Odbiór nowego mieszkania to stresujący moment dla wielu osób. Często kupujemy przysłowiową „dziurę w ziemi”, a na odbiór czekamy naprawdę długo. Czy warto sprawdzać mieszkanie przy odbiorze i czy wpisanie usterek niesie dla nas jakieś negatywne konsekwencje? Więcej informacji na temat odbioru mieszkania z usterkami w poniższym wpisie.
Czy deweloper może odmówić wpisania usterek do protokołu?
Niezależnie czy skorzystamy z profesjonalnej usługi odbioru technicznego, czy na odbiór przyjdziemy sami mamy prawo do zgłoszenia dowolnych zastrzeżeń co do stanu technicznego mieszkania. Pamiętajmy jednak, że przy odbiorze obowiązują pewne normy i wytyczne, zatem nie wszystkie odchyłki są rzeczywiście błędami.
Przedstawiciel dewelopera obecny na odbiorze mieszkania nie ma prawa do odmowy wpisania zgłaszanych przez nas usterek do protokołu. Podobnie podczas użytkowania lokalu zgłaszając usterki z rękojmi możemy formułować je w dowolnej ilości.
Czy deweloper musi usunąć usterki?
Zapisanie usterek w protokole przekazania lokalu nie świadczy o ich uznaniu przez dewelopera. Zgodnie z ustawą deweloperską (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377) deweloper w terminie 14 dni może odnieść się (z zachowaniem formy pisemnej) do stawianych przez nas zarzutów. W tym terminie zatem usterki mogą zostać odrzucone.
Brak odrzucenia usterek i przyjęcie ich do realizacji wymusza na deweloperze poprawę błędów w terminie 30 dni od daty protokołu (Ustawa Deweloperska Art. 27 par. 5). Ustawa przewiduje jednak wydłużenie terminu przy zachowaniu należytej staranności – w takim wypadku deweloper musi przekazać przyczynę opóźnienia oraz nowy termin usunięcia wad (nie dłuższy jednak niż 90 dni od daty odbioru).
Odbiór mieszkania z usterkami – czy deweloper może nie wydać kluczy do mieszkania?
Deweloper ma prawo do wstrzymania wydania lokalu w przypadku występowania znacznej ilości usterek, lub występowania usterek o dużym zakresie prac. Co to znaczy? Oznacza to, że jeśli w lokalu ściana działowa posiada znaczące odchylenie od pionu to wykonawca musi przeprowadzić prace wyburzeniowe i następnie wymurować ściankę ponownie. Prace wyburzeniowe w lokalu o powierzchni np. 30 m2 i jednoczesne prowadzenie Twoich prac wykończeniowych nie są możliwe dlatego przekazanie kluczy zostanie wstrzymane.
Ponieważ wykonałem już setki odbiorów technicznych mogę podzielić się praktyczną wiedzą na temat przekazania kluczy podczas odbiorów mieszkań z uterkami. W ponad 80% przypadków klucze do lokalu są wydawane, ale deweloper zostawia sobie jeden klucz budowlany (fakt ten jest wpisywany na protokole). Klucz oddawany jest po usunięciu wszystkich usterek przez wykonawców. Natomiast w przypadkach, w których wydanie kluczy jest wstrzymane naprawdę warto poczekać – oznacza to że błędy w lokalu są dość poważne…
Czy można odmówić odbioru kluczy jeśli zostały wykryte usterki?
Niestety w większości przypadków Kupujący nie ma prawa do odmowy odbioru lokalu. Występowanie zarysowań na elementach stałych czy brak płaszczyzny ściany nie jest wadą uniemożliwiającą rozpoczęcie prac wykończeniowych w lokalu.
Odmowa odbioru kluczy może wystąpić gdy:
- występuje rażące odstępstwo od umowy: lokal posiada inny układ pomieszczeń czy znacząco różniący się metraż
- występuje rażące odstępstwo od standardu wykończenia: użyto innych materiałów do budowy ścian, zamontowano inne okna czy brak elementów wymienionych w standardzie
- brak mediów umożliwiających zamieszkanie i rozpoczęcie prac wykończeniowych (brak docelowego przyłącza wody, prądu, gazu)
- brak pozwolenia na użytkowanie budynku (formalnie budowa budynku nie jest zakończona)
- występuje duże zawilgocenie ścian lub posadzek uniemożliwiające rozpoczęcie prac wykończeniowych
- występuje szkoda powodująca zagrożenie pogorszenia stanu nieruchomości (np. przeciek z dachu)
Konsekwencją odmowy odbioru kluczy jest brak zobligowania dewelopera do usunięcia usterek w terminie 30 dni (chyba, że zapisy umowy zakupu mówią inaczej). Wówczas bowiem protokół traktowany jest jako przegląd techniczny, a nie przekazanie lokalu.
Czy po odbiorze można zgłosić niezauważone usterki?
Dewelopera obowiązuje rękojmia dlatego też możliwe jest zgłaszanie usterek w terminie późniejszym. Niestety niemożliwe jest zgłaszanie niezauważonych usterek w przypadku zarysowań i uszkodzeń na elementach stałych – jeśli uszkodzenia nie zostały wpisane w protokół przy odbiorze nie udowodnimy tu winy dewelopera. Nie dotyczy to również braku kątów i płaszczyzn, ponieważ deweloper ma 30 dni na usuniecie tych usterek, a nasz wykonawca łazienki nie może czekać tak długo na wyprostowanie ścian… Dlatego też warto skorzystać z profesjonalnej pomocy przy odbiorze mieszkania.
