Odbiór techniczny mieszkania – co warto wiedzieć?

Odbiór techniczny mieszkania to kluczowy moment dla każdego nabywcy nowego lokalu. To właśnie wtedy masz możliwość, aby sprawdzić, czy wszystkie aspekty Twojego przyszłego domu zostały zrealizowane zgodnie z umową i spełniają Twoje oczekiwania. Proces ten może wydawać się skomplikowany, szczególnie dla osób, które po raz pierwszy przechodzą przez całą procedurę. Dlatego w tym artykule szczegółowo wyjaśniamy, na co zwrócić szczególną uwagę podczas odbioru technicznego mieszkania, jak się do niego przygotować i jakie narzędzia mogą okazać się niezbędne.

Jeśli zbliża się termin Państwa odbioru zachęcamy do kontaktu – pomożemy w fachowym odbiorze mieszkania. Zatrudniając profesjonalistów mogą mieć Państwo gwarancję znajomości norm i posiadania odpowiedniego sprzętu pomiarowego. Usługi świadczymy na terenie całej Wielopolski.

W artykule wyjaśniamy:

• Odbiór techniczny mieszkania – co to takiego?
• Jak przygotować się na odbiór techniczny mieszkania?
• Kluczowe elementy mieszkania do sprawdzenia
• Prawa nabywcy i obowiązki dewelopera
• Najczęstsze problemy i jak sobie z nimi radzić

Odbiór techniczny mieszkania – co to takiego?

Definicja odbioru technicznego

Odbiór techniczny mieszkania to proces, w którym nabywca nowo wybudowanego lokalu dokonuje szczegółowej weryfikacji jego stanu technicznego oraz zgodności wykonania z zawartą umową deweloperską. W odrębnym artykule wyjaśniamy dlaczego odbiór techniczny nie zawsze jest powiązany z odbiorem kluczy – odbiór mieszkania a odbiór kluczy. Nie mniej odbiór to po prostu spotkanie na terenie nieruchomości, podczas którego kupujący, często z asystą eksperta (np. inspektora budowlanego), sprawdza:

• jakość zastosowanych materiałów,
• wykonanie poszczególnych prac instalacyjnych i wykończeniowych,
• funkcjonalność systemów (elektrycznego, grzewczego, sanitarnego),
• zgodność rozmieszczenia pomieszczeń i ich wymiarów z projektem.

Dlaczego jest to ważny etap?

Odbiór techniczny mieszkania jest niezwykle ważnym etapem z kilku kluczowych powodów:

• Bezpieczeństwo i komfort użytkowania: Jest to Twoja szansa na upewnienie się, że mieszkanie jest bezpieczne i nie zawiera defektów, które mogłyby wpłynąć na komfort i bezpieczeństwo jego użytkowania.
• Ochrona finansowa: Umożliwia zidentyfikowanie ewentualnych usterek czy niezgodności, które mogą wymagać kosztownych napraw. Wczesne wykrycie defektów pozwala na ich naprawienie na koszt dewelopera przed finalizacją transakcji.
• Prawne aspekty transakcji: Jest to moment, w którym możesz skorzystać ze swoich praw wynikających z umowy deweloperskiej i zgłosić wszelkie nieprawidłowości, które deweloper jest zobowiązany naprawić w ustalonym terminie.

Jeśli zbliża się termin Państwa odbioru zachęcamy do kontaktu – pomożemy w fachowym odbiorze mieszkania. Zatrudniając profesjonalistów mogą mieć Państwo gwarancję znajomości norm i posiadania odpowiedniego sprzętu pomiarowego. Usługi świadczymy na terenie całej Wielopolski.

Jak przygotować się na odbiór techniczny mieszkania?

Przygotowanie dokumentacji

Przed odbiorem technicznym mieszkania kluczowe jest odpowiednie przygotowanie i zebranie wszystkich niezbędnych dokumentów. Oto lista dokumentów, które powinieneś mieć przy sobie:

• Umowa deweloperska: Podstawowy dokument określający wszystkie warunki zakupu, w tym specyfikacje techniczne i standardy wykończenia.
• Projekt budowlany i rzuty mieszkania: Dokumenty te pozwolą sprawdzić, czy wszystkie elementy architektoniczne mieszkania są na swoim miejscu i czy ich wymiary są zgodne z planem.
• Zaświadczenia i atesty: Potwierdzenie zastosowania materiałów budowlanych i instalacji zgodnych z normami bezpieczeństwa.

Sprzęt niezbędny do przeprowadzenia odbioru

Przygotowanie odpowiedniego sprzętu pomoże w dokładnym i efektywnym przeprowadzeniu odbioru technicznego:

• Taśma miernicza lub dalmierz laserowy: do dokładnych pomiarów pomieszczeń.
• Poziomica: do sprawdzania równości podłóg, półek i montażu armatury.
• Latarka: niezbędna do kontroli trudno dostępnych miejsc, takich jak zakamarki czy przestrzenie pod zlewem.
• Notatnik i długopis lub urządzenie elektroniczne: do notowania uwag i zapisywania ewentualnych usterek do późniejszej weryfikacji.

Kluczowe elementy mieszkania do sprawdzenia

Instalacje w mieszkaniu

Przyglądając się instalacjom, kluczowe jest zwrócenie uwagi na kilka fundamentalnych systemów:

• Instalacja elektryczna:
  • Sprawdź wszystkie gniazdka i przełączniki, czy działają poprawnie.
  • Jeśli w lokalu są tylko puszki (nie ma gniazdek) sprawdź czy wszystkie puszki mają przewody
  • Upewnij się, że wszystkie stałe elementy oświetleniowe są zlokalizowane poprawnie a do przewodów dochodzi napięcie
  • Sprawdź bezpieczniki oraz skrzynkę z bezpiecznikami na obecność ewentualnych uszkodzeń.
• Instalacja hydrauliczna:
  • Sprawdź czy nie ma wilgoci wokół podejść wodnych
  • Kontroluj wszystkie widoczne rury pod kątem korozji czy uszkodzeń.
  • Określ czy wszystkie punkty (w tym odpływy kanalizacji) zlokalizowane są poprawnie
• Instalacja grzewcza:
  • Włącz ogrzewanie, aby sprawdzić, czy wszystkie grzejniki równomiernie się nagrzewają.
  • Sprawdź stan termostatów i innych elementów sterujących systemem ogrzewania.

Okna i drzwi

Kontrola okien i drzwi obejmuje kilka ważnych aspektów:

• Funkcjonalność:
  • Otwieraj i zamykaj okna oraz drzwi, aby upewnić się, że mechanizmy działają płynnie.
  • Sprawdź, czy uszczelki są całe i czy efektywnie blokują przeciągi.
• Bezpieczeństwo:
  • Kontrola zamków i zabezpieczeń antywłamaniowych.
  • Upewnij się, że drzwi wejściowe są solidne i dobrze zamontowane.

W zakresie odbioru zarysowań (rys na szybach) zapoznaj się z odrębnym artykułem – porysowane okna od dewelopera.

Ściany, podłogi i sufity

Ocena stanu ścian, podłóg i sufitów to ważny element każdego odbioru. Zachęcamy do zapoznania się z odrębnym artykułem wskazującym wymagania norm i dopuszczalne odchyłki przy odbiorze mieszkania. Wszystkich danych dotyczących odbioru ścian nie sposób ująć w tym tekście jednak przy samodzielnym odbiorze warto:

• Ściany:
  • Zwróć uwagę na jakość tynków lub ewentualnie gładzi szpachlowych
  • Sprawdź, czy nie ma widocznych pęknięć, wilgoci czy pleśni.
  • Sprawdź, czy nie ma uszkodzeń (odparzeń i wgnieceń)
• Podłogi:
  • Sprawdź, czy wylewki posadzki nie są spękane
  • Kontroluj, czy płaszczyzna posadzki jest równa w zakresie odchyłek z norm
• Sufity:
  • Inspekcja sufitów pod kątem pęknięć czy plam od wody, co może wskazywać na problemy z dachem lub izolacją.

Wyposażenie dodatkowe i inne elementy

Nie zapominaj o dodatkowym wyposażeniu i innych elementach, które mogą być ważne:

• Kocioł gazowy, pompa ciepła, inteligentna automatyka:
  • Sprawdź jakość elementów wyposażenia pod kątem uszkodzeń mechanicznych powstałych przy montażu (w tym wgnieceń i rys)
  • Upewnij się, że wszystkie elementy są kompletnie zainstalowane i funkcjonalne.
• Balkon i taras:
  • Kontrola stanu balustrady – czy jest stabilna i bezpiecznie zamocowana oraz czy nie ma śladów korozji
  • Sprawdzenie odpływu wody oraz ogólnego stanu wykończenia – sprawdź spadki

Każdy z tych elementów wymaga szczegółowej kontroli, aby zapewnić, że mieszkanie jest nie tylko estetycznie wykonane, ale przede wszystkim bezpieczne i funkcjonalne.

Prawa nabywcy i obowiązki dewelopera

Prawa nabywcy mieszkania

Nabywca nowego mieszkania ma szereg praw wynikających zarówno z umowy deweloperskiej, jak i z obowiązujących przepisów prawa, w tym z „Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” (zwanej również ustawą deweloperską). Oto najważniejsze z nich:

• Prawo do rzetelnej informacji: Nabywca ma prawo otrzymać pełne i rzetelne informacje o nieruchomości, w tym o standardzie wykończenia, użytych materiałach oraz infrastrukturze technicznej.
• Prawo do odbioru technicznego: Nabywca ma prawo przeprowadzić odbiór techniczny mieszkania w obecności dewelopera, co daje możliwość sprawdzenia, czy wszystkie elementy zgadzają się z umową (podstawą prawną jest art. 41 Ustawy Deweloperskiej)
• Prawo do zgłaszania wad: Jeżeli w trakcie odbioru technicznego zostaną stwierdzone wady, nabywca może żądać ich usunięcia. Deweloper jest zobowiązany do naprawienia ujawnionych wad w określonym terminie, jest to 30 dni od daty zgłoszenia.

Obowiązki dewelopera

Deweloper, jako wykonawca i sprzedawca nieruchomości, także ma szereg obowiązków wobec nabywcy:

• Obowiązek przeprowadzenia odbioru technicznego: Deweloper jest zobowiązany umożliwić przeprowadzenie odbioru technicznego przed finalizacją sprzedaży. Deweloper ma obowiązek odnotować wszystkie zgłaszane wady przy odbiorze technicznym mieszkania (niezależnie od faktu czy się z nimi zgadza)
• Obowiązek usuwania wad: Deweloper musi naprawić wszystkie wady zgłoszone przez nabywcę w ramach odbioru technicznego, co jest regulowane przez umowę oraz przepisy ustawy deweloperskiej. W przypadku odmowy usunięcia wad Deweloper musi przedstawić pisemne uzasadnienie w terminie 14 dni od daty protokołu.

Kluczowe terminy związane z obowiązkami dewelopera

• Termin na usunięcie wad: Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper ma 30 dni na usunięcie wad zgłoszonych podczas odbioru technicznego.
• Rękojmia: Nabywca ma prawo do zgłaszania wad ukrytych, które ujawnią się po odbiorze mieszkania, w ramach rękojmi za wady fizyczne na okres do 5 lat od daty odbioru.

Każdy nabywca powinien być świadomy swoich praw i obowiązków wynikających z umowy oraz ustawy, co umożliwi mu skuteczniejsze dochodzenie swoich praw i lepsze zabezpieczenie swojego interesu w procesie zakupu nieruchomości.

Najczęstsze problemy i jak sobie z nimi radzić

Odbiór techniczny mieszkania to moment, który dla wielu nabywców, szczególnie tych kupujących swoje pierwsze mieszkanie, jest pełen emocji i stresu. Spotkanie naszej późniejszej Klientki – Pani Katarzyny, 30-letniej graficzki, z procesem odbioru technicznego jej pierwszego mieszkania, doskonale ilustruje, jakie problemy mogą wyniknąć i jak ważne jest, aby podejść do tego procesu z odpowiednią wiedzą i wsparciem…

Historia Katarzyny

Katarzyna, pełna optymizmu i podekscytowania perspektywą wprowadzenia się do nowo zakupionego mieszkania, zdecydowała się na samodzielny odbiór techniczny bez wsparcia specjalisty. Obawiała się dodatkowych kosztów związanych z zatrudnieniem inżyniera budowlanego, uważając, że będzie to niepotrzebne obciążenie jej już napiętego budżetu. Nie lubiła także spotkań z obcymi ludźmi – choć niestety jej wybory okazały się zupełnym przeciwieństwem oczekiwań.

Napotkane problemy

Niestety, jej brak doświadczenia szybko dał o sobie znać w formie przegapionych istotnych usterek, które ujawniły się już przy pracach wykończeniowych:

• Wady instalacji elektrycznej: Brak napięcia w części gniazd, nieprawidłowo podłączone przewody w rozdzielnicy powodujące zwarcie jednego z obwodów
• Problemy z hydrauliką: Brak szczelności kanalizacji spowodował znaczne zawilgocenia krótko po rozpoczęciu prac wykończeniowych
• Nieodpowiednie wykończenie: Różnice w wysokościach sufitów, krzywe ściany, brak możliwości zabudowy szafy wnękowej bez stosowania dodatkowych maskownic, zbyt niskie otwory drzwiowe i wiele innych.

Jak radzić sobie z problemami?

Aby uniknąć podobnych problemów, warto zastosować się do następujących rad:

1. Zatrudnij specjalistę:
   • Profesjonalny inspektor ma odpowiednie narzędzia i doświadczenie, aby wykryć nawet ukryte wady, które mogą nie być oczywiste dla laika.
   • Inspektor ustali sposób naprawy z deweloperem, co oszczędzi masę nerwów związanych z samodzielnym odkrywaniem wad po kilku tygodniach od odbioru
2. Dokładna inspekcja każdego elementu:
   • Nie spiesz się podczas odbioru. Dokładnie sprawdź wszystkie instalacje, wykończenia i sprzęt.
3. Lista kontrolna:
   • Przygotuj szczegółową listę kontrolną opartą na umowie deweloperskiej i standardach wykończenia, co pomoże w systematycznym przeglądzie każdego aspektu mieszkania.

Doświadczenie Katarzyny pokazuje, że oszczędności na etapie odbioru technicznego mogą prowadzić do późniejszych, znacznie wyższych wydatków. Zatrudnienie specjalisty może wydawać się kosztem, który chcielibyśmy ominąć, ale jest to inwestycja, która zabezpiecza nasz komfort, bezpieczeństwo oraz finanse w dłuższej perspektywie. Zachęcamy do skorzystania z profesjonalnej pomocy naszej firmy, która oferuje kompleksowe wsparcie i doradztwo na każdym etapie odbioru technicznego, gwarantując, że Twoje nowe mieszkanie będzie bezpieczne i zgodne z Twoimi oczekiwaniami.

Jeśli zbliża się termin Państwa odbioru zachęcamy do kontaktu – pomożemy w fachowym odbiorze mieszkania. Usługi świadczymy na terenie całej Wielopolski.