W ostatnim czasie, w odpowiedzi na rosnące potrzeby mieszkańców miast oraz problematykę związaną z nieetycznymi praktykami deweloperskimi (znane jako patodeweloperka) polskie prawo budowlane przeszło istotne modyfikacje. Poniżej przedstawiamy szczegółowy przegląd kluczowych zmian z 2024 roku, mających na celu podniesienie standardów życia w przestrzeniach miejskich. Przepisy weszły w życie od 1.04.2024 r., a część z nich obowiązywać będzie od dnia 1.08.2024 r. i od tego dnia uważa się je za obowiązujące. Co zmieniają nowe przepisy dla właścicieli i deweloperów? Wyjaśniamy szczegółowo zakres zmian w poniższym artykule. Nie mniej zmiany dotyczą nowelizacji:

rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego

Odległość, która robi różnicę

Jedną z najbardziej znaczących zmian jest modyfikacja odległości między nowo powstającymi budynkami wielorodzinnymi, a także między budynkami mieszkalnymi a obiektami przemysłowymi. W celu zapewnienia większej prywatności i komfortu mieszkańcom, minimalna odległość między budynkami wielorodzinnymi została zwiększona z 4 do 5 metrów. Odległość ta dotyczy budynków z co najmniej 4 kondygnacjami nadziemnymi. Również odległość od obiektów przemysłowych i magazynowych do budynków mieszkalnych została ustalona na 30 metrów, co ma na celu redukcję uciążliwości, takich jak hałas.

zmiany przepisow odleglosc miedzy budynkami 2024 — *Po zmianie z kwietnia 2024 minimalna odległość pomiędzy budynkami wielorodzinnymi wynosi 5 m.*

Zielone enklawy w miejskim pejzażu

W trosce o ekologię i dobrostan mieszkańców, wprowadzono wymóg zapewnienia większej ilości terenów zielonych. Dla działek o powierzchni ponad 1000 m², przeznaczonych pod publicznie dostępne przestrzenie, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej został ustalony na 20%. Jest to krok w kierunku zapewnienia zdrowszego i bardziej zrównoważonego środowiska w miastach.

Patodeweloperka – minimalne wielkości lokali

Jeszcze niedawno aby sprzedawać mikro-kawalerki wystarczyło wydzielać je jako lokale usługowe, które de-facto były wyposażone w łazienki i aneksy kuchenne. Proceder ten był powszechny i w ten sposób omijano przepisy dotyczące minimalnej powierzchni mieszkalnej, co było niezbyt komfortowe dla osób które lokale wynajmowały. Lokale te posiadały własne księgi wieczyste i były sprzedawane jako apartamenty hotelowe lub mikrokawalerki. Aby proceder ten ukrócić wprowadzono również nowe przepisy dotyczące minimalnej powierzchni lokali użytkowych, która teraz wynosić musi co najmniej 25 m². Jest to ważny przepis likwidujący luki w prawie, ale jednocześnie likwidujący możliwość wydzielenia małych powierzchni usługowych, nie mniej przepis ten nie dotyczy parteru budynku (pierwszej lub drogiej kondygnacji) z zapewnieniem dostępu do lokalu z zewnątrz. Powyższe zatem pozwala na wydzielenie usług o małych powierzchniach przy jednoczesnym usunięciu możliwości wydzielania mikrokawalerek.

patodeweloperka mikrokawalerka zmiany przepisow 2024 minimalna wielkosc lokalu uslugowego — *Obecnie minimalna wielkość lokalu usługowego wynosić będzie 25 m2. Powyższe ogranicza możliwość tworzenia samodzielnych mikrolokali* usługowych, w których de-facto mieszkali ludzie.

Prywatność i komfort akustyczny

W odpowiedzi na potrzeby mieszkańców dotyczące prywatności, wprowadzono wymóg instalowania przegród między balkonami w nowych budynkach wielorodzinnych.

§ 95a. 1. W przypadku gdy balkony sąsiednich lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym znajdują się na jednej płycie balkonowej, stosuje się między tymi balkonami pełne oddzielenie pionowe w postaci stałej przegrody, zapewniającej komfort użytkowania, o przepuszczalności światła nie mniejszej niż 30% i nie większej niż 50%.

§ 95a. 2. Przegroda, o której mowa w ust. 1, posiada wysokość co najmniej 2,2 m mierzoną od poziomu posadzki balkonu oraz szerokość nie mniejszą niż 2 m, a w przypadku gdy balkon ma szerokość mniejszą niż 2 m – wynoszącą co najmniej szerokość balkonu, uwzględniając szerokość balustrady.

Również kwestie akustyczne lokali mieszkalnych w budynku jednorodzinnym dwulokalowym zostały dokładnie uregulowane, z wprowadzeniem konkretnych wymogów dotyczących izolacji dźwiękowej. Określono także wymagania co do modernizacji budynków już istniejących. Cytując nowe przepisy w zakresie akustyki:

w § 326:
a) w ust. 2 w pkt 1 po wyrazach „od dźwięków powietrznych” dodaje się wyrazy:
„ , z tym że drzwi wejściowe do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej powinny mieć izolacyjność akustyczną nie mniejszą niż 37 dB”,
b) po ust. 4 dodaje się ust. 4a i 4b w brzmieniu:
„4a. Ściany wewnętrzne i stropy oddzielające lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym jednorodzinnym
powinny spełniać wymagania akustyczne jak dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym określone w Polskiej Normie dotyczącej wymaganej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach.
4b. W budynku mieszkalnym:
1) jednorodzinnym z dwoma lokalami,
2) jednorodzinnym w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej,
3) wielorodzinnym
– wykonywanie robót budowlanych w lokalu nie może pogorszyć wymagań akustycznych określonych w analizie w zakresie rozwiązań technicznych i materiałowych mających na celu spełnienie wymagań akustycznych, o której mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 34 ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.”;

Ponadto nowelizacja rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. „w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego” wymusza aby do pozwolenia na budowę dołączyć dokumenty potwierdzające odpowiednią izolacyjność akustyczną planowanych do zastosowania materiałów (materiałów stanowiących przegrody rozdzielenia pomiędzy wyodrębnianymi lokalami).

Dodatkowe udogodnienia

Wśród nowych regulacji znalazły się również takie, które dotyczą zapewnienia odpowiednich warunków dla osób ze szczególnymi potrzebami, w tym ilości miejsc dla parkingowych osób niepełnosprawnych (aktualnie po zmianach udział miejsc dla osób niepełnosprawnych wynosi 6%). Co ważne przepisy aktualnie pozwalają na wydzielenie miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych bezpośrednio pod oknami lokali mieszkalnych – cytując rozporządzenie:

„§ 20. Stanowiska postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, w liczbie nie większej niż 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych, o której mowa w § 18 ust. 2, jednak nie mniejszej niż 1, mogą być zbliżone bez ograniczeń do okien budynków. Miejsca te wymagają odpowiedniego oznakowania.”;

Ponadto, regulacje dotyczące organizacji placów zabaw zostały zaostrzone (w zakresie odbioru instalowanych na palach zabaw urządzeń). Określona także wymagania dotyczące wielkości placów zabaw w stosunku do ilości mieszkańców danego osiedla.

Podsumowanie: W stronę lepszego jutra

Zmiany w przepisach prawa budowlanego są odzwierciedleniem rosnącej świadomości potrzeb mieszkańców oraz dążenia do poprawy jakości życia w miastach. Odpowiadają one na wyzwania współczesnego urbanizmu, zapewniając jednocześnie ochronę przed niekorzystnymi praktykami deweloperskimi. Z pewnością wpłyną one korzystnie na przyszły rozwój miejskiej infrastruktury, nie mniej to czas pokaże czy przepisy da się ominąć lub czy będą wymagać dalszego doprecyzowania…