Negocjacje z deweloperem przy zakupie mieszkania mogą być skomplikowanym procesem, ale są niezbędne, aby zagwarantować najlepszą możliwą ofertę i ograniczyć naszej wydatki. Należy przy tym podkreślić, że transakcje zakupu nieruchomości są jednymi z najdroższych kwotowo zakupów jakie wykonujemy w naszym życiu. W tym artykule przedstawiamy zbiór praktycznych wskazówek na temat negocjacji z deweloperem przy zakupie mieszkania lub domu.
Bez względu na to, czy jesteś nabywcą po raz pierwszy, czy doświadczonym inwestorem strategie zawarte w artykule pomogą Ci skutecznie poruszać się w procesie negocjacji.
Znaczenie negocjacji
Negocjacje nie są niezbędne w procesie zakupu. Możemy zaakceptować warunki transakcji dewelopera i od razu przejść do podpisania umowy, nie mniej takie podejście spowoduje realne straty finansowe. Nie zawsze negocjacje kończą się obniżką ceny transakcyjnej zakupu mieszkania, ale dają możliwość uzyskania atrakcyjnego rabatu na miejsce postojowe lub komórkę lokatorską. Wyjście poza „strefę komfortu” i zapytanie dewelopera o możliwość upustu jest zatem bardzo korzystne dla kupującego.
Zrozumienie rynku
Aby negocjować skutecznie warto być dobrze poinformowany o obecnym stanie rynku nieruchomości – warto rozpoznać sytuację gospodarczą oraz ilość osób aktualnie interesujących się daną nieruchomością. Warto zbadać, czy ceny nieruchomości rosną czy spadają. W zależności od powierzchni lokalu możliwości negocjacyjne rosną wraz z wyższą ceną transakcyjną i zmniejszeniem zainteresowania potencjalnych kupujących.
Określenie budżetu
Przed rozpoczęciem negocjacji warto zdefiniować swój budżet. To pomoże w określeniu, ile możesz maksymalnie przeznaczyć na zakup nieruchomości. Będziesz miał również jasne ramy, w których możesz się poruszać podczas negocjacji. Jednak pamiętaj, żeby budżet ten uwzględnił nie tylko cenę mieszkania, ale także ewentualne koszty związane z zakupem, takie jak koszty notarialne czy koszty późniejszego wykończenia i umeblowania.
Określenie potrzeb
Nie wszyscy nabywcy mają takie same potrzeby i oczekiwania co do nieruchomości. Przed negocjacjami warto jasno określić, jakie cechy i udogodnienia są dla Ciebie najważniejsze. To może obejmować liczbę sypialni, rozkład pomieszczeń, lokalizację, czy dostępność miejsc parkingowych. Im dokładniej określisz swoje potrzeby, tym łatwiej będzie Ci negocjować, ponieważ będziesz wiedział, na czym Ci najbardziej zależy.
Należy zaznaczyć, że na cenę ma wpływ położenie mieszkania. Przed przystąpieniem do negocjacji należy określić jakie piętro i wystawa okien nas interesuje. Mieszkania położone na parterze lub niższych kondygnacjach są tańsze. Tak samo mieszkania od północy często będą tańsze niż mieszkania z wystawą południowo-zachodnią.
Standard wykończenia mieszkania
Należy podkreślić, że nie istnieje jeden ogólny standard wykończenia i przekazania lokalu przez dewelopera. Przed przystąpieniem do negocjacji warto zatem zweryfikować w jakim stanie i jak wyposażony lokal zostanie nam przekazany. Należy przy tym podkreślić, że część deweloperów nie tynkuje sufitów a dla lokali usługowych nie wykonuje się ścian działowych, posadzek czy tynków wewnętrznych. Nie istnieje jeden standard wykończenia a różnice pomiędzy inwestycjami są znaczące. Więcej na temat standardu wykończenia mieszkań deweloperskich w odrębnym artykule.
Co można negocjować z deweloperem? Jakich upustów oczekiwać?
Negocjacja z deweloperem nie jest spotkaniem na równych pozycjach. Nie zapominajmy jednak, że to my mamy kapitał, który chcemy zainwestować. Negocjacje muszą być wyważone a nasze oczekiwania sprecyzowane. Poniżej kilka podpowiedzi czego możemy oczekiwać po negocjacjach:
- upust ceny mieszkania – statystycznie przy zakupie jednego lokalu mieszkalnego cena transakcyjna może być niższa o 1-2% od tej wynikającej z pierwotnej oferty. Są jednak lokale dla których negocjacje nie są w ogóle możliwe (ze względu na duże zainteresowanie potencjalnych kupujących)
- darmowe zmiany lokatorskie – w ramach uzgodnionej ceny zakupu mieszkania możemy negocjować możliwość prowadzenia zmian dotyczących np. przesunięcia gniazdek, zmiany sposobu przełączania oświetlenia w pokojach czy też zmiany podejść hydraulicznych w łazience. Zmiany związane z dostosowaniem mieszkania do planowanej przez nas aranżacji na etapie budowy nie są kosztowne i często deweloperzy decydują się je wykonać w cenie
- upust na miejsce postojowe – przy zakupie mieszkania wykup miejsca postojowego często jest wręcz obowiązkowy. Deweloperzy celowo zawyżają ceny tych miejsc aby ukryć dodatkowe koszty zakupu i jednocześnie mieć możliwość negocjacji. Dla miejsc postojowych można uzyskać nawet 50% czy 100% rabatu od ceny pierwotnej.
- upust na komórkę lokatorską – dodatkowej przestrzeni na składowanie w mieszkaniu nigdy nie jest za dużo. Należy przy tym podkreślić, że tzw. komórki lokatorskie (piwnica) nie są budowane w ilości zgodnej z ilością mieszkań – zwykle jest ich mniej. Części klientom udaje się uzyskać duży upust na tą dodatkową przestrzeń.
Skuteczne strategie negocjacyjne
Oto kilka sprawdzonych taktyk, które pomogą Ci uzyskać jak najkorzystniejszą ofertę:
Rozpocznij od swojej oferty
Rozpoczęcie negocjacji od własnej oferty ma wiele zalet. Po pierwsze, pokazuje to deweloperowi, że jesteś poważnym nabywcą. Po drugie, pozostawia pewien margines na ewentualne ustępstwa ze strony dewelopera. Pamiętaj jednak, że Twoja oferta powinna być realistyczna. Wygórowane oczekiwania mogą zniechęcić do negocjacji.
Podkreśl posiadanie przedwstępnej decyzji kredytowej
Posiadanie przedwstępnej decyzji kredytowej może zwiększyć Twoją wiarygodność w oczach dewelopera. Daje to pewność, że jesteś zdolny do sfinansowania zakupu. Może to również skrócić czas oczekiwania na decyzję kredytową, co jest ważne, szczególnie jeśli na nieruchomość jest duże zapotrzebowanie.
Negocjacje w przypadku wad technicznych
Podczas oględzin nieruchomości zwróć uwagę na ewentualne wady techniczne. Jeśli lokal jest już wybudowany a wady są obecne, nie wahaj się o nich rozmawiać z deweloperem. Sugerujemy skorzystanie z oceny technicznej niezależnych fachowców – poznaj naszą ofertę odbiorów mieszkań od dewelopera.
Możesz negocjować naprawy lub obniżenie ceny, aby pokryć koszty poprawek. Negocjacje w tej kwestii mogą być korzystne zarówno dla Ciebie, jak i dla dewelopera, który uniknie ewentualnych problemów w przyszłości.
Ustalanie harmonogramu płatności i wzoru umowy
Harmonogram płatności to istotny aspekt umowy. Deweloperzy często pozwalają na pewną elastyczność w tym zakresie. Negocjuj harmonogram płatności, który najlepiej odpowiada Twojej sytuacji finansowej.
Pytania i odpowiedzi
Jakie dokumenty powinienem sprawdzić przed rozpoczęciem negocjacji?
Przed negocjacjami z deweloperem warto sprawdzić dokumenty takie jak plan zagospodarowania przestrzennego, standardy techniczne budynku, plany mieszkania oraz wszelkie gwarancje i zobowiązania dewelopera.
Czy negocjacje z deweloperem mogą wpłynąć na datę przekazania mieszkania?
Nie, negocjacje dotyczące cen czy wyposażenia mieszkania zazwyczaj nie wpływają na harmonogram prac budowlanych. Nie mniej jeśli kupujesz już gotowy lokal dłuższe negocjacje mogą wpłynąć na datę transakcji czy też mogą spowodować zniechęcenie strony sprzedającej.
Czy mogę negocjować wykończenie mieszkania?
Tak, wiele deweloperów oferuje opcje dostosowania wykończenia w zakresie tzw. „zmian lokatorskich”. Klienci często w ramach negocjacji zapewniają sobie możliwość dostosowania lokalizacji gniazdek elektrycznych do planowanej aranżacji mieszkania czy też przesunięcie przyłączy wodnych w łazienkach. Wykończenie mieszkanie w zakresie ułożenia płytek czy malowania ścian oferuje niewielu deweloperów.
