Generalny przegląd budynku to kluczowy proces utrzymania nieruchomości w doskonałej kondycji. Przeglądy tego typu można wykonać jednak w różnym celu i zakresie – do najpopularniejszych należą:
- przegląd techniczny budynku przed zakupem – kompleksowa inspekcja stanu budowlanego i wszystkich instalacji przed transakcją zakupu
- audyt energetyczny – ocena start cieplnych i zalecenia termomodernizacyjne budynku
- przegląd okresowy – obowiązkowy przegląd budynku do celów ubezpieczeniowych i technicznych
W poniższym artykule wyjaśniamy zakres poszczególnych przeglądów technicznych wraz z nazwami usług dostępnych na polskim rynku.
Wymagania prawne przeglądów okresowych
Każdy właściciel budynku mieszkalnego czy usługowego zobowiązany jest do wykonywania regularnych przeglądów przez osoby do tego uprawnione. Przeglądów tych nie możemy zwykle wykonać samodzielnie i musimy je zlecić firmie zewnętrznej. Wymagania prawne w tym zakresie definiuje ustawa Prawo Budowlane (Dz.U. z 1994 r. nr 89, poz. 414 z późn. zm.) w art. 62:
Art. 62 Kontrole obiektów budowlanych w czasie ich użytkowania
1.Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:
1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
[…]
4. Kontrole, o których mowa w ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 5–6a, przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.
5. Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. c i pkt 2, mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.
6. Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. c, powinny przeprowadzać:
1) osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych;
2) osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa w pkt 1, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.
Powyższe oznacza, że w każdym domu (także jednorodzinnym) zobowiązani jesteśmy do wykonywania generalnych przeglądów w następujących odstępach czasu:
- raz do roku przegląd kominiarski
- raz do roku przegląd instalacji gazowej (przegląd kotła gazowego nie jest tym samym co protokół szczelności instalacji – wymagany protokół szczelności)
- raz na 5 lat przegląd instalacji elektrycznej (w tym instalacji piorunochronnej jeśli występuje na budynku)
- raz na 5 lat przegląd w budowlany w zakresie „stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego”
Firma Inspekcja Domu pozostaje do Państwa dyspozycji celem wykonania kompleksowych przeglądów budynku. Przeglądy wykonujemy wyłącznie na terenie województwa Wielkopolskiego.
Generalny przegląd budynku przed zakupem
Poza wymaganiami prawnymi według art. 62 ustawy Prawo Budowlane przeglądy budynku najczęściej wykonuje się także przed transakcją zakupu. Generalny przegląd techniczny budynku przed zakupem jest zawsze w interesie Kupującego i zabezpiecza przedmiot transakcji przed ryzykiem dodatkowych kosztów remontu.
Firma Inspekcja Domu pozostaje do Państwa dyspozycji celem wykonania profesjonalnych inspekcji technicznych przed zakupem domów i mieszkań z rynku wtórnego.
Przegląd techniczny budynku przed zakupem można porównać do wizyty u mechanika przed kupnem używanego samochodu. W obu przypadkach dodatkowa kontrola z wykorzystaniem profesjonalnych narzędzi pomiarowych pozwala na rzetelną ocenę stanu technicznego i zaplanowanie kosztów ewentualnego remontu.
Inspekcja stanowi rzeczowy argument wpływający na negocjację ceny zakupu (raport z inspekcji pozwala zwykle na dodatkową negocjację od 10 do 100 tys. zł).
Wykonywane przez nas przeglądy budynku przed zakupem obejmują:
- ocenę pęknięć i uszkodzeń elewacji
- ocenę poszycia dachu z wykorzystaniem specjalistycznego wysięgnika z kamerą
- badanie termowizyjne nieruchomości
- ocenę zawilgocenia przegród budowlanych
- weryfikację stanu technicznego wszystkich instalacji (w tym ogrzewania i instalacji elektrycznej)
- kontrolę stanu prawnego w zakresie map i projektu budowlanego
Przegląd termiczny budynku
Trzecim celem przeglądów jest uzyskanie informacji technicznej jak obniżyć koszty ogrzewania danego budynku. Ten typ przeglądów nazywana jest audytem energetycznym – opracowanie to stanowi symulację matematyczną strat ciepła przez obecne przegrody. Audyt energetyczny nie służy jednak jedynie określeniu strat ciepła – jego celem jest przede wszystkim wyznaczenie opłacalnych ekonomicznie zakresów termomodernizacji. Audytor oblicza zmniejszenie kosztów grzewczych w porównaniu do kosztów prac budowlanych – wynik takiej kalkulacji wskazuje np. że ocieplenie dachu spowoduje zmniejszenie kosztów rocznych ogrzewania o 650 zł, a całkowity koszt docieplenia dachu zwróci się za 11 lat.
Kalkulacje techniczne usystematyzowane w ramach opracowania audytu energetycznego są na tyle cenne, że dokument ten jest wymagany do wszelkiego rodzaju dofinansowań unijnych np. uzyskania dotacji z programu „czyste powietrze” czy też uzyskania dotacji w postaci premii termomodernizacyjnej. Ten typ przeglądu często łączony jest z badaniem termowizyjnym budynku ukazującym rzeczywiste straty ciepła i pozwalającym na dokładniejsze zaplanowanie właściwej ścieżki termomodernizacji.
Korzyści z regularnych przeglądów
Bezpieczeństwo budynku
Bezpieczeństwo to priorytet. Regularne przeglądy pozwalają identyfikować potencjalne zagrożenia, takie jak uszkodzenia strukturalne czy problemy z instalacjami, zanim staną się poważnym problemem. Przeglądy pozwalają na regularne oczyszczenie sadzy z kominów czy też wczesne wykrycie wycieków gazu lub poluzowanych styków w instalacji elektrycznej.
Wydajność energetyczna
Efektywność energetyczna jest kluczowa dla oszczędności. Przeglądy pomagają zidentyfikować obszary, w których można poprawić izolację i efektywność systemów grzewczych. Powyższe również zapewnia określone korzyści finansowe wynikające z możliwości uzyskania dodatkowych dotacji (np. programu czyste powietrze).
Koszty utrzymania
Zapobieganie jest tańsze niż naprawa. Regularne przeglądy pozwalają unikać kosztownych napraw, poprzez wczesne wykrywanie problemów i ich skuteczne rozwiązanie.
Kiedy należy przeprowadzić generalny przegląd
Okresowość przeglądów
Generalne przeglądy powinny być przeprowadzane regularnie, zgodnie z wymaganiami ustawy Prawo Budowlane. Przeglądy wymagane prawnie powinny być wykonywanej co najmniej w następujących dostępach czasu:
- raz do roku przegląd kominiarski
- raz do roku przegląd instalacji gazowej (przegląd kotła gazowego nie jest tym samym co protokół szczelności instalacji – wymagany protokół szczelności)
- raz na 5 lat przegląd instalacji elektrycznej (w tym instalacji piorunochronnej jeśli występuje na budynku)
- raz na 5 lat przegląd w budowlany w zakresie „stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego”
Znaki alarmowe
Ponadto, należy być czujnym na wszelkie znaki alarmowe, takie jak pęknięcia, wilgoć, czy problemy z instalacjami. W przypadku pojawienia się tych sygnałów, przegląd powinien być przeprowadzony natychmiast.
Innowacje w dziedzinie przeglądów budynków
W dzisiejszym świecie technologii istnieje wiele innowacyjnych narzędzi wspierających przeglądy budynków. Wysięgniki do inspekcji dachów, termowizja czy specjalistyczne mierniki wilgotności wgłębnej – te nowoczesne technologie pomagają w szybkiej i dokładnej ocenie stanu budynku. Wszystkie najnowocześniejsze urządzenia są wykorzystywane przez nas do inspekcji Państwa domów.
Studium przypadku: Skutki zaniedbania przeglądu
Przyjrzyjmy się przypadkowi, gdzie brak regularnych przeglądów doprowadzi do poważnych konsekwencji. Zaniedbanie wczesnych sygnałów skończyć się może poważnymi stratami finansowymi. Brak wcześnie wykrytego rozszczelnienia instalacji gazowej lub poluzowanych styków w instalacji elektrycznej może prowadzić do pożaru lub wybuchu w budynku. Konsekwencje tego typu zdarzeń mają bardzo dramatyczne skutki i wpływają nie tylko na znaczne straty finansowe ale także bezpieczeństwo naszych najbliższych (utrata zdrowia i życia).
Należy także wspomnieć, że wymagania przeglądów okresowych zdefiniowane są w ustawie Prawo Budowlane (art. 62), zatem każdy właściciel domu powinien co roku wykonywać przegląd gazowy i kominiarski a co 5 lat przegląd budowlany i elektryczny. Zaniedbania w tym zakresie stanowią wyłączenia z odpowiedzialności ubezpieczyciela nieruchomości – innymi słowy w przypadku pożaru lub katastrofy budowlanej nie otrzymamy odszkodowania od ubezpieczyciela jeśli nie okażemy ważnego dokumentu przeglądu okresowego.
Jak przygotować się do generalnego przeglądu
Przygotowanie dokumentacji
Aby ułatwić pracę specjalistom, warto przygotować wszelką dokumentację dotyczącą budynku, taką jak plany, historię wcześniejszych przeglądów (poprzedni protokół), czy ewentualne problemy, z którymi budynek się już spotkał. W celu usprawnienia przeglądu instalacji gazowej i elektrycznej należy zapewnić swobodny dostęp do gniazd w pokojach i miejsc prowadzenia instalacji.
Zgłaszanie problemów
Istotne jest również aktywne zgłaszanie wszelkich problemów, jakie zauważamy na co dzień. Wczesne informowanie o potencjalnych zagrożeniach pozwala szybko zareagować inspektorom weryfikującym budynek.
Koszty przeglądów budynków
Wielu zastanawia się, czy generalny przegląd to inwestycja czy wydatek. Prawda jest taka, że to inwestycja w długoterminową trwałość budynku, która zwróci się w postaci oszczędności i uniknięcia poważnych problemów. Całkowity koszt wszystkich przeglądów okresowych to wydatek ok. 2000 zł (koszt ten ponoszony jest raz na 5 lat). Dokładna cena przeglądów zależy od powierzchni budynku czy dodatkowych instalacji takich jak fotowoltaika czy instalacja odgromowa.
Wnioski
Generalne przeglądy budynków są kluczowym elementem utrzymania nieruchomości w doskonałej kondycji. Bezpieczeństwo, efektywność energetyczna i unikanie kosztownych napraw to tylko niektóre z korzyści, jakie przynoszą regularne przeglądy. Firma Inspekcja Domu pozostaje do Państwa dyspozycji w zakresie wszystkich przeglądów technicznych w tym weryfikacji przed zakupem czy audytów energetycznych.
Najczęściej zadawane pytania
Czy generalny przegląd jest obowiązkowy?
Przeglądy okresowe wynikające z przytoczonego w artykule art. 62 ustawy Prawo Budowlane są wymagane. Nie mniej niezależnie od zlecenia przeglądów okresowych możemy także wykonać przegląd przed remontem lub przy planowanej termomodernizacji. Przeglądy wykonywane poza obowiązkowym zakresem pozwalają na osiągnięcie dodatkowych korzyści finansowych (np. dofinansowania z programu „czyste powietrze”).
Jakie są konsekwencje zaniedbania przeglądu?
Zaniedbanie wykonania przeglądów może mieć bezpośredni wpływ na bezpieczeństwo nasze i naszej rodziny. Niewykonanie przeglądów ma także konsekwencje związane z ryzykiem odmowy wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela np. ze względu na brak przeglądu kominiarskiego czy gazowego.
