Świadectwa energetyczne są wymagane zgodnie z Ustawą o charakterystyce energetycznej budynków. Dokumenty te należy posiadać wyłącznie w przypadku planowanego wynajmu lub sprzedaży nieruchomości, a świadectwo dotyczy zarówno budynku jak i jego części. Świadectwa nie musimy posiadać jeśli użytkujemy nieruchomość na własne cele. Natomiast jeśli zamierzamy sprzedać garaż nie należy się dziwić, że notariusz lub strona kupująca może zapytać o świadectwo energetyczne.
Uzyskanie dokumentu świadectwa energetycznego dla garażu nie zawsze jest możliwe i nie wynika to ze złej woli osób sporządzających dokumenty, a z błędnych interpretacji przepisów. Zapoznanie się z poniższym artykułem oszczędzi Państwu nie tylko sporo nerwów, ale także pozwoli zaoszczędzić pieniądze na zamówieniu niepotrzebnego dokumentu.
Pozostajemy do Państwa dyspozycji celem przygotowania świadectw energetycznych dla ogrzewanych budynków garażowych – oferta świadectw energetycznych. Nie opracowujemy świadectw dla miejsc postojowych w halach garażowych.
Wymagania notariuszy przy sprzedaży miejsca postojowego lub garażu
Czy jeśli notariusz wymaga świadectwa energetycznego dla garażu lub miejsca postojowego może się mylić? Oczekiwanie notariusza wynika wprost z zapisów Ustawy o charakterystyce energetycznej, gdzie czytamy:
Art. 11.
1. Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:
1) świadectwo charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
4. Nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania zgodnie z ust. 1 odpowiednio świadectwa charakterystyki energetycznej, jego kopii albo wydruku.
Miejsce postojowe w hali garażowej jest zatem fragmentem budynku posiadającą zwykle własną Księgę Wieczystą. Niejako „ślepo” opierając się na powyższym przepisie faktycznie ustawa nie rozgranicza, że miejsca postojowe mogą być wyłączone z obowiązku posiadania własnego świadectwa energetycznego.
Należy także podkreślić, że powyższa Ustawa wprowadza obowiązek na notariuszy, aby pouczyli strony transakcji o karach za bark dokumentu świadectwa energetycznego. Sprzedawca lub wynajmujący naraża się na karę 5.000 zł za brak dokumentu podczas transakcji.
Świadectwo energetyczne dla garażu lub miejsca postojowego – przepisy
Analizę przepisów zacznijmy od definicji kilku rodzajów garaży:
- garaż – poprzez garaż należy rozumieć trwale związany z gruntem budynek oddzielony ścianami (przegrodami budowlanymi). Budynek ten musi posiadać ściany ze wszystkich swych stron, dach oraz zamykane drzwi.
- miejsce postojowe w hali garażowej – wydzielone miejsce (poprzez linie poziome na posadzce) we wspólnej hali garażowej. Miejsce takie nie posiada własnych ścian i stanowi udział w części wspólnej budynku z przeznaczeniem wyłącznego użytkowania
- wiata lub garaż o konstrukcji lekkiej – wiata drewniana lub garaż blaszany przykręcony np. do kostki brukowej. Konstrukcja w definicji możliwa do szybkiego demontażu i zmiany miejsca posadowienia co 3 miesiące. Wiaty postojowe zazwyczaj nie posiadają wszystkich ścian a jedynie zadaszenie.
Na podstawie powyższego wszystkie garaże będące wiatami nie posiadającymi ścian zewnętrznych oraz garaże blaszane nie wymagają sporządzenia świadectwa energetycznego ponieważ są nieogrzewane.
Należy także podkreślić, że Ustawa o charakterystyce energetycznej definiuje:
Art. 2. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
2) części budynku – należy przez to rozumieć zespół pomieszczeń w budynku o jednakowym przeznaczeniu, przewidzianych do odrębnego użytkowania, w szczególności lokal mieszkalny lub lokal użytkowy w budynku;
W zakresie powyższej definicji miejsce postojowe w hali garażowej oraz wiata garażowa nie stanowi części budynku. Miejsce postojowe nie posiada własnych przegród budowlanych pozwalających na wydzielenie pomieszczenia i nie spełnia definicji części budynku. Miejsce postojowe jest ograniczone jedynie liniami poziomymi namalowanymi na posadzce wspólnej hali garażowej, w której miejsce stanowi udział części wspólnej do wyłącznego użytkowania.
Miejsce postojowe nie posiada także własnego systemu ogrzewania i wentylacji zatem rozdzielenie procentowego wykorzystania jest trudne do oszacowania.
Dla hal garażowych należy sporządzić odrębny dokument świadectwa energetycznego jak dla lokalu niemieszkalnego. Dokument ten jednak powinien być sporządzony dla całej hali garażowej przez zarządcę lub spółdzielnię i jako taki powinien być przekazywany z informacją o procentowym udziale miejsca postojowego (udział zapisany jest w Księdze Wieczystej miejsca).
Sporządzenie świadectwa energetycznego dla pojedynczego miejsca postojowego w hali nie spełnia wymagań formalnych definicji i sporządzenie dokumentu dla takiej przestrzeni jest niezgodne z wymaganiami Ustawy (dokument taki jest nieważny).
Odrębną grupę stanowią ogrzewane garaże posiadające własne ściany i strop. Budynki garażowe wymagają sporządzenia świadectw energetycznych jeśli są ogrzewane. W powyższym zakresie brak wyłączeń, a przy sporządzaniu dokumentu należy uwzględnić także system oświetlenia i ewentualnej klimatyzacji.
Luki w systemie przy sporządzaniu świadectwa energetycznego dla garażu lub miejsca postojowego
Sporządzanie świadectw energetycznych jest regulowane poprzez wytyczne wynikające z rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju „w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej” (poz. 376 i późn. zm.). Nie mniej system informatyczny do którego dodawany musi być dokument posiada pewne ograniczenia.
Dodanie świadectwa energetycznego bez systemu ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej nie jest możliwe. Co to oznacza w praktyce? Tylko tyle, że każdy garaż musi mieć zadeklarowany kran z ciepłą wodą – bez tego niemożliwe jest stworzenie dokumentu świadectwa. W zakresie systemu grzewczego dopuszcza się dowolność – garaże mogą być ogrzewane nadmuchem ciepłego powietrza, mogą posiadać wentylację z odzyskiem, mogą mieć panele na podczerwień, grzejnik elektryczny czy piecyk węglowy.
Czy notariusz może zezwolić na podpisanie aktu bez świadectwa energetycznego dla garażu?
Notariusz zgodnie z Ustawą nie może odmówić sporządzenia aktu notarialnego ze względu na brak świadectwa energetycznego. Oznacza to że niezależnie od posiadania dokumentu świadectwa możemy sprzedać naszą nieruchomość.
Notariusz będzie oczekiwał aby sprzedający nieruchomość podpisał oświadczenie, że został pouczony o karze grzywny za brak dokumentu świadectwa charakterystyki energetycznej do przedmiotowej transakcji. Powyższe wynika wprost z Ustawy:
Art.11. 6. Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej zgodnie z ust. 1 pkt 1. W przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania zgodnie z ust. 1 pkt 1 o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.
Kary za brak świadectwa energetycznego i potrzeba doprecyzowania przepisów
Za bark świadectwa charakterystyki energetycznej ustawowo przewidziano karę do 5.000 zł. Kwota ta nie jest mała zważywszy, że sprzedaż garażu czy miejsca postojowego w hali garażowej jest transakcją o znacznie niższej wartości niż sprzedaż domu lub mieszkania. Należy jednak uwzględnić, że jeśli przedmiotem transakcji jest nieogrzewany garaż lub miejsce postojowe we wspólnej hali to niemożliwe jest wykonanie dokumentu świadectwa energetycznego. Dla takich przypadków kary nie mogą mieć zastosowania. Nie mniej Ustawa wymaga doprecyzowania, aby wskazywać jasno i klarownie że próba wykonania świadectwa energetycznego dla miejsca postojowego w hali jest błędem i że w takich przypadkach to zarządca powinien przedstawić świadectwo energetyczne dla całej hali (ograniczonej przegrodami budowlanymi) i dokument taki powinien być załączony jako kopia do wszystkich umów i aktów notarialnych miejsc postojowych stanowiących udział w pomieszczeniu.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii w pytaniach i odpowiedziach przedstawiło poniższą interpretację przepisu:
➢ Czy jest wymagane świadectwo przy zakupie miejsca parkingowego w
wielostanowiskowej hali garażowej?
Rozpatrując kwestię, czy zachodzi obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki
energetycznej, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy mamy do czynienia z budynkiem lub
częścią budynku w rozumieniu ustawy.
W przypadku nieruchomości nie będącymi budynkiem lub częścią budynku, świadectwa
charakterystyki energetycznej nie sporządza się. Miejsce postojowe w garażu podziemnym
nie stanowi części budynku, którą w ustawie zdefiniowano jako zespół pomieszczeń w
budynku o jednakowym przeznaczeniu, przewidzianych do odrębnego użytkowania, w
szczególności lokal mieszkalny lub lokal użytkowy w budynku.
Ciężko jednoznacznie ocenić konkretną sytuację, nie mając pełnego obrazu i pewności o
intencje pytającego. W przestrzeni publicznej funkcjonuje ogólne hasło „garaż podziemny”. I
jednocześnie, poprzez to hasło, pytający rozumieją zarówno miejsca parkingowe (których
jedynym wydzieleniem z przestrzeni jest linia namalowana farbą na posadzce hali
garażowej), indywidualne garaże wydzielone z przestrzeni podziemnej hali garażowej
ścianami ażurowymi lub ścianami pełnymi, indywidualne garaże, które choć znajdują się w
podziemnej części budynku, to posiadają każdy z nich indywidualny wjazd z zewnątrz
budynku i stanowią oddzielne pomieszczenie. Te części budynków bywają ogrzewane lub
nawet klimatyzowane, posiadają oświetlenie (lub nie). Dlatego też, w rozpatrywanej sytuacji
należy ustalić stan faktyczny i ustalić podejście indywidualne.
Dla miejsca parkingowego wyznaczonego namalowaną linią w garażu podziemnym nie
sporządza się świadectwa charakterystyki energetycznej (nie spełnia definicji części budynku
określonej w ustawie), ale zgodzić należy się, że występują różne budynki, różne są
rozwiązania techniczno-instalacyjne. Takie wątpliwości mogą pomóc rozstrzygnąć m.in.
osoby uprawnione do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, będąc najbliżej
ocenianego budynku, mając wgląd w jego dokumentację techniczną i stan faktyczny.
Pozostajemy do Państwa dyspozycji celem przygotowania świadectw energetycznych dla ogrzewanych budynków garażowych – oferta świadectw energetycznych. Nie opracowujemy świadectw dla miejsc postojowych w halach garażowych!
