Dom od dewelopera co sprawdzić przy odbiorze mieszkania?

Rozważając zakup nowego domu lub mieszkania mamy nadzieję, że w nasze ręce trafi nieruchomość, która w długiej perspektywie czasu okaże się użyteczna i bezpieczna. Jednak rzeczywistość potrafi negatywnie zaskoczyć. Zastanawiamy się często, co sprawdzić kupując dom od dewelopera? Niestety nie każdy ma odpowiednią wiedzę, by zweryfikować stan nabytej nieruchomości, unikając tym samym rozmaitych pułapek.

W artykule wyjaśniamy:

• Dlaczego domy od dewelopera nie muszą być rozczarowaniem
• O jakie dokumenty poprosić dewelopera?
• Co to jest odbiór mieszkania i jak się przygotować do wizyty na budowie?
• Jak sprawdzić dom od dewelopera w praktyce?

Na terenie Wielkopolski oferujemy Państwu profesjonalną pomoc w odbiorach mieszkań od deweloperów oraz w odbiorach domów. Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą i aktualnymi promocjami.

Domy od dewelopera nie muszą być rozczarowaniem

Na Zachodzie konsumenci nie mają takich problemów jak Polacy. Mogą bowiem skorzystać z usług w standardzie home buyer inspection, które zapewniają szczegółową analizę stanu technicznego domu. Tego typu raport obejmuje nie tylko ocenę kondycji konstrukcji i instalacji, ale również wskazówki dotyczące potencjalnych napraw czy ukrytych usterek. Daje to kupującym pełny obraz nieruchomości, zanim podejmą kluczową decyzję o jej zakupie.

W Polsce rynek nieruchomości, szczególnie w segmencie nowych domów i mieszkań od deweloperów, wciąż się rozwija, co niestety oznacza, że konsumenci często są pozostawieni sami sobie w ocenie jakości oferowanych budynków. Nasza firma postanowiła wypełnić tę lukę, wprowadzając usługi na wzór zachodnich standardów. Dzięki profesjonalnym inspekcjom technicznym chcemy sprawić, aby zakup domu od dewelopera nie wiązał się z ryzykiem i nieprzyjemnymi niespodziankami.

Nasze działania opierają się na szczegółowych analizach, które pozwalają wykryć nawet najmniejsze niezgodności z normami budowlanymi, ukryte wady konstrukcyjne czy błędy w instalacjach. Dzięki temu klienci mogą być pewni, że ich nowy dom spełni wszystkie oczekiwania pod względem bezpieczeństwa i komfortu użytkowania.

Wierzymy, że nie każdy z Państwa będzie mógł skorzystać z naszych usług dlatego też w tym artykule przedstawiamy zdjęcia z naszej pracy i opisujemy jak samodzielnie odebrać mieszkanie od dewelopera.

O jakie dokumenty poprosić dewelopera?

Zakup domu lub mieszkania od dewelopera to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Dlatego tak istotne jest, aby podejść do niej świadomie i dokładnie zweryfikować wszystkie niezbędne dokumenty. Warto pamiętać, że dokumentacja, którą należy poprosić dewelopera, nie tylko daje nam pełny obraz inwestycji, ale także chroni nasze interesy i pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości. Nie bójmy się zatem pytać dewelopera i być dociekliwi – należy pamiętać, że jest wiele przykładów inwestycji które nigdy nie zostały wybudowane a ludzie stracili oszczędności całego życia.

1. Umowa deweloperska – fundament transakcji

Umowa deweloperska to podstawowy dokument, który reguluje relacje między kupującym a deweloperem. Powinna zawierać szczegółowy opis nieruchomości, termin realizacji inwestycji oraz zobowiązania dewelopera wobec kupującego. Zanim ją podpiszesz, upewnij się, że wszystkie kluczowe informacje, takie jak metraż, standard wykończenia czy lokalizacja, są zgodne z ustaleniami. Nie zapomnij także sprawdzić, czy w umowie zawarto postanowienia dotyczące ewentualnych kar umownych w przypadku opóźnień.

Należy przy tym rozgraniczyć, że kupując nowe mieszkanie możemy zawrzeć dwa typy umowy:

• umowa kupna-sprzedaży – jest to umowa którą podpisują małe firmy wykonawcze oraz deweloperzy dla gotowych nieruchomości. Umowa ta pomija wymagania wynikające z Ustawy Deweloperskiej (Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), co upraszcza procedurę, pozwala na pominięcie rachunków powierniczych, gwarancji bankowych etc., ale także ogranicza prawa nabywcy.
• umowa deweloperska – jest to umowa spełniająca wymagania tzw. Ustawy Deweloperskiej (Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Taką umowę warto szczególnie podpisać jeśli nasz budynek jest jeszcze w budowie

2. Prospekt informacyjny – kompendium wiedzy o inwestycji

Każdy wiarygodny deweloper ma obowiązek dostarczyć prospekt informacyjny. To dokument, który zawiera szczegółowe dane o inwestycji, takie jak plan zagospodarowania terenu, harmonogram budowy, dane techniczne nieruchomości czy informacje o ewentualnych obciążeniach hipotecznych. Prospekt informacyjny pozwala ocenić realność obietnic składanych przez dewelopera i lepiej zrozumieć zakres inwestycji.

3. Standard deweloperski – co dokładnie otrzymasz?

Standard deweloperski określa, jakie elementy wykończenia będą zawarte w zakupionej nieruchomości.

Tu uwaga: często standard deweloperski jest częścią składową prospektu informacyjnego (ostatnie kilka stron), zdarza się zatem, że standard wykończenia nie jest przekazywany jako odrębny dokument.

W dokumencie standardu wykończenia powinny znaleźć się szczegóły dotyczące m.in. rodzaju użytych materiałów, wykończenia ścian, stolarki okiennej, instalacji elektrycznych i sanitarnych. Należy poprosić dewelopera o szczegółowy opis, aby mieć pewność, co dokładnie otrzymasz w ramach umowy. Należy także podkreślić, że nie istnieje jeden ogólny standard wykończenia i różnice cen mieszkań w poszczególnych inwestycjach mogą wynikać z faktu np. braku tynkowania sufitów, braku osprzętu elektrycznego, braku parapetów wewnętrznych etc.

4. Harmonogram wpłat – jasno określone zobowiązania finansowe

Harmonogram wpłat to kluczowy dokument, który pozwala zaplanować wydatki związane z zakupem nieruchomości. Powinien być szczegółowo opisany w umowie deweloperskiej. Upewnij się, że harmonogram wpłat jest zgodny z postępem prac budowlanych – to ważne, aby Twoje pieniądze były zabezpieczone.

5. Plany pomieszczeń

Rzut mieszkania musi stanowić załącznik do umowy. Warto aby poza ogólnym planem pomieszczeń do umowy załączyć także rzuty instalacyjne wskazujące na lokalizację gniazdek elektrycznych czy przyłączy wody. Im więcej dokumentów otrzymamy od dewelopera tym więcej elementów będziemy mogli wymagać przy odbiorze mieszkania.

6. Gwarancja realizacji inwestycji

Deweloper powinien jasno określić swoje zobowiązania wobec kupującego. Warto poprosić o dokumenty potwierdzające jego wiarygodność, takie jak odpis z KRS, zaświadczenia o braku zaległości podatkowych czy potwierdzenie finansowania inwestycji. Im więcej wiesz o deweloperze, tym bardziej świadoma będzie Twoja decyzja.

Co to jest odbiór mieszkania i jak się przygotować do wizyty na budowie?

Odbiór mieszkania to kluczowy moment w procesie zakupu nieruchomości od dewelopera. To wtedy kupujący ma okazję sprawdzić, czy lokal został wykonany zgodnie z umową deweloperską, standardem deweloperskim oraz obowiązującymi normami budowlanymi. Dobrze przeprowadzony odbiór pozwala wykryć ewentualne usterki i nieprawidłowości, które deweloper jest zobowiązany naprawić przed ostatecznym przekazaniem kluczy. Aby jednak ten proces przebiegł sprawnie i skutecznie, warto odpowiednio się do niego przygotować.

1. Na czym polega odbiór mieszkania?

Odbiór mieszkania to szczegółowa weryfikacja techniczna lokalu, podczas której sprawdzane są:

• Zgodność wykonania z umową deweloperską i prospektem informacyjnym,
• Jakość wykończenia oraz zgodność z ustalonym standardem deweloperskim,
• Funkcjonowanie instalacji (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, wentylacyjnej),
• Powierzchnia i układ mieszkania zgodne z projektem.

Odbiór mieszkania to moment, w którym należy zgłaszać wszelkie uwagi, usterki lub wady do protokołu odbioru technicznego. Zgłoszone problemy stanowią podstawę do ich późniejszego usunięcia przez dewelopera.

2. Jak się przygotować do wizyty na budowie?

Odbiór mieszkania wymaga odpowiedniego przygotowania, aby uniknąć przeoczenia istotnych szczegółów. Oto kilka kroków, które warto podjąć:

Zabierz odpowiednie dokumenty

Na wizytę na budowie zabierz:

• Umowę deweloperską i informacje o stanie deweloperskim,
• Prospekt informacyjny,
• Projekt mieszkania lub domu (jeśli posiadasz).

Te dokumenty będą Twoim punktem odniesienia podczas sprawdzania zgodności wykonania z ustaleniami.

Zaopatrz się w podstawowe narzędzia

Do weryfikacji mieszkania warto mieć przy sobie:

• Miarkę lub dalmierz laserowy do pomiaru powierzchni,
• Poziomicę do sprawdzania prostych ścian i podłóg,
• Latarkę do oceny miejsc o słabym oświetleniu,
• Elektryczny tester gniazdek do weryfikacji działania instalacji elektrycznej,
• Kartkę i długopis do sporządzenia notatek.

Więcej informacji dotyczących odbioru mieszkania krok po kroku znajdziesz w odrębnym artykule.

Zastanów się nad wsparciem profesjonalisty

Jeśli nie czujesz się pewnie w ocenie technicznej, warto rozważyć zatrudnienie inspektora budowlanego lub specjalisty od odbiorów mieszkań. Ekspert dokładnie sprawdzi lokal pod kątem technicznym i pomoże Ci sporządzić protokół odbioru.

Jak sprawdzić dom od dewelopera w praktyce?

Aby uniknąć późniejszych rozczarowań i dodatkowych kosztów, kluczowe jest dokładne sprawdzenie nieruchomości przed jej odbiorem. Istnieją elementy, które możesz zweryfikować samodzielnie, ale w przypadku bardziej skomplikowanych aspektów technicznych warto skorzystać z pomocy specjalisty. Wydatek dodatkowych 500-1000 zł zwykle zwraca się już przy samym odbiorze (wartość dodatkowo znalezionych usterek znacznie przewyższa wartość usługi). Oto, jak skutecznie sprawdzić dom od dewelopera w praktyce.

Co możesz sprawdzić samodzielnie przy odbiorze domu?

1. Zgodność powierzchni z projektem

Weź do ręki projekt domu i porównaj go z rzeczywistością. Za pomocą miarki lub dalmierza laserowego zmierz powierzchnię pomieszczeń, szerokość korytarzy czy wysokość pomieszczeń. Upewnij się, że wszystkie wymiary zgadzają się z zapisami w umowie deweloperskiej. Pamiętaj jednak, że deweloperzy stosują różne normy pomiaru powierzchni – zapoznaj się w tym aspekcie z odrębnym artykułem jak sprawdzić metraż domu.

2. Wykończenie ścian, sufitów i podłóg

Zwróć uwagę na:

• Równość ścian i podłóg (użyj poziomicy),
• Ewentualne pęknięcia, rysy lub nierówności na powierzchniach,
• Wykończenie narożników i miejsc trudnodostępnych.

3. Funkcjonowanie drzwi i okien

Sprawdź, czy drzwi i okna otwierają się i zamykają bez problemów, czy uszczelki są prawidłowo zamontowane oraz czy nie ma szczelin, przez które może uciekać ciepło.

4. Instalacje elektryczne

Za pomocą testera gniazdek sprawdź, czy wszystkie punkty elektryczne są aktywne i czy napięcie jest odpowiednie.

5. Oświetlenie i wentylacja

Sprawdź, czy światła w domu działają oraz czy wentylacja działa poprawnie (przy grawitacyjnej możesz przyłożyć zapaloną zapałkę do kratki, aby zobaczyć, czy płomień się odchyla).

Co warto sprawdzić ze specjalistą od odbiorów?

1. Stan techniczny konstrukcji

Specjalista budowlany sprawdzi, czy dom spełnia wszystkie normy techniczne, w tym jakość wykonania ścian czy dachu. Takie elementy wymagają profesjonalnej wiedzy i narzędzi, których nie masz na co dzień.

2. Izolacja cieplna i szczelność budynku

Za pomocą kamery termowizyjnej specjalista może ocenić, czy budynek nie ma mostków termicznych, przez które może uciekać ciepło. To szczególnie ważne w kontekście rosnących kosztów energii.

3. Instalacje wodno-kanalizacyjne i ogrzewanie

Ekspert może wykonać testy ciśnieniowe instalacji wodnych oraz sprawdzić działanie systemu ogrzewania (np. podłogowego).

4. Jakość wykonania i zgodność z normami budowlanymi

Profesjonalista oceni zgodność wykonania z obowiązującymi przepisami oraz standardem deweloperskim. Wskaże, czy zastosowane materiały są odpowiedniej jakości i czy wszystko zostało wykonane zgodnie z projektem.

5. Ostateczna kontrola dokumentacji

Inspektor budowlany przeanalizuje dokumentację techniczną i sprawdzi, czy wszystkie elementy domu są zgodne z zapisami umowy deweloperskiej oraz prospektem informacyjnym.

Dlaczego warto skorzystać z pomocy specjalisty?

Choć wiele elementów można sprawdzić samodzielnie, wsparcie specjalisty daje gwarancję, że niczego nie pominiesz. Profesjonalna ocena techniczna pozwala uniknąć kosztownych napraw w przyszłości i daje pewność, że inwestycja jest bezpieczna.

Podsumowanie

Sprawdzanie domu od dewelopera to proces, który wymaga zarówno dokładności, jak i odpowiedniej wiedzy. Dzięki samodzielnej weryfikacji podstawowych elementów możesz upewnić się, że nieruchomość spełnia Twoje oczekiwania. Jednak dla pełnej pewności i spokoju warto skorzystać z pomocy specjalisty, który dokładnie oceni stan techniczny domu i pomoże Ci uniknąć późniejszych problemów. Pamiętaj, że odbiór domu to moment, w którym możesz negocjować poprawki – wykorzystaj go w pełni!

Więcej informacji o zakresie weryfikacji znajdą Państwo w cenniku odbiorów mieszkań.

Przydatne informacje

Dowiedz się dlaczego warto skorzystać z naszej pomocy przy zakupie nieruchomości – więcej 

Zapoznaj się z cennikiem sprawdzenia nieruchomości z rynku wtórnego – cennik 

Zobacz zdjęcia z naszych inspekcji rynku wtórnego w galerii – zobacz 

Dowiedz się jak według norm odebrać mieszkanie