Świadectwa energetyczne stały się obowiązkowym załącznikiem do każdej transakcji na rynku nieruchomości. Obecnie nie sprzedamy ani nawet nie wynajmiemy lokalu jeśli nie posiadamy świadectwa charakterystyki energetycznej. Niestety większość firm opracowuje świadectwa w taki sposób, że dokumenty są nieważne a wyniki fałszywe! Powyższe nie jest winą kupującego dokument, a wykonawcy. Nie mniej w artykule wyjaśniamy jak kuriozalne błędy można spotkać w dokumentach i na co zwracać uwagę kupują świadectwo energetyczne.
Rażące błędy w dokumentach!
Wykonując inspekcje techniczne nieruchomości z rynku wtórnego (sprawdzamy stan lokali podczas ich odsprzedaży) bardzo często w nasze ręce trafiają dokumenty świadectw charakterystyki energetycznej firm trzecich. Na ok. 300 takich przypadków ponad 60% dokumentów posiadało błędy! Jeśli stojąc w budynku widzimy jakiego rodzaju są tam zamontowane okna, czy z jakich materiałów wykonane są ściany (i jakiej grubości) bardzo łatwo nam zauważyć błędy wykonanych dokumentów. Nie mniej część błędów dotyczy źle przyjętych grubości ścian czy błędów wymiarów okien.
W około 35% dokumentach świadectw energetycznych stwierdziliśmy występowanie błędów rażących, które powinny skutkować odebraniem uprawnień dla osób sporządzających.
Przykład świadectwa bez dachu
W liście przegród budowlanych jakie muszą być opisane w dokumencie świadectwa energetycznego bezwzględnie powinny znaleźć się wszystkie przegrody stanowiące zewnętrzny obrys nieruchomości. Zawsze więc symulacja musi obejmować: ściany, okna, drzwi, strop nad lokalem i strop pod lokalem. Jak wykonano symulację strat ciepła bez dachu w domu jednorodzinnym?
Powyższy fragment świadectwa dotyczy braku elementarnej wiedzy osoby sporządzającej dokument. Zadeklarowana ilość 5 przegród (w tym dwa okna) wynika z ograniczenia systemu Ministerstwa – do rejestru nie udałoby się dodać świadectwa bez listy minimum 5 przegród. Dom ten jednak był bliźniakiem zatem brak tu także ściany wewnętrznej rozdzielenia między-lokalowego, brak stropu od nieogrzewanej piwnicy oraz brak dwóch typów dachu (dach płaski i dach skośny).
Jeszcze odpowiedzmy sobie na pytanie ile świadectw energetycznych przygotował ten certyfiaktor w roku 2023 – liczba robi wrażenie bo ponad 2000 tysiące (2146 świadectw)!
Przykład świadectw bez prądu
Jeśli w budynku znajduje się kocioł gazowy służący celom ogrzewania pomieszczeń to w 99% przypadków wymaga on zasilania energią elektryczną. Wtyczka zasilająca kocioł gazowy służy dostarczeniu energii do sterownika, do systemu modulacji płomienia oraz wentylatora i pompy obiegowej. Błędem założeń jest zatem przyjęcie, że kocioł gazowy podłączony do zasilania wcale nie pobiera prądu i nie generuje z tego tytułu kosztów. Informacje o uwzględnieniu lub pominięciu energii elektrycznej jako pomocniczej do systemów wspomagających znajdziemy na pierwszej stronie świadectwa energetycznego.
Jeszcze odpowiedzmy sobie na pytanie ile świadectw energetycznych przygotował ten certyfiaktor w roku 2023 liczba robi wrażenie bo ponad 1000 tysiąc (1016 świadectw)!
Data budowy budynku i materiały izolacji ścian
Przy weryfikacjach domów jednorodzinnych i mieszkań w blokach zdarza się nam, że już po wejściu do budynku wiemy iż świadectwo energetyczne jest nieprawdziwe. Świadectwa mieszkań w blokach z wielkiej płyty (budowa w czasach PRL) nie mogą posiadać na dokumencie świadectwa daty po 2000 r. To samo dotyczy domów jednorodzinnych gdzie często spotykamy okna z końca lat 80. a datę budowy po 2010 r. Powyższe ma dalsze konsekwencje bo skoro certyfikator nie był w lokalu a jednocześnie uzyskał informację, że budynek wybudowano po 2010 roku to przyjął zupełnie inną budowę ścian, stropów i ocieplenie zewnętrzne! Zatem w budynku nieocieplonym wybudowanym w systemie wielkiej płyty można spotkać informację, że jedno mieszkanie (na 4 piętrze) posiada ścianę z pustaka ocieplonego 15 cm styropianu.
Co jeśli posiadamy błędy dokument świadectwa?
Jeśli już posiadamy błędy dokument należy go zgłosić do weryfikacji w systemie Ministerstwa – link do zgłoszenia. Weryfikacja przez Ministerstwo jest możliwa jednak tylko jeśli posiadamy prawa do danego lokalu (czyli jesteśmy właścicielem lokalu lub najemcą). Weryfikacji nie może zgłosić osoba postronna – dlatego też nie możemy zgłosić błędnych świadectw jakie spotykamy podczas weryfikacji. Namawiamy jedynie właścicieli aby czynili takie kroki.
Ministerstwo od zgłoszenia weryfikacji dokumentu ma czas do 12 miesięcy na wykonanie kontroli. To bardzo długo dlatego też w tym czasie należy zwrócić się do innej firmy lub tego samego wykonawcy z prośbą o wystawienie rzetelnego dokumentu. Nowy dokument dla tej samej nieruchomości spowoduje unieważnienie poprzedniego (jest to domyślana zasada).
Sprzedaż nieruchomości z błędnym świadectwem energetycznym naraża nas na karę grzywny do 5000 zł oraz ryzyko unieważnienia transakcji.
Łatwo wyobrazić sobie sytuację gdy Kupujący podjął decyzję zakupową na podstawie danych zawartych na świadectwie energetycznym. Skoro twierdziliśmy, że nasz lokal posiada zewnętrzne ocieplenie a blok został wybudowany po 2010 roku to kupujący może się czuć oszukany jeśli zużycie energii będzie zupełnie inne, blok będzie 60 lat starszy i to bez ocieplenia. Powyższe naraża nas na długotrwały proces sądowy i konieczność zapłaty odszkodowania za poświadczenie nieprawdy.
Zdradzamy kulisy – jak wyglądają wymagania i rynek świadectw w Polsce
Wymagania dotyczące kwalifikacji zawodowych osób sporządzających świadectwa energetyczne określa Ustawa o charakterystyce energetycznej (Dz. U. 2014 poz. 1200 i późn. zm.) w art. 17:
Art. 17. Do wykazu, o którym mowa w art. 31 ust. 1 pkt 1, może być wpisana, z uwzględnieniem art. 34, wyłącznie osoba, która:
1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
2) nie była skazana prawomocnym wyrokiem za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe;
3) ukończyła:
a) studia wyższe zakończone uzyskaniem tytułu zawodowego inżyniera (…) albo magistra inżyniera
lub 4) posiada uprawnienia budowlane, o których mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
Z powyższego wynika, że każda osoba posiadająca tytuł inżyniera lub magistra inżyniera może być uprawniona do sporządzania świadectw energetycznych. Nie ma innych wymagań kwalifikacji zawodowych dla takich osób!
Wystarczy, że skończyliśmy studia wyższe i jesteśmy np. technologiem żywienia – możemy zapisać się na listę i przygotowywać świadectwa energetyczne. Przy uzyskiwaniu uprawnień nie weryfikuje się wiedzy kandydata i nie wymaga się ukończenia kursów. Zatem większość osób uprawnionych nie ma elementarnej wiedzy z zakresu budownictwa oraz nie ma żadnej wiedzy jak powinno wyglądać poprawnie wykonane świadectwo energetyczne.
Co ważne system Ministerstwa nie weryfikuje logowania osób zatem na jednego „słupa” świadectwa może opracowywać w tym samym czasie nawet 20 studentów. Brak tych zabezpieczeń powoduje, że opracowanie 2.000 świadectw w pół roku (ponad 10 świadectw dziennie uwzględniając pracę 7 dni w tygodniu) jest realne, choć niemożliwe dla jednej osoby.
Cena za świadectwo i wielkość firmy nie są wyznacznikiem jakości!
W Polsce istnieje obecnie wiele firm świadczących usługi opracowania świadectw energetycznych jako podwykonawcy. Kupując świadectwa u największych firm ogólnopolskich zwykle trafiamy na tych samych podwykonawców kopiujących świadectwa innych budynków lub nie mających elementarnej wiedzy technicznej. Jeśli zatem zapłacimy za świadectwo mieszkania 600 zł to nie oznacza, że w rzeczywistości nie opracowuje dokumentu podwykonawca otrzymujący wynagrodzenie na poziomie 120 zł brutto. Z drugiej zaś strony zbyt tanie opracowania wprost wskazują, że jakość dokumentu nie może być wysoka. Uwzględniając realny czas niezbędny na zamodelowanie i dodanie dokumentu świadectwa do systemu koszt dla mieszkania nie powinien być niższy niż 300-350 zł brutto. Każdy tańszy dokument zapewne będzie mniej rzetelny, ze znacznymi uproszczeniami.
Na co zwracać uwagę szukając wykonawcy świadectwa energetycznego?
Po analizie powyższych przykładów należy zadać sobie pytanie na co zwracać uwagę szukając wykonawcy świadectw energetycznych? Wyznacznikiem powinna być:
- wiedza techniczna z zakresu budownictwa – dana firma powinna wskazywać kto personalnie wykonuje świadectwa lub jakie jest doświadczenie zawodowe zespołu (zwykle na stronie internetowej można obejrzeć zdjęcia pracowników czy zapoznać się z innymi usługami jakie oferuje firma)
- opinie o firmie – przy czym nie należy się kierować opiniami na stronach internetowych (gdzie większość opinii jest niezgodna z obowiązującym prawem bo nie wskazuje ich źródła). Warto sprawdzić opinie np. w google. Brak wizytówki google powinien być sygnałem, że nie warto współpracować z takim wykonawcą
- cena – niska cena za dokument może oznaczać, że płacimy dwa razy (raz za tani dokument, drugi raz za nowy dokument po unieważnieniu pierwszego)
- możliwość zamówienia inwentaryzacji – firma powinna zapewniać także możliwość rzeczywistych inwentaryzacji obiektów a nie tylko opracowania świadectw online
Na terenie całego kraju pozostajemy do dyspozycji celem sporządzenia rzetelnych dokumentów świadectw energetycznych – zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą.
