Po odbiorze mieszkania często zastanawiamy się czy wszystkie dokumenty jakie otrzymaliśmy od dewelopera są wystarczające do bezpiecznego użytkowania nieruchomości. Czy deweloper nie powinien nam przekazać planów jak ułożone są instalacje w ścianach i posadzkach? Na to i wiele innych pytań odpowiada niniejszy artykuł. Przy czym wydanie dokumentacji podzielono w opisie na następujące składowe:

przekazanie dokumentacji dla mieszkania w budynku wielorodzinnym
przekazanie dokumentacji dla domu jednorodzinnego
przekazanie dokumentacji wspólnocie mieszkaniowej

Odbiór mieszkania od dewelopera dokumenty

Przy odbiorze mieszkania od dewelopera bezwzględnie powinniśmy otrzymać następujące dokumenty:

pomiar powierzchni mieszkania (pomiar powykonawczy)
instrukcję użytkowania mieszkania

Ponadto podczas odbioru przekazywany jest tzw. „protokół odbioru” w którym poza wpisaniem usterek znajdują się także numery i stany liczników. To protokół odbioru jest dokumentem na podstawie którego powinniśmy się udać do dostawców przepisać liczniki.

Deweloper musi nam przekazać wyżej wymieniony pomiar powierzchni powykonawczej ponieważ jest to podstawowy dokument mówiący o tym jak duże jest nasze mieszkanie, a tym samym jaki mamy udział w częściach wspólnych i jaki będzie wymiar podatku od gruntu.

Na naszą prośbę deweloper może przedstawić nam skan/ksero pozwolenia na użytkowanie budynku. Jest to dokument, który mówi o tym że budowa została zakończona i w budynku można już mieszkać.

Co ważne podstawą odbioru mieszkania jest dokumentacja stanowiąca załączniki do naszej umowy zakupu (prospekt informacyjny i rzuty lokalu).

Deweloper nie jest zobowiązany do przekazania klientowi dokumentacji powykonawczej budynku w tym rzutów instalacji.

Dobrą praktyką części deweloperów jest przekazywanie dokumentacji zdjęciowej z czasu budowy (co pozwala na dość precyzyjną lokalizację przewodów w ścianach i posadzkach). Natomiast wykonawca nie jest zobligowany prawnie do tworzenia dokumentacji zdjęciowej, a dokumentacja płaska (papierowa) nie odzwierciedla rzeczywistego prowadzenia przewodów.

Podczas budowy budynku możemy wystąpić do dewelopera z prośbą o udostępnienie nam dokumentacji wykonawczej. Deweloper jest zobowiązany zapewnić klientowi taki dostęp na podstawie Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 21). Po zakończonej budowie jako mieszkaniec budynku wielorodzinnego nie mamy już dostępu do dokumentacji. Dokumentacja w takich przypadkach musi być przekazana do wspólnoty mieszkaniowej i to ona powinna nam ją udostępnić.

Odbiór domu od dewelopera dokumenty

Jeśli odebraliśmy dom jednorodzinny wolnostojący od dewelopera lub generalnego wykonawcy przysługują nam dodatkowe prawa. Jeśli zaś nasz budynek jest formalnie lokalem w budynku jednorodzonym dwulokalowym lub szeregowcem takich praw nie mamy. Jak to rozumieć? Otóż ustawa Prawo Budowlane precyzuje jakie dokumenty powinien przekazać wykonawca inwestorowi, ale dotyczy to przypadku gdy mamy jednego inwestora. Jeśli kupiliśmy lokal w bliźniaku deweloper nie wiedziałby której ze stron przekazać oryginały dokumentacji. Zatem w takich przypadkach dotyczy nas zakres dokumentacji identyczny z odbiorem mieszkania w budynku wielorodzinnym. Szansą na „wydobycie” dokumentacji to zawiązanie wspólnoty mieszkaniowej i wystąpienie z wnioskiem do dewelopera.

Jeśli zaś kupiliśmy budynek jednorodzinny wolnostojący to zakres dokumentacji definiuje ustawa Prawo Budowlane w art. 60:

Art. 60. Inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.

Zatem powinniśmy wymagać od dewelopera przekazania:

zawiadomienia o zakończeniu budowy
dziennika budowy
projektu budowlanego
projektu wewnętrznej instalacji gazowej
oryginału decyzji o pozwoleniu na budowę lub decyzji o warunkach zabudowy
protokołu przeglądu kominiarskiego
protokołów prób ciśnieniowych i weryfikacji wszystkich instalacji wykonanych w obiekcie

Przekazanie dokumentacji przez dewelopera

Przekazanie dokumentacji przez dewelopera powinno nastąpić przy odbiorze budynku. Dobrą praktyką jest sprecyzowanie takiego oczekiwania względem dewelopera, tak aby uniknąć nieporozumień. Należy pamiętać, że ustawa nie określa terminu przekazania dokumentacji zatem jej wydanie wcale nie musi być równoznaczne z wydaniem kluczy do budynku.

Jakie dokumenty powinien przekazać deweloper wspólnocie

Wspólnota mieszkaniowa może wymagać od dewelopera przekazania dokumentacji na podstawie ustawy Prawo Budowlane art. 60. Jeśli zaś deweloper ociąga się lub nie chce wydać dokumentacji można zlecić jej odtworzenie obciążając kosztami dewelopera. Nie mniej możliwość przerzucenia kosztów na dewelopera jest możliwa tylko jeśli minimum jeden z lokali mieszkalnych danej nieruchomości nie został jeszcze sprzedany. Ustawowo zdefiniowana możliwość obciążenia kosztami dotyczy aktualnego właściciela nieruchomości, zatem wniosek do dewelopera o wydanie dokumentacji powinien być kierowany przed ostatnim aktem notarialnym przeniesienia własności.

Jeśli wspólnota wystąpi o wydanie dokumentacji po kilku latach to deweloper ma nadal obowiązek przekazania pełnej dokumentacji. Niestety jeśli tej dokumentacji brak to za jej odtworzenie płacą w sposób proporcjonalny do udziałów aktualni właściciele mieszkań (członkowie wspólnoty).