Poszukując mieszkania lub domu często trafiamy na oferty „małych deweloperów”, czyli osób posiadających kapitał gotówkowy i inwestujących w budowę nowych domów. Deweloper jest w tym wypadku małą firmą lub osobą prywatną budującą budynek jednorodzinny dwulokalowy (inna nazwa bliźniaka), lub budujący mały kompleks szeregowców / czworaków. Zakup takiej nieruchomości niesie więcej zagrożeń niż zakup od dużego dewelopera.
Rodzaje umów podpisywanych ze sprzedającym
Kupując budynek od dewelopera zazwyczaj kupujemy lokal, który nie jest jeszcze gotowy do przekazania. Zabezpieczeniem dla nas jest w tym wypadku ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377 i późn. zm.). W przypadku zakupu od naszego „maluszka” (mały deweloper / osoba prywatna) zazwyczaj podpisujemy umowę przedwstępną lub umowę zakupu gotowej nieruchomości. Musimy zwrócić uwagę, czy w umowie nie ma zapisu, że zapoznaliśmy ze stanem technicznym budynku i nie wnosimy co do niego żadnych zastrzeżeń. Jeśli taki zakres istnieje w umowie warto przed jej podpisaniem zlecić profesjonalną ocenę stanu deweloperskiego firmie specjalizującej się w tego typu kontrolach. Rękojmia z tytułu wad nie obowiązuje jeśli były one nam znane przed zakupem (Art. 558.2 KC).
Rękojmia i gwarancje
Przepisy Kodeksu Cywilnego (KC) dają prawo kupującemu do skorzystania z rękojmi niezależnie od tego, jaki jest status sprzedawcy mieszkania (osoba prywatna, czy przedsiębiorca). Rękojmia obowiązuje na wady ujawnione w okresie 5 lat od daty transakcji. Warto jednak wiedzieć, że istnieje pewien „kruczek prawny” dotyczący Art. 558 KC zgodnie z którym możliwe jest rozszerzenie lub ograniczenie zakresu rękojmi, dlatego też zakup mieszkania od naszego „maluszka” wymusza na nas dokładną weryfikację umowy jaką z nim podpisujemy.
Należy również pamiętać, że zakup domu od dużego dewelopera daje nam gwarancje skutecznego dochodzenia swoich roszczeń w postaci kapitału spółki i jej pozycji rynkowej. Tego samego niestety nie można powiedzieć w przypadku małych firm i osób prywatnych. Sugeruję zatem zawarcie w umowie zakupu przekazania gwarancji producenta na materiały budowlane. Nasz „maluszek” w takim wypadku powinien przekazać nam wszystkie karty gwarancyjne i kopie faktur na stolarkę okienną, drzwi wejściowe, czy dachówkę. Pozwala to nam na zgłoszenia reklamacyjne z pominięciem sprzedawcy (w ograniczonym zakresie). Warto również pamiętać, że gwarancja producenta na dachówkę wynosi od 10 do 25 lat, zatem jest znacznie dłuższa niż rękojmia.
Jakość wykonania i standard wykończenia
Chciałbym wyjaśnić, że nie istnieje pojęcie standard deweloperski (więcej w osobnym artykule: standard deweloperski mieszkania). Nie jest to termin normatywny i dla każdego z nas może oznaczać inny rodzaj wykończenia i inną jakość. Realizując setki odbiorów nowych mieszkań stwierdzam, że każdy deweloper oddaje swój produkt w trochę innym wykończeniu. Często zatem pozornie duża różnica w cenie wynika np. z braku tynkowania sufitów, braku osprzętu elektrycznego, braku szpachlowania ścian czy braku grzejników i kotła gazowego.
Sugeruję następującą kolejność weryfikacji każdej nieruchomości:
- Weryfikacja wiarygodności dewelopera (czy realizował już jakieś przedsięwzięcie budowlane, czy na działce jest ustanowiona hipoteka)
- Weryfikacja umowy w zakresie prawnym (przeniesienia własności i ograniczeń rękojmi)
- Weryfikacja standardu lokalu jaki zostanie nam przekazany
- Weryfikacja techniczna – profesjonalny odbiór techniczny domu
Główną zaletą zakupu nowego domu od osoby prywatnej jest fakt, że zazwyczaj kupujemy budynek gotowy do przekazania, który posiada już pozwolenie na użytkowanie. Łatwo zatem zweryfikować kompletność dokumentacji oraz zweryfikować stan techniczny. Główne zagrożenie dotyczy zaś egzekwowania poprawek, nie ma tu bowiem zastosowania art. 27 Ustawy Deweloperskiej, zatem termin usuwania usterek i ich zasadności wynika jedynie z KC. Dodatkowo należy wspomnieć, że duży deweloper wstrzymuje wypłatę części wynagrodzenia ekip budowlanych do zakończenia odbiorów technicznych – ma on gwarancję, że ekipy te wrócą na tzw. poprawki. W przypadku małego przedsięwzięcia budowlanego deweloper musi znaleźć wykonawcę który wykona poprawki na jego koszt. Warto zatem skorzystać z naszej oceny stanu technicznego nowego budynku nie tylko w celu poznania usterek, ale także jako argumentu negocjacji ceny zakupu domu.
