Zmiana Ustawy o charakterystyce energetycznej budynków spowodowała, że do każdego mieszkania w bloku (oraz każdego domu jednorodzinnego) konieczne jest posiadanie dokumentu świadectwa energetycznego. Nowe przepisy obowiązują od 28.04.2023 r. i zobowiązują nas wszystkich do zakupu świadectwa energetycznego dla każdego z posiadanych mieszkań. Za brak świadectwa grozi grzywna do 5.000 zł oraz konsekwencje związane z próbą podważenia np. zawartej umowy najmu lokalu.
Niniejszy artykuł wyjaśnia w jakich przypadkach nie musimy posiadać świadectwa oraz czy wystarczające jest świadectwo dla całego bloku czy też musimy posiadać dokument świadectwa dla każdego z pokoi w mieszkaniu.
W artykule wyjaśniamy:
- Czym jest świadectwo energetyczne mieszkania?
- Definicja i podstawowe informacje
- Co zawiera świadectwo energetyczne?
- Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego
- Kto musi posiadać świadectwo energetyczne?
- Wyjątki od obowiązku posiadania świadectwa
- Procedura pozyskania świadectwa energetycznego
- Kto może wystawić świadectwo?
- Jakie dokumenty są potrzebne do jego uzyskania?
- Skąd wziąć dokumenty niezbędne do zamówienia świadectwa?
- Kary za brak świadectwa energetycznego
- Świadectwo energetyczne dla mieszkania czy bloku? – co zamówić
- Najem na pokoje – ile świadectw energetycznych?
- Zamówienie świadectwa charakterystyki energetycznej
Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej. Oferujemy możliwość obsługi zdalnej.
Czym jest świadectwo energetyczne mieszkania?
Definicja i podstawowe informacje
Świadectwo energetyczne, często nazywane certyfikatem energetycznym lub paszportem energetycznym, to dokument, który dostarcza kluczowych informacji na temat efektywności energetycznej budynków lub ich wydzielonych części, takich jak mieszkania czy lokale użytkowe. Jego głównym celem jest przedstawienie potencjalnym nabywcom i najemcom danych na temat przewidywanego zużycia energii, co pomaga w ocenie kosztów związanych z eksploatacją nieruchomości.
Świadectwo energetyczne to oficjalny dokument zawierający szacunkowe zapotrzebowanie na energię, które uwzględnia wszystkie kluczowe aspekty budynku, takie jak:
- Ogrzewanie – ilość energii potrzebna do ogrzania pomieszczeń do odpowiedniej temperatury (dla pomieszczeń mieszkalnych temperatury 20 st. C).
- Wentylacja – energia zużywana na wymianę powietrza w budynku.
- Klimatyzacja i chłodzenie – energia potrzebna do utrzymania optymalnych warunków w ciepłe miesiące. Jeśli mieszkanie nie posiada klimatyzacji pola te są pomijane.
- Oświetlenie – zapotrzebowanie energetyczne związane z oświetleniem wewnętrznym. Oświetlenie uwzględnia się wyłącznie dla lokali usługowych.
- Pozyskanie ciepłej wody – energia zużyta na podgrzewanie wody użytkowej.
Świadectwo energetyczne jest sporządzane na podstawie danych, takich jak typ budynku, jego wiek, izolacja, rodzaj i stan instalacji oraz użyte materiały budowlane. Dokument świadectwa widnieje w systemie Ministerstwa Rozwoju i Technologii.
Co zawiera świadectwo energetyczne?
Każde świadectwo energetyczne zawiera szereg szczegółowych danych, które są prezentowane w przejrzysty i zrozumiały sposób, aby każdy użytkownik mógł łatwo zinterpretować potrzebne informacje. W dokumencie tym znajdziemy:
- Charakterystykę energetyczną budynku – informacje o całkowitym zapotrzebowaniu na energię, z podziałem na poszczególne media i procesy.
- Klasę energetyczną – kolorowy „suwak” w środkowej części pierwszej strony, wraz ze strzałką wskazującą uzyskaną wartość energetyczną na skali
- Rekomendacje dotyczące możliwości poprawy efektywności energetycznej – sugestie działań, które mogą przyczynić się do obniżenia kosztów użytkowania i poprawy komfortu termicznego.
- Parametry techniczne – dane dotyczące izolacji, systemów grzewczych, wentylacji, a także okien oraz drzwi.
- Szacunkowe roczne zużycie energii – podsumowanie, które pokazuje, ile energii (w kWh) przypada na metr kwadratowy powierzchni użytkowej w ciągu roku.
Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego
Kiedy jest wymagane świadectwo energetyczne?
Świadectwo energetyczne jest dokumentem wymaganym przez polskie prawo w określonych sytuacjach, głównie przy transakcjach sprzedaży i wynajmu nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, każdy właściciel budynku lub mieszkania powinien posiadać takie świadectwo w momencie, gdy decyduje się na sprzedaż lub wynajem swojej nieruchomości. To kluczowe narzędzie, które informuje potencjalnych nabywców lub najemców o efektywności energetycznej, a także pomaga w ocenie przyszłych kosztów związanych z utrzymaniem budynku.
W praktyce, świadectwo energetyczne jest niezbędne w przypadkach:
- Sprzedaży nieruchomości – każdy sprzedawca jest zobowiązany do przedstawienia świadectwa energetycznego potencjalnym kupującym.
- Wynajmu mieszkania lub lokalu użytkowego – wynajmujący powinien udostępnić świadectwo energetyczne najemcy, co jest istotne dla oceny kosztów eksploatacyjnych.
- Ubiegania się o dofinansowanie – w przypadku aplikowania o środki na termomodernizację czy wymianę źródeł ogrzewania, dokument ten często jest wymaganym załącznikiem do wniosku. Nie należy jednak mylić świadectwa z audytem energetycznym
- Zakończenia budowy – przy zakończeniu budowy budynku do uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub zawiadomienia o zakończeniu prac konieczne jest posiadanie świadectwa energetycznego
W Polsce prawo nie działa wstecz, zatem wymaganie posiadania świadectw energetycznych dotyczy tylko umów najmu zawartych po 28 kwietnia 2023 r. (jeśli umowa najmu została zawarta np. w 2022 r. na okres 7 lat to nie musimy posiadać świadectwa energetycznego do czasu zakończenia umowy).
Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego określa Ustawa w art. 3.
Art. 3. 1. Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, [lub najemca w przypadku, o którym mowa w art. 11 ust. 3,] zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku:
1) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży;
2) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
3) wynajmowanego.
Wyjątki od obowiązku posiadania świadectwa energetycznego
Choć większość nieruchomości w Polsce musi posiadać świadectwo energetyczne, istnieją wyjątki od tej reguły. Przepisy Ustawy o charakterystyce energetycznej jasno określają sytuacje, w których właściciel nie musi posiadać tego dokumentu. Do najważniejszych z nich należą:
- Budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej mniejszej niż 50 m² – małe konstrukcje nie wymagają posiadania świadectwa energetycznego.
- Budynki używane sezonowo (np. letniskowe) – jeśli budynek jest użytkowany mniej niż 4 miesiące w roku, nie potrzebuje świadectwa energetycznego.
- Obiekty zabytkowe – budynki wpisane do rejestru zabytków są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego, jeżeli ich charakterystyka energetyczna mogłaby wpłynąć negatywnie na ochronę ich wartości historycznej.
- Budynki służące do celów religijnych – takie jak kościoły czy kaplice.
- Budynki przemysłowe i gospodarcze – te, które są przeznaczone do produkcji i nie są ogrzewane (z wyjątkiem oświetlenia).
W przypadku wymienionych tu sytuacji, zawsze warto skonsultować się z Ministerstwem Rozwoju i Technologii lub prawnikiem, aby uzyskać szczegółowe informacje dotyczące konkretnego przypadku.
Procedura pozyskania świadectwa energetycznego
Jak zacząć proces pozyskania świadectwa energetycznego mieszkania?
Gdy już wiesz, że w związku ze sprzedażą, wynajmem mieszkania lub ubieganiem się o dofinansowanie potrzebujesz tego dokumentu, pierwszym krokiem jest wybór odpowiedniego audytora energetycznego. Audytorzy energetyczni to specjaliści posiadający stosowne uprawnienia do oceny efektywności energetycznej budynków. W tym zakresie firma InspekcjaDomu pozostaje do Państwa dyspozycji celem sporządzenia świadectw energetycznych w całym kraju. W kolejnym kroku:
- Wejdź na stronę oferty świadectw energetycznych i wypełnij formularz zapytania ofertowego lub skontaktuj się z nami telefonicznie
- Umów się na wizję lokalną:
- Audytor może przeprowadzić wizję lokalną, aby zebrać niezbędne dane o budynku.
- Podczas wizyty, audytor oceni stan techniczny budynku, jego izolację, rodzaj instalacji oraz inne czynniki wpływające na zapotrzebowanie energetyczne.
- Przygotuj dostęp do wszystkich części budynku, które są istotne dla oceny energetycznej.
- Przygotuj niezbędne dokumenty:
- Możesz wysłać zdalnie lub udostępnić na miejscu dokumenty budynku, takich jak projekty budowlane, dokumentacja techniczna, informacje o wymiarach okien
Proces przygotowania świadectwa energetycznego
Świadectwa energetyczne mieszkania można opracowań zdalnie (w pełni on-line), co jest znacznie tańszą opcją (w odrębnym artykule wyjaśniamy, że świadectwa energetyczne on-line są legalne). W przypadku braku dokumentacji konieczny jest przyjazd i pomiary audytora.
Po zebraniu wszystkich niezbędnych informacji, audytor przystępuje do właściwej części swojej pracy, czyli analizy i obliczeń. Oto jak przebiega ten etap:
- Analiza zebranych danych:
- Audytor analizuje wszystkie zebrane informacje, oceniając jak są one wykorzystywane i jak wpływają na zapotrzebowanie energetyczne budynku.
- Na tej podstawie tworzy model energetyczny budynku, który uwzględnia wszystkie jego cechy.
- Przygotowanie świadectwa energetycznego:
- Na podstawie analizy, audytor przygotowuje świadectwo charakterystyki energetycznej, które zawiera kluczowe informacje, takie jak całkowite zapotrzebowanie na energię, efektywność energetyczna budynku i zalecenia dotyczące możliwych usprawnień.
- Świadectwo jest przygotowywane w formie papierowej lub elektronicznej, co ułatwia jego archiwizację i dostępność.
- Odbiór świadectwa energetycznego:
- Klient otrzymuje świadectwo energetyczne, które może wykorzystać zgodnie z przeznaczeniem – czy to do transakcji, czy do wniosków o dofinansowanie.
Pamiętaj, że posiadanie aktualnego świadectwa energetycznego jest nie tylko obowiązkiem wynikającym z prawa, ale także świadomym krokiem w kierunku zwiększenia efektywności energetycznej i zmniejszenia kosztów eksploatacji budynku. Dokument ten jest ważny przez 10 lat, chyba że w tym czasie budynek przejdzie istotne zmiany wpływające na jego charakterystykę energetyczną.
Skąd wziąć dokumenty niezbędne do zamówienia świadectwa?
Jeśli mieszkamy w bloku to wszystkie niezbędne dokumenty powinien nam zapewnić zarządca. Postawą prawną w tym zakresie jest Ustawa o charakterystyce energetycznej w art. 9:
Art. 9.2. Właściciel lub zarządca budynku jest obowiązany do nieodpłatnego przekazania kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, które przekazano w postaci elektronicznej, a w przypadku braku tego świadectwa, dokumentacji technicznej budynku, właścicielowi części budynku lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osobie, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia złożenia przez nich wniosku.
Powołując się na powyższy przepis należy wysłać zapytanie do Spółdzielni lub Administracji. Odpowiedź powinna być nam przekazana w ustawowym terminie do 14 dni. Na podstawie uzyskanych danych można zamówić świadectwo dla posiadanego mieszkania w bloku lub domu.
Więcej na temat jakie dokumenty są wymagane do sporządzenia świadectwa energetycznego.
Kary za brak świadectwa energetycznego
Jakie konsekwencje niesie za sobą brak świadectwa energetycznego?
Brak świadectwa energetycznego w sytuacjach, gdy jest ono wymagane, wiąże się z różnymi konsekwencjami. Poniżej przedstawiam główne aspekty, z jakimi mogą się spotkać osoby nieposiadające tego dokumentu:
- Grzywny i kary pieniężne:
- Zgodnie z obowiązującymi przepisami, za brak świadectwa energetycznego można zostać ukaranym grzywną. Wysokość grzywny może sięgać od 20 zł do nawet 5000 zł.
- Kary te są nałożone w celu zwiększenia dyscypliny w zakresie efektywności energetycznej budynków i promowania świadomości energetycznej wśród właścicieli.
- Trudności przy transakcjach:
- Brak świadectwa energetycznego może skomplikować lub nawet uniemożliwić proces sprzedaży lub wynajmu nieruchomości.
- Notariusze i agencje nieruchomości coraz częściej wymagają tego dokumentu przed finalizacją transakcji, a jego brak może opóźnić lub zablokować proces sprzedaży czy najmu.
Świadectwo energetyczne dla mieszkania czy bloku?
Od administracji lub spółdzielni mieszkaniowej możemy otrzymać świadectwo energetyczne dla całego bloku. Dokument ten zawiera informacje o:
- całkowitej powierzchni mieszkalnej
- powierzchniach wspólnych (klatki schodowe, ogrzewane piwnice etc)
- budowie ścian zewnętrznych wraz z podaniem współczynników przenikania ciepła
- budowie stropów
- ilości energii jaką zużywa budynek wraz z podaniem źródła ogrzewania
Powyższe dane dotyczą jednak całej bryły budynku i zgodnie z Ustawą o charakterystyce energetycznej nie mogą stanowić załącznika do naszych umów najmu lub sprzedaży.
Jako właściciel lokalu mieszkalnego mamy obowiązek posiadania świadectwa energetycznego dla mieszkania (części budynku). Świadectwo budynku (bloku) nie jest tym samym dokumentem co świadectwo dla mieszkania.
Podejście takie jest właściwe, bo przecież mieszkania na kondygnacjach środkowych zużywają inną ilość energii niż mieszkania na parterze czy poddaszu. Inną ilość energii potrzebuje także małe mieszkanie od południa, niż duże mieszkanie z oknami tylko od północy. Jeśli więc dla najemcy lub kupującego świadectwo energetyczne ma stanowić wartość to obliczenia powinny dotyczyć części budynku podlegającej transakcji.
Oczywiście świadectwo dla całego bloku jest bardzo pomocne do sporządzenia dokumentu świadectwa dla mieszkania. Nie mniej nie powinniśmy poprzestawać na tym dokumencie ponieważ nie spełnia on wymagań obowiązku ustawowego.
Najem na pokoje – ile świadectw energetycznych?
Ustawa o charakterystyce energetycznej w zakresie najmu jest precyzyjna. Zgodnie z art. 11 świadectwo energetyczne powinno dotyczyć części budynku będącej przedmiotem umowy.
Art. 11.5. W przypadku zawarcia umowy zbycia prawa własności części budynku albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo umowy najmu części budynku przekazywane świadectwo charakterystyki energetycznej dotyczy części budynku albo lokalu będących przedmiotem umowy.
Powyższe jasno precyzuje, że jeśli wynajmujemy duże mieszkanie zawierając 5 umów najmu (dla każdego z pokoi odrębnie) to powinniśmy dołączyć do każdej z umów świadectwo odpowiadające wynajmowanej części. Więcej w osobnym artykule świadectwo energetyczne a najem na pokoje.
Zamówienie świadectwa charakterystyki energetycznej
Nasz zespół posiada uprawnienia certyfikatorów Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, a każde świadectwo jest dodawane do globalnego rejestru. Pozostajemy do Państwa dyspozycji gwarantując rzetelne wyniki i krótkie terminy realizacji.
Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej. Oferujemy możliwość obsługi zdalnej.
Pobierz darmowy e-book i zniżkę!
Na podany adres prześlemy Ci e-book PDF oraz otrzymasz specjalną zniżkę -30 zł na zakup świadectwa energetycznego.
Plik PDF „Świadectwa charakterystyki energetycznej. Wszystko co warto wiedzieć przed zamówieniem usługi” zawiera m. in. pełny wzór świadectwa z omówieniem.
