Na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego

Zakup mieszkania to poważna decyzja, ponieważ to właśnie we własnym domu spędzasz średnio 25% swojego życia. Warto więc zadbać aby wymarzony dom był rzeczywiście tym właściwym, bezpiecznym i tanim w użytkowaniu. Zakup na rynku wtórnym to dobra decyzja – tego typu nieruchomości zwykle wybudowane wiele lat temu, są pewniejszą inwestycją kapitału niż zakup budynku, który jest jeszcze w budowie. Ceny nieruchomości na rynku wtórnym są również zwykle niższe, a ich stan częsciowo pozwala na szybkie zamieszkanie. Warto zatem przeczytać na co zwracać uwagę podczas poszukiwań naszego wymarzonego mieszkania...

Na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego - zakup mieszkania, domu

Zakup mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku


Wybór lokalizacji

Lokalizacja naszego domu ma znaczenie przede wszystkim dla nas samych – kryteria jej wyboru są więc indywidualne. Warto jednak zorientować się jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego w okolicy naszej upatrzonej nieruchomości. W przypadku Poznania informacji o planach można szukać http://www.mpu.pl/plany.php.
Nie warto ufać w tej kwestii sprzedającemu, po pierwsze dlatego, że nie zawsze ma wystarczającą wiedzę na ten temat, zaś po drugie dlatego, że w jego interesie jest uzyskanie jak najwyższej ceny transakcyjnej, a nie informowanie np. o planowanej nowej ulicy. Często plany zagospodarowania przestrzeni są konsultowane społecznie zatem informacje o nich można znaleźć w internecie oraz u zarządcy danej nieruchomości. Dla każdego kupującego duże znaczenie ma czy zamieszka przy ruchliwej drodze czy przyszłym parku.

Opłaty eksploatacyjne

Całkowity koszt zakupu nieruchomości jest bardzo ważnym czynnikiem, którym większość z nas kieruje się przy wyborze mieszkania, czy domu. Należy jednak pamiętać, że w przypadku mieszkań w budynkach wielorodzinnych w comiesięcznym budżecie konieczne jest uwzględnienie kosztu czynszu. Warto zatem już podczas pierwszej wizyty w lokalu poprosić sprzedającego o przedstawienie comiesięcznego czynszu (nie powinna nas interesować wysokość przelewów obecnego właściela z tytułu czynszu a kalkulacja elementów składowych czynszu). Tutaj ważna uwaga: sprzedający często celowo zaniżają wartość czynszu zwracając się przed sprzedażą do zarządcy o przedstawienie nowej kalkulacji czynszu ze znacznie zmniejszoną zaliczką za wodę czy ilością osób i związanym z tym mniejszym kosztem wywozu śmieci. Warto wykonać zdjęcie takiego wyliczenia i po powrocie z wizyty w lokalu przeliczyć nasz czynsz przy realnych zaliczkach. Warto również poprosić o ostatnie 2 rachunki za prąd i gaz aby zobaczyć całkowity koszt eksplatacyjny.
W przypadku domu nie mamy problemu z czynszem. Ważne natomiast abyśmy poprosili sprzedającego o przedstawienie 2 rachunków z okresu letniego i 2 rachunków z okresu zimowego dotyczących opłat za prąd, gaz i wodę. Należy pamiętać,że w przypadku budynków jednorodzinnych koszty miesięczne w różnych okresach są różne, a brak rozeznania w tym temacie to jak kupowanie przysłowiowego "kota w worku".

Opłaty z tytułu gruntu

Kupując mieszkanie koniecznie zapytajmy sprzedającego o prawo własności gruntu na którym stoi nieruchomość. Należy pamiętać, że koszty związane z podatkiem od nieruchomości w przypadku zakupu nieruchomości z prawem do gruntu lub udziału w gruncie są niewielkie. W ścisłym centrum Poznania dla mieszkania ok. 45 m2 podatek od nieruchomości wynosi około 60 zł rocznie. Sprawa się komplikuje jeśli grunt na który stoi nasz wybrany lokal jest w użytkowaniu wieczystym. Koszty roczne dla tego samego metrażu to 250-350 zł. Nie należy się jednak bać zakupu lokali z użytkowaniem wieczystym gruntu,po za różnicą w opłacie rocznej ich zakup i zamieszkanie niczym się nie różni od pozostałych lokali.

Na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego - zakup krok po kroku mieszkania

Podstawa prawna i dokumentacja

W przypadku zakupu mieszkania w budynku wielorodzinnym najbezpieczniejszą formą zakupu jest kupno mieszkania wyodrębnionego, a więc z założoną Księgą Wieczystą (w skrócie KW). Jeśli lokal posiada KW wszystkie wpisy jej dotyczące znajdziemy wpisując numer KW na oficjalnej stronie https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html.
W przypadku zakupu domu samo istnienie Księgi Wieczystej (KW) nie jest wystaczające. KW często dotyczy samej działki i niejednokrotnie brakuje w niej wpisu dotyczącego budynku (zwłaszcza w przypadku budynków z lat 60.-80.). W takim przypadku dobrze jeśli istnieje dokumentacja budowlana. Jeśli zaś brak dokumentacji wskazane jest wykonanie obmiaru geodezyjnego powierzchni całkowitej i powierzchni użytkowej budynku. Obmiar geodezyjny czy dokumenacja budowlana mogą być załącznikiem do Aktu Notarialnego czyli naszej umowy zakupu.

Zaległości sprzedającego

Jeśli już poznaliśmy najważniejsze koszty związane z naszym przyszłym mieszkaniem i zaczynamy poważnie rozważać jego zakup należy zwrócić się do sprzedającego aby przedstawił nam dokumenty świadczące o braku zaległości w opłatach. Zaświadczenie takie wystawia zarządca danej nieruchomości i dotyczy ono opłat czynszowych – zwroćmy uwagę aby zaświadczenie nie było starsze niż 30 dni. W przypadku opłat za media rachunki nieopłacone nie przechodzą na nabywcę, aby jednak uniknąć nieprzyjemnych listów w skrzynce warto poprosić sprzedającego o przedstawienie wyciągu z konta bankowego dotyczących tych opłat.
Należy także pamiętać, że w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu wskazane będzie aby sprzedający przedstawił dodatkowe dokumenty o niezaleganiu z opłatami.
Należy również sprawdzić w Księdze Wieczystej dział IV w którym znajduje się informacja czy nieruchomość obciążona jest hipoteką. Jeśli hipoteka występuje nie ma powodów do obaw, jedynie zalecane jest, aby sprzedający przedstawił zaświadczenie o zgodzie banku na wcześniejszą spłatę i wykreślenie hipoteki.

Na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego - co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego

Sprawdzenie aspektów budowlanych i technicznych w lokalu

Po wstępnych oględzinach nieruchmości zastanawiamy się często co jeszcze sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego. Zakup takiego mieszkania posiada wiele zalet związanych z niższą ceną transakcyjną, często lepszą lokalizacją lokalu oraz niższą marżą kredytu bankowego związaną z dostępnością księgi wieczystej (dla rynku pierwotnego księga wieczysta zostaje założona dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie obiektu). Niestety mieszkania na rynku wtórnym nie posiadają 5-letniej rękojmi firmy budowlanej zatem ryzyko znacznych kosztów remontów jest dość duże.
W przypadku mieszkań w budynkach wielorodzinnych należy pamiętać, że tylko w niewielkiej ilości usterek możemy liczyć na pomoc funduszu remontowego wspólnoty. Lokale rzadko są sprzedawane z powodu nagłej potrzeby pozyskania gotówki, znacznie częściej zdarza się, że w lokalu pojawia się wilgoć, grzyb czy liczne nieszczelności stolarki okiennej. W takich przypadkach po identyfikacji usterki wskazane będzie usunięcie ich przyczyny zewnętrznej, a tu zarządca zamiast naszą pomocą może stać się "kulą u nogi"... Warto zatem gruntownie sprawdzić lokal nie tylko w aspektach ogólnobudowlanych (proste ściany, brak spękań) ale także skontrolować wilgotność ścian, sprawdzić drożność wentylacji, poprawność wykonania instalacji elektrycznej czy poprawność osadzenia okien.
W przypadku budynków jednorodzinnych zidentyfikowane po zakupie usterki będziemy mogli bez przeszkód samodzielnie naprawiać. Niestety naprawy te są dość kosztowne i nierzadko stanowią znaczną część kosztów budowy nowego domu. Warto zatem sprawdzić zarówno aspekty ogólnobudowlane jak i stan i poprawność wykonania wszystkich instalacji.


W przypadku chęci kompleksowego skontrolowania stanu nieruchomości przed jej zakupem zachęcamy do skorzystania z naszej usługi. Dokonamy dla Państwa oględzin wybranej nieruchomości, sprawdzimy wszystkie instalacje w budynku, przejrzymy istniejącą dokumentację oraz sporządzimy pisemny raport. Usługi świadczymy tylko na terenie województwa wielkopolskiego.
Więcej informacji w cenniku.


Na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego - sprawdzenie domu przed kupnem z rynku wtórnego

Przydatne informacje

Dowiedz się dlaczego warto skorzystać z naszej pomocy przy zakupie nieruchomości - więcej

Zapoznaj się z cennikiem sprawdzenia nieruchomości z rynku wtórnego - cennik

Zobacz zdjęcia z naszych inspekcji rynku wtórnego w galerii - zobacz