Od czego zależy wysokość czynszu? Jak obliczyć czynsz na osobę?

Czynsz do jedna z podstawowych opłat jakie ponosimy będąc właścicielami lub najemcami lokalu. Należy zauważyć, że czynsz dotyczy każdego mieszkania i wyróżnia się tu czynsz administracyjny oraz czynsz najmu. W niniejszym artykule postaramy się wnikliwie rozważyć różne aspekty wpływające na to, jak kształtuje się czynsz w polskim rynku nieruchomości.

Krótko o czynszu

Czynsz najmu (płatny jako opłata dla właściciela za użyczenie nam lokalu) jest kwestią indywidualną zależną od standardu mieszkania, jego lokalizacji i aktualnego stosunku popytu do podaży (ilości dostępnych mieszkań). Czynsz najmu nie zależy zatem od ilości osób czy zmiennych związanych z remontami, jest to stała opłata. Należy przy tym podkreślić, że wysokość takiego czynszu dla mieszkań prywatnych nie jest w żaden sposób regulowana i wynika tylko z ustaleń pomiędzy stronami umowy.

Czynsz administracyjny to opłata na wspólny fundusz wszystkich właścicieli mieszkań (zarówno własnościowych jak i spółdzielczych). Czynsz ten stanowi zespół opłat związanych z utrzymaniem czystości, wywozem śmieci, funduszem remontowym czy zbiorem zaliczek na poczet ogrzewania i użytkowania wody. Część opłat składających się na czynsz administracyjny jest regulowana przez uchwały samorządów (np. opłata za wywóz śmieci) czy regulowana przez rozporządzenia.

Jakie opłaty składają się na czynsz administracyjny?

Czynsz administracyjny płatny jako zbiór zaliczek i opłat posiada różne składowe. Dokładny zakres i wysokość czynszu zależą od podjętych przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową uchwał oraz od regionu Polski. Nie mniej stałymi składnikami czynszu jest:

• opłata za wywóz śmieci – opłata zależna od deklaracji ilości osób zamieszkujących lokal. Opłata ma wartość stałą zależną od odbioru odpadów segregowanych lub niesegregowanych. Na wysokość opłaty nie ma wpływu ilość rzeczywiście „wyprodukowanych” śmieci
• zaliczka na poczet zużycia wody – jest to opłata pobierana na podstawie przeliczenia średniego zużycia wody w poprzednim okresie. Opłata ta często kalkulowana jest także na podstawie ilości osób zamieszkujących lokal. Zaliczki na poczet zużycia wody często obejmują także koszty jej podgrzania oraz koszty związane z odbiorem ścieków (kanalizacją)
• fundusz administracyjny – są to opłaty służące pokryciu kosztów własnych administracji oraz kosztów związanych z wykonywaniem obowiązkowych przeglądów okresowych czy sprzątaniem klatek schodowych i odśnieżaniem chodników
• fundusz remontowy – są to opłaty służące zebraniu kapitału na bieżące i generalne prace remontowe. Z zebranych małych opłat wspólnoty mieszkaniowe planują odmalowanie klatek schodowych lub ocieplanie elewacji.
• zaliczki na ogrzewanie – jest to opłata pobierana na podstawie przeliczenia średniego zużycia wody w poprzednim okresie. Opłata ta często kalkulowana jest także na podstawie powierzchni lokalu i jego kondygnacji (ilości ścian zewnętrznych)
• inne opłaty – w tym zakresie ujmowane są np. opłaty spółdzielcze związane z ubezpieczeniem lub opłaty związane z podatkiem od nieruchomości

Czy wysokość czynszu zależy od ilości zameldowanych osób?

Nie, wysokość czynszu nie zależy od ilości zameldowanych osób. Czynsz administracyjny jest swego rodzaju deklaracją jaką w formie pisemnego oświadczenia możemy złożyć do administracji lub spółdzielni. Wysokość zaliczek na poczet wywozu śmieci czy zużycia wody powinna zatem zależeć od naszej deklaracji i rzeczywistego stanu osobowego w lokalu, a nie meldunku. Jeśli zatem w lokalu jest zameldowana tylko jedna osoba a od pewnego momentu mieszkają w nim cztery osoby powinniśmy niezwłocznie po takiej zmianie złożyć nową deklarację ilości osób u administratora. Czynsz w tym wypadku powinien zawierać 4x większą opłatę za śmieci czy zaliczki za zużycie wody. Możliwa jest również odwrotna sytuacja gdy w lokalu zostały zameldowane 4 osoby, ale po pewnym czasie połowa domowników wyprowadziła się – wówczas można zaktualizować deklarację niezależnie od ilości meldunków.

Należy także podkreślić, że w Polsce nie ma już formalnego obowiązku meldunku, a miejsce zameldowania nie musi pokrywać się z miejscem stałego zamieszania i rozliczania podatków.

Kto ustala wysokość czynszu w spółdzielni mieszkaniowej?

Wysokość czynszu zależy od jego składowych. Opłaty związane z wywozem śmieci czy kosztami wody i ścieków ustalane są przez uchwały urzędów gminy lub dostawców. Na czynsz w spółdzielni mieszkaniowej składa się także opłata administracyjna i opłaty za fundusz remontowy. Wysokość tych kosztów przeliczana jest za metr posiadanego przez nas mieszkania. Czynsz w tym zakresie jest uchwalany (wysokość zaliczki na metr kwadratowy) podczas rocznego zebrania członków spółdzielni. Należy także podkreślić, że osoby będące członkami spółdzielni (które wykupiły prawo członkowskie) zwykle posiadają dodatkowe przywileje zmniejszenia zaliczki za opłatę administracyjną.

Czynsz na 1 na na 4 osoby

Wysokość czynszu w zależności od typu budynku wielorodzinnego (bloku) oraz miasta w Polsce jest różna i trudna do oszacowania. Nie mniej jeśli założymy, że czynsz mieszkania dwupokojowego w wielkiej płycie składa się z następujących opłat:

• opłata za śmieci – 23,50 zł/osoba
• zaliczka na zimną wodę użytkową i kanalizację – 73,60 zł
• zaliczka na podgrzanie ciepłej wody – 52,00 zł
• zaliczka na ogrzewanie – 150,00 zł
• fundusz remontowy – 4,50 zł/m2
• fundusz administracyjny – 0,80 zł/m2

Całkowity koszt czynszu mieszkania o powierzchni 42 m2 wynosi 521,70 zł (powyższe wartości mają charakter poglądowy).

Przy zmianie deklaracji na zamieszkanie 4 osób i jednocześnie szacowanej zmianie wzrostu zużycia wody o 110% (zużycie wody nie zawsze rośnie czterokrotnie bo zależy ono od ilości prania, gotowania, użytkowania zmywarki). Czynsz składać się będzie z następujących opłat:

• opłata za śmieci – 23,50 zł/osoba (obecnie x 4)
• zaliczka na zimną wodę użytkową i kanalizację – 73,60 zł + 110%
• zaliczka na podgrzanie ciepłej wody – 52,00 zł + 110%
• zaliczka na ogrzewanie – 150,00 zł
• fundusz remontowy – 4,50 zł/m2
• fundusz administracyjny – 0,80 zł/m2

Całkowity czynsz dla tego samego mieszkania przy czterech osobach wyniesie 730,36 zł.

Zmiana ilości osób nie wpływa na zmianę funduszu remontowego czy kosztów ogrzewania lokalu. Zatem przy czterokrotnie większej ilości osób czynsz wzrósł zaledwie o 40%.

Powyższa kalkulacja ma charakter poglądowy, ale wskazuje, że podejście mnożenia całej wartości czynszu czterokrotnie nie jest prawidłowe.

Mieszkanie bezczynszowe – co to takiego?

Mieszkania bezczynszowe to po prostu mieszkania z bezpośrednim olicznikowaniem (posiadające np. własny piec gazowy i liczniki wody). Określenie to jest jedynie pewnego rodzaju chwytem marketingowym stosowanym przez sprzedawców i deweloperów. Należy przy tym podkreślić, że tak naprawdę jeśli mieszkanie znajduje się we wspólnym budynku należy wykonywać tam przeglądy okresowe, ubezpieczyć dach czy sprzątać klatki schodowe. Zatem pozornie bezczynszowe mieszkanie posiada opłaty jakie powinniśmy ponosić niezależnie od tego czy nazwiemy je czynszem czy też „składką”.