Świadectwa energetyczne stają się coraz ważniejszym elementem transakcji nieruchomości, zwłaszcza w umowach najmu. Kluczowe dla zachowania zgodności z przepisami procesu najmu wydaje się zatem wyjaśnienie zapisów dotyczących aneksowania (przedłużania) umów zawartych przed kwietniem 2023 roku. Jeśli najemca wynajmuje lokal od kilku lat to czy konieczne jest posiadanie świadectwa energetycznego do aktualnej umowy? Niniejszy artykuł zagłębia się w zawiłości związane z dokumentami świadectw w kontekście umów najmu względem aktualnie obowiązujących przepisów.
Zachęcamy do zapoznania się aktualnymi promocjami i naszą ofertą sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej
Wymogi prawne dotyczące świadectw energetycznych
Podstawa prawna przekazania świadectw energetycznych
Regulacje w zakresie świadectw energetycznych zdefiniowane są w Ustawie o charakterystyce energetycznej budynków (Dz. U. 2014 poz. 1200 i póź. zm.) oraz rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Rozwoju „w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej” (poz. 376 i późn. zm.). W Ustawie zajdziemy ogólny zapis w art. 3 – cytując:
Art. 3. 1. Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku:
1) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży;
2) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu;
3) wynajmowanego.
Z powyższego zatem wynika, że do każdego lokalu wynajmowanego to właściciel musi zamówić sporządzenie świadectwa energetycznego. Jednak zagłębiając się troszkę bardziej w przepisy znajdziemy dokładniejszą wykładnię w jakiej sytuacji należy przekazać dokument świadectwa (oraz w jakiej formie) – informacje te zapisano w art. 11 tejże Ustawy:
Art. 11. 1. Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:
[…]2) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu.
2. Nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania zgodnie z ust. 1 odpowiednio świadectwa charakterystyki energetycznej, jego kopii albo wydruku
Powyższe zapisy art. 11 Ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (Dz. U. 2014 poz. 1200 i póź. zm.) wskazują wprost, że świadectwo energetyczne musi być przekazane w formie kserokopii lub wydruku przy zawarciu każdej umowy najmu. Przepis ten obowiązuje od kwietnia 2023 roku, zatem każda umowa zawarta po tym terminie musi posiadać załącznik w postaci kserokopii świadectwa charakterystyki energetycznej. Świadectwo będące załącznikiem do umowy najmu musi dotyczyć przedmiotu najmu – jeśli zatem wynajmujemy dwa pokoje w budynku jednorodzinnym to nie możemy okazać świadectwa na cały budynek (należy posiadać świadectwo na część wynajmowaną).
Specyfika świadectw energetycznych w różnych typach najmu
Najmy krótkoterminowe
W przypadku najmów krótkoterminowych, takich jak wynajem wakacyjny, wymóg posiadania świadectwa energetycznego nie obowiązuje. Warunkiem nie jest jednak długość samego pobytu najemcy w lokalu, a długość najmu w ciągu roku (użytkowania, w tym ogrzewania, budynku w ciągu roku). Jeśli zatem posiadamy apartamenty inwestycyjne i wynajmujemy je zarówno w sezonie zimowym jak i letnim to łączny czas najmu może przekroczyć 4 miesiące. W takich przypadkach konieczne będzie posiadanie świadectwa energetycznego!
Podstawą zwolnienia z obowiązku posiadania świadectw energetycznych przy najmie krótkoterminowym jest art. 3.4.4 Ustawy o charakterystyce energetycznej. Artykuł ten wskazuje, że obowiązki posiadania świadectw nie dotyczą budynku „mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku” . Inną podstawą zwolnienia może być art. 3.4.5 dotyczący małych budynków np. domków rekreacyjnych wskazujący, że świadectwa nie dotyczą budynku „wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2” . Zwracam jednak uwagę, że widnieje tu zapis „budynku wolnostojącego”, zatem wszystkie mieszkania i apartamenty niezależnie od ich powierzchni świadectwa muszą posiadać o ile są wynajmowane dłużej niż 4 miesiące w roku.
Najmy długoterminowe
Dla najmów długoterminowych, jak wynajem mieszkań czy domów na dłuższy okres, świadectwa energetyczne są wymagane i powinny być załącznikiem umowy przy każdej zmianie najemcy. Utrzymują one transparentność i gwarantują, że najemcy są świadomi efektywności energetycznej wynajmowanego obiektu. Za brak świadectwa właścicielowi grozi kara 5.000 zł, a dodatkowo brak dokumentu może stanowić precedens do unieważnienia umowy najmu.
Aneksowanie umów: kiedy potrzebne jest świadectwo?
Umowy istniejące vs. nowe umowy
Powyżej cytowany art. 11 Ustawy o charakterystyce energetycznej wskazuje, że dokument świadectwa musi być przekazany najemcy „przy zawarciu mowy najmu”. Zatem jeśli nie zmieniamy najemcy to nie musimy posiadać świadectwa energetycznego? Niestety temat jest bardziej skomplikowany, bo dodatkowo zależy od typu zawartej z najemcą umowy.
W przypadku klasycznej umowy najmu zawartej na czas na czas nieokreślony dowolny aneks zmienia jedynie część postanowień umowy zatem nie stanowi zawarcia nowej umowy w rozumieniu ustawowym. Przedłużenie umowy zawartej na czas oznaczony również może być zawarte w formie aneksu zmieniającego datę zakończenia najmu, zatem przy tego typu modyfikacjach nie ma konieczności posiadania świadectwa energetycznego.
Inaczej temat wygląda w przypadku najmu okazjonalnego. Umowy najmuj okazjonalnego są najczęściej zawieranym typem umów przy najmie prywatnym, ponieważ dają największą ochronę właścicielowi nieruchomości. Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas oznaczony, a notarialnie poświadczony podpis najemcy o zgodzie na tytuł egzekucyjny dotyczy konkretnej umowy podpisanej przez najemcę i wynajmującego. Takich umów często się nie aneksuje a zawiera nową umowę najmu okazjonalnego. W takich przypadkach świadectwo energetyczne jest konieczne.
Wybór audytora energetycznego
Jeśli wynajmują Państwo lokal usługowy lub mieszkalny to prędzej lub później nastąpi wymiana najemcy. Może się również okazać, że część postanowień poprzedniej umowy najmu była nieskuteczna i lepiej jest podpisać nową umowę korzystając z gotowego wzoru. W takich przypadkach konieczne będzie zamówienie świadectwa energetycznego.
Warto pamiętać, że dokument świadectwa energetycznego ważny jest 10 lat i ten sam dokument możemy być dołączany do wszystkich kolejnych umów najmu.
Wybór audytora – kwalifikacje audytora, które warto szukać
Wybierając audytora do sporządzenia świadectwa energetycznego, kluczowe jest zwrócenie uwagi na licencje i certyfikaty, które potwierdzają jego uprawnienia do przeprowadzenia oceny. Warto również sprawdzić referencje i opinie innych klientów, co może być wskazówką co do jakości i rzetelności przeprowadzonych ocen.
Doświadczenie audytora jest równie ważne, co jego kwalifikacje. Audytor z bogatym doświadczeniem będzie w stanie dokładniej ocenić stan energetyczny nieruchomości i doradzić w kwestiach możliwych ulepszeń, które mogą przynieść oszczędności energetyczne. Wynik świadectwa może mieć zaś znacznie przy najmie nieruchomości (zwłaszcza za kilka lat).
Zachęcamy do zapoznania się aktualnymi promocjami i naszą ofertą sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej
Perspektywy na przyszłość
Rozwijające się przepisy i rosnące wymagania dotyczące efektywności energetycznej wskazują na trend wzrostowy znaczenia świadectw energetycznych. Właściciele nieruchomości oraz najemcy powinni być świadomi tych zmian i dostosować się do nich, aby zapewnić zgodność z prawem oraz optymalizację kosztów. W związku z uchwaloną w 2024 roku dyrektywą budynkową należy spodziewać się zmian w zakresie wyglądu samych świadectw energetycznych i klasyfikacji budynków. Zmiana ta może wiązać się ze wzrostem kosztów zamówienia świadectw energetycznych – biorąc pod uwagę, że dokument jest ważny 10 lat warto zamówić świadectwo wcześniej.
