Nowe mieszkanie jakie kupiłeś od dewelopera powinno być wolne od wad. Wydając oszczędności naszego życia oczekujemy perfekcyjnego wykonania prac budowlanych i jednocześnie braku jakichkolwiek nalotów organicznych w postaci pleśni, czy grzybów. Niestety nie zawsze deweloperzy są wstanie sprostać tym podstawowym oczekiwaniom klienta. W poniższym wpisie znajdują się wszystkie istotne informacje na temat zagrożeń związanych z odbiorem mieszkania zawilgoconego, lub mieszkania z nalotami organicznymi na przegrodach budowlanych.

W artykule wyjaśniamy:

Wilgoć w mieszkaniu od dewelopera
Osuszanie mieszkania deweloperskiego
Nalot na ścianach – grzyb czy pleśń?
Odbiór mieszkania z grzybem lub zawilgoceniem
Pleśń na nowym tynku
Skorzystaj z profesjonalnej pomocy przy odbiorze mieszkania

Wilgoć w mieszkaniu od dewelopera

W procesie budowy niezbędna do wiązania składników zapraw, tynków, jastrychów, gładzi szpachlowej oraz farb i klejów jest woda. Po wykonaniu danego etapu prac woda musi odparować, co pozwoli na zyskanie twardej i odpornej warstwy. Występowanie wilgoci jest więc zjawiskiem nieuniknionym i naturalnym.

Problemy występujące w mieszkaniach dotyczą trzech aspektów:

wilgoci budowlanej ścian i posadzek – zbyt szybkiego przekazywania mieszkania Klientowi
długotrwałego utrzymywania się wilgoci na tynkowanych ścianach (powyżej 4-8 miesięcy)
zawilgoceń na skutek nieszczelności instalacji (zalania lokalu)

Podczas odbioru technicznego nowego mieszkania wskazane jest wykonanie pomiarów kontrolnych wilgotności ścian i posadzek. Pomiary te pozwalają na zaplanowanie dalszych prac i ewentualnego wskazania osuszania lokalu. Niestety częstą praktyką deweloperów jest przekazywanie lokali mieszkalnych, w których posadzki i tynki były wykonywane stosunkowo niedawno i proces przesychania nie zakończył się.

odbior mieszkania - wilgoc pomiary — *Tylko profesjonalny pomiar wilgotności ścian pozwala na określenie rzeczywistej skali problemu.*

Długotrwałe zawilgocenie tynkowanych ścian występuje najczęściej w miejscach nadproży, wieńców i na stropach. Zawilgocenie to wynika z układania tynków w okresie jesienno-zimowym i spadku temperatur w lokalu do wartości poniżej +5 st. C. Na powierzchni tynków tworzy się wówczas cienka warstwa zmarzliny zamykająca pory struktury. Tynk taki jest wyraźnie ciemniejszy w miejscach zawilgoceń i nigdy sam nie odparuje.

Dla tynków długotrwale zawilgoconych, wykonywanych w okresie zimowym, konieczne jest zeszlifowanie wierzchniej warstwy celem otwarcia porów.

odbior mieszkania mokre plamy na sufitach - wilgoć w mieszkaniu od dewelopera — *Mokre plamy na sufitach utrzymujące się tylko lokalnie wskazują na konieczność przeszlifowania miejsc celem otwarcia porów.*

Tynk po szlifowaniu powinien przeschnąć w ciągu 7-10 dni, co będzie wizualnie widoczne poprzez zmianę jego barwy.

Zawilgocenia lokali na skutek zalania zdarzają się rzadko. Nie mniej jeśli mamy podejrzenie występowania zalania naszego lokalu warto skorzystać z naszej pomocy przy odbiorze technicznym i profesjonalnej ocenie zawilgocenia. W tych wypadkach nie można wierzyć deweloperowi na słowo, że lokal został suszony. Konieczne jest wykonanie kontrolnych pomiarów wilgotności i pomiarów termowizyjnych skali zawilgocenia. Kroki związane z osuszaniem zalanego lokalu zawsze muszą być ustalane indywidualnie w zależności od skali problemu.

odbior mieszkania - zawilgocenie na skutek zalania — *Zawilgocenie na skutek zalania lokalu w obiektywie kamery termowizyjnej i świetle widzialnym.*

odbior mieszkania - wilgoc na poddaszu — *Wilgoć skosu poddasza widoczna jedynie w obiektywie kamery termowizyjnej i przy pomiarach wilgotności. Skosy odmalowane farbami lateksowymi spowodowały ukrycie wady nieszczelności połaci dachu.*

Osuszanie mieszkania deweloperskiego

Mokre tynki w mieszkaniu od dewelopera niestety się zdarzają. Zgodnie z prawem deweloper powinien przekazać nam lokal dla którego możliwe jest przeprowadzenie prac wykończeniowych. Oznacza to że:

wilgotność posadzki pod deski lub panel nie powinna przekraczać 2,0%
wilgotność ścian do szpachlowania powinna być niższa niż 3,5%

Wartości te wynikają z norm oraz zaleceń producentów na utrzymanie gwarancji na podłogi oraz warunki szczepności na grunty, kleje i gładzie.

Jeśli stwierdzimy występowanie mokrych posadzek lub mokrych tynków przy odbiorze mieszkania to usterki te powinny być wpisane do protokołu. Zgodnie z art. 27 Ustawy Deweloperskiej (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377 i póź. zm.) wykonawca ma 30 dni na usunięcie wad. Podobnie jeśli budynek kupiliśmy w stanie już wybudowanym lub stwierdzimy występowanie wady później możemy skorzystać z rękojmi w ramach art. 556 Kodeksu Cywilnego. Za każdym razem należy przestrzegać ustawowych terminów na zgłoszenie wady do dewelopera niezwłocznie po jej zauważeniu z zachowaniem formy pisemnej za potwierdzeniem odbioru.

Jest jednak jeden mały „haczyk” – obowiązuje w Polsce akty prawne nie narzucają deweloperowi sposobu osuszenia mokrych tynków i posadzek. Oznacza to, że jeśli deweloper przyjął usterkę za zasadną i dochował należytej staranności, ale nie udało mu się w pełni usunąć wady może wydłużyć czas jej usuwania do 90 dni.

Deweloper nie jest zobowiązany do suszenia metodami przemysłowymi jeśli wilgoć występująca w lokalu ma charakter technologiczny, a nie wynika z zalania lokalu.

Innymi słowy nie możemy wymagać wprost wstawienia osuszaczy i nagrzewnic do naszego lokalu. Jeśli deweloper chce zbyt szybko przekazać nam lokal mamy niepodważalne prawo do odmowy jego przejęcia i naliczania kar umownych (jeśli przekroczono termin przeniesienia własności). Nie możemy jednak uważać, że deweloper nie usuwa wilgoci technologicznej (wynikającej z naturalnego procesu odparowania wody z ułożonych tynków) jeśli np. latem po prostu otworzy okna i wietrzy lokal zamiast wstawić osuszacze przemysłowe.

osuszanie mieszkania deweloperskiego - wilgoc w mieszkaniu od dewelopera — *Wilgoć z nowych mieszkań musi być bezwzględnie usunięta – nie możemy jednak narzucić deweloperowi sposobu usunięcia usterki.*

Nalot na ścianach – grzyb czy pleśń?

Ze względu na występowanie znacznych ilości wody w procesach budowlanych (tynkowania, czy wylewania posadzek) w przypadku niedostatecznej wentylacji lokalu występuje ryzyko rozwoju nalotów organicznych na przegrodach budowlanych. Oznacza to, że jeśli wykonawca nie wietrzył lokalu możliwe jest występowanie pleśni na konstrukcji więźby dachowej i ścianach pomieszczeń.

odbior mieszkania grzyb i plesn — *Pleśń na konstrukcji więźby dachowej* – zdjęcie z odbiorów mieszkań.

W większości przypadków na ścianach odbieranych mieszkań obserwuję pleśń budowlaną, a różnice pomiędzy pleśnią a grzybem są następujące:

pleśń – czyli popularnie nazywany grzyb pleśniowy tworzy na ścianach i konstrukcjach drewnianych plamiste ogniska o zabarwieniu szarym, czarnym i zielonym. Grzyb pleśniowy porasta tylko wierzchnią warstwę przegrody i nie atakuje konstrukcji. Do jego rozwoju konieczne jest zapewnienie optymalnego środowiska w postaci długotrwałej wilgotności muru. Pleśń jest najczęściej spotykanym rodzajem nalotu na ścianach naszych domów. Usunięcie pleśni ogranicza się do mechanicznego zdarcia nalotu i zabezpieczenia powierzchni środkami chemicznymi.
grzyb – grzyby tworzą „watowate” (składające się z nitek) narośla, które atakują materiał. Grzyby mogą przerastać mury i belki drewniane, co powoduje, że ich usunięcie wymaga całkowitego usunięcia fragmentów materiału.

Występowanie nalotów organicznych na przegrodach budowlanych powinno być bezwzględnie usunięte przez dewelopera/wykonawcę. W przypadku konstrukcji drewnianych należy je ponownie impregnować, a w przypadku płyt gipsowo-kartonowych wymienić. Niedozwolone jest malowanie i wykańczanie lokalu bezpośrednio na nalocie organicznym.

odbior mieszkania - nalot plesni na suficie — *Nalot pleśni na suficie z płyt gipsowo-kartonowych. W tym przypadku wskazana wymiana płyt.*

odbior mieszkania grzyb na scianie — *Zarodki grzybni przy narożniku ścian – w tym wypadku konieczne skucie tynku, zabezpieczenie środkami chemicznymi i odtworzenie powierzchni*.

Odbiór mieszkania z grzybem lub zawilgoceniem

W przypadku nalotów organicznych mamy prawo odmowy odbioru kluczy do lokalu, a przede wszystkim fakt występowania pleśni powinien zostać odnotowany w protokole odbioru technicznego. Pleśń czy grzyb muszą być bezwzględnie oczyszczone przez wykonawcę, a konstrukcje drewniane zabezpieczone środkami grzybobójczymi.

Pleśń na nowym tynku

Pleśń na tynku to problem, który często pojawia się w świeżo wykończonych pomieszczeniach, zwłaszcza gdy prace tynkarskie były wykonywane w okresach o wysokiej wilgotności, takich jak jesień lub wiosna. Wysoka wilgotność nowych tynków, w połączeniu z niedostateczną wentylacją, tworzy idealne warunki do rozwoju pleśni. Gdy wilgoć z tynku nie ma możliwości skutecznego odparowania, zarodki grzybów pleśniowych zaczynają się rozwijać, a pleśń szybko pokrywa powierzchnię ściany.

Najczęstszą przyczyną powstania pleśni jest brak odpowiedniej wentylacji w pomieszczeniu. Wilgoć pozostaje w ścianach, szczególnie jeśli pomieszczenia nie mają przewiewu lub okna są rzadko otwierane. Dodatkowo, nowe materiały budowlane często mają tendencję do pochłaniania wilgoci, co jeszcze bardziej sprzyja rozwojowi pleśni. Bez odpowiedniej cyrkulacji powietrza, pleśń rozwija się nie tylko na powierzchni ścian, ale także w trudno dostępnych miejscach, gdzie wilgoć gromadzi się najdłużej.

Usuwanie pleśni wymaga nie tylko mechanicznego czyszczenia zainfekowanych powierzchni, ale także zastosowania specjalistycznych środków grzybobójczych, często na bazie chloru, które skutecznie eliminują zarodki grzybów pleśniowych. Ważne jest również, aby zidentyfikować i usunąć główną przyczynę powstania pleśni, jaką jest nadmiar wilgoci i brak wentylacji. W dłuższej perspektywie kluczowe jest zapewnienie odpowiedniego przewiewu w pomieszczeniach, co zapobiegnie ponownemu pojawieniu się problemu.

Skorzystaj z profesjonalnej pomocy przy odbiorze mieszkania

Oferujemy profesjonalną pomoc w ocenie zawilgoceń lokalu podczas odbioru technicznego. Posiadam wieloletnie doświadczeni w odbiorach technicznych nowych mieszkań od deweloperów i zawsze chętnie służę radą dla moich Klientów. Skorzystaj z oferty odbiorów mieszkań dla lokali położonych w Poznaniu i okolicach.