Co zrobić jeśli podczas odbioru nowego mieszkania zostaną wykryte usterki?

Odbiór nowego mieszkania to stresujący moment dla wielu osób. Często kupujemy przysłowiową „dziurę w ziemi”, a na odbiór czekamy naprawdę długo. Czy warto sprawdzać mieszkanie przy odbiorze i czy wpisanie usterek niesie dla nas jakieś negatywne konsekwencje? Co jeśli usterki wykryjemy dopiero po odbierze mieszkania? Więcej informacji na temat odbioru mieszkania z usterkami w poniższym wpisie.

Na terenie Wielkopolski oferujemy Państwu profesjonalną pomoc w odbiorach mieszkań od deweloperów oraz w odbiorach domów. Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą.

W artykule wyjaśniamy:

• Czy deweloper może odmówić wpisania usterek do protokołu?
• Czy deweloper musi usunąć usterki? Podstawa prawna
• Jakich usterek szukać podczas odbioru mieszkania?
• Odbiór mieszkania z usterkami – czy deweloper może nie wydać kluczy do mieszkania?
• Czy można odmówić odbioru kluczy jeśli zostały wykryte usterki?
• Czy po odbiorze można zgłosić niezauważone usterki?

Czy deweloper może odmówić wpisania usterek do protokołu?

Niezależnie czy skorzystamy z profesjonalnej usługi odbioru technicznego, czy na odbiór przyjdziemy sami mamy prawo do zgłoszenia dowolnych zastrzeżeń co do stanu technicznego mieszkania. Pamiętajmy jednak, że przy odbiorze obowiązują pewne normy i wytyczne, zatem nie wszystkie odchyłki są rzeczywiście błędami.

Przedstawiciel dewelopera obecny na odbiorze mieszkania nie ma prawa do odmowy wpisania zgłaszanych przez nas usterek do protokołu. Podobnie podczas użytkowania lokalu zgłaszając usterki z rękojmi możemy formułować je w dowolnej ilości. Oznacza to, że nawet jeśli nasza wstępna ocena jest błędna lub odchyłki płaszczyzny mieszczą się w wartościach wynikających z norm mamy prawo zgłoszenia każdej wady, a deweloper ma obowiązek odnotować jej treść w protokole. Powyższe wynika z praw „Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” oraz Kodeksu Cywilnego. Należy jednak podkreślić, iż pomimo że mamy prawo zgłosić dowolne wady to nie oznacza to iż deweloper ma obowiązek je usuwać, ale o tym poniżej w kolejnym rozdziale.

Czy deweloper musi usunąć usterki? Podstawa prawna

Zapisanie usterek w protokole przekazania lokalu nie świadczy o ich uznaniu przez dewelopera. Zgodnie z ustawą deweloperską (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377) deweloper w terminie 14 dni może odnieść się (z zachowaniem formy pisemnej) do stawianych przez nas „zarzutów”. W tym terminie zatem usterki mogą zostać odrzucone.

Brak odrzucenia usterek i przyjęcie ich do realizacji wymusza na deweloperze poprawę błędów w terminie 30 dni od daty protokołu (Ustawa Deweloperska Art. 41 par. 5). Ustawa przewiduje jednak wydłużenie terminu przy zachowaniu należytej staranności – w takim wypadku deweloper musi przekazać przyczynę opóźnienia oraz nowy termin usunięcia wad (nie dłuższy jednak niż 90 dni od daty odbioru). Jakich kwestii może dotyczyć wydłużenie terminu? Wszystkich, które są zależne od dostawców np. jeśli wada rys na szybie zostanie uznana i deweloper zamówi nową szybę w ustawowym terminie do wymiana rzadko odbywa się w ciągu 30 dni od odbioru (produkcja nowego pakietu szybowego to około 5 tygodni).

Jakich usterek szukać podczas odbioru mieszkania?

Podczas odbioru mieszkania deweloperskiego zdecydowanie warto skorzystać z profesjonalnej pomocy – jest wiele firm oferujących usługi odbiorów mieszkań. Fachowiec wyposażony w odpowiednie mierniki, kamerę termowizyjną, testery napięcia elektrycznego i normowe poziomice sprawdzi każdy centymetr naszego nowego domu. Usługi tego typu kosztuję zwykle kilkaset złotych i są relatywnie tanie.

Jeśli na odbiór wybieramy się samodzielnie to najczęściej spotykanymi usterkami są:

• zarysowania na oknach i drzwiach – dokładnie obejrzyj powierzchnię ram i szyb czy nie widać uszkodzeń mechanicznych
• pęknięcia i uszkodzenia tynków – obejrzyj powierzchnie ścian i sufitów czy nie są brudne i uszkodzone
• niedopasowania elementów zabudowy
• zabrudzenia tynków elewacji
• ocieranie skrzydeł okiennych o ramy – wskazanie regulacji
• oraz wilgoć, braki izolacji i braki płaszczyzn – tu weryfikacja wymaga bardziej profesjonalnego sprzętu

Odbiór mieszkania z usterkami – czy deweloper może nie wydać kluczy do mieszkania?

Deweloper ma prawo do wstrzymania wydania lokalu w przypadku występowania znacznej ilości usterek, lub występowania usterek o dużym zakresie prac. Co to znaczy? Oznacza to, że jeśli w lokalu ściana działowa posiada znaczące odchylenie od pionu to wykonawca musi przeprowadzić prace wyburzeniowe i następnie wymurować ściankę ponownie. Prace wyburzeniowe w lokalu o powierzchni np. 30 m2 i jednoczesne prowadzenie Państwa prac wykończeniowych nie są możliwe dlatego przekazanie kluczy zostanie wstrzymane.

Ponieważ wykonaliśmy już setki odbiorów technicznych mogę podzielić się praktyczną wiedzą na temat przekazania kluczy podczas odbiorów mieszkań z usterkami. W ponad 80% przypadków klucze do lokalu są wydawane, ale deweloper zostawia sobie jeden klucz budowlany (fakt ten jest wpisywany na protokole). Klucz oddawany jest po usunięciu wszystkich usterek przez wykonawców. Natomiast w przypadkach, w których wydanie kluczy jest wstrzymane naprawdę warto poczekać – oznacza to że błędy w lokalu są dość poważne…

Formalnie (w zakresie opisu Ustawy Deweloperskiej) odbiór mieszkania wymaga przekazania kluczy – nabywca zgłasza usterki w protokole odbioru. Protokół odbioru mieszkania musi być więc powiązany z formalnym odebraniem lokalu lub odmową odebrania ze strony nabywcy. Jak to się dzieje, że deweloperzy nie wydają kluczy do lokali? Deweloperzy w umowach z nabywcą określają zwykle odległy termin do którego lokal musi być wydany (termin od którego możliwe jest naliczanie kar umownych). Jeśli zatem termin wydania lokalu w umowie definiowano na listopad to na odbiorze we wrześniu faktycznie deweloper może uznać, iż lokal nie jest jeszcze gotowy i wstrzymać przekazanie do terminu umownego.

Czy można odmówić odbioru kluczy jeśli zostały wykryte usterki?

Niestety w większości przypadków Kupujący nie ma prawa do odmowy odbioru lokalu. Występowanie zarysowań na elementach stałych czy brak płaszczyzny ściany nie jest wadą uniemożliwiającą rozpoczęcie prac wykończeniowych w lokalu.

Odmowa odbioru kluczy może wystąpić gdy:

• występuje rażące odstępstwo od umowy: lokal posiada inny układ pomieszczeń czy znacząco różniący się metraż
• występuje rażące odstępstwo od standardu wykończenia: użyto innych materiałów do budowy ścian, zamontowano inne okna czy brak elementów wymienionych w standardzie
• brak mediów umożliwiających zamieszkanie i rozpoczęcie prac wykończeniowych (brak docelowego przyłącza wody, prądu, gazu)
• brak pozwolenia na użytkowanie budynku (formalnie budowa budynku nie jest zakończona)
• występuje duże zawilgocenie ścian lub posadzek uniemożliwiające rozpoczęcie prac wykończeniowych
• występuje szkoda powodująca zagrożenie pogorszenia stanu nieruchomości (np. przeciek z dachu)

Konsekwencją odmowy odbioru kluczy jest brak zobligowania dewelopera do usunięcia usterek w terminie 30 dni (chyba, że zapisy umowy zakupu mówią inaczej). Wówczas bowiem protokół traktowany jest jako przegląd techniczny, a nie przekazanie lokalu.

Czy po odbiorze można zgłosić niezauważone usterki?

Po odbiorze mieszkania często pojawia się pytanie, czy możliwe jest zgłaszanie usterek, które nie zostały zauważone podczas protokołu odbioru technicznego. Odpowiedź brzmi: tak, dewelopera obowiązuje rękojmia, co oznacza, że możliwe jest zgłaszanie usterek w terminie późniejszym. Jednak istnieją pewne ograniczenia i zasady tytułu rękojmi, które warto znać.

Rękojmia daje kupującemu prawo do zgłaszania wad, które zostały odkryte po odbiorze mieszkania. Dotyczy to wszelkich ukrytych usterek, które nie były widoczne podczas pierwszej inspekcji (tzw. wady ukryte). Dzięki rękojmi, kupujący może żądać naprawy wad, obniżenia ceny, a w skrajnych przypadkach nawet odstąpienia od umowy, jeśli wada jest istotna. Warto jednak pamiętać, że zgłaszanie niezauważonych usterek w przypadku zarysowań i uszkodzeń na elementach stałych może być problematyczne. Jeśli takie uszkodzenia nie zostały wpisane w protokół odbioru technicznego, trudno będzie udowodnić winę dewelopera, co może uniemożliwić skuteczne dochodzenie roszczeń.

Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku braku kątów i płaszczyzn. Tu wady można zgłosić w ramach rękojmi na dowolnym etapie. Jednak w praktyce, czekanie na naprawę przez dewelopera (30 dni) może być kłopotliwe, zwłaszcza jeśli planujemy prace wykończeniowe, takie jak np. montaż łazienki. Nasz wykonawca nie zawsze może czekać tak długo na wyprostowanie ścian, dlatego warto skorzystać z profesjonalnej pomocy przy odbiorze mieszkania, aby zidentyfikować i zgłosić takie wady na samym początku.

Kupujący ma również prawo żądać obniżenia ceny mieszkania, jeśli wady są na tyle poważne, że naprawa byłaby kosztowna lub czasochłonna. Obniżenie ceny może obejmować koszt naprawy, który w takim przypadku pokrywa deweloper. Jest to często korzystniejsze rozwiązanie niż długotrwałe procedury naprawcze, które mogą opóźnić przeprowadzkę i rozpoczęcie normalnego użytkowania mieszkania. Nie mniej deweloper nie ma obowiązku przystać na taką propozycję rozwiązania – podstawowym prawem konsumenta jest oczekiwanie naprawy wady.

Podsumowując, zgłaszanie usterek po odbiorze mieszkania jest możliwe dzięki tytułowi rękojmi. Ważne jest jednak, aby dokładnie przeanalizować protokół odbioru technicznego i skorzystać z pomocy specjalistów przy odbiorze, aby zidentyfikować jak najwięcej wad na samym początku. W ten sposób można uniknąć późniejszych trudności z udowadnianiem winy dewelopera i skutecznie dochodzić swoich praw.