Odbiór mieszkania – normy i dopuszczalne odchyłki w budownictwie

Kupiłeś albo chcesz kupić mieszkanie / dom i zastanawiasz się czy jest ono wykonane zgodnie z normami budowlanymi? A może zastanawiasz się jakie są dopuszczalne odchyłki w budownictwie? Jeśli tak, to musisz wiedzieć, że zgodnie z polskim prawem obowiązującymi aktami prawnymi są ustawy, rozporządzenia i uchwały, a nie normy. Polskie normy nie są zatem narzucone przez Państwo, nie można więc mówić, że dane normy są przestarzałe lub już nieobowiązujące.

Na terenie Wielkopolski oferujemy Państwu profesjonalną pomoc w odbiorach mieszkań od deweloperów oraz w odbiorach domów. Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą.

Specyfikacja wykonania i odbioru robót budowlanych

Skoro normy nie obowiązują to czy Deweloper może budować jak chce? Odpowiedź jest prosta – nie, nie może (przeczytaj więcej czy normy są jeszcze normami). Gorzej jeśli to Ty zlecasz wykonanie prac firmom wykonawczym. W tym drugim wypadku znacznie trudniej dochodzić swoich praw (nie obowiązuje ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Droga sądowa zwykle nie jest opłacalna w stosunku do wartości zlecenia, dlatego też warto stworzyć dokument stanowiący Specyfikację wykonania i odbioru robót budowlanych. Zakres zawartości specyfikacji określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 2 września 2004 r., a dokument taki powstaje na każdej dużej budowie – może więc istnieć także u Ciebie. Jeśli chciałbyś skonsultować swoją umowę pozostajemy do Twojej dyspozycji (koszt oceny technicznej umowy i specyfikacji robót to ok. 150 zł).

Podstawa dochodzenia swoich praw od Dewelopera przy odbiorze domu / mieszkania

Podpisując umowę z Deweloperem zapewne otrzymałeś rzut zakupionego lokalu, pisemną informację o powierzchni użytkowej mieszkania oraz dokument stanowiący standard wykończenia lokalu. Zawarte w tych dokumentach informacje są podstawą odbioru prac. Należy jednak pamiętać, że prace budowlane muszą być wykonane zgodnie z tzw. „sztuką budowlaną”. Pod tym pojęciem rozumiemy całą wiedzę przekazywaną w ramach edukacji zawodowej. Na tej podstawie respektowanym dokumentem są „Warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlano-montażowych” ITB oraz normy branżowe.

Odbiór powierzchni mieszkania – przyrządy

Odbiór tynków w mieszkaniach – normy

W Twoim mieszkaniu zapewne spotkasz tynki gipsowe dla których dopuszczalne są odchyłki:

• odchylenie od płaszczyzny do 5 mm na długości 2 m
• odchylenie od kierunku pionowego ściany nie więcej niż 3 mm na długości 1 m i nie więcej niż 6 mm w pomieszczeniach do 3,5 m wysokości
• odchylenie kąta prostego do 4 mm na długości ramienia 1 m

Wyżej wymienione odchyłki dotyczą III kat. tynków gipsowych zgodnie z normą PN-B 10110:2005 (Tynki gipsowe wykonywane mechanicznie – Zasady wykonywania i wymagania techniczne) oraz warunkami technicznymi wykonania i odbioru robót budowlano-montażowych ITB. Pomiarów odchyłek można dokonać za pomocą poziomicy (łaty) 2 m, kątownika 1m oraz szczelinomierza. Podczas pomiaru łatę i kątownik przykładamy w dowolnych miejscach.
Poza pomiarem odchyłek powinieneś zwrócić uwagę na strukturę tynku, wytrącenia mleczka i powstałe spękania powierzchni (tu zasada jest prosta – wszystko co nie pasuje do pozostałej części ściany jest błędem). Powierzchnię tynku sprawdzamy z odległości 2 m w świetle dziennym rozproszonym (nie z latarką 🙂 ). Chętnie pomożemy Ci przy odbiorze – skorzystaj z naszej oferty odbiorów technicznych mieszkań.

Dla tynków cementowo-wapienych odchyłki III kat. są praktycznie identyczne jest dla tynków gipsowych – więcej informacji znajdziesz w normie PN-70/B-10100.

Odbiór grubości tynków

Na wstępie należy zaznaczyć, że wyróżniamy dwa najczęściej spotykane typy tynków:

• tynki gipsowe
• tynki cementowo-wapienne

Maksymalna grubość okładziny zależna jest od typu tynku i rodzaju podłoża na którym jest wykonywany. Badanie grubości jest metodą inwazyjną wymagającą wykonania miejscowych odwiertów, nie są to jednak znaczne odkrywki dlatego nie musimy się nimi martwić (zostaną wyprawione podczas szpachlowania).

Dla tynków gipsowych obowiązująca jest norma PN-B 10110:2005, która wprost definiuje następujące wymagania:

• grubość tynków nie mniejsza niż 2 mm
• grubość tynku na powierzchni sufitu lub podciągu nie większa niż 15 mm

Według starej normy PN-70/B-10110 w punkcie 3.3.5 grubość dla III kat. tynku powinna mieścić się w zakresie 14 mm a 20 mm (dla typowego podłoża ścian i sufitów).

Tynki gipsowe powinny być wykonywane jednowarstwowo, a wszelkie uzupełnienia realizowane za pomocą gładzi szpachlowej. Producencie zapraw tynkarskich zalecają aby tynk nie przekraczał grubości 30 mm.

Tynki cementowo-wapienne wykonuje się w innej technologii. Tynki te wykonuje się za pomocą wstępnej obrzutki, a następnie warstw wykańczających. Maksymalna grubość tynku cementowo-wapiennego wynosi 60 mm – wynika to z wymagań producentów zapraw którzy zalecają układanie pojedynczej warstwy nie grubszej niż 20 mm.

Grubość tynku a przewody elektryczne

Niestety bardzo często zdarza się że w naszych domach widoczne są ciemniejsze pasy świadczące o przebijaniu przewodów elektrycznych. Powodem zazwyczaj są zbyt płytko ułożone kable.

Na podstawie rozporządzeni Ministra Infrastruktury w sprawie „Warunków technicznych jakim powinny podlegać budynki i ich usytuowanie” § 187.2 „Dopuszcza się prowadzenie przewodów elektrycznych wtynkowych, pod warunkiem pokrycia ich warstwą tynku o grubości co najmniej 5 mm”.

Odbiór posadzek w mieszkaniach – normy

Równość podkładu musi spełniać odchyłki:

• odchylenie od płaszczyzny do 5 mm na całej rozpiętości pomieszczenia
• prześwity miejscowe do 5 mm na długości 2 m

Wyżej wymienione odchyłki odbiorów technicznych mieszkań dotyczą posadzek zgodnie z warunkami technicznymi wykonania i odbioru robót budowlano-montażowych ITB oraz pokrywają się z wytycznymi wynikającym z PN – 53/B-10145 (Podkład pod posadzki. Posadzki z płytek kamionkowych, lastrykowych i klinkierowych) i PN – 76/8841-22 (Podkład pod posadzki. Posadzki z parkietu i paneli podłogowych).
Pomiarów odchyłek można dokonać za pomocą poziomicy (łaty) 2 m oraz szczelinomierza. 

Pomiar odchyłek domowym sposobem

Nie musisz być inspektorem budowlanym, aby samodzielnie sprawdzić zgodność wykonania ścian z normami tynkarskimi oraz sprawdzić odchyłki posadzki pod panele. Do tego celu potrzebujesz łatę budowlaną (poziomicę) o długości zdefiniowanej w powyżej opisanych odchyłkach norm. Niestety bez łaty się nie obędzie i to wcale nie jest obojętne jaką długość ma Twoja poziomica. Pamiętaj, że odchyłki na poziomicy 1,5 metra nie muszą być proporcjonalne do odchyleń mierzonych poziomicą długości 2,0 m. Pamiętaj także, że nie możesz dowolnie przykładać poziomicy do mierzonej powierzchni – zrozumienie najczęściej popełnianego błędu wyjaśni poniższy rysunek. Dokładny opis sposobu pomiaru zależy od typu powierzchni i jeśli nie chcesz skontrolować ściany w swoim własnym domu, a odbierasz mieszkanie od dewelopera rozważ skorzystanie z profesjonalnej pomocy inspektora z doświadczeniem budowlanym.

Aby zmierzyć odchyłki płaszczyzn potrzebujesz monety 2 zł lub 5 zł. Pomiar małych odchyłek linijką nie jest możliwy i nie będzie uznany przez Dewelopera. Jedyną zdefiniowaną metodą pomiaru jest pomiar grubości szczeliny, którego nie można wykonać mierząc wymiar liniowy.

Bez szczelinomierza możemy dokonać pomiaru układając monety w odpowiednie stosy (grubość monet 2 zł i 5 zł jest taka sama i wynosi dokładnie 2,0 mm).

Jeśli mierząc odchyłkę kąta prostego pomiędzy ścianą, a ramieniem łaty powstaje szczelina pozwalająca zmieścić stos 3 x 2zł oznacza to, że szczelina wynosi 6 mm (a dopuszcza się 4 mm). Podobnie mierząc odchyłki posadzki jeśli zmieści się stos 3 monet to znaczy, że odchyłka wynosi 6 mm na łacie 2 mm, co przekracza wartość normową. Pomiar monetami nie pozastawia żadnych wątpliwości interpretacyjnych i pozwala na wyjaśnienie wykonawcy jego błędów.

Odbiór mieszkania – nasz wywiad dla OtoDom

Zachęcamy do zapoznania się z naszym wywiadem dla OtoDom – wyjaśniamy w nim różnice pomiędzy odbiorami oraz znaczenie odbioru mieszkania od dewelopera.

Wysokość mieszkania – normy i dopuszczane odchyłki

Wysokość mieszkania określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nie mniej dopuszczalna odchyłka wysokości jest zagadnieniem złożonym wynikającym z nałożenia odchyłek warstw i została ona opisania w osobnym artykule dotyczącym wysokości mieszkania.

Skorzystaj z naszej oferty pomocy przy odbiorze technicznym mieszkania od Dewelopera w okolicach miasta Poznań.

Pozostałe normy przywoływane przy odbiorze lokalu mieszkalnego

Ogólne

• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 5015 r. poz. 1422 i późn. zm.)
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 – Prawo budowlane (Dz. U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414 i późn. zm. )
• Warunki technicznyne wykonania i odbioru robót budowlano-montażowych

Okna

• PN – EN 1279-1:2018 – Szkło w budownictwie. Szyby zespolone izolacyjne
• PN – 88/B-10085 – Stolarka budowlana. Okna i drzwi. Wymagania i badania

Tynki suche

• PN – 72/B-10122 – Roboty okładzinowe. Suche tynki. Wymagania i badania przy odbiorze

Okładziny z płytek

• PN – 75/B-10121 – Okładziny z płytek ściennych ceramicznych szkliwionych. Wymagania i badania przy odbiorze

Pomiar powierzchni

• PN-ISO 9836:2015-12 – Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych
• PN-70-B-02365 – Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru

Instalacja gazowa

• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75/2002, poz. 690) oraz z późniejszymi zmianami – rozdział 7

Chcesz wiedzieć więcej?

Zapoznaj się z poniższymi wpisami:

1. Niepodpisanie protokołu odbioru mieszkania – jakie konsekwencje
2. Porysowane szyby okien od dewelopera – wymagania z norm
3. Odbiór gładzi szpachlowych – normy

Na terenie Wielkopolski oferujemy Państwu profesjonalną pomoc w odbiorach mieszkań od deweloperów oraz w odbiorach domów. Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą.