wykonczenie mieszkania deweloperskiego koszty
ODBIORY MIESZKAŃPORADY

Standard deweloperski. Wykończenie mieszkania deweloperskiego – koszty

Zakup nowego mieszkania od dewelopera to wyzwanie, zwłaszcza jeśli jest to nasz pierwszy „własny kąt”. W pierwszej kolejności musimy ocenić nasz standard deweloperski i podpisać umowę zakupu. Następnie po stresie związanym z uzyskaniem kredytu hipotecznego czeka nas odbiór kluczy wraz z odbiorem technicznym mieszkania, a później pozostanie nam jedynie wykończenie wnętrz. Właściwe zaplanowanie budżetu na wykończenie mieszkania deweloperskiego wydaje się być kluczowe. Poniżej znajdziesz podejście praktyczne wynikające z setek rozmów z klientami i ponad 6-letniego doświadczenia w odbiorach technicznych nowych mieszkań od deweloperów.

Standard deweloperski – czyli mieszkanie mieszkaniu nierówne

Niewiele o tym się pisze, ale nie istnieje jeden ogólnie przyjęty stan deweloperski. Mieszkania odbierane od dewelopera np. w centrum Poznania znacząco się różni pod względem wykończenia w stosunku do mieszkań odbieranych w odległości większej jak 30 km od dużych ośrodków miejskich.

Różnice dotyczą standardu deweloperskiego, który nie jest ogólnie zapisany w normach budowlanych, czy też w Ustawie Deweloperskiej. Standard deweloperski jest deklaracją wynikającą jedynie z założeń wykonawcy, projektu budowlanego budynku i indywidualnych ustaleń umowy z klientem.

Różnice stanu deweloperskiego dotyczą zazwyczaj:

  • instalacji elektrycznej – w mieszkaniach w mieście zawsze oferowany jest biały montaż (gniazdka i łączniki oświetlenia), poza ośrodkami miejskimi oraz w budynkach szeregowych zazwyczaj deweloper osadza jedynie puszki elektryczne. Koszt montażu wszystkich modułów elektrycznych wraz z gniazdami RTV dla mieszkania 75 m2 to dodatkowy koszt 800-1500 zł
  • stanu wykończenia ścian pokoi – ogólnie przyjętym standardem jest wykańczanie mieszkania w postaci tynków gipsowych III kategorii. Nie mniej mieszkania u części deweloperów w miastach są dodatkowo gładzone i dwukrotnie malowane na biało (ogranicza to koszt gładzi szpachlowej 35 zł/m2 i koszt malowania podkładowego 12 zł/m2)
  • stanu wykończenia ścian łazienek – ogólnie przyjętym standardem jest wykańczanie ścian z zatarciem tynku „na ostro” w celu uzyskania lepszej szczepności płytek. Nie mniej nie zawsze chcemy układać płytki pod samą krawędź sufitu, co wiąże się z dodatkowym kosztem szpachlowania lub wklejania płyt gipsowych (do +1000 zł)
  • stanu wykończenia sufitów – standardem jest tynkowanie lub przynajmniej szpachlowanie sufitów. Są deweloperzy, którzy nie wykańczają sufitów pozostawiając goły beton. Standard taki wymusza na nas dodatkowy koszt wykonania sufitów z płyt gipsowo-kartonowych i dodatkowo obniża nam wysokość pomieszczeń
  • osadzenia parapetów wewnętrznych – w mieszkaniach budynków wielorodzinnych zazwyczaj montowane są parapety, a w domach i mieszkaniach zabudowy szeregowej nie (to koszt 500-1000 zł za cały lokal)
  • schodów wewnętrznych – jeśli w budynkach nie ma schodów prefabrykowanych to montaż schodów drewnianych niestety będzie w naszym zakresie. W okolicach Poznania jest tylko dwóch deweloperów oferujących montaż schodów drewnianych w ramach ceny mieszkania, u innych to dodatkowy koszt jaki musimy ponieść na poziomie 12-35.000 zł (w zależności od typu drewna i wyboru wykonawcy)
standard deweloperski wykonczenie mieszkania deweloperskiego koszty - sufity
U pewnego ogólnopolskiego dewelopera standardem jest brak tynków na sufitach. W tym przypadku wskazane jest wykonanie zabudowy z płyt gipsowo-kartonowych, co podnosi koszty wykończenia.

Stan deweloperski pod klucz – co to takiego

Stan „pod klucz” to ogólnie rzecz ujmując stan umożliwiający wprowadzenie do mieszkania, ale jeszcze bez mebli i np. telewizora czy pralki. Jest to zatem transformacja mieszkania z surowych ścian stanu deweloperskiego zawierająca:

  • szpachlowanie ścian i ich malowanie
  • szpachlowanie i malowanie sufitów
  • ułożenie płytek w łazience
  • montaż armatury łazienkowej (w tym baterii i lustra)
  • ułożenie płytek w aneksie kuchennym
  • montaż paneli podłogowych
  • montaż listew przypodłogowych i cokolików
  • montaż parapetów okiennych
  • biały montaż instalacji elektrycznej (gniazdka i łączniki)
  • montaż ościeżnic drzwiowych

Średni koszt wykończenia mieszkania deweloperskiego (ogółem)

Na koszt wykończenia mieszkania składa się:

  • koszt robocizny ekipy wykończeniowej
  • koszt materiałów budowlanych

Nie istnieje zatem jedna prosta kalkulacja umożliwiająca przeliczenie kosztu na podstawie metrażu lokalu. Lokal można wykańczać materiałami z marketów budowlanych typu Castorama czy Leroy Melin, a można także zamawiać drzwi wewnętrzne, czy wannę wykonywane na zamówienie. Jeśli zatem planujesz wykończenie wyższej klasy po prostu dodaj do poniższego szacunku całkowitą kwotę materiałów jakie zamierzasz wykorzystać, lub skorzystaj z kalkulatorów budowlanych określając precyzyjnie koszt prac i materiałów.

Średni koszt wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim (w roku 2021) wynosi:

  • dla mieszkań o powierzchni ok. 25-45 m2 – 1000-2250 zł
  • dla mieszkań od około 50 m2 – 800-1950 zł/m2

Dlaczego koszt wykończenia małego mieszkania jest większy? Wynika to z prostej zależności – oba mieszkania zawierają przecież łazienkę, czy kuchnię. W większym mieszkaniu koszty zwiększają się o wykończenie dodatkowego pokoju, nie zaś kolejnej łazienki, co relatywnie po prostu jest tańsze i zmniejsza cenę wykończenia metra lokalu.

Podsumowując jeśli kupiliśmy mieszkanie o powierzchni 55 m2 to koszt wykończenia lokalu wyniesie od 55*600=30.000 zł. Czego powyższa cena nie zawiera? Cena nie obejmuje wyposażenia takiego jak stół, kanapa, karnisze, telewizor czy pralka. Ponadto cena nie obejmuje szaf w zabudowie i zabudowy kuchennej (zabudowa kuchenna typu Ikea wraz z AGD to koszt dodatkowych 13.000 – 21.000 zł w zależności od wielkości pomieszczenia i standardu).

Całkowity koszt wykończenia mieszkania o powierzchni powyżej 50 m2 (wraz z zabudową kuchenną i meblami) to koszt około 2.000 zł/m2.

Ograniczenie kosztów, ale z głową

Czy można taniej wykończyć mieszkanie? Tak, ale jeśli mamy możliwość zakupienia stanu „pod klucz”, który będzie wykonany przez dewelopera za kwotę nawet powyżej 1.500 zł/m2 to czasem warto dopłacić. Pamiętajmy, że obecnie mamy rynek wykonawcy i znalezienie rzetelnej ekipy wykończeniowej również bywa wyzwaniem. Koszy związane z oczekiwaniem na materiały budowlane i opóźnienie związane z rozpoczęciem prac wykończeniowych często mogą przewyższyć kilka tysięcy pozornie oszczędzonych na kalkulacji wykonanej na papierze.

Jeśli chcielibyśmy ograniczyć koszty warto część prac wykonać samodzielnie. Jeśli samodzielnie pomalujemy ściany i sufity, a do tego samodzielnie rozłożymy panele podłogowe i listwy możemy oszczędzić nawet klika tysięcy. Pamiętajmy, że ograniczenie kosztów będzie realne tyko wówczas gdy odbierane mieszkanie nie będzie posiadać wad technicznych generujących dla nas dodatkowe koszty. Warto zatem skorzystać z pomocy specjalisty w zakresie odbioru technicznego i dokładnie zweryfikować kąty, płaszczyzny czy też zawilgocenia i uszkodzenia naszej nowej nieruchomości.

Zanim podpiszesz umowę z wykonawcą zapoznaj się z artykułem jak zweryfikować prace po ekipie wykończeniowej. Zajdziesz tam nie tylko praktyczne wskazówki dotyczące samego odbioru prac, ale także podpisywanej umowy i zastrzeżenia ewentualnych kar umownych.

Oceń artykuł

Ocena 5 / 5. Średnia ocen: 79

Brak ocen.