Pleśń w wynajmowanym mieszkaniu to problem, z którym zmaga się wiele osób. Czarny nalot nie tylko psuje estetykę wnętrza, ale może mieć poważne konsekwencje dla zdrowia mieszkańców. W tym artykule omówimy dlaczego pleśń pojawia się w naszych mieszkaniach, jakie niesie za sobą ryzyko dla zdrowia i co najważniejsze – jak sobie z nią radzić. Wyjaśniamy także zakres odpowiedzialności – kiedy za pleśń odpowiada najemca i jak rozstrzygać spory.
Dlaczego pleśń pojawia się w mieszkaniach?
Pleśń jaką najczęściej obserwujemy na ścianach, sufitach i wnękach naszych mieszkań to potoczna nazwa saprotroficznych grzybów z różnych grup systematycznych. Grzyby strzępkowe, bo to właśnie one rozwijają się na na naszych ścianach i materiałach budowlanych zwykło się nazywać pleśnią lub pleśniakiem budowlanym. Należy przy tym zaznaczyć, że przeważająca ich większość może być szkodliwa dla naszego zdrowia – długotrwałe przebywanie w pomieszczeniach zamkniętych z ogniskami pleśni stwarza ryzyko rozwoju astmy, duszności i alergii.
Większość rodzajów pleśni jaka rozwija się na ścianach i wnękach nie stanowi zagrożenia dla struktury budynków i jest nalotem powierzchniowym, którego rozwój nastąpił na skutek występowania długotrwale wilgotnego podłoża.
Przyczyny pojawienia się pleśni są różnorodne, jednak najczęściej wynikają z nadmiernej wilgotności i złej wentylacji pomieszczeń. Problemy z wyciekami wody czy uszkodzoną izolacją również sprzyjają rozwojowi pleśni.
Gdzie może występować pleśń w mieszkaniu?
Pleśń może pojawiać się praktycznie we wszystkich pomieszczeniach i zakamarkach lokalu. Należy przy tym zaznaczyć, ze w pierwszej kolejności rozwój pleśni następuje w narożach ścian, ponieważ obszary te są słabiej wentylowane a często dodatkowo zastawione zabudową meblową. Pleśń „lubi” zatem wszelkiego rodzaju naroża, krawędzie i zakamarki naszych mieszkań. Najczęściej pleśń spotykamy:
- we wnękach okiennych
- przy suficie w narożnikach zewnętrznych i wzdłuż ściany nad oknami
- w narożnikach ścian przy podłodze
- za szafami i łóżkami graniczącymi ze ścianą zewnętrzną
- na suficie w łazience (jako małe czarne kropki)
- na ramach i uszczelkach okien w całym lokalu
- na silikonach w łazience – pleśń na silikonach nie jest przedmiotem niniejszego artykułu, a jej eliminacja jest stosunkowo prosta
Skąd się bierze pleśń w mieszkaniu?
Pleśń w mieszkaniu zazwyczaj posiada swe podłoże w skropleniach pary wodnej, które zachodzą, gdy powietrze wewnętrzne styka się z chłodniejszymi powierzchniami. To zjawisko można łatwo zobaczyć na prostym przykładzie wyjmowania zimnego piwa z lodówki. Gdy zimna butelka/szklanka piwa zostanie wyjęta do cieplejszego otoczenia, na jej powierzchni szybko zaczyna się skraplać (kondensować) wilgoć z otaczającego powietrza. Powoduje to powstanie kropelek wody na zewnętrznej stronie szklanki – nie jest to woda z piwa, a skroplenie pary wodnej z powietrza jakie nas otacza.
Podobny mechanizm ma miejsce w naszych mieszkaniach, szczególnie w chłodniejszych porach roku. Pierwszym objawem łatwo obserwowalnego skroplenia jest woda na szybach – więcej na temat dlaczego woda skrapla się na szybach w odrębnym artykule.
Podobnie jak okna ściany zewnętrzne, które są chłodniejsze od ogrzewanego powietrza wewnątrz, mogą stać się miejscem, gdzie wilgoć z powietrza się skrapla tworząc idealne warunki dla rozwoju pleśni. Dzieje się tak dlatego, że powietrze jest w stanie zatrzymać tylko określoną ilość wilgoci, a ta zdolność maleje wraz ze spadkiem temperatury. Gdy więc ciepłe, wilgotne powietrze wewnątrz domu styka się z chłodniejszą powierzchnią, jak okno czy ściana zewnętrzna, jego zdolność do zatrzymywania wilgoci spada, prowadząc do skroplenia wody i stwarzając idealne warunki dla pleśni.
Dlaczego zatem na szybach obserwujemy krople wody, a na ścianach zazwyczaj nie widać kropel tylko czarny nalot pleśni?
Odpowiedzią na to pytanie jest zdolność gładzi gipsowej, tynków i farb do magazynowania wilgoci. Często krople nie spływają po ścianie, ale ściana staje się bardzo wilgotna. Konsekwencją tej wilgoci jest rozwój pleśni. Tworzenie pleśni w miejscach mostków termicznych (przechłodzeń ścian i stropów) jest zatem zjawiskiem powszechnym, a ocena tej przyczyny powinna być połączona z badaniem termowizyjnym mieszkania. Poniżej przykłady mostków termicznych i występującego rozwoju pleśni:
Należy przy tym nadmienić, że pleśń może rozwijać się także w przypadku gdy następuje przeciek z dachu. Źródłem zawilgocenia przegród budowlanych mogą zatem być mostki termiczne, ale także wszelkiego rodzaju awarie hydrauliczne i braki szczelności pokryć dachowych.
Jak zwalczyć pleśń?
Istnieje wiele sposobów na pozbycie się pleśni – od domowych metod, takich jak używanie octu czy sody oczyszczonej, po profesjonalne usługi usuwania pleśni. Polecamy do usuwania pleśni środki na bazie chloru, których działanie całkowicie usuwa zarodniki pleśni z przegrody budowlanej.
Niestety usunięcie pleśni nie oznacza, że problem nie powróci. W powyższym zakresie nie należy poszukiwać winy w zakresie skuteczności środka chemicznego (wszystkie środki z marketów budowlanych za 17-30 zł radzą sobie z pleśnią rewelacyjnie) ale problemem nawrotu pleśni jest brak usunięcia jej przyczyny. Kluczem jest zatem zapobieganie, czyli utrzymanie odpowiedniej wilgotności i wentylacji w mieszkaniu.
Prawne aspekty pleśni w wynajmowanym mieszkaniu
Pleśń w mieszkaniu czy odpowiada najemca?
Pojawienie się pleśni w wynajmowanym mieszkaniu może rodzić pytania o odpowiedzialność wynajmującego i prawa najemcy. Należy przede wszystkim podkreślić, że każdy najemca powinien dbać o przedmiot umowy najmu, a przez to należy rozumieć zachowanie należytej staranności w przypadku stwierdzenia wad lokalu. Najemca powinien powiadomić Wynajmującego o każdym stwierdzonym ognisku pleśni/grzyba w mieszkaniu. Powiadomienie to powinno być realizowane bez zbędnej zwłoki z zachowaniem formy będącej dowodem przekazania takiej informacji (list, e-mail, sms, widomość w komutatorze facebook).
Powiadomienie o występującym problemie nie zwalnia z dalszej odpowiedzialności najemcy lokalu. Rozwój pleśni może wynikać zarówno z kwestii użytkowych jak i problemów dotyczycących struktury budynku.
Dalsze rozstrzygnięcie odpowiedzialności powinno odbyć się podczas spotkania najemcy z wynajmującym lub zatrudnienia firmy technicznej takiej jak InspekcjaDomu.pl – więcej o usłudze lokalizacji przyczyn zawilgoceń oraz badań termowizyjnych.
Pleśń w mieszkaniu a spór z najemcą
W przypadku sporów pomiędzy stronami zasadne jest skorzystanie z opinii zewnętrznej firmy. Koszty tego typu oceny technicznej wahają się od 300 zł do 1000 zł brutto. Firma InspekcjaDomu świadczy usługi badań przyczyn pleśni wraz z kompleksowym pomiarem wilgotności ścian, skuteczności wentylacji czy pomiarów termowizyjnych. Powyższe pozwala na jednoznaczne rozstrzygnięcie błędów strukturalnych budynku i odpowiedzialności administracji budynku lub najemcy.
Grzyb w mieszkaniu kto odpowiada?
Należy podkreślić, że za stan lokalu oraz jego murów prawnie odpowiada Wynajmujący. Najemca biorąc w najem przedmiot umowy odpowiada natomiast za zniszczenia wynikające z eksploatacji (wynikłe w toku użytkowania). Nie należy zatem rozstrzygać wszystkich sporów stwierdzeniem, że za pleśń w mieszkaniu odpowiada Wynajmujący. Takie stwierdzenie nie jest prawdziwe.
Za pleśń odpowiedzialność określona jest zależnie od przyczyn jej rozwoju – przykładowo:
- pleśń wynikająca z awarii hydraulicznych i przecieków z dachu – odpowiedzialność spółdzielni/administracji oraz właściciela lokalu
- pleśń związana z wysoką wilgotnością powietrza w lokalu lub nieogrzewaniem lokalu – odpowiedzialność najemcy
- pleśń wynikająca z nieskutecznej wentylacji grawitacyjnej mieszkania – odpowiedzialność spółdzielni/administracji oraz właściciela lokalu
Grzyb w wynajmowanym mieszkaniu a kaucja
Rozwój pleśni/grzyba w wynajmowanym mieszkaniu może być uciążliwy dla najemcy. Dlatego też ma on prawo wypowiedzieć umowę najmu. Możliwość odzyskania kaucji zależna jest od zapisów umowy pomiędzy stronami. Jeśli wypowiadamy umowę ze względu na warunki lokalowe to najemca powinien wezwać wynajmującego do usunięcia przyczyn i skutków występującej pleśni. Dopiero jeśli właściciel lokalu nie podejmuje działań można próbować zerwać umowę ze względu na warunki w lokalu.
Podsumowanie
Pleśń w wynajmowanym mieszkaniu to poważny problem, który wymaga natychmiastowej reakcji. Kluczowe jest zrozumienie przyczyn jej powstawania, skutków zdrowotnych i znalezienie skutecznych metod zwalczania. Zapobieganie jest jednak najlepszą strategią, więc pamiętajmy o utrzymaniu odpowiedniej wilgotności i wentylacji w swoim mieszkaniu.
Najczęściej zadawane pytania – FAQ
Na powyższe pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Należy zwrócić uwagę, że najemca nie może ponosić odpowiedzialności za skuteczność wentylacji grawitacyjnej w lokalu, nie mniej jego odpowiedzialnością jest właściwie wietrzenie i dbanie o lokal. Znaczny rozwój pleśni, o której najemca nie informował (bez zbędnej zwłoki) stronę wynajmującą wskazuje na jego zaniedbania. Do rozstrzygnięcia odpowiedzialności oraz wskazania przyczyn rozwoju pleśni polecamy skorzystanie z usług firm takich jak nasza.
Tak. Jak wskazano w powyższym artykule długotrwałe przebywanie w pomieszczeniach zamkniętych z zarodnikami pleśni może wpływać negatywnie na zdrowie. Należy przede wszystkim ograniczać kontakt pleśni z osobami starszymi i małymi dziećmi.
W powyższym zakresie wskazana jest konsultacja z firmą inżynieryjną. Wykonanie szczegółowych pomiarów skuteczności wentylacji i wilgotności powietrza pozwoli na weryfikację przyczyn rozwoju pleśni. Nie zawsze zaleceniem jest remont lokalu czy ocieplenie zewnętrzne ścian – często wystarczające będzie częstsze wietrzenie czy poprawa skuteczności wentylacji kominowej (działa te są relatywnie tanie).
