Mała i duża wspólnota mieszkaniowa – kluczowe informacje

Mała wspólnota mieszkaniowa składa się z maksymalnie trzech lokali i rządzi się prostszymi zasadami niż większe wspólnoty. W tym artykule wyjaśnimy, jak funkcjonuje mała wspólnota, jakie przepisy ją regulują oraz jak właściciele podejmują decyzje.

Po co wspólnota mieszkaniowa: jeśli mieszkasz w budynku gdzie występują części wspólne (np. wspólny dach czy elewacja) sprawdź czy poza indywidualną polisą ubezpieczeniową nie musisz wraz z sąsiadem wykupić polisy obejmującej części wspólne. Formalne powołanie wspólnoty ułatwia zarządzanie.

Najważniejsze Informacje

• Mała wspólnota mieszkaniowa składa się z maksymalnie trzech lokali, a decyzje podejmowane są na zasadzie konsensusu właścicieli, bez obowiązkowego zarządu.
• Właściciele lokali muszą być świadomi przepisów Kodeksu cywilnego oraz ustawy o własności lokali, aby prawidłowo zarządzać wspólnotą i podejmować decyzje dotyczące czynności zwykłego i przekraczającego zwykły zarząd.
• Brak jednomyślności w małej wspólnocie może prowadzić do decyzji sądowych oraz konieczności powołania zarządcy przymusowego w przypadku naruszeń zasad zarządzania.

Czym jest mała wspólnota mieszkaniowa?

Mała wspólnota mieszkaniowa to wspólnota składająca się z maksymalnie trzech lokali, zarówno wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych. Jeśli więc mieszkasz w małej willi miejskiej gdzie są dwa inne mieszkania to możemy mówić tu właśnie o „małej wspólnocie mieszkaniowej”. Pamiętaj, że lokale te nie muszą być „wyodrębnione” zatem jeśli sąsiedzi to rodzina (np. rodzice i dziadkowie mieszkający na odrębnych piętrach lub odrębnych mieszkaniach budynku) to nadal możemy spełnić definicję małej wspólnoty. W praktyce oznacza to, że w budynku wielorodzinnym, gdzie liczba wyodrębnionych lokali nie przekracza trzech powstaje mała wspólnota mieszkaniowa.

W małej wspólnocie mieszkaniowej decyzje podejmuje się na podstawie konsensusu właścicieli, bez konieczności tworzenia formalnego zarządu. To odróżnia je od dużych wspólnot mieszkaniowych, gdzie zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest obligatoryjny. Członków wspólnoty mieszkaniowej mogą jednak zdecydować się na wyznaczenie zarządcy, jeśli wszyscy właściciele wyrażą na to zgodę.

Warto również zaznaczyć, że w małych wspólnotach mieszkaniowych nie ma obowiązku organizowania corocznych spotkań. Dzięki temu zarządzanie małą wspólnotą może być prostsze i bardziej elastyczne, jednak wymaga to dobrej współpracy i komunikacji między właścicielami.

Przepisy regulujące małe wspólnoty mieszkaniowe

Małe wspólnoty mieszkaniowe są regulowane przez przepisy Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące współwłasności. Zgodnie z ustawą, mała wspólnota mieszkaniowa składa się z maksymalnie trzech lokali, które mogą być zarówno wyodrębnione, jak i należące do jednego właściciela. Podstawowym aktem prawnym regulującym ten stan rzeczy jest Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:

Art.  19.  [Mała wspólnota mieszkaniowa]
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych obowiązują także przepisy ustawy o własności lokali, co wpływa na sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Należy przy tym wspomnieć, że małe wspólnoty, które wcześniej funkcjonowały na podstawie Kodeksu cywilnego, teraz podlegają przepisom ustawy o własności lokali, co zmienia ramy prawne dotyczące ich działalności (zgodnie z powyższą definicją art. 19 Ustawy o własności lokali). Oznacza to, że właściciele lokali muszą być świadomi zarówno przepisów Kodeksu cywilnego, jak i Ustawy o własności lokali, aby prawidłowo zarządzać nieruchomością wspólną. W przypadku czynności zwykłego zarządu podejmowanie decyzji jest prostsze, ale dla czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczne jest uzyskanie zgody większości współwłaścicieli.

Po co w ogóle wspólnota mieszkaniowa?

Jeśli mieszkasz w budynku gdzie jest wspólny dach, klatka schodowa czy wspólny chodnik i podjazd pamiętaj, że ubezpieczenie mieszkania jako odrębnej własności zwykle posiada wykluczenia i wyłączenia z zakresu odpowiedzialności ubezpieczyciela w zakresie części wspólnych. Dach, strych, piwnica czy elewacja w budynku wielorodzinnym nie jest pojedynczą własnością a należy do wszystkich mieszkańców. Należy także pamiętać, że przepisy wymuszają wykonywanie obowiązkowych przeglądów (np. przegląd kominiarki czy przegląd instalacji elektrycznej).

Na powyższe działania powinien powstać wspólny fundusz z którego mieszkańcy opłacają przeglądy okresowe, ubezpieczenie części wspólnych czy płacą za sprzątanie. Z powyższego względu nasz rząd wprowadził pojęcia małej i dużej wspólnoty mieszkaniowej.

Podejmowanie decyzji w małej wspólnocie mieszkaniowej

Podejmowanie decyzji w małej wspólnocie mieszkaniowej różni się od procedur stosowanych w dużych wspólnotach. W małej wspólnocie decyzje dotyczące czynności przekraczających zwykły zarząd wymagają jednomyślności wszystkich właścicieli lokali. Uchwały w małych wspólnotach muszą być podejmowane jednogłośnie w sprawach ważniejszych niż zwykłe zarządzanie. Zakłada się zatem, że jeśli w budynku są 3 lokale to można się „dogadać” ze wszystkimi sąsiadami i podjęcie decyzji wymaga jednomyślności.

Decyzje mogą być podejmowane zarówno na zebraniu właścicieli, jak i poprzez indywidualne zbieranie głosów. W praktyce oznacza to, że właściciele mogą się spotkać, aby omówić istotne kwestie, lub podejmować decyzje drogą pisemną (telefon nie jest skuteczną formą komunikacji). Każdy właściciel ma prawo do przedstawienia swojego stanowiska, a brak zgody może skutkować koniecznością interwencji sądowej.

Warto również zaznaczyć, że w przypadku braku jednomyślności właścicieli lokali, konieczne jest podjęcie interwencji sądowej. Sąd może rozstrzygnąć spór i pomóc we wprowadzeniu odpowiednich rozwiązań zarządczych.

Brak zgody w małej wspólnocie mieszkaniowej

Brak zgody w małej wspólnocie mieszkaniowej może prowadzić do poważnych problemów zarządczych. W przypadku braku jednomyślności, współwłaściciele mogą skierować sprawę do sądu, aby rozwiązać konflikt dotyczący zarządzania nieruchomością. Zgodnie z przepisami, każdy z współwłaścicieli ma prawo wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeśli nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach.

W sytuacji, gdy zarząd nie działa zgodnie z przepisami, właściciele mogą wystąpić o ustanowienie zarządcy przymusowego przez sąd. To rozwiązanie pozwala na przejęcie zarządzania przez osobę trzecią, co może pomóc w rozwiązaniu konfliktów, a także w przypadku czynności przekraczające.

Wspólnota mieszkaniowa może również wystąpić o przymusową sprzedaż lokalu, gdy właściciel narusza zasady współżycia społecznego, co wymaga postępowania sądowego i niestety jest często „drogą przez mękę”. Każdy współwłaściciel ma jednak prawo żądać przywrócenia stanu pierwotnego, jeśli inny współwłaściciel dokonuje zmian w nieruchomości bez zgody pozostałych lub spowoduje szkodę np. zaleje mieszkanie.

Rola zarządu w małej wspólnocie mieszkaniowej

W małej wspólnocie mieszkaniowej nie ma obowiązku powołania zarządu. Zarząd może być powołany przez właścicieli lokali, ale nie jest to obligatoryjne. Możliwość powołania zarządu lub zarządcy istnieje, jednak można również zrezygnować z tej opcji, jeżeli liczba lokali nie przekracza trzech.

Jeżeli jednak zarząd nie działa lub narusza zasady zarządzania, właściciele mogą żądać ustanowienia zarządcy przymusowego. Taki zarządca jest powoływany przez sąd i ma na celu zapewnienie prawidłowego zarządzania wynagrodzenia zarządu nieruchomością wspólną.

Możliwość przekształcenia małej wspólnoty w dużą

Przekształcenie małej wspólnoty w dużą może nastąpić automatycznie, gdy liczba lokali w nieruchomości wzrośnie, na przykład w wyniku przebudowy budynku lub adaptacji poddasza na mieszkanie. Proces ten jest regulowany przez ustawę o własności lokali, która zmienia zasady zarządzania nieruchomością wspólną po wyodrębnieniu czwartego lokalu mieszkalnego. W Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali znajdziemy zapis:

Art.  20.  [Ustawowy zarząd dużą wspólnotą mieszkaniową]
1.  Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.
2.  Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

W przypadku przekształcenia, procedura wymaga, aby właściciele lokali podjęli odpowiednie uchwały regulujące nową strukturę zarządu. Po przekształceniu, wspólnota staje się zobowiązana do przestrzegania przepisów ustawy o własności lokali.

Właściciele lokali w małej wspólnocie muszą powołać zarząd w ciągu dwóch lat od momentu wyodrębnienia pierwszego lokalu, aby uniknąć przymusowego ustanowienia zarządcy przez sąd. To ważne, aby właściciele byli świadomi tych wymagań i odpowiednio się do nich przygotowali.

Kontrola sądowa decyzji w małej wspólnocie mieszkaniowej

Art. 202 Kodeksu Cywilnego reguluje zaskarżanie decyzji w małej wspólnocie mieszkaniowej. Właściciele lokali mogą zaskarżać uchwały wspólnoty, jeśli są niezgodne z prawem lub umową właścicieli. W przypadku podjęcia nieprawidłowej uchwały, każdy właściciel lokalu, nawet głosujący za nią, ma prawo do zaskarżenia jej w sądzie.

Termin na zaskarżenie uchwały wynosi 6 tygodni od jej podjęcia. Gdy wspólnota nie może podjąć uchwały z powodu braku pełnej zgody właścicieli, można żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Sąd może wstrzymać wykonanie zaskarżonej uchwały, co daje właścicielom czas na rozwiązanie sporu. Dzięki temu możliwe jest uniknięcie negatywnych konsekwencji związanych z wykonaniem nieprawidłowej decyzji.

Zarządzanie nieruchomością wspólną w małej wspólnocie

W małej wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali mają możliwość określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie notarialnej, co może dotyczyć również współwłasności nieruchomości wspólnej. Nie ma obowiązku zwoływania zebrań ani podejmowania uchwał, a każdy właściciel zarządza samodzielnie.

Nie istnieje również obowiązkowy system zaliczkowy, co oznacza, że wydatki są pokrywane na bieżąco przez właścicieli. Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej są ponoszone proporcjonalnie do wielkości udziałów.

Czynności zwykłego zarządu są wykonywane przez właścicieli na bieżąco, bez konieczności podejmowania formalnych uchwał. Dzięki temu zarządzanie małą wspólnotą jest bardziej elastyczne i dostosowane do potrzeb właścicieli.

Wymagane prawem przeglądy okresowe w małej wspólnocie

Przeglądy okresowe są wymagane zgodnie z art. 62 ustawy Prawo Budowlane i powinny być wykonywane co najmniej raz w roku i raz na 5 lat. Oznacza to, że właściciele muszą regularnie przeprowadzać kontrole stanu technicznego budynku, aby zapewnić jego bezpieczeństwo i zgodność z przepisami. Powyższe jest wymagane do uzyskania odszkodowań od ubezpieczyciela (także ubezpieczycieli poszczególnych lokali) w przypadku występowania ciągu przyczynowo-skutkowego.

Regularne przeglądy obejmują m.in.:

• sprawdzenie instalacji elektrycznych
• sprawdzenie instalacji gazowych
• sprawdzenie wentylacji
• ocenę stanu konstrukcji budynku czyli tzw. przegląd budowalny

Właściciele lokali muszą być świadomi tych obowiązków i wspólnie dbać o utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie technicznym, co jest istotne również dla właścicielom lokali.

Naszą ofertę przeglądów okresowych na terenie Wielkopolski znajdą Państwo na stronie – przeglądy okresowe.

Podsumowanie

Zarządzanie małą wspólnotą mieszkaniową może wydawać się proste, lecz wymaga dobrej znajomości przepisów i umiejętności współpracy między właścicielami. Kluczowe jest zrozumienie, że właściwe zarządzanie nieruchomością wspólną nie tylko zwiększa komfort życia, ale również podnosi wartość lokali. Przestrzeganie przepisów prawnych, podejmowanie decyzji w sposób transparentny oraz regularne przeglądy techniczne to fundamenty, które zapewniają sprawne funkcjonowanie każdej wspólnoty.

Podsumowując, mała wspólnota mieszkaniowa charakteryzuje się elastycznością w zarządzaniu, jednak wymaga zaangażowania wszystkich właścicieli. Przepisy kodeksu cywilnego i ustawy o własności lokali stanowią solidną podstawę prawną, która pomaga w rozwiązywaniu ewentualnych konfliktów i utrzymaniu nieruchomości w dobrym stanie.

Najczęściej Zadawane Pytania

Czym różni się mała wspólnota mieszkaniowa od dużej wspólnoty mieszkaniowej?

Mała wspólnota mieszkaniowa składa się z maksymalnie trzech lokali i podejmuje decyzje w sposób nieformalny, zaś duża wspólnota obejmuje więcej niż trzy lokale i musi mieć obowiązkowy zarząd. Różnice te wpływają na sposób podejmowania decyzji i organizację wspólnoty.

Czy w małej wspólnocie mieszkaniowej muszą być organizowane coroczne zebrania?

Nie, w małych wspólnotach mieszkaniowych nie ma obowiązku organizowania corocznych zebrań. W przeciwieństwie do większych wspólnot, nie są one wymagane prawnie.

Co zrobić, gdy nie ma jednomyślności w podejmowaniu decyzji w małej wspólnocie mieszkaniowej?

W sytuacji braku jednomyślności w podejmowaniu decyzji, współwłaściciele powinni rozważyć skierowanie sprawy do sądu w celu rozwiązania konfliktu zarządzania nieruchomością wspólną. Działanie to pozwoli na formalne uregulowanie spornych kwestii.

Czy mała wspólnota mieszkaniowa musi mieć konto bankowe?

Nie, gdyż nie ma bezpośredniego przepisu, który nakazywałby małej wspólnocie mieszkaniowej posiadanie rachunku bankowego. Jednakże: Wspólnoty często otwierają rachunek bankowy dla przejrzystości finansowej i wygody w rozliczeniach, ale nie jest to obowiązek ustawowy dla małych wspólnot.

• Art. 30 ust. 1 ustawy o własności lokali (UWL) nakazuje zarządowi lub zarządcy prowadzenie ewidencji wpływów i wydatków wspólnoty.

Czy mała wspólnota mieszkaniowa musi mieć NIP i REGON?

Tak, mała wspólnota mieszkaniowa powinna posiadać NIP, ponieważ:

• Art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników (ustawa o NIP) nakazuje uzyskanie NIP przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą lub wykonujące inne obowiązki podatkowe.
• Wspólnoty, nawet małe, mogą być płatnikami podatków (np. podatku od nieruchomości, podatku dochodowego, VAT w określonych sytuacjach).
• Interpretacja organów skarbowych wskazuje, że wspólnota jako jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej podlega obowiązkowi rejestracji w systemie NIP.

Jakie przeglądy okresowe muszą być przeprowadzane w małej wspólnocie mieszkaniowej?

W małej wspólnocie mieszkaniowej należy przeprowadzać przeglądy okresowe zgodnie z art. 62 ustawy Prawo Budowlane, co najmniej raz w roku oraz raz na 5 lat. W zakres tych przeglądów wchodzi kontrola instalacji elektrycznych, gazowych, wentylacyjnych oraz stanu konstrukcji budynku.