Chcesz wiedzieć, jak obliczyć powierzchnię użytkową domu do podatku od nieruchomości? Jest to suma powierzchni wszystkich kondygnacji budynku, mierzona po wewnętrznej długości ścian, z wyłączeniem klatek schodowych i szybów dźwigowych. W tym artykule wyjaśnimy krok po kroku, jak przeprowadzić te obliczenia oraz które przepisy prawne mają zastosowanie.
Najważniejsze Informacje
- Powierzchnia użytkowa budynku jest kluczowa przy obliczaniu podatku od nieruchomości, a jej niewłaściwe obliczenie może prowadzić do nadpłat podatkowych.
- Przy obliczaniu powierzchni użytkowej należy uwzględnić wszystkie kondygnacje oraz wysokość pomieszczeń, z zastrzeżeniem, że powierzchnie należy sumować odrębnie dla danych kategorii wysokości.
- Do powierzchni użytkowej na cele podatkowe nie wliczają się klatki schodowe.
Na terenie Wielkopolski pozostajemy do Państwa dyspozycji celem wykonania inwentaryzacji budowlanych. Nasza dokumentacja umożliwia wyliczenie właściwej powierzchni do podatków i wycen nieruchomości.
Powierzchnia użytkowa a podatek od nieruchomości
Powierzchnia użytkowa ma kluczowe znaczenie przy obliczaniu podatku od nieruchomości. To właśnie na jej podstawie określa się wysokość zobowiązań związanych z nieruchomością. Podstawowym drukiem na jakim zgłaszamy wielkość powierzchni po jej zakupie jest formularz „IN-1” – musimy w nim wypełnić dwie wartości powierzchni:
- powierzchnię użytkową o wysokości powyżej 2,2 m
- powierzchnię użytkową o wysokości z przedziału 1,4 m do 2,2 m
Wyjaśnijmy zatem co to jest powierzchnia użytkowa budynku – jest to powierzchnia mierzona wewnętrzną długością ścian, z wyjątkiem klatek schodowych i szybów dźwigowych. Właściwe przyjmowanie powierzchni pomieszczeń jest niezwykle ważne, ponieważ niewłaściwe obliczenia mogą prowadzić do zawyżonych deklaracji podatkowych, a w konsekwencji do nadpłat.
Zrozumienie, co dokładnie wchodzi w skład powierzchni użytkowej, jest kluczowe nie tylko dla uniknięcia nadpłat, ale także dla zabezpieczenia się przed problemami podczas kontroli podatkowych. W dalszych częściach artykułu szczegółowo omówimy, jak obliczyć powierzchnię użytkową domu oraz jakie przepisy prawne regulują te kwestie.
Definicja powierzchni użytkowej
Powierzchnia użytkowa lokalu to suma powierzchni wszystkich kondygnacji budynku, mierzona po wewnętrznej długości ścian. Jest to powierzchnia do której nie zalicza się klatek schodowych, szybów dźwigowych oraz powierzchni pomocniczych (w tym tarasów, balkonów etc.).
Poddasza użytkowe, które są przeznaczone do stałego pobytu ludzi, również są wliczane do powierzchni użytkowej budynku. Przy czym dla poddaszy i piwnic uwzględnia się rozbicie ze względu na wysokości pomieszczeń (o czym piszemy poniżej).
Jak obliczyć powierzchnię użytkową domu?
Obliczenie powierzchni użytkowej domu wymaga:
- uwzględnienia wszystkich kondygnacji, zarówno nadziemnych, jak i podziemnych, w tym poddasza użytkowego oraz część kondygnacji, którą kondygnację uważa
- przeprowadzenia pomiaru powierzchni użytkowej w świetle wyprawionych ścian (ścian otynkowanych)
- wymiarowania powierzchni domu na poziomie podłogi, bez uwzględnienia listew przypodłogowych i progów
W przypadku mieszkań dwupoziomowych, powierzchnia użytkowa to suma powierzchni obu kondygnacji, pomniejszona o powierzchnię schodów wewnętrznych czy podestów.
Powierzchnia użytkowa jaką otrzymujemy od dewelopera zwykle uwzględnia cały metraż nieruchomości wraz z garażem i klatką schodową. Powierzchnia jaką powinniśmy podać do celów podatkowych powinna być zatem mniejsza o przestrzenie jakich nie uwzględnia się według przepisów.
Wysokość pomieszczeń
Wysokość pomieszczeń ma istotny wpływ na obliczenia powierzchni użytkowej. Zespół pomieszczeń o wysokości większej niż 2,2 m jest wliczany do powierzchni użytkowej w całości.
Powierzchnie pomieszczeń o wysokości od 1,40 m do 2,20 m są wliczane do powierzchni użytkowej w 50%. Oznacza to że liczymy całą powierzchnię podłogi w takim pomieszczeniu ale jeśli jego wysokość wynosi np. 2,1 m to obliczoną wartość dzielimy na pół.
Powierzchnię pomieszczeń o wysokości poniżej 1,40 m nie są zaliczane do powierzchni użytkowej w ogóle.
Pomieszczenia wyłączone z powierzchni użytkowej
Nie wszystkie pomieszczenia są wliczane do powierzchni użytkowej budynku. W powierzchni użytkowej do celów podatkowych nie uwzględnia się:
- klatek schodowych
- szybów windowych
- garaży, pomieszczeń gospodarczych
- piwnic i strychów
Powierzchnia użytkowa poddasza
Obliczanie powierzchni użytkowej poddasza (poddasza w rozumieniu powierzchni mieszkalnej, gdzie pokoje mają skosy) wymaga uwzględnienia nachylenia dachu. Wszystkie pomieszczenia poddasza, które są przeznaczone do stałego użytkowania, wlicza się do powierzchni użytkowej. Powierzchnię podłogi pod skosami dachowymi uwzględnia się tylko w przypadku, gdy ich wysokość przekracza 1,4 metra.
To oznacza, że powierzchnie o wysokości od 1,4 m do 2,2 m są wliczane do powierzchni użytkowej w 50%, a te poniżej 1,4 m nie są wliczane w ogóle. Więcej na temat jak obliczyć powierzchnię mieszkania w odrębnym artykule.
Normy prawne dotyczące powierzchni użytkowej
Podstawą prawną do pomiaru powierzchni dla celów podatku od nieruchomości jest ustawa z 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych. Uregulowania dotyczące powierzchni użytkowej zawarte są również w ustawie Prawo budowlane oraz Polskiej Normie PN-ISO 9836. Pomiar powierzchni użytkowej lokalu opiera się na Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997, która stanowi, że powierzchnia użytkowa nie obejmuje powierzchni konstrukcji, w tym ścian działowych, a także odnosi się do ochronie praw lokatorów.
Norma PN-ISO 9836:1997 wymaga, aby pomiar powierzchni lokalu był wykonywany od wewnętrznych długości ścian w obrębie wszystkich kondygnacji. Niezastosowanie się do normy PN-ISO 9836:2015 podczas pomiarów może prowadzić do nieścisłości. Norma ta jest korzystniejsza dla nabywców lokali, ponieważ wprowadza jasne zasady określające, co zalicza się do powierzchni użytkowej.
Podstawowe różnice pomiędzy interpretacją poszczególnych norm i ustawy zawiera poniższa tabela (tabela pochodzi z naszego odrębnego artykułu o powierzchni użytkowej względem norm):
| Kryterium | PN-70/B-02365 | PN-ISO 9836:2015-12 | Ustawa o podatkach lokalnych |
|---|---|---|---|
| Ściany wewnętrzne | Pomiar wykonywany jest na ścianach bez tynków | Pomiar wykonywany jest w lokalu wykończonym po ułożeniu tynków | Pomiar wykonywany jest w lokalu wykończonym po ułożeniu tynków |
| Balkony, loggie | Wliczane | Nie wliczane | Nie wliczane |
| Piwnice | Wliczane, jeśli użytkowe | Wliczane, jeśli użytkowe | Nie wliczane |
| Poddasza | Powierzchnia o wysokości 1,4-2,2 m liczona za 50%, poniżej 1,4 m powierzchnie nie jest uwzględniona | Od dolnej części skosu do wysokości 1,9 m powierzchni podłogi liczy się jedynie do powierzchni pomocniczej | Powierzchnia o wysokości 1,4-2,2 m liczona za 50%, poniżej 1,4 m powierzchnie nie jest uwzględniona |
| Klatki schodowe | Nie wliczane | Nie wliczane | Nie wliczane |
Powierzchnia użytkowa a powierzchnia całkowita
Na koniec jeszcze wyjaśnijmy, że powierzchnia użytkowa to nie to samo co powierzchnia całkowita. Powierzchnia użytkowa budynku to (jak już wcześniej pisaliśmy) powierzchnia mierzona wewnętrzną długością ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem klatek schodowych i szybów dźwigowych oraz wyjątkiem powierzchni piwnic. Powierzchnia całkowita uwzględnia wszystkie poziomy budynku, w tym pomieszczenia techniczne, garaże, poddasza co czyni ją pełnym metrażem nieruchomości. Powierzchna użytkowa zatem z definicji zawsze będzie wartością mniejszą.
Dokumentacja potrzebna do obliczeń
Dokładne obliczenie powierzchni użytkowej budynku możliwe jest samodzielnie, ale wówczas powinniśmy posiadać dokumentację wskazującą w jaki sposób dokonaliśmy takich obliczeń. Można także posłużyć się obmiarem lub projektem uzyskanym od dewelopera lub po prostu projektem budowlanym budynku. Jeśli natomiast nie posiadamy takiej dokumentacji i nie chcemy mierzyć powierzchni samodzielnie można skorzystać z pomocy firm zajmujących się inwentaryzacjami budowlanymi.
Częste błędy przy obliczaniu powierzchni użytkowej
Obliczanie powierzchni użytkowej może być trudne, a błędy są dość powszechne. Jednym z najczęstszych błędów jest stosowanie innych przepisów niż wynikające z ustawy o podatkach. Deweloperzy i agenci nieruchomości podają możliwe duży metraż nieruchomości (uwzględniając w nim wszystko co możliwe). Nie oznacza to jednak, że wpisanie tej powierzchni jest poprawne w zakresie podatkowym. Jednym z najczęstszych błędów jest nie uwzględnianie przestrzeni o wysokości mniejszej niż 1,90 m, co prowadzi do błędnych wyników. Wartość podatkowa jest wtedy zaniżona, a rozbieżność wynika z zastosowania normy ISO. Innym częstym błędem jest wliczanie korytarzy i klatek schodowych do powierzchni użytkowej.
Pomijanie elementów zajmujących przestrzeń, takich jak meble (szafy wnękowe), również wpływa na dokładność obliczeń.
Powierzchnia użytkowa a inne opłaty lokalne
Powierzchnia użytkowa wpływa na różne opłaty lokalne:
- Podatek od nieruchomości.
- Czynsz najmu lokali użytkowych, który jest często obliczany na podstawie powierzchni użytkowej, dostosowując się do gospodarczym potrzebom lokatora.
- Wysokość opłat za media, takie jak woda i energia, które mogą być ustalane na podstawie odczytów liczników lub ryczałtowo, co również jest związane z powierzchnią wynajmowanej nieruchomości.
Podsumowanie
Podsumowując, dokładne obliczenie powierzchni użytkowej domu jest kluczowe nie tylko dla obliczenia podatku od nieruchomości, ale również dla innych opłat lokalnych. Prawidłowe pomiary i zrozumienie przepisów prawnych pomagają uniknąć błędów, które mogą prowadzić do nadpłat lub problemów podczas kontroli.
Pamiętaj, że dokładność obliczeń powierzchni użytkowej ma bezpośredni wpływ na Twoje finanse, więc warto poświęcić czas na dokładne zapoznanie się z tym zagadnieniem.
Najczęściej Zadawane Pytania
Co to jest powierzchnia użytkowa budynku?
Powierzchnia użytkowa budynku to suma powierzchni pomieszczeń przeznaczonych do mieszkania, mierzona wewnątrz ścian, z wyłączeniem klatek schodowych i szybów dźwigowych, garaży czy piwnic.
Jakie pomieszczenia nie są wliczane do powierzchni użytkowej?
Do powierzchni użytkowej nie są wliczane klatki schodowe, szyby dźwigowe, balkony, tarasy oraz piwnice.
Jak obliczyć powierzchnię użytkową poddasza?
Aby obliczyć powierzchnię użytkową poddasza, należy uwzględnić tylko te części o wysokości powyżej 1,4 metra, natomiast powierzchnie o wysokości od 1,4 m do 2,2 m liczy się w 50%.
Jakie dokumenty są potrzebne do obliczenia powierzchni użytkowej?
Do obliczenia powierzchni użytkowej niezbędne są plany budowlane, dokumentacja projektowa lub inwentaryzacja budowlana.
