper po odbiorze mieszkania musi usunąć uznane wady techniczne z lokalu nabywcy. Ustawodawca w tym zakresie przewidział dwa terminy:
- podstawowym terminem usunięcia wad jest 30 dni od dnia odbioru mieszkania. Dni liczymy jako kalendarzowe, wliczając w ten czas wszystkie święta i dni wolne. Nieprawidłowe jest przyjęcie, że deweloper ma na usunięcie wad 30 dni od daty ich uznania – czas liczony jest od odbioru mieszkania
- dodatkowym terminem jest czas do 3 miesięcy od dnia odbioru mieszkania. Czas dodatkowy dotyczy tylko przypadków zachowania tzw. „należytej staranności” czyli usunięcia wad, których czas realizacji nie jest możliwy pomimo ich uznania. Sytuacje tego typu dotyczą np. wymiany szyby w oknie (szyba została zamówiona przez dewelopera ale nie dotarła na budowę w terminie 30 dni). W takich przypadkach w podstawowym terminie 30 dni deweloper musi pisemnie poinformować nabywcę o nowym okresie usunięcia wady.
Zapisy w tym zakresie definiuje art. 41 ustęp 6 i 7 Ustawy deweloperskiej – cytując:
6. Deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, o którym mowa w ust. 3, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
7. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie, o którym mowa w ust. 6, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
4. Co gdy deweloper nie usunie wad w terminie?
Mamy nadzieję, że nie będą musieli Państwo analizować tego punktu na własnym przypadku. Nie mniej sytuacje tego typu są niestety częste. Jeśli deweloper nie usunął wad technicznych stwierdzonych przy odbiorze mieszkania należy odwołać się art. 41 ustęp 8 Ustawy deweloperskiej – cytując:
8. Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie wskazanym na podstawie ust. 7 albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.
Wezwanie dewelopera do usunięcia wad wraz z wyznaczeniem nowego terminu musi nastąpić pisemnie. Najlepiej nie poprzez wiadomość SMS lub e-mail ponieważ możemy nie otrzymać skutecznego prawnie potwierdzenia odczytania wiadomości przez osobę do jakiej jest ona kierowana. Najlepiej pismo takie zawieźć osobiście lub wysłać listownie za potwierdzeniem odbioru. Więcej w odrębnym artykule – co zrobić jeśli deweloper nie usunął usterek w terminie.
Jak optymalnie przygotować się do procesu odbioru?
Dbałość o dokumentację
Aby ułatwić sobie proces odbioru mieszkania, kluczowe jest skrupulatne przygotowanie dokumentacji. Nabywca powinien mieć dostęp do:
- Umowy deweloperskiej.
- Dokumentów potwierdzających zgodność z wymogami technicznymi (np. standardu wykończenia)
- Rzutów i dokumentacji technicznej mieszkania – stanowiącej załącznik do umowy deweloperskiej
Profesjonalne doradztwo
Firma InspekcjaDomu.pl pozostaje do Państwa dyspozycji celem przeprowadzenia profesjonalnych odbiorów technicznych nowych mieszkań. Od lat wspieramy Klientów w procesie odbiorów, skrupulatnie weryfikując deweloperów.
Zachęcamy do kontaktu – pomożemy w fachowym odbiorze mieszkania. Zatrudniając profesjonalistów mogą mieć Państwo gwarancję znajomości norm i posiadania odpowiedniego sprzętu pomiarowego.
Podsumowanie
Odbiór mieszkania w kontekście ustawy deweloperskiej to proces wymagający uwagi. Kluczowe jest zrozumienie etapów, praw nabywcy oraz właściwe przygotowanie dokumentacji. Dbałość o te elementy z pewnością ułatwi i przyspieszy cały proces.
Zachęcamy do dalszej lektury na naszym portalu, gdzie znajdziesz więcej cennych informacji na temat ustawy deweloperskiej i procesu odbioru mieszkania.
