Czy przeglądy budowlane są wymagane?

Wymagania dotyczące obowiązkowych przeglądów budowlanych zawarte są ustawie Prawo Budowlane (Dz.U. z 1994 r. nr 89, poz. 414 z późn. zm.). Interpretacja przepisów pod tym względem choć dość prosta powoduje pewne zamieszanie nawet w środowisku osób posiadających uprawnienia do wykonywania tego typu czynności kontrolnych. Poniższy artykuł opisuje poprawną interpretację wymagań prawnych dla budynków podlegających przeglądom budowlanym.

Naszą ofertę przeglądów okresowych na terenie Wielkopolski znajdą Państwo na stronie – przeglądy okresowe.

W artykule wyjaśniamy:

• Co to jest przegląd budowlany?
• Jakie obiekty podlegają przeglądom budowlanym?
• Jakie obiekty budowlane nie wymagają okresowej kontroli rocznej?
• Przeglądy budowlane 2 razy w roku – jakie obiekty wymagają takiej kontroli?
• Osoby uprawnione do przeprowadzania przeglądu budowlanego
• Obowiązkowe przeglądy budynków wielorodzinnych
• Czy przeglądy budowlane są obowiązkowe dla budynków jednorodzinnych?
• Kary za brak przeglądów budowlanych i inne konsekwencje prawne

Co to jest przegląd budowlany?

Przegląd budowlany to regularna kontrola stanu technicznego budynku, mająca na celu zapewnienie bezpieczeństwa jego użytkowników oraz dbałość o prawidłowe funkcjonowanie wszystkich jego elementów. Wykonywanie przeglądów pozwala na wczesne wykrycie ewentualnych usterek lub problemów, co umożliwia ich szybkie naprawienie i zapobiega większym awariom w przyszłości. Dzięki regularnym przeglądom, mieszkańcy mogą czuć się bezpiecznie i komfortowo, wiedząc, że ich dom jest w dobrym stanie technicznym.

Taki przegląd obejmuje sprawdzenie różnych elementów budynku, w tym konstrukcji, zawilgoceń i uszkodzeń. Przegląd budowlany zatem ma na celu zapobieganie ryzyku uszkodzeń mienia oraz narażenia na utratę zdrowia i życia na skutek np. luźnych obróbek dachu. Na budynkach wielkopowierzchniowych (gdzie z założenia ilość osób przechodzących przez obiekt jest wielokrotnie wyższa niż w domach jednorodzinnych) kontrolę tego typu należy przeprowadzać nawet dwa razy w roku. Regularne przeglądy budowlane pomagają również w utrzymaniu wartości nieruchomości i mogą przyczynić się do obniżenia kosztów eksploatacji poprzez zapobieganie poważnym naprawom.

Poza przeglądem budowlanym w budynkach wykonuje się także kontrole instalacji elektrycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej, a także systemów wentylacyjnych (kominiarskich) i grzewczych.

Jakie obiekty podlegają przeglądom budowlanym? – wymagania przepisów

Ustawa Prawo Budowalne (Dz.U. z 1994 r. nr 89, poz. 414 z późn. zm.) w art. 62 definiuje:

Przy czym zgodnie z art. 2 pojęcie „obiekt budowlany” zostało zdefiniowane jako:

Z powyższego wynika jednoznacznie, że wszystkie obiekty budowalne wymagają okresowych przeglądów.

Przeglądom zatem podlega nie tylko budynek mieszkalny, ale także biuro, garaż, domek na działce ROD czy stodoła. Przepisy w tym zakresie mają na celu ograniczenie ryzyka trwałego uszczerbku na zdrowiu na skutek złego stanu obiektu budowlanego. Łatwo wyobrazić przecież pożar stodoły na skutek iskrzenia instalacji elektrycznej lub trwałe kalectwo przechodnia na skutek oderwania połaci dachu z garażu sąsiada.

Czy wszystkie budynki wymagają jednak wszystkich rodzajów przeglądów? Nie. Jeśli obiekt nie jest wyposażony w instalację gazową nie musi być sprawdzana szczelność tej instalacji (to wydaje się logiczne). Podobnie sytuacja dotyczy instalacji elektrycznej. Każdy obiekt wymaga jednak przeglądu budowlanego wykonywanego co najmniej raz na 5 lat.

Jakie obiekty budowlane nie wymagają okresowej kontroli rocznej?

Ustawa Prawo Budowalne (Dz.U. z 1994 r. nr 89, poz. 414 z późn. zm.) w art. 62 definiuje:

Dalej w art. 62 podpunkt 2 czytamy:

Powyższy zapis art. 62.2 nie oznacza, że budynki jednorodzinne są całkowicie zwolnione z okresowych kontroli w zakresie przeglądów. Oznacza jedynie, że budynki jednorodzinne nie podlegają przeglądom rocznym w zakresie budowlanym.

Zapis ten odnosi się tylko do podpunktu „a)” zatem czytając dosłownie brzmi on następująco:

Co to znaczy? Oznacza to, że każdy właściciel domu i budynku wielorodzinnego nadal musi wykonywać:

• co roku przegląd kominiarski (art. 62 ust. 1 pkt. 1 lit. c)
• co roku przegląd instalacji gazowej (art. 62 ust. 1 pkt. 1 lit. c)
• co 5 lat przegląd budowlany (art. 62 ust. 1 pkt. 2)
• co 5 lat przegląd instalacji elektrycznej (art. 62 ust. 1 pkt. 2)

Roczne przeglądy budowlane (a także półroczne przeglądy nie omówione w powyższym wycinku przepisów) dotyczą budynków większych niż dom jednorodzinny. Ustawodawca chciał odciążyć nas od kosztów weryfikacji inspektora budowlanego, a jednocześnie założył że każdy w jakiś sposób dba o własny dobytek. Nie mniej tak jak z samochodem co roku jedziemy na przegląd tak w przypadku budynków co roku obowiązkowy jest przegląd kominiarski i gazowy.

Przeglądy budowlane 2 razy w roku – jakie obiekty wymagają takiej kontroli?

Niektóre budynki, ze względu na swoje specyficzne przeznaczenie i intensywne użytkowanie, wymagają bardziej regularnych przeglądów technicznych, które przeprowadza się dwa razy w roku. Do takich obiektów należą m.in. szkoły, przedszkola, szpitale, hotele oraz budynki użyteczności publicznej, gdzie bezpieczeństwo i komfort użytkowników są priorytetem. Częstsze kontrole pozwalają na szybkie wykrycie i naprawę ewentualnych usterek, co minimalizuje ryzyko poważniejszych problemów i zapewnia ciągłość funkcjonowania obiektów. Określenie czy obiekt wymaga weryfikacji sezonowej czy też okresowej zależne jest od jego powierzchni i przeznaczenia na podstawie wytycznych art. 62 ustawy Prawo Budowlane. Przeglądy półroczne wykonuje się jedynie dla obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m2 oraz takich gdzie powierzchnia dachu przekracza 1000 m2. Założeniem ustawodawcy było aby przeglądy takie wykonywać przed zimą i po zimie (ze względu na destrukcyjne działanie wody i zmarzliny), dlatego też wymagane jest aby przeglądy odbywały się w okresach do listopada i do maja.

Obowiązkowe przeglądy budynków wielorodzinnych

Obowiązkowe przeglądy budynków wielorodzinnych są kluczowym elementem utrzymania ich bezpieczeństwa oraz zapewnienia właściwego stanu technicznego. Przeprowadzanie regularnych kontroli jest wymagane na mocy przepisów prawa budowlanego i ma na celu zapobieganie awariom oraz zagrożeniom dla mieszkańców. Poniżej przedstawiono rodzaje przeglądów, które są obowiązkowe, kary za ich zaniedbanie oraz obowiązki związane z ich zlecaniem.

Rodzaje obowiązkowych przeglądów

1. Kontrola okresowa raz w roku:
   • Przeglądy elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz niszczące działania innych czynników.
   • Sprawdzenie stanu technicznego m.in. elewacji, balkonów, balustrad, pokryć dachowych, instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej, a także urządzeń przeciwpożarowych oraz instalacji kanalizacyjnej​​.
2. Kontrola pięcioletnia:
   • Kompleksowa ocena stanu technicznego budynku, obejmująca wszystkie elementy budynku, w tym instalacje elektryczne, piorunochronne oraz urządzenia wentylacyjne.
   • Przegląd stanu estetycznego budynku oraz jego otoczenia​​.

Kary za zaniedbanie przeglądów

Zaniedbanie obowiązkowych przeglądów budynków wielorodzinnych może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych i finansowych. Właściciele lub zarządcy budynków, którzy nie przeprowadzają wymaganych przeglądów, mogą być ukarani grzywną. Kara za brak przeglądu wynosi do 500 zł za każdy przypadek naruszenia obowiązku przeglądu​​.

Obowiązki związane z zlecaniem przeglądów

Obowiązek zlecania przeglądów spoczywa na właścicielach lub zarządcach budynków (nie zaś na właścicielu lokalu mieszkalnego!). Protokoły sporządzane w wyniku kontroli powinny zawierać szczegółowe informacje dotyczące stanu technicznego elementów budynku oraz zalecenia dotyczące niezbędnych napraw i konserwacji​​.

Podstawa prawna obowiązkowych przeglądów w budynkach wielorodzinnych

Obowiązkowe przeglądy budynków wielorodzinnych są regulowane przez Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych oraz ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane​​.

Regularne i dokładne przeprowadzanie przeglądów technicznych budynków jest nie tylko obowiązkiem prawnym, ale również kluczowym elementem dbania o bezpieczeństwo i komfort mieszkańców. Zapewnienie właściwego stanu technicznego budynku zapobiega awariom oraz długotrwałym uszkodzeniom, które mogą generować wysokie koszty napraw w przyszłości.

Czy przeglądy budowlane są obowiązkowe dla budynków jednorodzinnych?

Tak, przeglądy budowlane są obowiązkowe dla budynków jednorodzinnych. Wynika to z zapisu Prawo Budowalne (Dz.U. z 1994 r. nr 89, poz. 414 z późn. zm.) w art. 62 ust. 1 pkt. 2. Przeglądy te należy wykonywać co najmniej raz na 5 lat.

Jak to zostało omówione powyżej zwolnienia budynków jednorodzinnych dotyczą tylko podpunktu „a)” w zakresie kontroli rocznych. Błędną interpretacją jest uważanie, że skoro pojawia się słowo „nie obejmuje budynków jednorodzinnych” dotyczy to całej ustawy i nie musimy już wykonywać przeglądu kominiarskiego, budowlanego czy elektrycznego.

Należy zaznaczyć, że obowiązek wykonywania przeglądów jest przepisem wykorzystywanym przez ubezpieczycieli lokali. Wydaje się przecież rozsądne, że skoro nie dokonaliśmy obowiązkowej kontroli kominiarskiej a sadza wybuchła w naszym kominie to nie przysługuje nam odszkodowanie. Podobnie sytuacja ma się przy zapłonie instalacji elektrycznej (brak przeglądu instalacji elektrycznej), rozszczelnieniu i wybuchu instalacji gazowej (brak przeglądu gazu), czy zerwaniu dachu (brak przeglądu budowlanego).

Naszą ofertę przeglądów okresowych w okolicach miasta Poznań znajdą Państwo na stronie – przeglądy okresowe.

Osoby uprawnione do przeprowadzania przeglądu budowlanego

Przeglądy budowlane mogą być wykonywane jedynie przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami i kwalifikacjami. Zgodnie z wymaganiami przepisów wymagane jest posiadanie aktualnych uprawnień budowlanych wraz z opłaconą składką przynależności do Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa (wymagane OC zawodowe). Numer uprawnień budowlanych bezwzględnie musi znaleźć się na protokołach z przeglądów budowlanych.

Oferujemy Państwu kompleksową obsługę w zakresie:

• przegląd instalacji elektrycznej Poznań
• przegląd instalacji gazowej Poznań
• przegląd budowlany Poznań

Kary za brak przeglądów budowlanych i inne konsekwencje prawne

Niedopełnienie obowiązku przeprowadzania regularnych przeglądów budowlanych niesie za sobą poważne konsekwencje prawne i finansowe. Właściciele i zarządcy nieruchomości, którzy zaniedbują ten obowiązek, mogą zostać ukarani grzywnami, które często sięgają tysięcy złotych. Kary te mają na celu wymuszenie przestrzegania przepisów i dbałość o bezpieczeństwo użytkowników budynków.

Brak przeglądów może prowadzić do odpowiedzialności cywilnej, jeśli zaniedbania w utrzymaniu budynku doprowadzą do wypadków, takich jak zawalenie się części konstrukcji czy uszkodzenie instalacji. Właściciele mogą być pociągnięci do odpowiedzialności za szkody na mieniu oraz zdrowiu osób trzecich. W przypadku poważnych naruszeń, nadzór budowlany ma prawo nakazać zamknięcie obiektu do czasu usunięcia usterek, co wiąże się z dodatkowymi kosztami oraz przerwami w użytkowaniu nieruchomości.

Dodatkowo, niedbałość w zakresie przeglądów budowlanych może wpłynąć na wartość nieruchomości. Potencjalni nabywcy lub najemcy, dowiedziawszy się o zaniedbaniach, mogą zrezygnować z transakcji lub domagać się znacznej obniżki ceny.

Powyższe ma przełożenie w obiektach wielorodzinnych oraz obiektach wielkopowierzchniowych. Kary przy budynkach jednorodzinnych praktycznie nie występują – tu jedynym bodźcem do wykonania przeglądów jest ryzyko odmowy wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela (np. w przypadku pożaru).

Regularne przeglądy budowlane to nie tylko obowiązek prawny, ale również kluczowy element zarządzania nieruchomościami, który zapewnia bezpieczeństwo użytkowników, minimalizuje ryzyko wystąpienia kosztownych napraw i zapobiega problemom prawnym. Dzięki nim możliwe jest wczesne wykrycie i usunięcie potencjalnych zagrożeń, co przekłada się na długoterminowe oszczędności oraz spokój zarówno dla właścicieli, jak i użytkowników budynków.