Zmiany przepisów obowiązujące od 28.04.2023 r. spowodowały, że przy każdej transakcji notarialnej zakupu – sprzedaży nieruchomości konieczne jest przedłożenie świadectwa charakterystyki energetycznej. Podstawą prawną nakładającą obowiązek posiadania świadectwa energetycznego jest Ustawia o charakterystyce energetycznej budynków (Dz. U. 2014 poz. 1200 i póź. zm.).
Poniższy artykuł wyjaśnia konsekwencje błędnie wykonanego świadectwa energetycznego oraz wskazań wynikających z przepisów Ustawy. Wyjaśniamy także czy do aktu notarialnego przeniesienia własności można dołączyć wydruk świadectwa energetycznego czy też konieczny jest podpisany oryginał.
Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej. Oferujemy możliwość obsługi zdalnej.
Świadectwo energetyczne – w jakiej formie można zamówić?
Aktualnie możliwe jest zamówienie świadectwa charakterystyki energetycznej w następującej formie:
- elektronicznej – dokument PDF potwierdzony profilem zaufanym
- elektronicznej – dokument PDF potwierdzony podpisem kwalifikowanym
- elektronicznej – skan podpisanego przez certyfikatora dokumentu
- papierowej – wydruk z rejestru opatrzony własnoręcznym podpisem certyfikatora
Wytyczne w zakresie dostępnej formy przekazania przez certyfikatora dokumentu świadectwa definiuje wprost Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków a art. 5:
Art. 5. Osoba uprawniona do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej przekazuje świadectwo charakterystyki energetycznej zlecającemu sporządzenie tego świadectwa w postaci:
1) papierowej, opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osobistym osoby uprawnionej, lub
2) elektronicznej, opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej.
Świadectwo energetyczne a akt notarialny
Ponieważ świadectwo można przekazywać w formie elektronicznej, zatem wydaje się jasne iż można je wydrukować i przekazać jako załącznik do aktu notarialnego przeniesienia własności. Niestety nic bardziej mylnego!
Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków definiuje dwa poniższe zapisy w art. 11:
1. Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:
1) świadectwo charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
2) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu.
Z powyższego jasno wynika, że przy wynajmie lokalu możliwe jest przekazanie kopii wersji papierowej lub wydruk świadectwa otrzymanego w wersji elektronicznej.
Przy akcie notarialnym konieczne jest załączenie oryginału świadectwa opatrzonego podpisem osoby uprawnionej do sporządzenia dokumentu.
Zatem zamawiając świadectwo należy uwzględnić dodatkowy koszt 30-60 zł jaki pobierają firmy wykonawcze za wydruk, oprawę i wysyłkę pocztą dokumentu. Zamówienie wersji elektronicznej dokumentu świadectwa służy tylko wykorzystaniu na cele najmu.
Akt notarialny – świadectwo całego budynku czy mieszkania?
Zapisy Ustawy są w tym zakresie bardzo precyzyjne. Jeśli umową sprzedaży objęta jest część budynku to dla tej części ma być wystawiony dokument świadectwa. Przedłożenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla całego bloku lub innego lokalu nie jest dokumentem zgodnym z wymaganiami Ustawy.
Powyższa interpretacja wynika wprost z art. 11.5
5. W przypadku zawarcia umowy zbycia prawa własności części budynku albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo umowy najmu części budynku przekazywane świadectwo charakterystyki energetycznej dotyczy części budynku albo lokalu będących przedmiotem umowy.
Konsekwencje błędnej charakterystyki lokalu
Skoro dokument świadectwa energetycznego jest obecnie przekazywany jako załącznik aktu notarialnego to co jeśli zawiera on błędy? Należy sobie wyobrazić sytuację gdy potencjalny kupujący wybiera daną ofertę mieszkaniową ze względu na potencjalnie dobry wynik świadectwa (wskaźnika zapotrzebowania na energię). Liczy zatem na niskie koszty ogrzewania i utrzymania nieruchomości.
Należy przy tym zastrzec, że świadectwo energetyczne nie zastępuje inspekcji technicznej lokalu z rynku wtórnego. Dokument świadectwa powstaje na podstawie metodologii określonej w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Rozwoju „w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej” (poz. 376 i późn. zm.). Oznacza to, że świadectwo energetyczne nie opisuje wprost strat przesyłu związanych np. z ilością kamienia wynikającą z wieku instalacji grzewczej, nie opisuje także czy wieje przez okna lub występuje nieszczelność dachu. Świadectwo jest tylko niedoskonałym „paszportem” wskazującym na teoretyczne zapotrzebowanie lokalu na energię (przy założeniu minimalnych strat).
Jeśli natomiast zamawiający (sprzedawca lokalu) dokonał zakupu świadectwa przez internet przesyłając tylko adres nieruchomości i jej zdjęcie to dokument ten może zawierać fałszywe informacje o budowie ścian i stropów. Przy błędach tego typu Kupujący ma prawo do sprostowania czy odstąpienia od zawartej umowy zakupu. Należy przy tym zaznaczyć, że odpowiedzialność osoby sporządzającej świadectwo energetyczne jest ograniczona jeśli błędne dane techniczne przekazał jej sam zamawiający.
Sporządzenie świadectwa energetycznego mieszkania
Nasz zespół posiada uprawnienia certyfikatorów Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, a każde świadectwo jest dodawane do globalnego rejestru. Świadczymy usługi sporządzania świadectw energetycznych w Poznaniu i okolicach. Pozostajemy do Państwa dyspozycji gwarantując rzetelne wyniki i krótkie terminy realizacji. Oferujemy także inspekcje techniczne mieszkań i domów przed ich zakupem.
Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej. Oferujemy możliwość obsługi zdalnej.
Pobierz darmowy e-book i zniżkę!
Na podany adres prześlemy Ci e-book PDF oraz otrzymasz specjalną zniżkę -30 zł na zakup świadectwa energetycznego.
Plik PDF „Świadectwa charakterystyki energetycznej. Wszystko co warto wiedzieć przed zamówieniem usługi” zawiera m. in. pełny wzór świadectwa z omówieniem.
