Rynek wtórny – kiedy następuje przekazanie kluczy do mieszkania?

Przekazanie kluczy do mieszkania na rynku wtórny jest istotnym etapem w procesie zakupu nieruchomości. Należy jednak zaznaczyć, że wydanie przedmiotu transakcji (przekazanie kluczy) nie musi być bezpośrednio powiązane z wniesieniem opłaty czy aktem notarialnym. W niniejszym artykule wyjaśniamy możliwe sytuacje oraz wskazane zabezpieczenia umowy zakupu wynikające z przepisów prawa.

Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą sprawdzenia stanu domu przed zakupem z rynku wtórnego. Głównym obszarem naszej pracy jest Wielkopolska i jej okolice.

Decyzja o zakupie mieszkania na rynku wtórnym

Zakup mieszkania na rynku wtórnym zazwyczaj ogranicza czas niezbędny na cały proces wykończenia (jaki jest niezbędny w przypadku mieszkań deweloperskich). Kupujemy gotowe i urządzone mieszkanie wymagające często odświeżenia i ewentualnego usunięcia wad ukrytych, które zostały wykazane w raporcie z inspekcji technicznej.

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym warto sprawdzić jego stan techniczny z udziałem profesjonalisty. Raport z oględzin służy do negocjacji ceny oraz zaplanowania prac remontowych. Więcej o ofercie inspekcji technicznej.

Mieszkania i domy na rynku wtórnym są także atrakcyjnej położone niż nowe mieszkania deweloperskie. Czy jednak zawsze mieszkanie będzie puste i gotowe do wprowadzenia? Często mieszkania na rynku wtórnym są zamieszkałe, a sprzedawca za pieniądze z transakcji planuje dopiero zakup kolejnego lokalu lub wykończenie budowanego domu.

Możliwe warianty zakupu nieruchomości na rynku wtórnym

Należy zastrzec, że wydanie kluczy do lokalu każdorazowo wynika z uzgodnień stron transakcji zawartych w umowie.

Nie można określić, że wydanie kluczy zawsze powinno odbyć się po np. miesiącu. Jeśli strony transakcji świadomie i dobrowolnie ustalą termin przekazania na 6 lub 12 miesięcy również będzie to zapis prawidłowy. Przy dłuższym okresie użytkowania nieruchomości przez sprzedającego sugeruje się jednak aby lokal został wydany kupującemu, a ten wynajął go poprzedniemu właścicielowi.

Należy zaznaczyć, że przez pół roku (lub dłużej) stan nieruchomości może ulec pogorszeniu w stosunku do stanu jaki był znany nabywcy. W takich wypadkach warto aby nabywca wykonał inspekcję techniczną przed zakupem, a zdjęcia z inspekcji aby posłużyły za dowód zabezpieczenia stanu nieruchomości. W umowie sprzedaży można także zastrzec, że sprzedawca np. zobowiązany jest opróżnić lokal wraz z odmalowaniem ścian na biało.

Procedura przekazania kluczy

Sporządzenie protokołu przekazania

Przy przekazaniu kluczy zawsze należy sporządzić protokół. Protokół ten to nie tylko lista zawierająca ilość fizycznie wydawanych kluczy, ale przede wszystkim dowód wskazujący na wydanie przedmiotu transakcji. Protokół ten ważny jest zarówno dla sprzedawcy (który zyskuje dokument, że lokal przekazał i od tego momentu nie odpowiada za jego stan oraz opłaty) jak i dla kupującego (który lokal odbiera a na podstawie protokołu może przepisać liczniki mediów). Protokół powinien zawierać:

• datę i miejsce sporządzenia
• dane obu stron transakcji
• dane lokalu którego protokół dotyczy
• ilość przekazywanych kluczy wraz z ich opisem (klucze do drzwi, do skrzynki na listy, do furtki etc.)
• ewentualne kody domofonu lub alarmu
• numery i stany liczników wody, prądu, gazu, ciepła
• uwagi i usterki

Przykład protokołu przekazania kluczy możesz pobrać tutaj (przykład dotyczy najmu, ale można go wyedytować).

Odbiór techniczny

Podczas przekazania kluczy do mieszkania na rynku wtórnym powinniśmy wykonać odbiór techniczny. Moment przekazania nie jest najlepszy na weryfikację nieruchomości z fachowcem (takie sprawdzenie wykonuje się zwykle przed transakcją zakupu). Ocena techniczna przy przekazaniu kluczy powinna dotyczyć samodzielnego sprawdzenia czy np. na suficie nie ma nowych plam świadczących o przecieku z dachu lub zalaniu od sąsiada, czy przy wyprowadzce nie uszkodzono drzwi lub ścian, czy któraś z szyb w oknach nie pękła etc.

Przekazanie dokumentów

Podczas przekazania kluczy przekazywane są także wszelkie dokumenty związane z nieruchomością, takie jak gwarancje i instrukcje do kotła gazowego, pompy ciepła etc. Przekazywany jest także projekt budynku lub schemat mieszkania, ewentualne protokoły przeglądów okresowych i inne przez lata zgromadzone dokumenty do urządzeń technicznych zamontowanych w lokalu.

Czynniki wpływające na termin przekazania kluczy

1. Kredyt – uczestnictwo kupującego w procesie kredytowym

Jeśli nabywca skorzystał z kredytu hipotecznego, termin przekazania kluczy może być uzależniony od finalizacji procedur związanych z uzyskaniem kredytu.

W przypadku gdy termin wydania mieszkania musi ulec wydłużeniu (taki warunek stawia sprzedawca) możliwe jest przejęcie lokalu przez nabywcę a następnie wynajęcie mieszkania stronie sprzedającej.

2. Indywidualne ustalenia umowy

Termin przekazania kluczy może być określony w umowie i zależeć od spełnienia określonych warunków, na przykład uregulowania wszystkich płatności.

Sugerujemy aby w umowie notarialnej zapisana była ostateczna data wydania nieruchomości co do dnia (wszelkie zapisy dotyczące ilości miesięcy są nieprecyzyjne i nieskuteczne).

Umowa zakupu nieruchomości – tytuł egzekucyjny

W akcie notarialnym zakupu nieruchomości każdorazowo powinien być przywołany art. 777 Kodeksu Cywilnego. Artykuł ten stanowi „tytuł egzekucyjny” wskazujący, że w obecności notariusza sprzedający mieszkanie zobowiązał się do wydania lokalu w ustalonym terminie. Jeśli wydanie lokalu lub np. wykreślenie hipoteki nie będzie miało miejsca z aktem notarialnym należy udać się do komornika celem wyegzekwowania tytułu.

Czy zdarzają się problemy z egzekucją? Niestety tak, jeśli sprzedający ma niepełnosprawne dzieci, samotnie sprawuje opiekę nad innymi członkami rodziny lub sam akt notarialny zakupu zawiera błędy proces wydania kluczy może wymagać procesu sądowego lub znacznie się wydłużyć. Dlatego też najbezpieczniejszą formą jest zakup mieszkania opróżnionego lub po zakupie przejęcie własności wraz z podpisaniem umowy najmu okazjonalnego dla obecnego właściciela.

Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą sprawdzenia stanu domu przed zakupem z rynku wtórnego. Głównym obszarem naszej pracy jest Wielkopolska i jej okolice.